Saturday, June 27, 2015

每月1千盈餘‧想買排屋投資可行嗎?

讀者小陳來信說:“當我存到5萬令吉,我想要多買一間排屋供投資規劃。”

他今年35歲,單身,準備在今年內結婚,目前有一間5年前購買的公寓,當年購買價格23萬令吉,貸款20萬令吉,每月供期1千300令吉,管理費150令吉,如今,已增值到33萬令吉,若出租月租在1千300至1千500令吉之間。

另外,小陳擁有一部10年的小轎車,汽車貸款已經供完,目前住的這間公寓有3間房,他將兩個房間出租,租金所得700令吉。
工作至今已經12年,目前薪金凈收在4千令吉之間,每月扣除房屋貸款供期、伙食、父母零用錢、保險費、汽車和其他雜費開銷,每月尚有1千令吉的盈餘,假如沒有將兩個房屋出租,可能只有300令吉左右的儲蓄。

目前,小陳擁有接近4萬令吉的儲蓄,還有5千令吉的信託基金,除了目前這間公寓,並沒有其他資產,假如購買排屋(售價在60萬令吉左右)現金不夠,想以目前這間公寓再抵押,以便籌措購屋首期款,不曉得這樣做是否可行?

答:Gain Wealth財務規劃公司首席理財師李文暢說,相信許多人在理財時也會有相同的機遇,但是現在要向投資者提出一道問題是:為甚麼要多買一間房屋?而且還是排屋?準備以目前的公寓抵押再融資,這樣每月的分期付款將相應增加,與本身的收入再購買多一間房屋,是否能獲得銀行提供的貸款額度,這就很難說了。

在財力不足的情況下,或許可以考慮將目前的公寓脫售,然後再進行購買排屋的規劃,當然,需要考量的事項也相當多,這裡提供一些意見供參考。

大家都曉得,排屋的價格會大幅度增值,同時,不需要再支付公寓的管理費,很劃算,而且還可以看到自己的車子停放在屋前,又有一塊空地可以種種花,甚至擺放一個魚缸、養一些魚,這些都是排屋的好處。

其實,計劃是很重要的,假如沒有計劃,就好比是一位率領雜牌軍的將軍,怎麼會打勝仗呢?假如是要住在自置的產業中,就要計算居住人口、環境要求、工作地點、孩子上學情況、車子的停泊等事項。

假如購買排屋是一項投資計劃,那麼你的投資年限是多久?要求的回酬是多少?具備這方面的經驗嗎?準備作為投資,還是供孩子上大學的教育經費?

還有住宅的距離有多遠?這一切大前提都應該在投資前加以確定,假設孩子還有6、7年才上大學,投資房地產似乎不是很好的主意,因為一旦經濟不景氣,要脫售房屋可能不是這麼容易。

嚴格來說,投資目的若在其實現的時間內,無法回收投資工具本利和套現融資,理財可能就失敗了。
另外,投資目的與投資工具要互相配合,必須顧及經濟循環,我國的經濟循環期大約是每12年一個循環,假如投資者為了多賺一些回酬,把自己的財產暴露在經濟景氣循環的風險當中,這做法是否明智呢?

上述方程式充份表達了投資者的退休資產配置,以及和時間的關係,當我們日益接近要用到退休金時,需提高投資組合中的現金和低風險資產部份。

如此一來,即使遇上經濟不景氣,受影響的高風險投資組合也不多,投資者仍然可以依靠現金維持一般的日常生活,不必被迫以低價脫售資產。

教育基金的投資也一樣,假如距離孩子上大學的時間還有20年,持有高風險的投資可以較高,當時間還剩下10年時,低風險投資就要開始佔主要的成份,因為一旦遇上經濟不景氣,很可能就會徹底影響了整個教育計劃。
教育基金和退休金都是寶貴的現金資產,也稱為“嚴肅”金錢(Seriuos Money),沒有人願意看到它貶值或虧損。“投資高風險回酬高、低風險回酬低”,這是金融商品銷售員掛在口邊的口頭禪。

投資房地產、股票、單位信託,可以賺取10%至12%的回酬,這只是基於以往統計資料的數字,要採取甚麼方法和措施來促成這些回酬,並擁有減少低風險的計劃,才是面對“嚴肅”金錢的認真態度。

理財目標必須永遠放在第一位,所有投資工具的運用,皆以理財為大前提,選擇哪一項工具,確定能承受風險的高低後,必須做好若有損失如何東山再起的計劃,因為金錢的投資是嚴肅的工作,一旦計劃失敗而蒙受金錢的虧損,要重新再來就不容易了。

本期主答:Gain Wealth財務規劃公司首席理財師李文暢星洲日報/投資致富‧財富問診‧文:鄭碧娥

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