Thursday, September 15, 2016

「可负担」就负担得起吗?


「哇,一碟炒饭10令吉好贵!没便宜的吗?」
「太贵?没关係,试试可负担炒饭,只需9令吉。」
「还是好贵哦!」
「不会啦,名字都叫可负担炒饭了,怎么会贵?3块的卖完了,只剩9块的,没得扣了,不过你可赊账,最重要让你有得吃。还不起钱,就来洗碗咯。呵呵!」
中央政府早在2012年,宣布可负担房屋顶价是40万令吉。大马屋价指数显示,2012年的全国平均房价为25万令吉,吉隆坡的房价最贵,约58万、雪兰莪38万、檳城28万。但若以高楼区分,全国平均价是23万令吉,吉隆坡约31万、雪兰莪19万、檳城23万。
既然高楼价平均只二三十万,为何把可负担屋顶价设在40万令吉?这是协助人民购屋,还是协助发展商换包装卖贵屋?
根据一项国际標准,可负担房屋价格应在家庭年收入3倍以內,因此,若以2014年家庭收入中位数计算,全马的可负担屋中位价应是16.5万令吉、檳城16.9万、雪兰莪22.4万、吉隆坡27.4万。那么,三四十万是个负担,还是可负担?
並非放个「可负担」招牌,人民就突然买得起了!即使二三十万的屋子,甚至7万多的中廉价屋,也有许多人买不起,別忘了大马约有700万人领取一马援助金。即使勉强买得起,也会成为房奴,养得了房子养不好身子。
不过,虽然多人买不起,但「可负担」房屋开始大行其道,亲商政府为了鼓励发展商建更多可负担房屋,开始大派糖果提供各种优惠,如豁免兴建中廉价屋、提高房屋密度、减低发展献金、房屋面积变小等。
摇著「可负担」旗帜吃了糖果后,却建了一堆滯销的屋子,怎么办?
没关係,政府可提高申请门槛。月薪6000买不起,就提高到8000或一万。要不然就开放市场,公开让人买。但是,这些高薪人士是否本来就买得起屋子?那可负担房屋的初衷是什么呢?
要不然,可提高低收入群体的贷款额,或以更高利息借你钱,如18%利率,让你负债累累啃下去。若还不行,或让你两三代人供屋,不就负担得起了吗?
这样,就算屋子贵,也卖得出了!官员们是不是觉得自己很聪明叻?
难道不能降低房价?发展商说,成本太高,所以办不到。但翻开报纸看,某某发展商净利上亿令吉,有发展商发出8个月花红。国库控股研究机构也指出,大马发展商利润约21%,比美国12%和泰国14%来得高。究竟这是在骗投资者,还是买屋者?
既然屋价难跌,惟有改变一定要买屋的思维了。一些欧美国家如德国的拥屋率很低,因为政府擬定很好的租屋政策。政府与其花上亿令吉建那些华而不实的计划,不如建更多屋子出租,让人民无需成为房奴,也有稳定的瓦遮头。

Friday, September 9, 2016

買屋,不靠銀行 政府當紅娘 發展商貸款


(吉隆坡8日訊)貸款購屋,無需再等銀行“借傘”!
城市和諧、房屋及地方政府部長丹斯里諾奧馬宣佈,該部將發出貸款執照給合格及資金雄厚的發展商,讓發展商為無法獲得銀行貸款的購屋者提供房屋貸款。

諾奧馬說,發展商獲得貸款執照后,便可為購屋者提供高達100%的房貸便利,有關貸款便利僅適用于單項屋業發展計劃,新的屋業計劃必需重新申請貸款執照。
他指出,該部將在1951年放貸者(修正)法令下發出相關執照,發展商可即日起向該部提出申請。
諾奧馬今日出席亞洲策略及研究機構舉辦的第19屆全國房屋和產業峰會時,如此指出。出席者包括亞洲策略與領導研究院總執行長拿督楊元慶博士,以及董事丹斯里拉茲曼。
諾奧馬認為,此舉可為發展商和購屋者帶來雙贏,發展商不僅可以在銷售產業取得盈利,也可以從提供的房貸中賺取盈利,購屋者則可得到房貸便利。
他說,這對發展商也是長期收入來源,因為一般房貸的期限都介于10至20年。
他指出,在上述計劃下,房貸利率分為有抵押的貸款利息最高12%,無抵押貸款利息最高18%。
諾奧馬舉例,如果購屋者在“MyDeposit”房屋計劃下獲得10%貸款,購屋者只獲銀行貸款70%,剩余的20%便可向發展商借貸。
他指出,發展商可借全額房貸,但一切取決于發展商的決定。
他說,只要有興建房屋計劃和資金雄厚的發展商才可申請貸款執照,該部會經過篩選後才決定是否發出貸款執照,以免此計劃遭濫用。
明年推出青年暫居屋
諾奧馬指出,政府將于明年推出套房公寓(Studio)用作“青年暫居屋”,讓尚未擁有房屋的青年包括已婚及單身者暫時租住。
他說,有關套房公寓預計約400平方尺,適合單身者或已婚尚未有孩子的年輕夫婦居住;現有的青年暫居屋是人民組屋的3房2浴式,僅限已婚青年租住。
他強調,政府所興建的暫居屋僅限出租,年輕人在有能力購買房屋前可以暫時租住。
“現在租一間房都要500令吉至600令吉。”
部長並未透露套房公寓租金。據了解,目前武吉加里爾人民組屋的青年暫居屋租金為250令吉。
另一方面,諾奧馬宣佈,內閣已批准人民組屋計劃的合格購屋者,享有先租後買(RENT-TO-OWN,簡稱R2O)計劃。
他說,在先租后買計劃下,希望政府能夠解決過去購屋者所纍積的問題,即申請者可能收入不符合銀行的嚴格條件,導致房貸申請被駁回的問題。
貸款執照僅限單項計劃
諾奧馬說,發展商申請的貸款執照,僅限于當下推出的屋業發展計劃,一旦單位售罄,貸款執照就會終止,下一個新發展項目需重新申請。
他針對發展商的申請條件時說,凡是正在進行中的發展項目,發展商都可以提出申請,該部將進行篩選。
他說,政府於2014年禁止發展商承擔利息計劃(DIBS),最近因為許多購屋者難以支付購屋頭期款項,發展商才建議為首次購屋者重啟此計劃。
“有鑒於此,部門決定提供發展商貸款執照,協助人民擁有房屋。”

Thursday, September 8, 2016

追稅大時代,你是高危人士嗎?


老闆身為一家公司的最高領導人,他的每個想法、決策和經營理念等,都會影響公司未來可以走得多遠、擴展得有多大。

過去,有些老闆會帶全家出遊算公司賬、公私賬單全交給公司會計小姐、從公司預支卻沒有記錄在案…但誠如一開始所言,以上種種都已是過去式。
在這個“追稅大時代”,如果現在還有老闆如此公私不分、賬目不清,幾乎可以肯定,他的公司一定會被稅收局查稅。
稅務審查是內陸稅收局每年例行公事,國內大大小小的公司如果被發現稅務可疑,被調查和審計的機率也越高。尤其對中小型公司來說,公司所得稅若有問題,公司董事或老闆都是“高危人士”,甚至會殃及個人的所得稅。
老闆與公司不能避免被查稅,卻可以知己知彼地防範未然,瞭解稅收局特別關注的稅務問題有哪些,同時避開犯下這些稅務問題。只要裝備好自己,就算官員找上門,也能處變不驚地應對。
以下老闆與公司常犯的10個稅務問題,看看你是否踏到了這些“地雷”?
1. 少報收入
少報收入、毛利率不一致(是的,稅收局可以掌握閣下的毛利率)、延期收入等情況,都可能讓稅收局懷疑公司在逃稅。
2. 延期銷量(Deferred sales)
公司沒有設定截賬日期,有時甚至為了減少相關財政年的被徵稅收入,會把一些銷量延期進賬到下一個財年的賬目;或是發票號碼不是順序列號,或雖然已順序列號但日期卻沒有根據先後順序;還有收到預付款,卻沒有記錄在公司賬目上。
3. 採購(Purchases)
偽造發票、沒有付款證明、錯把資產成本(cost of capital asset)記錄為採購費用。
4. 存貨(Stock)
未售貨物沒有顯示在期末存貨(closing stock)、有兩份庫存清單和報少存貨數量、註銷存貨卻沒有任何存貨計價單。
5. 旅費費用(Travelling expenses)
董事和家人的私人旅費當公帳算、無證據證明旅費是與業務相關、出國探訪供應商或客戶,但採購或銷量卻來自本地。
6. 董事酬金(Directors’remuneration)
董事沒有上報董事費、董事會上報的數目少過盈虧表(P&L)顯示的數目、老闆有拿報酬但公司卻沒有發出EA表格、沒有實際的支付董事。
7. 沒有扣除預扣稅(Failing to deduct withholding tax)
公司付給非居民(外籍員工)的費用沒有扣除預扣稅,這些費用如管理費、技術服務費、專利費、利息、引薦費、銀行保函和佣金。
8. 申領政府相關津貼
申領資本津貼(Capital allowance)但資產或用途不符資格,申領工業建築津貼的建築不符資格或某部分建築被租用、申領再投資津貼的文件不足等。
9. 佣金(Commission)
沒有擬定佣金的計算模式與基礎、無法追查接收佣金者或該接收人沒有報稅、佣金費用已報賬但實際上無付款、沒有發出CP58表格給註冊代理、沒有在EA表格申報員工的佣金。
10. 維修(Upkeep)VS 裝修(renovation)
維修或修理公司設備,例如更換同款的鐵柵門、維修吊掛風扇等,可以當作經商開銷般扣稅。如果是裝修提升公司設備,鐵柵門也換成另一個更新款的,這種開銷並不能扣稅。
以上常見稅務問題,不管是有心還是無心之犯,都可能讓一家公司成為稅收局查稅的目標對象。
知己知彼 未雨綢繆 減低風險
除了公司作業方式如銷量延期進賬、存貨處理與估算、採購人員偽造發票等,其他涉及個人的賬目處理,像董事家人旅費、公司獎勵旅遊團、董事酬金等,不僅影響公司也影響公司老闆與董事的個人所得稅的估算。
因此,除了知己知彼,過去曾發生的稅務案件,是納稅人非常重要的參考與依據,不管是未雨綢繆、與官員打交道,還是最後被迫打官司, 過去案件的判決結果都具有一定的影響力。
這篇文章是由YYC分享,YYC已輔助中小企業超過42年,是3000餘中小企業所信賴的理賬、消費稅、稅務策劃及審計公司。他們提供一站式的服務,更被眾多企業家譽為能把複雜的稅務信息轉化為簡單易懂的資訊。
擁有逾40年的稅務“實戰”經驗的YYC,將主辦“稅收局特別關注的賬目領域及2016年你必須知道的稅務更新”研討會。在這個研討會提供實際指導與分享真實案件,幫助大家做好準備,就算日後稅收局找上門,也能處變不驚。
而且如果你還不瞭解2016年的稅務更新有哪些,以及如何影響你和公司的話,那麼,你就有可能面臨45%的稅務罰款導致公司損失巨額。
你知道與不知道的差別
●如果你不知道稅收局的關注領域和稅務更新,你可能會…
如果稅收局審查結果顯示你的公司少付RM100,000的所得稅,那麼你將須繳付:
繳回少付的RM100,000
45%罰款 RM45,000
公司損失總共RM145,000
●如果你知道稅收局的關注領域和稅務更新,你可能會…
你已做好防範措施,內陸稅收局所關注的賬目領域你都有記錄好並無稅務可疑點,屬於低風險群。
公司損失RM 0
由YYC主辦「稅收局特別關注的賬目領域及2016年你必須知道的稅務更新」研討會
座位有限、先到先得,快點擊此處瞭解更多詳情:http://yyc-tax.gr8.com
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Friday, September 2, 2016

Important Reminder : Maybank TreatsPoints Expiry


LiangChai: 谁有Maybank Credit Card要记得去换分数,不然Expire什么都没有!
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