Saturday, December 31, 2011

反貪會查養牛中心‧涉嫌欺騙養牛中心執行主席 控2罪扮鬼臉


(吉隆坡30日訊)三度被延扣的商人三蘇峇林依斯邁,今午被控欺騙國家養牛中心公司執行主席拿督斯里莫哈末沙列依斯邁,誘使后者付款以獲取不正確諮詢服務,被反貪會控兩項欺騙罪。

企圖賄賂被捕

 被告三蘇峇林(45歲,三蘇峇林依斯邁資源有限公司總執行長)否認有罪。地庭法官阿末占查尼較后允許被告以30萬令吉和一名擔保人保外候審,並交上國際護照。案訂明年1月31日過堂,讓控方移交所需文件。

 莫哈末沙列也是婦女、家庭及社會發展部長拿督斯里莎麗扎的丈夫。

 三蘇峇林是在12月22日,因企圖以170萬令吉賄賂負責調查國家養牛中心舞弊案的查案官,避免被捕而遭警方扣留至今。

 身穿藍色線條襯衫的被告神情淡定,被反貪會官員押往法庭面控。

 首控狀指被告在今年11月20日傍晚6時,在首都武吉東姑一間餐館內,故意向拿督斯里莫哈末沙列依斯邁承諾,以提供一項不正確的諮詢服務,誘使沙列同意為有關服務付費。

 次控狀指被告在同年11月25日至12月6日,在滿家樂的Solaris內,以欺騙和促使方式,要莫哈末沙列交出一張誌銀175萬5000令吉的支票給被告。兩項控狀都牴觸刑事法典第420條文,並可在同一條文下治罪。第420條文是針對欺騙及不誠實地引誘移交財物。

 在這項條文下一旦罪成,可面對介于1年至10年監禁、並可鞭笞和罰款。

 之前有指被告有拿督勳銜,但今天查証原來不屬實。

[中國報]

Friday, December 30, 2011

Last day offer for this year --- >Baskin-Robbins


As the end of 2011 draws near, top it off with the amazing 31% discount on handpacked ice cream down at Baskin-Robbins starting TOMORROW. Yep, it'll be from 30th - 31st December. ;)

明天就是31號了.....
好好享受今年最後一個冰冷優惠吧~!!!!

十分钟看懂金融危机 次贷危机 房价

Wednesday, December 28, 2011

European Stocks Decline as Carmakers, Mining Companies Drop

European stocks declined, erasing their earlier gains, as shares of carmakers and commodity companies dropped.

The Stoxx Europe 600 Index lost 0.3 percent to 241.26 at 2:55 p.m. in London, after earlier advancing as much as 0.6 percent. The gauge rallied 2 percent in the previous three sessions as investors turned attention from the debt crisis to U.S. data that showed the recovery in the world’s largest economy is gathering pace.

The European (SXXP) Central Bank’s balance sheet soared to a record after it lent financial institutions more money last week in an attempt to keep credit flowing to the economy during the debt crisis.

Lending to euro-area banks jumped 214 billion euros ($280 billion) to 879 billion euros in the week ended Dec. 23, the Frankfurt-based ECB said in a statement today. Its balance sheet increased 239 billion euros to 2.73 trillion euros, it said.

Italy today sold 9 billion euros ($11.8 billion) of six- month Treasury bills at half the yield it agreed to pay at an auction of the securities last month. The Rome-based Treasury sold the 179-day bills at a rate of 3.251 percent, down from 6.504 percent on Nov. 25. Demand was 1.7 times the amount on offer, compared with 1.47 times last month.

Italy also sold 1.733 billion euros of 2013 notes today to yield 4.853 percent, compared with a yield of 7.814 percent at the last auction on Nov. 25. The bid-to-cover ratio was 2.24, compared with 1.59 last month. Tomorrow Italy will auction four different securities, including a 10-year bond.

Lower Risks
“The odds to have a real problem in Italy in 2012 are much lower today than what they were three or four months ago,” said Jean-Paul Jeckelmann, chief investment officer at Banque Bonhote & Cie. in Neuchatel, Switzerland, who helps manage $1.4 billion in equities. “While today sets a hopeful basis, the real test is what happens with the long-term financing, which is much more difficult for investors and banks to carry in their books.”

Britain faces the “toughest” job market in two decades with the number of working people likely to fall by 120,000 in 2012, the Chartered Institute of Personnel and Development said.

“The U.K. jobs market will be weaker than at any time since the recession of the early 1990s,” John Philpott, chief economic adviser at the CIPD, an association for human-resource professionals, said in a statement. “The combination of worsening job shortages for people without work, mounting job insecurity and a further fall in real earnings for those in work may test the resilience and resolve of the U.K. workforce far more than it did in the recession of 2008-9.”

Greece will hold national elections at the end of April, state-run Athens News Agency reported, citing Finance Minister Evangelos Venizelos. The new poll date provides the government of Prime Minister Lucas Papademos more time to complete a new financing agreement and a debt swap, the newswire reported.

1月起實施月薪5千以下受惠‧僱主增繳1%公積金


(布城27日訊)僱主為薪金收入少於5千令吉的僱員,多繳納1%公積金的措施於明年1月起生效時,92%或相等於530萬名公積金繳納者受惠。

公積金局公關經理聶阿芬迪發文告指出,55歲以上的僱員,只要薪金少過5千令吉,其僱主則須從目前的僱員6%公積金繳納率,調整多半巴仙至6.5%。

文告表示,研究顯示,70%公積金會員在退休後不出10年時間內,幾乎耗盡所有積蓄,如今生活費高漲,惡化的通膨,可能使問題更為嚴重。

因此,文告說,首相納吉在公佈明年度財政預算案時,宣佈增加僱主的公積金繳納率,以改善退休人士面對無入息、沒有積蓄的問題。

文告說,公積金局贊揚政府採取快速行動,為國內退休工作階級,增加額外1%繳納率,在利息倍增的力量下,使退休的儲蓄更健全。

欲知更多詳情,公眾可上網址“http://www.kwsp.gov.my”,或拜訪鄰近的公積金局辦事處,或聯繫詢問中心03-89226000。

(星洲日報)

[星洲日報]

女子誤信月入6千僅陪聊天逛街‧“變態老闆要我看手淫”

(雪蘭莪‧八打靈再也27日訊)天真的女子受6千令吉薪酬吸引,以為工作只需要陪老闆逛街和聊天,那知遇上的是個變態老闆,要她看他手淫。

女事主(21歲)於上個月中在加影市區某停車場要付泊車費時,遇上一名四十餘歲的巫裔男子,對方前來搭訕。

她說,對方聲稱其公司正在聘請員工,被錄用者可獲得優渥薪金及獎勵金。

“起初他說要聘請女書記,底薪是1千200令吉,工作可以在家做而不必到公司上班;他察覺我對這份工作感興趣,當下以6千令吉聘請我當他的私人助理。”

她說,除了6千令吉月薪之外,對方還提供轎車讓她代步及負擔日常開銷,而她的職務非常輕鬆簡單,只需陪老闆逛街和聊天。

“未料他露出真面目,向我提出非分要求,要我看他手淫,我擔心我的安危,前往加影警局報案。”

(星洲日報)

[星洲日報]

**LiangChai:哪有这么轻松又高薪的工作的。。。 =.='''

巴菲特2012年3預言 股市大波動宜買銀行股

(紐約27日訊)股神巴菲特對2012年做出3大預言,世界經濟依然很不穩定、股市將大幅波動,及需時解決歐債危機,他建議買進銀行股。

 他早前接受CNBC電視台專訪時說,世界還很不確定,他會堅定持股優秀公司。

 他認為,世界總是不確定,如果是一家好企業,他根本不會改變自己想要買入該公司股票的看法,會持股多年。

 股神指出,股市還將會大幅波動,他會利用股市反應低價買入好公司。

 他說,除非自己正在使用財務杠桿,否則不會擔憂頭條新聞報導的風險。

 “好公司未來的收成肯定會提高,只要擁有誠實能干的人管理好資產就行。”

 “好公司,天長日久,將會為自己創造巨大財富,股市大跌,優質股已現買入良機。”

 巴菲特指出,與其他投資選擇相比,一些規模非常大、實力非常強的美國公司,股價如今非常便宜。

 但他預計,市場未來仍會有壞消息。

 至于歐債危機,巴菲特認為,不同于美國金融危機,前者需要較長時間解決。

 他說,解決債務危機,政府要有做事能力,和必須要有信心,想讓17個歐盟國家的領導人一致同意進行改革,絕對不是件容易的事。

 由于市場更加擔憂,德國和其他國家甚至法國的分歧越來越大,使解決歐債危機需要更長的時間。

[中國報]

Monday, December 26, 2011

MEGB Volume Distribution

                            1 Day

                            5 Day
                            5 days chart excludes current trading day's data


                            10 Day
                            10 days chart excludes current trading day's data

MEGB Announcements



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ANNUAL REPORTS




HISTORICAL



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CHANGES IN SHAREHOLDING



Changes In Shareholder

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30 Day Chart


2 Weeks Historical Intraday Chart


6 Month Chart


6 Months Historical Daily With Technical Indicators


6 Months Historical Candlesticks With Technical Indicators


1-Year Historical Daily Chart


1 Year Historical Daily With Technical Indicators


5-Year Historical Daily Chart

MEGB Price









MEGB Masterskill 教育 (5166)

















MASTERSKILL EDUCATION GROUP BERHAD
G-8, Jalan Kemacahaya 11,
Taman Kemacahaya, Batu 9
43200 Cheras, Selangor

Tel: 603-9080 5888
Fax: 603-9080 1995
E-mail: info@masterskill.edu.my

Listed Since: 18.05.2010
Par Value: 0.20
IPO Price: 3.80

Market: MAIN
Sector: TRADING/SERVICES
Major Industry: DIVERSIFIED CONSUMER SERVICES

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MASTERSKILL EDUCATION GROUP BERHAD is a Malaysia-based company engaged in investment holding and the provision of management services. Through its subsidiaries, the Company is principally engaged in the provision of higher education and training in nursing and allied health sciences. The Company offers 11 diploma programs, namely Diploma in Nursing, Healthcare, Environmental Health, Medical Imaging, Pharmacy, Medical Laboratory Technology, Physiotherapy, Occupational Safety and Health, Health Informatics, Occupational Therapy and Paramedic Science (Pre-Hospital Care). In addition, the Company also offers eight bachelor's degree programs and one master's degree program, namely Master of Science in Healthcare Management. As of March 1, 2010, the Company had a total of 17,059 full-time students enrolled in its diploma and degree programs.

欠明確目標‧研究員:國家汽車工業積弱不振

馬大經濟系高級研究員張淇卓博士認為,我國一路來無節制任由國家汽車工業公司予取予求,造成了國家汽車工業的差勁景況。  
他以韓國的現代汽車來說,現代汽車也如國內的普騰(PROTON,5304,主板消費品組),開展了國家汽車工業之旅程,但現代汽車目前已是國際知名品牌,其品質足以撼動日本品牌。 該名曾經任職世行的研究員,日前出席東盟經濟協會聯合會(FAEA)第三十六屆大會後說,韓國對現代汽車制定各項工藝、出口、銷售指標,只要那些項目不達標,便不能繼續再耗費人民的公帑。

   教育體系遭“割裂” 他表示,由於目標明確和現代汽車本身也在工藝、服務與很多方面力爭上游,目前每年出口汽車達300萬輛,但這樣的出口數目卻可能需普騰耗費十多年才能達致。 他說,原有完整與在科學、工藝,英文水平區域內數一數二的教育體系已遭“割裂”,只要我國袞袞諸公仍對教育方向茫然,要藉提高價值鏈擺脫中等收入陷阱,並不是說了就能實現的事。 他認為,資源豐富的印尼已成為投資最愛,越南私人界若強化起來,其潛能將撼動大馬。

(星洲日報/投資致富‧企業故事) [星洲日報/投資致富]

大學工讀生擬買屋投資

張先生,今年20歲,目前在金融領域任職(屬半工半讀性質),與父母同住,學費由父母承擔,打算明年購買一間大約10萬令吉的中價屋(在峇株巴轄一帶地區)。以下是張先生的財務狀況如右表:



問題:
1.若打算明年在峇株巴轄購買一間中價屋(購買後打算租出,預計可收取租金RM300),可行嗎?
2.我現在的財務狀況還算健康嗎?
3.如果以我現在年齡,而且是半工半讀的學生,購買產業投資可行嗎?

購屋不一定穩賺

答:
這一期的財富問診,兩個都是屬於較低收入的例子,張先生單身,開銷比較小,我們先來看他的財務狀況。
張先生是半工半讀生,因此,收入不高,這是難免的事,信中沒有提及還需多久的時間進修,繼續領取微薄的薪金,我們只能以1千200令吉的收入來計算。
由於開始工作不久,因此,公積金儲蓄與現金儲蓄都不多,這是很正常的情況,他準備明年購買一間10萬令吉的房屋,而且預期可以收取300令吉的租金,如果張先生申請銀行貸款獲批,其實是可行的。
假設貸款分期以20年償還,貸款9萬或8萬令吉,每月供款分別是450與400令吉,以張先生凈收入1千200令吉來看,申請房貸獲批的幾率是相當高的;如果每月能收取300令吉租金,可以補貼房貸分期,加上產業可以對衝通貨膨脹的衝擊,可以考慮買來投資。
不過,張先生需注意的幾個重點是:這一價位的房屋,是否存在增值空間、日後欲脫售是否會面對一些限制,例如需要尋求州政府或地方政府的批准,以及該房產單位所在地點是否理想,以便容易物色租戶,這些都是一些需要考量的因素。
購買房屋不一定穩賺,市場上也有不少人陷入倒虧的窘境。許多時候就是因為要賣時沒人要買、要出租也無人問津,結果丟空幾年,最後屋況面目全非,懊惱不已。
從張先生來信提供的資料顯示,他的財務狀況健全,有儲蓄、有投保(保費在收入的20%之內),開銷相當嚴謹,年輕人有這樣的認知,的確很難得。(星洲日報/投資致富‧財富問診室)
[星洲日報/投資致富]

成榮全年淨利有望達標

未署名讀者問:  

成榮集團(MUDAJYA,5085,主板建築組)最新業績表現如何?前景可以嗎?

   答:成榮集團2011年財政年首9個月淨利符合市場預測,而未來業務表現將胥視印度及國內獨立發電廠的工程的進展與動向而定。 丰隆研究表示,該公司2011年財政年首9個月淨利1億6千450萬令吉,或等於每股36.2仙,占該行全年預測70%及市場預測的67%,預料第四季印度獨立發電廠及查納曼絨工程計劃加速盈利成長,全年淨利有望達到市場預測。

至於丹絨賓發電廠工程計劃,目前尚在敲定電力購買合約,預料今年12月間將有答案,而該公司的工程部份規模料與查納曼絨相等,即達約7億2千萬令吉水平。 手握23億工程 目前為止,該公司手握工程訂單約為23億令吉,包括印度獨立發電廠的15億7千500萬令吉,查納曼絨發電廠擴充工程的6億8千400萬令吉,以及其餘建築合約為7千700萬令吉,或等於2010年財政年建築業務營業額約3.2倍,或是訂單對市值比例約2倍水平。

   該行表示,投資該公司潛在風險包括延遲推行獨立發電廠工程,國內外管制及政治風險,原料價格走高,建築業急速回退,以及印度貨幣盧比急貶等。惟該行將其目標價定在4令吉61仙,並給予買進評級。

(星洲日報/投資致富‧投資問診室)

[星洲日報/投資致富]

馬聯保險零欠債‧新核心業務定前景


麻坡許先生問:
馬聯保險(MAA,1198,主板金融組)截至2011年6月30日為止賺2億8千零24萬令吉,該公司欠了多少債務,前途如何?賣了保險還剩下甚麼業務?


答:在脫售核心保險業務獲得3億4千400萬令吉現金,以及償還1億8千萬令吉的債務後,目前馬聯保險已是沒有欠債的淨現金公司。

該公司的前途,除了剩下的回教保險業務有待發展外,很大程度上,將胥視它將注入新的核心業務而定。

該公司以3億4千400萬令吉代價,賣了核心保險業務給蘇黎世保險之後,剩下回教保險業務。該公司管理層曾表示,希望在2015年時,將剩下的現有回教保險業務,成為國內回教保險業的“龍頭老大”,是否有這個能耐,就拭目以待罷。

(星洲日報/投資致富‧投資問診室)
[星洲日報/投資致富]

AXIS產託盈利可期

陳小姐問:  

AXIS產業信托(AXREI ,5106,主板產業投資信托組)前景如何?可買進嗎?

答:AXIS產業信托的收購產業計劃如火如荼進行,令盈利成長前景可期,分析員上調該公司2012與2013財政年淨利預測18.3與25.7%。 黃氏唯高達研究認為,AXI S產業信托近期計劃收購Seberang Prai的物流倉庫,若計劃在2011財政年完成,有望提振2012財政年營業額690萬令吉;該公司也在進行另外5項收購計劃,評估值達2億2千550萬令吉,預計在2012年完成,估計回酬率達8%。 此外,該公司進一步加強現有資產,也有望在淨可租面積與重估收益走高下,提高營業額成長。 另外,黃氏唯高達預見,AXIS產業信托可能發售值3億令吉的伊斯蘭教債券,以融資短期循環債務,並加長債務屆滿組合,並鎖定較低利率。 該公司擬透過配售7千520萬單位以籌措1億7千萬令吉與收入再分配,來融資潛在資產收購計劃。該公司截至9月30日債務比到38.2%。

   若該公司的新收購在明年上半年完成,同時自2012財政年配售新單位,黃氏唯高達估計,該公司2012或2013財政年每股紅利為18.1或20.4仙,兩年回酬料增長至7.3與8.3%。 黃氏唯高達維持AXIS產業信託“買進”評級,但削減目標價15仙到2令吉27仙。 基於該公司自2008年杪的外資持股權增加不多,目前外資持股水平只有14.1%,該行相信,該股表現持續穩健,拋售風險較2008與2009年金融風暴低。

(星洲日報/投資致富‧投資問診室)

   [星洲日報/投資致富]

森那美躍居第二‧馬銀行市值620億稱冠

10大市值

聯昌集團(CIMB,1023,主板金融組)於11月再度翻跌,市值蒸發了32億令吉,不僅與長勝將軍--馬來亞銀行(MAYBANK,1155,主板金融組)之間的市值差距再度擴大,亞軍寶座也拱手讓給森那美(SIME,4197,主板貿服組),目前以530億7千萬令吉屈居季軍。
綜指成份股11月普遍下滑,唯有部份股項無懼大市疲憊逆市走高,包括受業績和原棕油價走揚帶動的森那美,市值於11月增長至540億8千萬令吉,馬來亞銀行市值雖較10月份下滑5億令吉,但仍以620億市值傲視全場。
國油化學(PCHEM,5183,主板工業產品組)和大眾銀行(PBBANK,1295,主板金融組),則分別以479億和442億令吉市值,順序排在第四至第五名。
明訊(MAXIS,6012,主板貿服組)市值雖在11月份走高11億令吉,但競爭對手亞通(AXIATA,6888,主板貿服組)卻更勝一籌,市值走揚18億至431億令吉,不僅捍衛第六名位置,而且將領先幅度擴大至18億令吉。雲頂(GENTING,3182,主板貿服組)則以407億屈居明訊之後,頗具後來趕上之勢。

10大熱門股
低價股價量齊升
炒風在11月進入高峰期,低價股群起狂歡,填滿11月10大熱門榜所有位置,加拉布乃(KBUNAI,3115,主板產業組)憑11億6千296萬8千900股交易量榮登榜首,是唯一一隻交易量突破10億股的股項。
在炒風領導下,10大熱門股交易量按月增加超過1倍,10大熱門股交易量介於4億4千萬至11億6千萬股之間,10月份熱門股則介於1億8千萬至4億5千萬股之間,差距顯著。
COMPUGT控股(COMPUGT,5037,主板貿服組)和DPS資源(DPS,7198,主板消費品組)分別以超過9億股交易量排在第二和第三位,金虎(TIGER,7079,主板工業產品組)則在聯營興建公寓計劃帶動下,以8億股交易量排在第四位。
丹斯里哈林沙轄出手打救幸馬泰資源(SUMATEC,1201,主板貿服組),帶動該股價量齊揚,全月寫下7億4千700萬股交易量及200%股價漲幅,幸馬泰資源WA(SUMATEC-WA,1201WA,憑單)亦以4億4千607萬股交易量入榜十大熱門榜,股價漲幅亦不惶多讓,高達181%。
於10月份開始升溫的JCY國際(JCY,5161,主板科技組)繼續受投資者追捧,加上第四季業績超越預期,而且可能成為泰國水災的少數受益單位,不僅寫下4億4千萬股交易量,股價也暴漲約33%,在股市低迷期間大唱豐收。
受“指定股”阻嚇而逐漸消聲匿跡的豐盛工業(HARVEST,9342,主板工業產品組)和豐盛工業WA(HARVEST-WA,9342WA,憑單)儘管交易量明顯轉淡,仍憑月初的火爆交易熱度,各別錄取4億1千萬和3億5千萬股交易量。

10大上升股
種植消費股稱霸

儘管馬股整體回跌,但兩大消費股子母牌煉奶(DLADY,3026,主板消費品組)和雀巢(NESTLE,4707,主板消費品組)表現繼續超越大市,其中子母牌煉奶以3令吉68仙漲幅蟬連冠軍寶座,居次的雀巢則袋進1令吉50仙,讓消費股連續兩個月霸佔冠亞軍頭銜。
由於綜指走勢疲弱,於10月份進榜的成份股紛紛跌出榜外,剩雀巢獨自捍衛成份股顏面,在抗跌投資策略橫行下,10大上升股幾乎由種植和消費股霸佔,其中種植股受原棕油價格走高帶動,有4隻進榜,是比重最高的領域。
4隻入榜的種植股包括聯合種植(UTDPLT,2089,主板種植組)、巴都加灣(BKAWAN,1899,主板種植組)、陳順風資源(TSH,9059,主板種植組)和砂勞越油棕(SOP,5126,主板種植組),漲幅介於83仙至1令吉22仙之間。
消費股則有三隻入榜;除了冠亞軍之外,花莎尼控股(F&N,3689,主板消費品組)亦以1令吉16仙漲幅,成為第五大上升股。
10大下跌股
金融股是主要輸家
10大下跌榜幾乎淪為成份股同學會!共有7隻成份股入榜,霸佔下跌股前五位,其中遭分析員唱淡前景的國際船務(MISC,3816,主板貿服組),在大市疲弱催化下大跌1令吉12仙,無奈攬下11月下跌股冠軍,子公司海事重工(MHB,5186,主板貿服組)也連帶受創而於11月下跌70仙,成為第三大下跌股,母子同病相連。
雖然消費股在上升榜寫下不俗的表現,但作為重量級消費股的PPB集團(PPB,4065,主板消費品組)股價卻反遭賣壓清洗,以1令吉跌幅排在第二位,是唯一一家上榜的消費股。國油化學(PCHEM,5183,主板工業產品組)則以46仙跌幅排在第五位。
金融股是11月主要輸家,豐隆金融(HLFG,1082,主板金融組)、聯昌集團(CIMB,1023,主板金融組)和興業資本(RHBCAP,1066,主板金融組)同步入榜,跌幅介於39仙至54仙之間,倫平資本(LPI,8621,主板金融組)則憑42仙跌幅擠進榜中。
業績巨額虧損的科恩馬集團(KNM,7164,主板工業產品組)雖然僅以45.5仙跌幅排在第七位,但若以巴仙計算,該股跌幅高達31.6%,比起其他下跌股有過之而無不及。


(星洲日報/投資致富‧11月龍虎榜)
[星洲日報/投資致富‧11]

先進聯營業務前景存挑戰‧RGB國際業務前景具潛能

黃先生問:  

1)先進聯營(ASB,1481,主板工業產品組)這家公司好嗎?有沒有拿到甚麼大工程? 賺錢嗎?是不是可以長期持有?

答:近年先進聯營較專注發展國內外的酒店及房地產領域,特別是要在世界各大城市經營酒店業務的目標,以期擁有穩定收入來源。 專注酒店及房地產領域 看看該公司最新業績表現及公司評語。截至2011年6月30日止次季,該公司淨利為240萬2千令吉,前期為97萬6千令吉。

而營業額為5千644萬4千令吉,前期為5千零54萬9千令吉。每股淨利為0.48仙,前期為0.21仙。 截至2011年6月30日止,首6個月的淨利為233萬1千令吉,前期為392萬3千令吉,營業額為1億零915萬7千令吉,前期為1億零497萬3千令吉。首6個月的每股淨利為0.47仙,前期為0.83仙。 而截至2011年6月30日止的每股資產值為90.90仙。該公司管理層在宣佈業績時表示,未來的業務前景將具挑戰性。該公司近年來鮮少宣佈重大企業消息,上述一點較新的資料供參考。

2)RGB國際(RGB,0037,主板貿服組)這家公司是做甚麼的,有沒有大工程?可以長期持有嗎?

答:RGB國際主要是提供一攬子博彩遊戲方案、器材及零件,隨著全球賭博業持續成長與解禁發展,某程度上,使其業務前景具有利好潛能。 該公司業務前景,據2011年5月間的消息指出,該公司將著重菲律賓市場,計劃至2013年時投入2千500萬美元(7千650萬令吉)資金在該市場,包括供應1千架新的機器給該國馬尼拉灣綜合城市發展的用途。 值得一提,大馬評估機構(RAM)在去年9月間,將該公司的2億令吉的中期票據列為觀察名單,同時給予前景負面評級。

它表示,這反映該公司存在財務與游資狀況惡化隱憂,而且該公司的營運表現也欠佳。 截至2011年6月30日止,該公司次季淨虧為342萬8千令吉,前期淨虧損為1千零64萬9千令吉。營業額為3千125萬2千令吉,前期為2千704萬令吉。而每股淨虧損為0.27仙,前期為淨虧0.93仙。 截至2011年6月30日為止的首6個月,該公司的淨虧損也縮減至739萬1千令吉,前期為2千837萬4千令吉。而6個月營業額為5千854萬1千令吉,前期為5千825萬9千令吉。而首6個月每股淨虧損為0.59仙,前期為2.48仙。截至2011年6月30日止的每股資產值僅為7仙。 今年6月杪公佈的消息指出,當時該公司的負債比減至1.17倍水平。可否長期持有,上述一點資料供參考。

(星洲日報/投資致富‧投資問診室)

  [星洲日報/投資致富]

Sunday, December 25, 2011

转载 龙珠香米---大马华裔米商最后一个堡垒


相信大家都知道,80年代以前,大马米粮供应,多数由华人经营。​那个时候,市面上的白米有很多品牌,包括龙珠,Jasmine,Jati,红毛丹,太阳花等等,都是华裔米商的品牌。当年​大马其中一位最大的白米供应商,也是大家熟悉的,郭鹤年,郭老先​生。进入80年代,为了大力推展新经济政策,马哈迪强势介入大马​商界版图。先是强制规定所有华商,农历新年进口蕉柑,必须事先获​得Pernas,就是国家企业,发出AP,才能进口蕉柑。 马哈迪的用意,就是要控制华人企业,从中进行剥削。

接着,他把矛头指向国内的白米市场。当年国内白米市场,绝大多数​是华商在经营。马哈迪为了掌控市场,宣布成立《国家稻米局》Be​ras Nasional Berhad,简称Bernas。政府同时立法管制白米的流通,​宣布国内所有白米商,必须向Bernas购买白米;而且政府也取​消了华商原本拥有的白米入口准证,只有Bernas持有唯一一张​AP。这就是说,只有国家稻米局才能合法从泰国和其他国家进口白​米,其他米商全部禁止进口白米。华裔米商别无选择,必须向国家稻​米局拿米来卖。国家稻米局,因此垄断了国内的白米供应市场。而白​米的价格多少,完全由国家稻米局来订。包括国内的白米产量,稻农​也必须将所有收成卖给国家稻米局,米商被禁止直接向稻农收购白米​。

Bernas原本是国家设立的公司,后来由罗斯玛家族的朋党收购​。 目前是罗斯玛的家族掌控bernas。国家稻米局掌控了国内白米​批发市场之后,便计划进一蚕食国内的白米企业。郭鹤年先生早早意​识到政府的意图,在国家稻米局成立不久,便宣布退出大马白米市场​,不想被马哈迪的朋党来操控他的公司。郭老企业遍布全球,他当然​随时可以抽身,但是,那些生意完全依靠白米市场的华商,怎么办?​只有任由宰割了。进入90年代,国家稻米局开始了下一个部署。。​逐步蚕食华裔米商的公司。由于白米供应被Bernas垄断,华裔​米商只能向Bernas买米。那么,他们的企业前景,就像粘板上​的肉,任由Bernas予取予求。经过将近10年的发展,国内的​华裔米商公司,已经被Bernas收购得七七八八。只剩下龙珠香​米的公司,福裕有限公司的老板邱先生,选择顽抗到底。

为什么Bernas那么用意收购华裔米商的公司?原因当然是,一​来,Bernas掌握了白米供应的命脉,二来,Bernas看准​许多华商资金周转不灵。Bernas通过放帐方式,提供白米给米​商,让米商积欠数以百万计的款项,然后就一这些帐款来换取有关米​商的股份。一些没有察觉Bernas阴谋的米商,当发现Bern​as前来表明收购意图的时候,才发觉已经肉在粘板上。许多华裔米​商在经过一段时间的抗战之后,都因为无法都得过Bernas,因​而心灰意冷,最后宣布投降。而福裕Hock Ju Edar的邱老板,是一位精明的商人,他早就料到Bernas的​魔掌迟早会伸向他的公司。他早早做好准备,进行长期的抗战。他是​大马米商公会的领导人,他的公司,也准备了充足的《子弹》。。。​。现金,要跟bernas斗到底。

2006年,Bernas终于找上福裕Hock Ju,表明收购意图。 邱老板静静聆听Bernas开出的收购条件。 国家稻米局的代表,开出两个条件。第一个:只要福裕Hock Ju 肯让出51%股权,国家稻米局保证它的白米供应不会出现问题。第​二个,是在成为国家稻米局的子公司之后,每逢5年一次的全国大选​,必须提供国阵政治献金!这献金的数目,据说多达数百万!福裕H​ock Ju老板一口回绝!他认为自己辛苦耕耘了几十年的心血,岂能如此​轻易让别人不劳而获? 再说,有关政治献金的部分,更是离谱。他们规规矩矩的做生意,从​来不粘政治,为什么要平白无辜的奉献政治献金?国家稻米局的代表​碰了一鼻子灰,悻悻然离去。但是,事情并没有因此结束。由于邱老​板是米商公会领导人,米商公会有一定的影响力,国家稻米局不敢轻​易不供应白米。但是,国家稻米局却经常故意刁难福裕Hock Ju。比如香米供应,福裕Hock Ju如果向国家稻米局订购100吨,后者往往只给50吨,或者更​少。理由是:货源不足。但是其他米商的供应量,却不会有短缺的现​象。

当白米价格涨价的时候,国家稻米局也不会先知会福裕HockJu​。但是属于国家稻米局的子公司,却获得事先安排囤货。往往在涨价​之前,这些公司都能事先得到关照,至少囤积一百几十吨的米。而福​裕Hock Ju就没有这种便利。所以当国家稻米局宣布白米涨价的时候,福裕​Hock Ju往往无法可施,只有随着调整价格。但是其他米商因为有囤货,​可以继续按照旧价Offer消费人。这样就使得福裕Hock Ju成为消费市场的箭靶!不知内情的人,往往责怪它为什么立刻以​新价售卖白米?福裕Hock Ju有苦说不出。更严重的,是原本福裕Hock Ju跟国家稻米局的来往,是有一个月帐期。而Hock Ju每个月都准时还账,时刻保持醒觉,不能拖欠太多帐项,以免超​出自己经济能力的负担,被Bernas有机可趁。而福裕Hock​ Ju一直都有银行开出信用保证书,保证的数目,据说是500万。​不久前,国家稻米局忽然对福裕Hock Ju表示,上头指示,他的信用保证书不能被接受,必须马上还款。​限期福裕Hock Ju两个星期内必须以500万现金还账,否则就中断香米和白米的​供应!这一招很毒辣!虽然福裕Hock Ju资本雄厚,但是要在两个星期内拿出500万现金,对一家不算​很庞大的米商来说,毕竟是非常辛苦的。最后,据说福裕Hock Ju将大多数的储备金拿出来,再跟银行商量,得到一笔临时贷款,​终于暂时解决了问题。 但是,福裕Hock Ju的麻烦,会因此完全解决了吗?谁也不敢说。以后国家稻米局还​会继续使出什么阴招?福裕Hock Ju的老板曾经私下慨叹,他也不知道自己能够顶多久。也许,迟早​有一天,连着最后一个华裔米商的堡垒,也可能失守了~

善用信用卡‧不要變卡奴


信用卡是一種貸款,而且是比其他任何種類貸款,都還要恐怖險惡的融資手段。希望這樣的說法,能讓你切身感受信用卡何以能操縱萬千卡奴的詭異力量。

稍不留神,你也可能被這種力量影響,莽莽撞撞跌進信用卡陷阱而難以自拔。

不想為卡債白忙,甚至被烙上“卡奴”稱號,不放點心思熟讀本期《信用卡篇》,怎麼行?


信用卡是一種電子付款工具,讓你無須透過現金,就能預先用未來錢進行各種消費,這樣的特質讓它好比廚房菜刀,只要用法正確,就能為你帶來許多好處及便利,反之則可能讓你血流成河。

為甚麼信用卡那麼可怕?這是因為比較起其他貸款的“先知先覺”,能準確知曉自己的債務責任,信用卡是屬於“後知後覺”類型;你可能在查看每月賬單時,才驚覺自己竟然“刷”掉那麼多錢!

由於信用卡在國內已變得非常普及,精明用卡自然成為確保財務健康的其中一項重要步驟。雖然我們不能否認信用卡的種種好處,但若你缺乏那麼一點自制力及警覺性,我敢說,用卡壞處絕對多於好處!

●信用卡如何運作?

信用卡運作概念,是銀行事先撥一筆選擇性短期貸款給你,你可以選擇用或不用,當你透過刷卡來購物時,意味著你已動用該筆貸款。

然後,銀行會替你支付相關賬單,然後再按月將總結賬目寄給你,你必須在限定期限內還清所有欠款。

通常,你有20至50天的時間來還清所有欠款,一旦超過這段時間,相關發行銀行將向你徵收利息。

●信用卡的好處

只要你瞭解並正確使用信用卡,那它將是一種極方便的付款工具,好處包括:

◆是一種方便及有效的無現金付款管道。

◆可以用於網上購物,包括預定機票。

◆賬單能幫助你掌握自己的開銷情況,從而更有效制定財務預算。

◆一些信用卡甚至提供免費個人意外及旅遊保險。

◆零利率分期付款計劃、流動付款制度及餘額轉賬等,讓你的賬目更具流動性。

◆能以累積點數換取獎勵品。

當然!一旦你錯誤使用信用卡,如過度刷卡、拖欠卡債等,上述好處的總和效應,仍遠遠不足以彌補誤用信用卡所造成的傷害,只有那些正確用卡的人,才能真正享受信用卡的種種好處。

申請信用卡前應注意甚麼?

◆貸款頂線

貸款頂線是你所能使用的金額上限,一旦所“刷”的金額達到上限,你將暫時不能再使用相關信用卡,直到償還部份或所有欠款為止。

一般來說,銀行提供的貸款上限相等於你每月收入的2至3倍,這也意味,當你用完所有信用卡額度,就證明你已預先花掉2至3個月的薪水了!

◆費用

當信用卡被交到你手上,各種費用也可能隨之而來,包括加盟費、常年及財務收費等。

*加盟費(Joining Fee):一些信用卡發行銀行所徵收的一次性費用,費用額度將根據不同銀行政策而異。

*常年收費(Annual Fee):這是你必須每年繳付的定期費用,不過,只要你達到特定用卡條件,常年費用可能被相關銀行豁免。

*財務收費(Finance Charges):在你逾期償還欠款時所徵收的額外利息費用,但只要你在特定期間內按時繳付欠款,便可能享有特定優惠制度。

最好的例子是,國內信用卡目前最高年利率為17.5%,但只要你連續12個月按時繳付欠款,徵費頂限則會下降至13.5%。

*預用現金收費(Cash Advance Fee):當你將信用卡內的信額轉換成現金使用,銀行會除了向你徵收財務收費外,還會另外徵收3至5%添加費用。

*逾期收費(Late Payment Charges):當你無法如期償還最低每月付款時,你除了會被徵收財務費用外,還得外加另一筆遲還費用。

*服務稅(Services Tax):自2010年開始,信用卡母卡持有人每年將被徵收50令吉服務稅,子卡則會被徵收25令吉。

●零利息

當你使用信用卡購物時,通常可享有20至50天的“零利息”攤還期,但這項福利只提供給那些繳清欠款的持卡者。

也就是說,若你尚未還清上個月欠款,並將餘額帶往這個月時,就不能享有“無利息”優惠,你下一次刷卡購物時,將被徵收利息費用,而且每日計算,直到你還清所有欠款為止。

●餘額轉賬

餘額轉賬讓持卡人將信用卡餘額從一家銀行轉往另一家銀行,藉此節省利息開銷。通常,其他銀行將透過特別促銷利率來鼓勵你進行餘額轉賬,但只要這能幫你節省利息,進行餘額轉賬其實也沒甚麼不好。

不過,在決定進行餘額轉賬前,最好先問問有關銀行下列幾個問題:

*促銷利率的時間有多長?

*促銷結束後的新利率是多少?

*促銷利率是否也應用在轉賬後的最新購物?

*是否隱藏其他費用?

*當你取消信用卡或提早還清欠款,會不會被徵收額外費用?

雖然餘額轉賬可能是你降低未付欠款利息開銷的優良策略,但你必須同時注意新信用卡附帶的條款,比如說,一些條款可能注明你不能在促銷期間還清所有餘額,而是只能繳付5%最低付款,否則將被另外徵收一筆費用。

此外,附帶條件之中可能也有所謂的“鎖定期”,讓你無法在特定期限內,再次將餘額轉往其他銀行,除非你先繳付一筆預定罰款。

你也必須確保根據事先安排好的制度償還轉賬後的欠款,若你無法做到這一點,促銷利率可能恢復至正常每年17.5%,其他遲還費用及罰款也會隨之湧現。

●流動付款/零巴仙利息制度

是一種信用卡發行銀行和特定商家之間的商議好的安排,讓持卡人能以零利率進行為期3個月至24個月不定的分期付款,所能使用的分期付款額將視信用卡限額而定。

●子卡欠債

母卡持有者需為子卡欠債負責,不過,大多數銀行通常也規定子卡用戶必須負上連帶違約責任。

如何避免信用卡陷阱?

若你每月僅繳付信用卡餘額的最低付款,最終所還的錢,必定大幅度高於你的實際消費開支,這是因為年複利率(Compound Interest)在暗中作祟,而這也是被許多人忽略的部份。請看下列解釋。




如上表所示,若你的信用卡欠款為1千令吉,而且每月僅償還5%最低付款,也就是50令吉,那你必須用上兩年來還完所有欠款,包括191令吉利息。

不過,若你所欠的款項是1萬令吉,並且同樣每月償還5%最低付款,則必須耗上7.3年才能還清所有欠款!而且,你還必須因此多付3千897令吉的利息!

瞭解當中差異了嗎?明白為甚麼財務專家總警告人們千萬別拖欠卡債了嗎?將年複利率概念應用在投資,你能取得不錯的回酬。但若用在你的債務,只會壓得你難以翻身。

●如何提防自己捲入信用卡詐欺活動?

最常見的信用卡欺騙案件莫過於盜用,雖然銀行會不時提出各種新政策來提防盜用案件,但你自己也應該採取必要的防備措施,保護自己免受盜用活動侵害。

◆保護措施:

*拿到信用卡後,馬上在背面簽名。

*別讓其他人使用你的信用卡。

*別將你的信用卡資料告知不認識的人,他們可能用來進行電話、郵寄或網上購物。

*確保你在拿到新信用卡後,銷毀已過期的舊卡,避免被人複製或竄改。

*簽認賬單前,先仔細檢查所有列款是否正確。

*藏好所有消費收據,並在收獲信用卡賬單後檢查內容是否與收據一致。

*將信用卡放在錢包內的固定位置,那你就能在第一時間察覺信用卡有無遺失。

*一旦察覺信用卡不見或被盜用,儘快通知有關銀行,否則你必須背負所有信用卡交易欠款,直到你向銀行申報為止。

●其他相近的卡類

收費卡(Charge card):與信用卡相近,但必須每月還清所有欠款,不能如信用卡般繳付最低付款,否則將被徵收遲還費用

扣賬卡(Debit card):同樣是一種免現金交易工具,所有透過扣賬卡進行的消費,將自動從你的銀行戶頭中扣除,因此,扣賬卡所能使用的額度,與你銀行戶頭的餘額相等。

預付卡(Prepaid card):必須事先為預付卡加額,然後才能用來購物,這種卡與電話預付卡相似,你所能用的錢等於預付卡內餘額,當預付卡餘額用盡後,你必須再次加額才能繼續購物。(星洲日報/投資致富‧理債教室)

[星洲日報/投資致富]

利率料降‧房價趨緩



歐債危機持續上演,產業市場也必定受到影響。不過,為了抵禦明年潛在的經濟放緩困境,經濟學家紛紛預計國家銀行會在2012年上半年下調利率。

當然,利率下滑,產業融資成本同樣跟著降低,絕對是件好事。儘管如此,政府在推行多項產業政策時,卻因受限於各種因素,而拖累“居者有其屋”目標。

本期《產業焦點》以小市民面對買房問題為主軸,再延伸至整體的置業情緒,特別是邁入略為降溫的2012年,你該如何作出買房抉擇。
Mortgage Broker公司董事溫國強指出,基於經濟前景不明朗,市場紛紛估計國行可能會在明年首季下調利率,並促使基貸率(BLR)也獲調低。

“一旦基貸率下調,肯定將惠及全民,並激勵產業市場變得更活絡。”
為了激勵內需,他預計國行將調低利率25基點,基貸率則料走低0.2%,並從6.6%下調至6.4%。
“以近幾年逾4%淨利率計,融資成本變得頗低,不過這並不足夠。”

他解釋,國人在置業方面仍面對各種障礙,包括借貸問題。
雖然“我的首間房子”計劃(My First Home Scheme)闡明購買房子的人士可取得100%貸款,因當中的10%由Cagamas承擔,銀行只須承擔90%,不過收集到的市場反應是很多申請者無法真正獲取100%貸款。

銀行業應全面配合政府措施

“我認為銀行業者應全面配合政府祭出的計劃,而不是令人民的置業行動面對重重障礙。政府一方面說可讓人民享有100%的貸款便利,但另一邊廂銀行卻不肯放貸,這可能導致此計劃會胎死腹中。”
溫國強指出,要取得銀行貸款並不容易,得胥視借貸者的財務狀況,如是否背負其他龐大債務,如車貸及卡債,因此獲得100%貸款的幾率非常低,“一般上銀行都不會給予100%貸款,最多只是90%,而第二間、第三間,甚至第四間只有60%。”

他補充,銀行對年輕人置業感到擔心,特別是當他們不須花半分錢就能買到產業,擔心呆賬會隨即飆升。

他認為政府須加以執行所宣佈的措施,否則最終還是流於表面,仍無法真正獲得落實,特別是銀行明年會進一步緊縮貸款措施,包括以淨收入作為借貸考量。

低收入群未獲政府全面支援

“這造成低收入群在置業方面仍未獲得政府的全面支援,他們沒有能力償還每個月的房貸,除非以聯名方式購買。”

針對“我的首間房子”計劃,超過53%受訪者對此計劃持負面看法,特別是認為就算產業價格上限調高至40萬令吉,低收入群仍欠缺負擔能力。

不過,也有不少人士持樂觀看法,相信上述計劃可推廣“居者有其屋”概念及適合低收入家庭。
“我的首間房屋計劃”主要為在私人界服務至少6個月、月入少過3千令吉的35歲以下年輕受薪者量身訂做,符合資格者可購買的房屋包括建好和興建中的住宅,惟價格必須介於10萬至40萬令吉,並可獲得100%的房屋貸款,攤還期長達30年。

64%樂觀看待一個大馬產業

至於“一個大馬產業”計劃(PR1MA)所獲得的迴響則相當不錯,64%受訪者抱持樂觀態度,24%對此計劃引頸期盼,對中低收入群有利。

溫國強說,以巴生河流域的生活水準來說,月薪6千令吉並不算多,扣除了車貸、卡債及日常消費,每個月最多僅剩下一兩千令吉。

“首間房子的買主通常都是年輕一代,除非工作10至15年存有一筆積蓄,否則就會面對置業的難題,就算要提出公積金置業,也須待房子建成後才行。”

一個大馬產業計劃(PR1MA)則與我的首間房屋計劃有所不同,P R1M A計劃主要針對月收入少於6千令吉的中產階級而設,並在巴生河流域、萬撓以及芙蓉一帶進行價格介於15萬至30萬令吉之間的產業發展計劃。

對於政府潛在干預每人僅限擁有一間產業及租金頂限措施,大部份受訪者都不表贊同,也不相信政府會實施這項措施。


63%大馬人:
房產還是很貴

隨著過去3個月產業價格降溫,Home Guru大馬區經理陳俊傑指出,人民對產業的可負擔能力情緒逐漸轉佳,從今年首兩季的“負面”轉向“正面”,顯示產業負擔能力展望更為正面,歸功於政府推出房產政策及打房措施。

不過,63%受訪者認為國內產業仍相當昂貴,但比次季的73%來得低。以各類產業計,78%指別墅價格最昂貴,反而公寓的“昂貴程度”卻是最低的,只有55%認為是昂貴的,而42%則表示公寓價格合理。

這是收集全馬超過2千800名受訪者意見而得出的調查結果。

至於最受歡迎的產業仍是公寓及排屋,各達26及20%,幾乎佔了一半。他說,產業價格趨穩,特別是商業領域,這是良好的跡象,以避免發生投機活動。今年上半年,3層式店舖的售價就達到500萬令吉。

“不過,受到產業地點影響,我們發現一些發展商新產業計劃的售價沒有以往般那麼具競爭力。”
雖然20%受訪者表示期望透過產業取得潛在資本增值,但他指出,若加上利息,很難想像到底能否抵銷相關的利息。20%則認為產業是資產投資,因為過去產業一直都在穩步挺升,接著是期望賺取租金收益。

產業價格漲勢將放緩

對於未來6個月展望,55%受訪者預期產業價格將走高,但比較次季卻達86%,顯示人民一般上預計產業價格的漲勢將受到抑制,惟仍會在本地置業。

以產業買賣活動來看,50%認為會有所下跌或維持在現有水平,大幅超越次季的18%。因此,不排除人民會先採取觀望態度,直到置業政策明朗化為止,特別是人民需要一段時間來“消化”各項房產政策。

陳俊傑不諱言,人民對政府的政策頗有微言,認為政府偏袒發展商,像以前曾提出的“先建後售”政策,至今都沒有落實。

“在新加坡,政府是在建造組屋後才脫售出去,所以你可以實實在在看到該項產業後,才申請購買。”
他指出,房產市場年初迄今市價已上漲25至30%,新產業的漲幅也不小,因之前在全球金融風暴期間,很多發展商都展延了推介計劃,但他們手握地庫,可展開發展計劃,“當首個發展商在某地區的銷售價是每平方呎1千令吉,第二個發展商的出價肯定較高,可能達1千200令吉,而下一個的出價甚至更高。”

高檔公寓價格或下跌

不過,對於高檔公寓,擁有高需求地區的價格可能會下挫,如吉隆坡市中心及滿家樂,下跌幅度或介於5至10%。

普遍上,高檔產業的租金回酬為4%,商業產業回酬則達6%,但這兩種產業的回酬皆料走低2%。
他表示,30萬令吉以下的公寓認購率仍非常出色,主要是還有很多低收入群,加上很多從租房子轉為買房子。
受到歐債危機影響,陳俊傑相信人民會在明年採取觀望態度,但他也堅信產業買氣仍相當正面,其中中高檔產業的認購率仍頗高,國人可負擔80萬令吉以下的房子,除了超高檔產業。
“而且,為了加強產業的吸引力,今年次季開始,發展商開始推出‘租金回酬保障計劃’,確保未來5年的回酬寫下6至8%。”

他強調,新產業供應不間斷,延續至明年,並支撐價格持續高企,其中以有地產業的漲幅最高。

有地產業增值力度較大

“雖然高檔住宅的租金回酬較高,但產業增值不大;而有地產業的情況剛好相反,租金回酬不高,但增值力度卻較大。”

同時,陳俊傑說,排屋最高的租金收益只有900至1千令吉,但面積較小的高檔公寓卻可帶來1千500令吉租金。所以在購買產業前,必須確定目標,究竟是要取得產業增值或者是賺取較高的租金回酬。

“現在產業面積已變得越來越小,不過價格卻越來越高,以往別墅的面積是1萬5千至2萬平方呎,但現在5千平方呎已可被稱為別墅,3千平方呎是半獨立式洋房。”
儘管明年產業價格彈升幅度料不會像今年般來得大,但若政府能順利推行各項利好工程如捷運計劃,國內產業市場是可以保溫的。

“趁外資未大舉進駐大馬並推高產業價格前,利率低企,加上融資成本仍低企的時候,人民應考慮儘早置業。”


二手屋價高
難出售

對於二手房產市場,溫國強表示,其走勢卻有點欠佳,經紀難以銷售二手產業,因為銷售價太高,惟一些二手產業價格仍攀升50至60%。

“如果我擁有一間產業,每平方呎350令吉,突然附近有新產業計劃,每平方呎550令吉,很自然的,我也要求550令吉。不過,對於估價師,他們卻有不同的估價方式,畢竟新房子與二手產業還是有所不同,所以不能相提並論。”

24%受訪者
對海外產業投資感興趣

他說,在巴生河流域,有些排屋上探至90萬至100萬令吉,以前這個價位已可以買到半獨立式洋房,但現在已買不到了。

另外,與次季一樣,第三季有24%受訪者對海外產業投資感興趣,其中對新加坡的興趣最濃厚,達26%,接著是澳洲及英國。
他表示,令人感到相當驚訝的是印度及印尼也漸漸成為國人在海外投資房產的重要據點。
“不過,印尼對外資的產業持有條例相當嚴謹,確實的情況仍不得而知。”

辦公室過剩惡化

溫國強指出,至今各類產業的認購率都不俗,除了當前辦公室單位已過剩14%,一旦明年的供應持續流入市場,過剩情況將進一步惡化。
“就算是吉隆坡市中心黃金地帶,辦公室單位也面對過剩困境,且接下來還會有另4千500萬平方呎辦公室空間,達到14%過剩率。”

他補充,高檔辦公樓,甚至具綠色指標及多媒體地位的商業單位都表現遜色,認購率低企,惟租金回酬仍持穩。

雖然高檔產業供應湧現,但並未顯著影響價格走勢,僅微幅走跌及租金回酬有所回落。

綜合產業
更受歡迎

陳俊傑提到,現今的產業計劃都必須更具“綜合性”,即除了住宅產業,發展計劃也須伴隨著其他基建計劃,如商場及休閒設施等。

“在添加了其他設施或發展計劃後,才能吸引更多人民來購買。
高檔產業購買者最關心的是日後的產業管理,由誰來維護及管理。”

他強調,消費者往往願意支付更高的價錢,以得到這些所謂的“附加值”設施。以實達集團(S PSETIA,8664,主板產業組)的吉隆坡生態城(KL Eco City)為例,至今獲得市場不錯的反應,認購率相當鼓舞。

“吉隆坡生態城每平方呎達1千200令吉,說實在的,並不便宜,但認購率非常好,歸功於發展商打造各種附加價值設施。”

陳俊傑也說:“產業計劃連帶酒店管理也是非常受歡迎的概念,你可以想像現在連蒲種都有希爾頓酒店嗎?”

至於另一趨勢是現代人喜歡在自己居住的地帶購買產業,特別是自小成長的地方,所以他們願意付出更高的價格。

“他們也喜歡與家人及親戚住得靠近,惟仍須胥視產業地點。”

結語:
對於低收入群來說,要在大城市擁有屬於本身的“安樂窩”還真的不簡單。雖然政府已有各項房產政策在案,但能否及何時能真正實施仍是個不確定性。
不過,隨產業前景持穩,而且需求不斷流入,有意置業者應隨時作好準備,鑑定本身的財務能力及房產目標,一旦時機來臨,就能從中受惠。

(星洲日報/投資致富)

[星洲日報/投資致富]

吉隆坡甲洞‧永續擴展種植版圖


大馬得天獨厚的油棕業,一直是許多國家垂涎的無價之寶,也是大馬長期以來歷久不衰的領域,然而想起這一串串的“紅金”,也許大家會憶起一名種植大亨,因為他曾經將大馬的種植業化腐朽為神奇。

這名先一步嗅到種植業先機的前輩,就是當年在亂世下買下吉隆坡甲洞(KLK,2445,主板種植組)園地的丹斯里李萊生,今天《投資致富》正要帶你走入吉隆坡甲洞的時光隧道,一覽這家對種植業專情數十年的種植公司,為何經得起歲月的考驗,不淪為沉沒中的鐵達尼。



明燦燦的正午陽光普造在綠油油的油棕園坵,望著整齊的油棕樹一棵棵茁壯成長在顛簸的小丘上,不禁令人感嘆大馬這與生俱來天然資源富庶的優勢。

只是,如此富饒的資源,若沒有一群願意用素直撲真的心來耕耘的先輩,恐怕這再壯觀的園坵,也只能淪為一堆廢土,而李萊生就是那開天闢地最功不可沒的功臣之一。

多年前,大馬種植領域曾陷低潮,惟卻有一群人看到種植業的曙光,李萊生就是當時少數看好種植前景的勇士,他眼看種植公司股價節節敗退,英國人撤離種植公司,馬上把握機會,醞釀園坵公司的收購大計。

“橡膠大王”李萊生2園坵奠根基就在當年馬來西亞聯合邦正鬧獨立,英國人紛紛拋售樹膠園的兵荒馬亂之下,他趁機買下峇株林當與吉隆坡甲洞兩座園坵,奠定了種植業的根基。

後有“橡膠大王”美譽的李萊生,開拓事業的步伐,像是不間段的快板,很快的,吉隆坡甲洞就變身為大馬數一數二的種植業大哥,即使到他72歲退休時,吉隆坡甲洞持續是備受投資者歡迎的上市公司。

所謂“有其父必有其子”,現任首席執行員丹斯里李愛賢是李萊生的大公子,他的領導作風,除延續先父穩紮穩打的風格,也在企業風景不斷變化的年代增加了幾分彈性,致力透過併購與多元化業務力保競爭力。

李愛賢接管後
加強領航地位

在他接管後,吉隆坡甲洞持續前進,不時放眼擴大種植地段與加強研發來加強領航地位,令今天吉隆坡甲洞淨利從90年代的約1億令吉,一舉突破超過10億令吉大關。

吉隆坡甲洞身價也大幅躍升,從李萊生當年接手時微不足道的60仙,暴漲至今天超過21令吉,也是當今備受歡迎的高息股之一,2010年的全年股息高達65仙。

吉隆坡甲洞今天的成就,一再突顯李氏家族管理層的強韌,即使金融風暴暴發,該公司依然是盈利表現不受影響的少數上市公司之一。此外,無論是精耕細種的李萊生,還是勇於突破自我的李愛賢,兩人始終保留了吉隆坡甲洞對種植業的專一,這也是吉隆坡甲洞歷久不衰的原因。

李萊生亂世把握先機

20世紀前,大馬大部份老牌種植公司都由英國人創立,當時,英國人帶著雄厚的資金與先進的技術,前來大馬披荊斬棘,開辟油棕園。

早於1906年誕生的吉隆坡甲洞,同樣由一群英國人創立,是大馬歷史悠久的種植公司之一,起初只有面積約1千582畝的園坵,主要種植橡膠。

然而,緊急狀態及大馬獨立後,英國人因局勢改變紛紛撤離大馬,導致種植業情況每況愈下,種植價值也節節敗退,令種植業突然成了燙手山芋。

“低價”出擊接過橡膠公司棒子

此時,李萊生卻反而在亂世中看到種植業的希望,他不斷以“低價”出擊,陸續從英國人手中接過橡膠公司的棒子,包括於1965年控制當時的巴都加灣(BKAWAN,1899,主板種植組),再藉它掌控瓜拉伯當、烏魯文律、達福及吉隆坡甲洞再發揚光大,他因此也成為當時大馬種植業的巨人。

李萊生當時收購的吉隆坡甲洞因管理不佳,盈利與股息極低,當時的繳足資本只有約350萬英鎊,股價也僅約60仙,同時沒有絕對控制性股東。

李萊生其後唯有通過巴都加灣等公司在本地及倫敦股市收購吉隆坡甲洞,直到攫得控制權。

當李萊生把握吉隆坡甲洞掌控權時,公司只有面積6萬畝的園坵,惟在他致力加強業務,不斷將老樹翻種為高產新樹,並把土壤合適的土地改為油棕園,6至7年的心血之後,終在1975年完成園坵整頓工作,整頓業務後,該公司如脫胎換骨,盈利屢創驚喜,更在1989年創下逼近2億令吉的盈利。

進入90年代,吉隆坡甲洞已是一個上了軌道的種植集團,並成為大馬第三大種植公司,共擁有9萬公頃油棕、橡膠及可可園,其中62.4%為油棕。

操控4上市公司

李萊生在事業巔峰期,更一口氣操控大馬4家上市公司,包括葛裡尼裡(GNEALY,2372,主板種植組)、巴都加灣、吉隆坡甲洞與巴力霹靂,由於其業務主要通過吉隆坡甲洞進行,企業界慣以吉隆坡甲洞來稱呼李氏的企業王國。

李萊生也藉控制數家掛牌種植公司,成為我國種植業領航者,1990年控制的種植地超過8萬公頃,躍升為大馬當時最大的種植大亨。

“種植業永遠不會是夕陽行業”

“只要不斷研究,任何種植業,都不會成為日薄西山的行業。”這句話,正是多年前,李萊生對種植業具備的先見之明,也因為掌握這先機,他很早即意識到棄礦業從種植的重要性。

1921年在怡保出生的李萊生,父親主要依靠怡保礦家姚德勝所贈送的一塊5英畝錫礦白手起家,有趣的是,李萊生始終不為錫礦業心動,反而對種植業情有獨鍾,更對種植業專情高達40年。

他在介入膠園業務後,突然發現膠園前景遠比錫礦佳,並意識到錫礦資源會面臨資源竭盡的一天,但樹膠業卻可以翻種,前景較樂觀,於是趕快轉移事業跑道。

此舉令他與種植業結下不解之緣,同時,不管油棕及橡膠價面臨多大挑戰,李萊生始終對種植業不離不棄,並看好種植業前景。他對種植業的執著亦讓他換來“橡膠大王”美譽。

為了加強競爭力,長期依靠種植業的吉隆坡甲洞雖在90年代後期也開始發展其他業務,包括製造業與產業投資,如與夥伴合作生產脂肪酸並進軍產業界,將一些靠近市區的園邱轉為商用地,以興建房屋。

即使膠業曾因割膠工人嚴重短缺而受挫、棕油價因供需失衡暴挫,他都趁機調整方向,令難題迎刃而解。

股權策略成許多企業借鑒

值得一提的是,李萊生當年股權策略,也成為許多企業的借鑒,如他以金字塔架構,向下層層持股,即李氏家族持有巴都加灣股權,巴都加灣再持有吉隆坡甲洞股權,再涉足其他種植、製造、國際與其他業務股權。

“大富由天,小富由儉,要想平步青雲,成為億萬富豪,除勤勞、誠實與中信,也要有少許運氣。”

這是生前曾任大馬國會上議員與怡保市市長等頭銜的李萊生抱持的理念。

李萊生約72歲時已處於半退休狀態,當時,吉隆坡甲洞共有9家子公司與3家附屬公司,其中3間掛牌公司的總市值達27億令吉。他當時已將種植業務移交給其他三公子,愛賢、孝賢與順賢管理。

李萊生於1993年11月22日病逝,享年72歲,生前已控制多達4家種植業公司和集團,擁有8.9萬公頃橡膠、油棕、可可種植園,價值達15億多美元。

即使這名種植業泰鬥駕鶴西去,去世後的首日並未引起市場對吉隆坡甲洞的拋壓,股價依然堅挺,突顯市場對該公司穩定的交棒具信心。

把握上下游
立足大馬放眼海外

李愛賢接手後,不斷成長依然是吉隆坡甲洞唯一方向,他以收購股權或聯營方式、增購新種植地與業務,以致力擴大吉隆坡甲洞的事業藍圖並多元化事業。

李愛賢畢業於馬來亞大學農業科學系,後獲得美國哈佛商業學校商業管理碩士學位,1974年加入吉隆坡甲洞,1985年進入董事局。

他受訪時表示,公司接下來將繼續奮鬥,成為領先的製造商與創新油棕與橡膠產品、油化學與衍生產品的供應商,同時將探討更多機會,以拓展現有地段並加強油化學產品組合來達到協力作用。

此外,該公司放眼每年新油棕種植面積1萬公頃,以確保未來產量成長的持續性。該公司也將持續加強種植與油化學業的生產價值鏈,並進一步探討印尼與其他地方的地段收購,以提高種植地段。

他坦言,吉隆坡甲洞今天能夠成為大馬卓越的種植公司之一,也歸功於在大馬與印尼奠定的區域腳印。

該公司目前在半島與沙巴的種植地段各達7萬1千692與4萬零359公頃,印尼種植面積則達13萬9千126公頃。

盼提高種植地段至30萬公頃

該公司目前是大馬首三大種植公司之一,短期目標是提高總種植地段至30萬公頃。

“公司的營運成功史超過一百年,這是創辦人與管理層持續性的政策與計劃,加上股東之間營運關係良好的願景。

他提到,公司的管理團隊優秀且經驗豐富,並擁有各商業領域所需的核心競爭力,種植部尤其自農藝學團隊的研究中受惠,在高回酬種植材料與組織培養帶動下,生產力已提昇。

“公司希望成為優越的生產商、油棕與橡膠創新產品的供應商。”

放眼油化學業務成全球主要業者

另外,該公司放眼旗下油化學業務成為全球主要業者,同時擬借助半島的策略性據點,進一步加強產業發展業務,以讓該領域成為主要貢獻。

他表示,公司的競爭力與成本效率都是優勢,主要是吉隆坡甲洞為整合製造商,油化學業的強勁團隊讓公司能夠把握未來機會。

“特定與互補的油化學收購計劃,將進一步整合公司,並成為全球油化學領先生產商的地位。”

該公司目前也是基本油化學與衍生產品最大生產商,該油化學廠房分布大馬、歐洲與中國,具領先領域的營運效率,成本競爭力也高。

“我們也發展了強穩的分銷網絡,並擁有覆蓋關鍵市場的良好客戶基礎。”

他強調,上游油棕種植業務與下游油化學業務的順利整合,已創造顯著與持續性的協力效應。

“作為棕油領域負責的全球業者,公司放眼把握上下游種植業務的持續性。”

轉移策略
迎接挑戰

與其他企業家一樣,李愛賢同樣面臨了許多外圍挑戰,然而,每次面對新的現實,他都把自己的腦袋調整為航海者的頭腦,不時轉移策略。

他坦言,過去數年最大挑戰是需提高種植地段,解決勞工短缺問題。

拓展印尼種植地段

“隨大馬缺乏適用的種植地段,該公司當初決定拓展印尼地段,畢竟該國的農業潛力龐大,加上文化相近。”

此舉令該公司因成為印尼種植業的先驅之一而受惠,自此印尼業務即成長蓬勃,並達到回酬與生產力激增的目標。

然而,他提及,缺乏技術種植勞工卻是整個種植領域面臨的問題。

“為應對該挑戰,公司已發展計劃,以為種植員工提昇房屋與設備,同時藉培訓改善技術。”

值得一提的是,通膨導致成本增加,也是種植領域面臨的另一挑戰。

藉更有效農業措施加強回酬

儘管如此,李愛賢相信,效率與生產力改善將抵銷成本走漲,在大量投資農業研究下油棕產量也已改善。該公司也藉更有效的農業措施來加強回酬。

至於油化學部面臨的挑戰,他認為是加強市佔率與獲利度,惟為成為油化學的全球領航者,該公司已提高生產產能與效率,以達到更好的經濟規模,同時擴大分銷網絡。該公司的顯著投資也確保了整體基建達到目標。

“始終如一,堅信危中良機”

李愛賢後期較為大膽的經營手法顯然與先父有些不同,也因為這勇敢作風,他在過去4年取得不少顯著成就,其中,2010財政年淨利自2007財政年的6億9千400萬令吉躍升到10億1千200萬令吉,意味每年複合成長率高達13%。

這些盛舉包括透過大馬的重植計劃與印尼地段的拓展計劃,提高每年鮮果串產量,自2007財政年的240萬公噸,增至2010財政年的320萬公噸。

該公司2010財政年的種植地段也從2007的20萬3千322公頃,走高到25萬1千196公頃,過去四年的每公頃回酬更持續超越領域平均值。

同時,在需求強勁支撐棕油價下,該公司2010財政年的種植部營業額,已從2007財政年20億令吉增至35億令吉。

“我們也非常高興,旗下的沙巴業務攫獲永續棕油集團圓桌會議(簡稱RSPO)認證,促使市場擁有認證的棕油達18萬公噸。”李愛賢表示,公司目前也針對大馬與印尼的營運中心,追隨相同的認證。

該公司也大力提振油化學業務,在收購、拓展種植與改善現有業務下,生產能力已節節上升,2010財政年的製造營業額更因此,自2007財政年的20億令吉上揚到33億令吉。

多元化擴展種植業

另外,儘管不斷多元化公司業務至其他領域,以降低依賴單一領域的風險,李愛賢仍與先父一樣,在許多種植業者紛紛放棄農業品生產的核心業務並轉向投資產業發展,他對種植業始終如一。

向來作風低調的他曾說:“吉隆坡甲洞的核心業務始終是種植業,不過,公司過去幾年已把多元化業務至製造領域,希望在種植業外尋求其他業務的盈利。”

即使金融危機發生,他也堅信:“每個危機都附帶良機。”持續將業務擴張至產業發展與以資源為主的製造業,包括生產膠套、油脂化學品、酯質產品與可可產品。

這也是為何,金融風暴期間,吉隆坡甲洞不但屹立不倒,身價在風暴後的復原力也較其他公司迅速,今天,不但已收復了失地,還表現得更堅強。

結語:

若說李萊生是踏實穩穩開創江山的最佳代表,那其子李愛賢勢必是領導吉隆坡甲洞走向下個創新與突破的人才,他們兩人的用心不但讓吉隆坡甲洞成為大馬成功的企業模範生,也令李氏家族的營運哲學永垂不朽。

(星洲日報/投資致富)

[星洲日報/投資致富]

10大職業‧漲薪如龜速


身在職場,誰不盼望漲薪?約有80%的人都在抱怨自己的薪資低,幾年過去了才漲幾百塊,漲薪簡直比龜爬還慢,而物價卻如火箭升空般快速上升,怎麼應付得了呢?

想知道哪些職位漲薪最慢?本文盤點職場上漲薪比龜爬還慢的10大職業。

1.生產線操作工

長期的觀念偏見下,藍領工人仍然是不被重視的一群人,尤其是生產企業的一線操作工。雖然近年來由於藍領工人難招,技工薪水已經有明顯增長,但總體來看,生產線操作工的薪水還是處於整個社會的中低水平。

2.收銀員

餐飲、超市等服務性行業薪水一直比較低。收銀員職位幾乎無技術含量可言。

初中生可以做,大學生假期兼職也可以做,流動性極大,招聘量也大。

3.電話客服

每天不停接電話,腦細胞不知被輻射殺死了多少,甚至還要吸收客戶的咒罵抱怨。很多客服人員長期在這樣的環境中工作,不僅薪水低,每天還要積攢和吸收太多客戶的負面情緒,精神疲倦,情緒低落。

4、酒店服務人員

韓劇《情定大飯店》讓很多人對酒店工作嚮往不已,但其實,酒店業一線服務人員,如保安、門童、客房服務人員等,薪水一直在低位徘徊。而且想要從一線上升到更高的職位並不容易,所以很多大學生對酒店職業知難而退。

5.文員

門檻低,核心競爭力低。打字、寫寫郵件或商務文件,好像誰都可以做,可替代性很高,老闆自然不願意開出高薪來請人。

6.護士

緊張敏感的醫護關係,單調枯燥的工作環境,恐怖的“三班倒”工作制,狹小的人際空間,單一的發展通道……幾年過去,錢沒賺到,內分泌倒亂了。

研究發現,醫療行業中的護士雖然具有一定的專業性,但並非醫療機構的核心人員,工作內容枯燥,且發展空間狹窄,相當比例的護士在工作幾年後會尋求轉行,重新進行職業定位及職業規劃。

7.行政助理

看了《杜拉拉升職記》後,很多人對行政助理這個崗位充滿了幻想,殊不知這是個替代性很高的崗位,並非像電影裡的那麼浪漫。

工作繁雜,還整天弄得自己就像一個打雜的,可憐巴巴的薪水自己看著都心酸,小公司裡的小助理更是有苦難言。

8.網絡編輯

可以說,這是網絡時代催生的華麗又慘兮兮的崗位。每天對著電腦,拚命編輯,只要瀏覽量上不去,網編的血壓就該下降了。雖說網絡編輯的工作也很繁重,但畢竟不像銷售人員對公司的現實效益起直接作用,背後苦差幹了一堆,老闆卻不怎麼領情,加薪遙遙無期。

9.教師

環境相對單純,工作相對穩定,還有固定長假可享受的職位,非教師莫屬了。但教師的薪水一般是固定的,漲薪幅度較小。干了10年、幾十年,薪水未必漲很多。

10.出納員

相比會計,出納員的技術含量低了很多,只用管好現金的支出和收入平衡就行,沒有甚麼複雜的工作,應屆畢業生就可以勝任,可替代率很高,薪水自然比不上會計或其他更專業財務人員,增長空間也十分有限。

內外兼顧擺脫低薪“魔咒”

看了10大漲薪慢的職業,有何感想,其中有你麼?如何才能擺脫低薪的“魔咒”?專家認為,漲薪要內外兼修,才能事半功倍。

過硬的內功是高薪的核心競爭力,你需要重點把握以下3點:

1.增強你的核心競爭力

你的商業價值直接決定了薪水。長遠來看,能讓你在職場上立於不敗之地的方法只有提昇自己的核心競爭力,有一出手就讓大家信服的本事。要去和老闆談高工資,就得拿出“成績單”,學會量化工作業績。

不妨建立適宜的中短期工作目標,在努力完成目標的同時,工作技能和經驗會逐漸積累沉澱,最終成為你不敗的職業資本。

2.首先做好本職工作

只有本職上做出了成績,才能奠定未來發展的基礎。與其花時間和精力去抱怨眼前的工作不起眼、不受重視,還不如埋頭腳踏實地工作,在這個過程中修煉內功。學會尊重現在的崗位和公司,才有機會找到更好的平台。

3.修煉積極的心態

除了工作技能和經驗的累積外,在職場上闖蕩還需要心理資本——積極富於韌性的心態。

工作中一定會遇到難題和阻礙,如何堅定信念,如何自我激勵,如何排除負面的干擾等能力將成為影響你職場生涯成功的關鍵能力。一個心態消極的人很難在職場上勝出,更別談想拿高薪了。

外尋高薪通道

如果你經過全面的評估後認為眼前的平台確實無法達到高薪的目標,接下來可以從外部尋找高薪通道。

1.選擇特定的行業

不同行業之間的薪酬差距很大,金融、諮詢、能源以及其他壟斷性行業被公認為是高薪行業,如能進入這些行業工作,你的薪酬自然也會水漲船高。

2.尋找更適合的晉陞平台

如果一直在一個位置上停滯不前,會對你的信心產生極大的負面影響。

CCDM職業規劃師王紅琳認為,清晰的發展通道源於精準的職業定位。在這個基礎上規劃職業發展路線,制定行動計劃,然後一步步腳踏實地去落實,才能向你所夢想的薪資和職位靠近。

最後,提醒職場人、行業或公司發展狀況的差異,會在一定程度上影響薪水,但最終的決定因素還是自己的核心競爭力,加上清晰的職業定位和可行性高的發展路徑。

別光盯著高薪,要知道關鍵還在內生涯的修煉。高薪是一把雙刃劍,一不小心,可能會成為不能承受的負累。(星洲日報/投資致富‧財富看盤)

[星洲日報/投資致富]

大馬房產成中國資金新目標

來自中國的發展商、企業以及個人投資者正在改變馬來西亞的房地產生態。

“雖沒投資新加坡物業那麼‘兇猛’,但中國企業買下吉隆坡整層寫字樓的故事並不少耳聞。”馬來西亞發展商陽光集團執行主席童貴旺說。

另一方面,中國發展商也在試水馬來西亞地產項目。11月初,一家來自中國河北的房地產企業――卓達集團宣佈將與馬來西亞伊斯干達投資公司合作,共同發展位於馬來西亞伊斯干達麥迪尼特區的住宅和商業項目,總投資額近40億元人民幣。

這成為馬來西亞麥迪尼特區的首個外資房地產投資項目,同時也是區內迄今最大的投資項目。

伊斯干達麥迪尼特區距離新加坡20分鐘車程,有兩座跨海大橋與新加坡相通,同時正在修建海底隧道,與新加坡高檔公寓動輒10萬元/平方公尺的價格相比,麥迪尼特區房價僅為新加坡的20至30%。

高力國際最新數據顯示,今年第三季度新加坡售出的私人住宅中,8.8%住宅被中國買家購得。

新加坡官方數據顯示,上半年,中國購房者首次超過印度尼西亞,成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。

而中國買家投資新加坡物業的興趣如今也在向鄰國馬來西亞蔓延。

“有限的土地成本、發展商之間的激烈競爭以及當地較低的收入水平,是馬來西亞房價水平即使在整個東南亞都保持較低水平的原因。”童貴旺介紹。

在馬來西亞首都吉隆坡,100萬元人民幣即可買入距離市中心40分鐘車程、面積在200平方公尺以上的毗連別墅。

隆檳新山房產受歡迎

目前,中國投資者的身影正越來越多地出現在吉隆坡、較多華人聚集的檳城以及緊鄰新加坡的新山。

與一些發展中國家管制資本的做法不同,馬來西亞向外國房地產投資者提供了相對自由寬松的政策和制度。外國投資者允許直接持有馬來西亞房產產權,可自由購置價值超過50萬令吉(約人民幣110萬元)的各類房產,且凡持有該房產滿五年後出售的,將一律免征房產交易所得稅,此外,還能夠申請到最高為70%的房貸。

在今年9月於上海舉行的馬來西亞房地產投資論壇上,馬來西亞產業機構首席執行官Kumar表示,馬國物業的年租金回報率在5至6%,土地的年收益大約在4至6%,兩項相加,投資收益率在9至12%。

為鼓勵更多海外人士投資馬來西亞房地產,馬來西亞政府正在推行一項名為“馬來西亞我的第二故鄉”計劃,參與計劃的家庭除了可以獲得10年多次入境居留證之外,還將享有多項產業與稅務豁免獎勵。

截至2011年7月的統計數據顯示,中國公民佔到該計劃申請總人數的第一位。(星洲日報/投資致富‧產業話題)

[星洲日報/投資致富]

如何投資‧擴大退休金蛋糕

李小姐、已婚、現年35歲,計劃在一年內生個小寶寶,她來信詢問目前的財務狀況是否健康,也提出有關退休規劃的問題,她表示有興趣投資房地產/股票/信託基金等投資工具。

她說,退休的年齡是55歲,屆時每月個人費用估計需要相等於目前的3千令吉,以她目前手上的資產、負債的情況來看,她想知道這個計劃是否可行?


她在信中提出以下資料供評估:








答:李小姐估計她退休後每月的生活開銷在3令吉左右,她想知道,以她目前的財務狀況,是否能達到這一財務目標?

她也計劃在最近生育小孩,想知道如何規劃?

王詩潔說,李小姐對她未來的財務目標有許多想法,這是很普遍的現象,我們經常面對的問題不外是:“我是否能舒適退休?”許多時候,我們只能以預設的問題,來回答這樣的提問。

“到底要多少資金才可舒適退休?”李小姐預定每月3千令吉應該足夠。

在進行退休規劃方面,一個有用、重要的起點是:想想看需要多少資金才可以退休,這需要你對退休開銷進行估算,通常大多數人會利用他們目前每月的收入,以確定未來所需的數目,他們需要調整每月的薪金,以應付所需項目開銷:*退休後你需要預算哪一些額外開銷?這將包括旅遊或醫藥開銷。

*每月要累積儲蓄,最終可能需要花一筆錢進行房屋裝修、或購買汽車等用途。

*在退休期間,開銷是否會減少?例如產業貸款可能已經償清,而且交通費也相應調低。屆時,孩子可能已經長大,不需要依靠你們的資助。

另外,要指出的一點是:通貨膨脹將影響我們退休時所需的資金,假設年通膨率為3%,今天是1令吉的東西,在20年後將是1令吉80仙;假設李小姐今天以退休所需資金為3千令吉,到了20年後她55歲退休時,她將需要5千400令吉。

接下來是確定可獲取固定的退休收入,這可以是退休金、或某種形式的租金收入,你需要計算這些固定收入與退休後預期收入之間的差距,這個差距是你退休資金必須彌補的數目。假設每月固定有一筆400令吉的產業租金收入,你的投資最好能為你帶來每月5千令吉的退休資金。

假設投資回酬為年利5%,每月5千令吉或每年6萬令吉,你退休資金必須要有大約120萬令吉,那麼你就可以避免動用退休資金的回酬。首先:“你要如何累積120萬令吉的退休資金?”第二:“你能物色到一些年回酬率5%的投資選擇嗎?”

55歲時可累積
280萬退休金

要回答第一個問題:先瀏覽李小姐的財務狀況,她有可能在20年的時間內,累積擁有120萬令吉的資金,我們的計算(包括一些假設)顯示她在20年內,當她年屆55歲時,她將擁有280萬令吉的退休資金,這尚不包括她在保險投資方面的現金值,以及產業的價值。

假設她將280萬令吉,分配到一些可以為她帶來年回酬率5%的投資,她將擁有月收入1萬1千600令吉,對她而言,重要的是,維持儲蓄與投資守則,當年齡逐漸老大時,我們對金錢的需要將會更多。

李小姐已表明將擴大家庭規模,她可能暫停工作以照顧她的小孩,這可能影響她每月撥出2千令吉供儲蓄的計劃,假如我們假設她從現在開始,每月不能為孩子的教育進行定期儲蓄,在所有的假設保持不變時,她的退休資金將達180萬令吉,這將迎合她的退休目標。

在這裡要闡明的是,最重要是儘所能儲蓄,沒有人會因為儲蓄太多而吃虧,我們鼓勵李小姐對她準備養育一或兩名孩子,在財務上調整進行考量;孩子的教育另一個龐大的財務負擔,一些要思考的問題包括:“你準備養育多少名孩子?孩子將在哪一年進入高等學府?他們將在本地或海外深造?你是否屬意哪一個國家?”

須有長期投資版圖

一旦你已鑒定所需的資金,那麼就可以開始調配儲蓄與投資組合,你的投資版圖拉得越長,可考慮的投資範圍將更廣,例如股票與產業,假如你的投資組合少過5年,我們不建議你考慮股票或產業,這些投資屬周期性質。

比較重要的是,你擁有一個長遠的投資版圖,以度過周期性衝擊,不過,在經濟不景氣時,如果急需要資金,你可能被迫折損脫售,這是最後的方案。

對李小姐來說,時間是最重要的工具,欣喜的是她對未來提早進行規劃,越早開始、複利的效應將對個人更有利。

假設:

*李小姐將在55歲退休

*她享有年度加薪2%,公積金繳納金將以這個百分比增加

*目前她每月能儲蓄3千168令吉,假設其中2千令吉是應付新寶寶來臨開銷的增加

*我們是以:
公積金繳納金年利4.0%
每月定期投資、股票信託與股票投資年回酬率7%
定期存款年利3%為假設


[星洲日報/投資致富]

哪些建築股值得買?大馬統一前景如何?

YL問:

(1)如果我的資金不夠,但又喜歡建築股,應該買金務大WD(GAMUDA-WD,5398WD,憑單)還是金輪企業(KIMLUN,5171,主板建築組)?這兩家公司的前景如何?哪個股的風險較低?

(2)大馬統一(KUB,6874,主板貿服組)的前景又怎樣?在得到吉隆坡國際機場廉航終站(KLIA2)的合約後,我以每股71.5仙買進,但之後卻一直下滑,以目前的情況來看,股價有機會反彈嗎?合理價又是多少?

(3)如果我要投資建築股,還有哪些值得我買進的股項?


答:(1)金輪企業下半年頻傳利好,8月初至今已陸續公佈3項總值超過2億令吉新合約,訂單填補速度逐漸升溫,並促使股價從低谷回彈。

分析員認為該公司將成為巴生河流域捷運計劃的贏家之一,且將競標新加坡地鐵拓展計劃的供應合約。

金輪手持約9億令吉建築訂單,並計劃將業務擴展至房產。截至6月30日,首半年錄得2千126萬令吉淨利,按年增長19.96%。

談到金務大的憑單WD,先來掌握相關資訊,其轉換價2令吉66仙,2015年5月25日屆滿。目前憑單約值3令吉73仙,比母股的3令吉30仙稍高。不過,若母股能挺升,則有望帶動憑單價。

不妨來看看分析員對金務大的評價。分析員對金務大的前景展望褒貶參半,主要是因為建築合約減少至23億令吉,加上越南房產銷售遜預期,惟捷運計劃是最有力的催化劑,且核心業務賺幅保持增長勢頭。

市場消息指出,金務大-MMC機構(MMCCORP,2194,主板貿服組)很有機會攫取捷運計劃的隧道工程配套,暫時領先對手。

截至7月31日,金務大全年寫下4億2千541萬5千令吉淨利,按年攀升31.74%。

若以金輪及金務大作比較,分析員給予金輪約2令吉合理價,相等於約30%揚升空間;至於對金務大的看法則參差不齊,最低只有3令吉,但有者卻給超過4令吉。

(2)在攫取總值2億6千900萬令吉機場跑道合約後,大馬統一前景受到市場唱好,且最近也獲馬電訊(TM,4863,主板貿服組)增頒1千178萬4千令吉工程,加上原有合約,整項工程的價值增至3千493萬6千令吉,進而帶動股價彈升。

同時,該公司今年將競標高達50億令吉工程,不過從業績來看,首半年卻由盈轉虧,蒙受626萬5千令吉淨虧損,歸咎於工程貢獻低落,加上食品業需求趨軟。

之前曾傳出大馬統一有意為旗下A&W餐飲業務尋求夥伴,脫售當中的45%股權予國內或海外私募基金,但至今未有著落。

由於較少分析員追蹤大馬統一,因此無法為你提供合理價水平,但獲“加碼”評級。

(3)根據近期的報告,分析員較為推崇的建築股包括福勝利(HSL,6238,主板建築組)、TRC協作(TRC,5054,主板建築組)、怡保工程(IJM,3336,主板建築組)及WCT公司(WCT,9679,主板建築組)等,不妨多加留意。(星洲日報/投資致富‧投資問診室)

[星洲日報/投資致富]

馬銀行32仙股息‧11月25日除權‧30日享有

林先生問:

馬來亞銀行(MAYBANK,1155,主板金融組)在9月8日宣佈派發每股32仙股息。但是,直到現在,我仍然沒有收到,是不是郵寄遺失了?

請告訴我,怎樣辦?謝謝。


答:馬銀行是於11月間才宣佈股息的派發詳情,即2011年6月30日止財政年派發的每股32仙扣稅終期現金股息,股東可獲得股息權益之除權日訂為2011年11月25日,享有日為11月30日。

該公司董事部決定股息再投資計劃適用於終期現金股息,因此,可選擇再投資的股息達每股28仙(扣稅後淨額為21仙),其餘每股4仙(扣稅後淨額為3仙)將以現金支付。

同時,董事部也決定在股息再投資計劃下的終期現金股息之新股轉換價訂為每股7令吉30仙。(星洲日報/投資致富‧投資問診室)

[星洲日報/投資致富]

陳順風紅股已通過‧12月2日除權

yip問:

貴報曾報導陳順風資源(TSH,9059,主板種植組)會分紅股,目前未有相關資料,請問該公司是否已經取消紅股計劃?謝謝。


答:陳順風資源確於10月份宣佈以1送1比例,派發高達4億1千664萬6千263紅股。

這項紅股計劃已獲監管當局批准,而股東特別大會也於11月21日通過,該公司並已公佈除權日為12月2日,享有日為12月6日。

該公司表示,紅股計劃將透過公司股票溢價與資產重估儲備及保留盈利戶頭,融資2億零832萬3千132令吉進行。

有關計劃主要是回饋股東及可提高市場流通率。一旦落實,公司繳足資本將由目前的4億1千550萬3千股增至8億1千738萬4千股(最低情況)或8億3千329萬2千股(最高情況)。(星洲日報/投資致富‧投資問診室)

[星洲日報/投資致富]

3大業務續推動盈利增長‧金務大展望看俏

歐美先進國家在2010年下半年開始至2011年,面臨嚴峻挑戰,最主要的問題是經濟成長呆滯,美國被迫推行第二輪的量化寬鬆政策,至於歐洲則因為一些成員國發生金融風暴、面臨歐債危機,引發主權違約、歐盟瓦解的隱憂,這一切迫使歐洲中行為其陷困成員國,設立數目龐大的拯救基金。
不過,多數的亞洲國家則取得蓬勃的經濟成長,中國及印度是兩大經濟強國,與西方情況恰好相反,亞洲中行被迫加緊實行貨幣政策,以維持通膨在受控的水平內,這使到多數亞洲國家利率升高、貨幣匯率保持堅穩。

2010年,馬來西亞經濟取得7.2%成長率,2011年首季經濟成長4.9%,次季放緩至4.0%,政府預測下半年成長率保持強勁,預計全年經濟成長率在5%與6%之間。

凈盈利增長32%

配合亞洲經濟的復甦,金務大(GAMUDA,5398,主板建築組)集團在2011財政年業績大幅改進,稅前盈利超越之前的紀錄,其中凈盈利比前期增長32%,達到4億2千540萬令吉,不過,營業額比前期較少,只擴大9%至27億令吉,董事局支付每股11.25仙的股息,比前期增加25%。

集團旗下3大組別的業務表現不錯,建築業與產業組的業務繼續推動企業盈利增長,在2011財政年,建築業、產業及基本設施專營業務組,分別佔稅前盈利的26%、28%及46%。

與此同時,集團屬下建築小組努力爭取巴生河流域的捷運工程,這是一項耗資數十億令吉的計劃,該小組於2009年與政府洽談,工程包括興建一項綜合性網絡設施,提供吉隆坡市中心20公里以內居民交通便利,政府已於2010年杪批准該項計劃,隨後已在規劃與落實方面取得進展。

巴生河流域的捷運計劃,預料將是大馬史上相關領域最大的一項工程,預期在2020年啟用,同時,預計在2030年全面完工。

MMC金務大聯營公司,已受委為該項計劃的合作伙伴,聯營公司的使命是代替政府推行有關計劃,加上捷運機構與馬來西亞陸路公共交通委員會的配合,集團將確保該項計劃的工程能如期完成。

除了馬來西亞陸路公共交通委員會扮演的角色,在市中心地下隧道工程的興建,MMC金務大聯營公司將以設計及建築承包商的身份參與工程。

政府同意聯營公司將在瑞士挑戰機制,獲准投標展開隧道工程,在這個機制下,聯營公司將與本地及海外承包商一起競爭,參與隧道工程的投標。

在接下來的幾個月,金務大料將獲頒一些預定在2012年推行的計劃,建築工程預期在2012年推行,直到2016年工程完工。

產業發展組在2011財政年取得創新紀錄表現,主要是產業領域發展蓬勃、融資利率偏低、經濟大力復甦,以及集團一些城鎮已全面發展起來。

新產業銷售達13億

有鑒於此,這一組別的新產業銷售總值達13億令吉,比董事局設定的10億令吉高,13億令吉的銷量意味按年成長60%,未入賬銷售創下10億令吉大關。

目前進行中的產業發展計劃保持平穩,其中巴生的Botanic花園房產計劃,取得強勁銷售率,金務大其他發展計劃包括Jade Hills與Horizon Hills,表現不錯。


在越南,該公司位於河內與胡志明市的產業計劃進展順利,在河內,政府已開始移交幾塊土地供金務大城的住宅產業發展,擁有充裕土地資源的金務大城,如今正邁向2012年首推產業計劃的方向前進。

展開捷運工程

放眼2012財政年的展望,金務大預期會是一個令人雀躍的一年,成長動力主要來自建築業與產業的發展,2012財政年,巴生河流域將展開捷運發展計劃的工程,預料該項計劃的推行,將振興整個建築領域,為國家經濟帶來倍增效應。
由於該項計劃需要數年時間完成,預料接下來幾年,建築業領域保持活力,MMC金務大聯營公司將可從中受惠。

金務大城與Celadon城的發展,將推動該公司的產業領域進一步成長,加上本地市場銷售業績保持樂觀,該公司產業組的業務料將可繼續創新紀錄,此外,目前的未入賬銷售,將帶給集團下一個財政年業績表現保持強勁。

(星洲日報/投資致富‧年報一瞥)
[星洲日報/投資致富]

年輕夫妻月收2500令吉……

曉婷今年23歲,已婚,育有兩名年齡分別是2歲和10個月的孩子,由家婆看顧。她的月薪只是800令吉,扣除公積金後剩下711令吉。 她的丈夫是一名油漆工人,星期日休息,一天工資70令吉,她與丈夫沒有任何資產,也沒有進行任何投資,更沒有購買保險。  

目前,他們的汽車已不必供期,房貸分期是每月682令吉,一個月伙食費400令吉、奶粉200令吉,水、電費160令吉,銀行儲蓄不足2千令吉,省吃儉用、有時真得透不過氣來她問:應該怎樣增加收入?

  答:從曉婷來信提供的數據,明顯可以看出和感受到她所說的有時真得透不過氣來。 的確,結合兩人的收入,加起來大約是2千500令吉,前提是她的丈夫必須是每個工作日都有收入,就是一個月26天都有入息,這似乎並不容易。

如果丈夫收入不穩定,2千500令吉的月入只是表面上理想的數據。 來信的數據告訴我們,每月家庭開銷大約1千500令吉,這還沒有包括家婆照顧嬰兒的保姆費用,如果只是象徵式給500、600令吉,每月幾乎沒有儲蓄。

一個月的伙食費400令吉,是很節省的開銷,當然,也可能不是在大城市居住,伙食費用稍微低一些。 另外,曉婷沒有披露她的工作性質,薪金微薄可能與她的教育程度不高有關連。

今天的職場上,一名普通書記的薪金,至少在1千200至1千500令吉,這要看是在哪一個城市工作。 如果是在市郊,薪金的水平可能會比較低,因為僱主會以生活成本相對較低來制定其薪金水平。假如是大城市,僱主需要支付較高的薪金,以便可以稍微迎合沉重的生活開銷,能夠聘請到所要的員工。

孩子年幼兼差不易

我們不清楚曉婷有哪些專長,是否有條件換工,以領取較高的薪金,或是有能力賺取一些額外收入,以輔助家庭的開銷。 不過,孩子還小,放工後、週末時如果需要照顧孩子,根本不可能有剩餘的時間和精力去兼差,這是很現實和無奈的情況。

(星洲日報/投資致富‧財富問診室)

  [星洲日報/投資致富]

TSM全球股價為何高峰回落?

讀者WCF問: TSM全球(TSM,8842,主板工業)以目前1令吉22仙的價錢可以投資嗎?前景如何?為何最高曾達4令吉15仙,但目前只有1令吉22仙,原因何在?

答:TSM全球主要業務為製造和供應車輛電線及汽車配件,車輛耐高壓電纜配套和塑膠電線與電纜等,客戶包括國內外的主要汽車製造商。有鋻於此,它的業務表現與國內及區域汽車銷售量息息相關。由於最近泰國洪災衝擊區域的汽車業的供應鏈,相信在某個程度上會影響業務表現。

在最新企業消息,截至2011年10月12日,該公司宣佈持有85.47%股權的子公司-Kens e i s ha因舉債過重而宣告清盤,估計使它蒙受約3千217萬令吉的投資損失。該子公司主要涉及電子業的金屬模具製造及精密機械零件。 截至2011年7月31日止,該公司次季淨利大跌至96萬3千令吉,比較前期為639萬令吉,而營業額也跌至8千442萬7千令吉,前期為1億零985萬2千令吉,其中主要原因是日本3月間爆發大地震海嘯影響客戶的汽車業供應鏈的拖累。

這也使截至2011年7月31日止首6個月的淨利跌至568萬9千令吉,前期為1千490萬4千令吉。營業額為1億7千649萬5千令吉,前期為1億8千373萬6千令吉。半年每股淨利為4.48仙,前期為11.74仙。 該公司截至2011年7月31日止的每股資產值為1令吉58仙。若以預測本益比計,將其最新每股淨利4.48仙年度化,為8.96仙,再加上你所說的1令吉22仙,預測本益比為13.61倍,估值看似相當合理。

該公司股價最高為4令吉15仙,主要是在去年杪宣佈1送1紅股計劃,使其股票數量擴大一倍及相應釋稀股價所致。當然,除了紅股計劃使股價相應減半,之後股價表現欠佳向下滑落,使它進一步跌至你所指的1令吉22仙的價位。(星洲日報/投資致富‧投資問診室) [星洲日報/投資致富]

澳洲馬化向富豪招手‧購海曼島豪華別墅

馬化國際(MULPHA,3905,主板貿服組)旗下發展商澳洲馬化,正向新加坡、香港、上海超富裕富豪招手,探尋購買澳洲陽光海灘渡假天堂海曼島的5單位超級豪華別墅。

每單位別墅叫價2千萬澳元,該家馬化國際獨資子公司,是於2004年在海曼島置產。

馬化澳洲的海曼酒店投資主管洛特羅納遜說,上述別墅是海曼島首度對私人開放產權。

海曼島是全球首屈一指度假島嶼,距澳洲北昆士蘭岸外33公里,隱密在澳洲大堡礁與惠森迪群島避世天堂之間。

他說,公司獲批准發展20單位別墅,目前打算發展8單位。其中3單位已售出,仍有5單位等待出售。

有關別墅由國際著名的繪測師Kerry Hill(新加坡)負責設計。別墅面積1千平方公尺、土地面積5千平方公尺,別墅立於88公尺水平線上,大堡礁風景盡收眼底。

“我們要找超富裕富豪,以購置傳為佳話的資產。”

該資產目前正建築中,2013年竣工。

買家可使用其210海曼島是富裕者群聚之天堂,更是蜜月佳期首選之地。(星洲日報/投資致富‧產業熱賣)

[星洲日報/投資致富]

公寓樓上漏水‧維修費誰付?

陳小姐說,她目前住在一個共管公寓單位,樓齡在10年左右,維修已不在發展商的責任之內。

“我想問關於樓上樓下漏水的問題。如果漏水事故是因為樓上的引起,那麼費用是由哪一方面負責?還是一人一半?或是可以要求管理公司出面解決,甚至要他們負責?”

根據瞭解,管理公司不會負責屋內的維修工程。另一方面,如果樓上不願意談或不願意維修,樓下的業主有甚麼辦法可以和樓上屋主交涉?

請問房屋部有甚麼條例參考嗎?或一般的處理方案又是如何?


答:公寓漏水一事可以說是老問題,也是新問題,因為一直都存在,而且不排除在明天將繼續發生。公寓的業主,在入住公寓之前,一般都有簽署一份共管契約的文件。該文件清楚說明,公寓的業主,必須確保本身的單位,不會給樓下單位業主造成不便。若公寓有損壞,包括漏水等問題,應該修理好,以便樓下業主的單位不會被漏水弄壞。

房屋到了一個年限,發生漏水是很普遍的問題,因為建築材料的壽命也有期限,久了變質或損壞,這些情況都很正常,如果大家合作,一般都不會有大問題。

可是,社會上許多人,並沒有肩負身為公寓業主的職責,他們不只不肯自費維修,也不與樓下業主配合,以致問題日漸惡化。房屋部也沒有一套指南可供參考。

假如能夠協商,共同尋求解決方案,包括要求管理公司充當協調人,儘量將問題解決是最好不過的了。如果嘗試一切努力還是不行,對方若態度惡劣,最後可能要通過律師發信給對方。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

[星洲日報/投資致富]

可否向發展商取回10%屋款?

李女士說,她買了一間興建中的房屋,首期錢已在2011年2月初支付,銀行則在3月批准她的房屋貸款,可是,律師在7月初才吩咐她簽署貸款合約,並在數天後收到已蓋印的買賣合約,隨後,律師才開始準備貸款合約的事宜。

此外,發展商在誌期6月28日的信中,吩咐她支付第三欄目首階段的完工屋款,律師是在取得她於7月2日的簽名後才處理貸款合約。

根據以上情況,她提出以下問題:

1.對所有發展商來說,這是否正常情況?

2.當貸款合約仍在處理中,而且是因為發展商那方面延遲,我是否要按照他們所說的支付10%屋款?

3.雖然銀行會在較後發放貸款,我預先支付的10%屋款,是否不容易取回?

4.在等待銀行發放貸款給發展商時,假如我拒絕支付10%屋款,我是否需支付利息?



答:林若輝說,發展商一般會發出按工程進展收費通知文件、附加建築師證書給購屋者,證實某階段的建築工程已經完工,購屋者必須在接到有關文件誌期的21個工作日內付款。

李女士來信沒有提及買賣合約的日期,不管怎樣,發展商會在買賣合約簽署與壓印後,寄出按工程進展的徵收屋款文件。

如果她沒有延遲處理房屋貸款的申請,可是,發展商卻向她徵收遲付款利息,她可以向發展商據理爭取豁免。

關於假如她預先付款,是否可以向發展商取回已付的款項,這一點就要諮詢該發展商了。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

[星洲日報/投資致富]

拍賣文件條款須清楚


讀者陳先生來信提出關於拍賣產業的問題:

他說,他看到一間商店被拍賣,不過,他曉得裡邊還有租客,但不知為何還有租客住在拍賣產業單位內?

“如果我成功標獲該商業單位,可是該名租戶已簽了5至10年的租約,我應該怎樣處理問題?如果租客已經把租金和抵押金支付給前業主,那我就虧大了,你能提供給我一些建議嗎?”

另外,由誰負責水電費和雜費呢?前業主還是新業主?



答:一間將被擺上拍賣桌的單位,不一定是空置的產業,有些時候,業主還住在裡邊,或是租戶仍未搬遷。

由於拍賣單位是不讓有意投標者進屋或進店察看,因此,許多時候是單靠個人的運氣。假如運氣不錯,很可能買到價格低於市價,而且房屋、店屋狀況還不差的單位。可是,假如運氣不好,很可能買到問題一籮筐的單位,甚至還留下一堆未償還的水電費等開銷。

須妥善處理
拍賣單位租戶問題

任何與拍賣產業有關的交易,將以拍賣文件作為依據,也就是說,水、電費和雜費,應該是由前業主或新業主承擔,需要在拍賣文件清楚列明。至於租戶仍在拍賣單位居住或經營業務,也可以在拍賣文件交代,希望前業主及負責擬定拍賣文件的拍賣師,能妥善處理好拍賣單位租戶的問題。

假如前業主已領取租戶的租金與抵押金,他應該退回及賠償租戶,一定要妥善安頓,避免發生交易完成了,租戶卻不肯搬走的問題。

假如該名租戶準備繼續租下有關單位,那麼,前業主應該將已收了的租金與抵押金,移交給新業主,以示公平。

另外要補充一點,如果被拍賣的單位是租賃契約的產業,尚需尋求州政府的批准,這過程需要更多時間,若標獲拍賣單位,欲落實交易,必須抓緊時間,假如是租賃契約的單位,最好還是再三考慮。

對產業投資者來說,拍賣會是一個可以購買到比市價較低的產業場所,但未必一定比市價低。許多時候拍賣單位的起跳價,其實與市價水平相差無幾,被迫將產業帶上拍賣桌的賣家(銀行),他們也希望儘所能脫售產業,以取回貸款者拖欠的款項。

投標者不允檢查拍賣單位

上面提及有些待拍賣的產業,可能是一些空置一段時間的單位,也有少數是業主仍住在里邊的產業。若有意投標,通常只能在產業外面觀看,無法(多數不能)入屋觀看或檢查,有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。

假如該單位空置,不妨從窗口或任何其他管道,瞭解屋內情況,可以嘗試與鄰居、管理公司閒談,以探聽房屋空置多久、上一個屋主或住客居住的時間與背景。

如果根本無法查看屋內情況,必須做好最壞情況的心理準備,另外一种情況是:若有人在此產業單位居住,有可能是屋主或租戶,假如他的態度友善,那自然最好,有可能可以給一些協助或配合,假設有關單位是出租給別人,你可能會有現成租戶。

租客不友善
投標應三思

如果居住在有關單位的房客不友善,並抱持敵意態度,最好要考慮清楚,勿發生需要通過庭令來驅趕住客的事情,不論他們是業主或是租戶,都是一件麻煩的事。

假如查看房屋後,有關產業單位需要大整修,而你對裝修又不在行,不能肯定裝修預算,最好是請承包商或裝修商為你估價。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

[星洲日報/投資致富]

Saturday, December 24, 2011

祝大家圣诞节快乐 Merry Xmas ^^

“亂世”財富‧掌握最後一擊


股市有難,黃金避險!然而,在投資“錢”景難以捉摸時,股市不一定崩盤,黃金也不一定能避險,所以,與其問股票好還是黃金好,倒不如想,如何讓這兩項投資組合相輔相成,最大化投資效益……

股市:
局勢動盪
掌握經濟大方向

外圍經濟惡耗此起彼落,“一天起,一天落”大概是今天股市的心情寫照,然而,這是否意味馬股已無利可圖?其實,在投資高手眼裡,局勢再波動不靖,也有“錢”進的空間,前提是投資者乃需掌握大經濟的方向。

馮廷秀:馬股不會顯著滑落

志必得證券研究主管馮廷秀坦言,狹義貨幣(M1)資金流確實顯示成長已走疲,但現在逐步走高,這表示馬股料逐步受挫,但不會顯著滑落。

“值得一提的是,M1資金流未能大幅增至高水平,顯示牛市難期。”

此外,以2006至2011年馬股平均本益比13.3倍來看,目前馬股估值相等於約13.2倍,說明富時綜指估值其實並不便宜,盈利成長7.7%,也是新加坡以外盈利成長最低的區域。

“因馬股是區域估值最貴的區域,恐怕無法支撐牛市。”

至於馬股會否陷入熊市,他認為,這胥視國內經濟支持力。他預見,原產品價在經濟動盪中將走疲,惟經濟轉型計劃仍有望支撐建築和房產業的週期性股。

建議專注具抗跌性消費股

基於經濟烏雲籠罩,除特定製造類股,他建議,投資者專注具抗跌性的消費股,如數碼網絡(DIGI,6947,主板基建計劃組)、IOI集團(IOICORP,1961,主板種植組)、楊忠禮機構(YTL,4677,主板貿服組)、雲頂(GENTING,3182,主板貿服組)及馬電訊(TM,4863,主板貿服組)。

全球經濟雖不至於衰退,但歐元區問題懸而未決卻持續是股市的計時炸彈,以致馬股接下來的心情也只能以“忐忑不安”來形容。

潘力克:明年首次季
馬股表現仍可期

輝立資本首席策略員潘力克直言,馬股明年表現預計和今年一樣震盪,不過,基金經理目前雖對股市減碼,卻可能選擇在明年進場,令明年首次季的馬股表現仍可期。

“儘管如此,基於美股估值略高,所以即使經濟成長穩定,任何風吹草動,都將促使美股顯著調整,馬股走勢也可能因此受動搖。”

他認為,若歐美經濟轉負面,與金融系統息息相關的國家和地區,如新加坡和香港將首當其衝,馬股相對受創較輕。

看好亞洲經濟前景

他也看好亞洲經濟前景,因大部份亞洲國家的貸款成長仍低過國內生產總值,經濟仍有抬頭空間。

此外,儘管歐美問題懸而未決,亞洲各區域出口仍取得雙位數或高單位數增長。

對於中國“影子銀行”引發市場的擔憂,他認為,其實這僅佔該國國內生產總值約18%,不至於會拖累中國整體金融系統。

他進一步分析,中國是大國,一些城市的經濟成長甚至超越其他國家,更重要的是,中國依然是封閉的經濟體,無需依賴外資,人民幣的升跌也非由市場主導,不會大起大落。”

“即使是令人擔憂的通膨,中國的通膨情況已受抑,經濟仍有成長空間,長期展望依舊正面。”

中國明年料成長9%

因此,他預見中國明年經濟仍可取得8至9%增長,並為亞洲經濟造好,令明年亞洲經濟動力能夠延續。

“菲律賓與其他東南亞國家,也預計自基建重建、區域成長中受惠。”他估計,明年區域整體通膨也有望走疲。

另外,即使泰國洪災預計略動搖第四季的經濟成長,然而他相信,最壞情況已過,供應情況將迅速恢復。

他強調,世界汽車零件和汽車供應,在日本佔超過10%,但在泰國佔不足2%,以致泰國與日本的供應鏈受阻程度不同。

至於歐元區債務危機,他認為,仍是金融動盪疑慮,但不預見歐洲經濟衰退,可能零成長,卻不至於負成長。

“美國經濟料成長平平,約1至2%,但衰退幾率也低,因即使當地就業市場仍低落,房市與車市已略好轉。”他補充,日本也已自地震海嘯的衝擊中復元,消費力與就業情況已漸轉晴。

黃金
需求增
金價將續唱好

說到黃金,總是讓人聯想到避險的去處,只要股市暴跌、美元折殺,黃金必然揚眉吐氣,只是,近期黃金投機風彷彿令金價出現回調的幾率升高,投資者該進還是退?或許,該看的是黃金長期的基本面。

佛羅里達Global Money Trends時事通訊持有人兼保誠資產管理研究前主管嘉里多斯指出,金價將繼續唱好的理由包括各國競相讓貨幣貶值以提高出口競爭力、多國印鈔票下資金供應顯著成長、資金流向原產品促使原產品價走高。

他解釋,資金供應流蓬勃已不是一個國家的情景,是全世界的風潮,這也是促使原產品價持續看漲的原因,尤其中國進口大量原產品。

貨幣貶值無可避免

“值得注意的是,貨幣貶值已是當今無可避免的趨勢,令黃金無疑是投資者良好的投資工具。”

日本、中國、印度等國不斷增加儲備金,也對市場正面,並在加快原產品價增長下,推高黃金價。

據輝立資本基金經理人王大福分析,金價過去10年每年不斷攀漲,去年以漲幅29.8%大唱豐收,今年也同樣起了21%,相信今年將是黃金看漲的第11年。

“即使市場震盪性走高,但黃金料持續攀升,因市場對黃金的需求愈來愈大。”

投資實體黃金3理由

他認為,投資實體黃金的三大理由是,貨幣寬鬆或印鈔票政策,已降低了美元收購力,推動金價上揚;歐元區債務危機疑慮料導致資金自股市撤離,並流向諸如黃金的資產類;歐美政客能夠印鈔,卻無法貶低金價。

此外,中行以往是淨賣家,但現已成了黃金買家,以致全球黃金需求與消費,每年已超越供應量逾1千500公噸。

美元強勢時代已過

值得注意的是,過去10年,美國經濟因過度消費而轉弱,令美元強勢時代已過,所以,只要美元長期間持續敗退,中國與印度的領袖也將繼續轉向持有黃金來保值。

總結上述問題,儘管黃金過去10年漲聲不停,但債券或歐元幣值市場震盪、顯著的金融危機威脅下,金價有望進一步增強。

王大福認為,黃金助投資者在動盪格局中多元化投資組合,金價將持續攀漲的正是以上基本面轉強的利好。

另一方面,著名理財作者兼激勵講師阿里直言,今天的投資環境已變,美元急挫、歐元區震盪、衍生產品過度擴張、金融系統不明朗等都是當今的投資挑戰。

投資者應採取策略如下:

因產業泡沫的隱憂,應賣出一些產業以釋放盈利。

因利率料走高,轉換現有貸款至固定利率產品。

因利率隨時調整,不宜投資長期固定利率產品。

準備現金以等待廉價投資品的進場機會。

降低債務、創造多元收入、提高流動力。

讓黃金佔投資組合高達10%。

投資者須提防“黃金騙局”

“黃金投資公司,炒金被騙近億……”打開報紙,看到如此聳動的新聞標題,可別掉以輕心,因為金價高歌,投資陷阱恐無所不在,投資者還得提高警惕,否則可能一失足成千古恨。

本地實物黃金與銀交易商Nub ex首席執行員努希勒米提醒,市面上仍有一些不法之徒,以高回酬來欺騙黃金投資者,奉勸投資者應提防。

對於有意投資實體黃金的市民,他建議,投資者必須看到實物,同時鑑定該黃金的真偽。

“股息、禮物、折扣……,都不應是投資黃金的考量點,因為這些實際上都是投資者的錢。”

勿輕易相信“保本”

他直言,“保本”也不是投資黃金的性質,如果相關仲介承諾“保本”,投資者應遠離,更重要的是,若差價越小,溢價就越小,當仲介強調高溢價時,投資者更應提高警惕。

詐騙者的一般伎倆是黃金參考價是自創的,而且比珠寶店還便宜,同時強調能夠以保本方式買回實品。

王大福也提及,黃金過去10年已是市場火熱的投資品,但大馬並沒有很多金融顧問推薦黃金或黃金相關產品,主要是缺乏專業的黃金投資知識。

他補充,“黃金騙局”及黃金交易商的“龐氏騙局”也在大馬出現,這些公司以黃金珠寶商方式來交易實體黃金,並承諾每月將支付投資者2至3%紅利,甚至於多達22至30%的回酬。

“這些錢究竟從哪裡來?其實根本是投資者的血汗錢!”他直言,投資者若認真瞭解,可能會發現本地許多黃金仲介正欺詐著投資者。

結語:

股票?會有一定範圍的波動……黃金?若美元升值,金價肯定回落……這些風險,確實是“錢”進股市和金市不容忽視的風險,但只要掌握資產分配、多元化投資組合、資金管理三大方向,市道再變化莫測,也不至於讓投資落得”焦頭爛額”。

(星洲日報/投資致富‧財富焦點)

[星洲日報/投資致富]

輪流炒高‧低價股強出頭‧專家授招避免燒傷手


最近馬股低價股吹起陣陣炒風,由於低價股股價起落巴仙率比藍籌高價股來得高,涉及風險也相應走高,這對一般憑傳言或跟風進場的小投資者或散戶的風險也偏高,實有必要思前顧後才作投資或投機決定。

在預見執法當局不太可能完全遏止不法炒作活動前提下,投資者在進場投機欲分得一杯羹之前,也得事先作好準備及功課自保以策萬全。

在目前馬股炒風繼續吹送之際,聽聽市場專家對炒風活動的一些看法與意見,以及列出一些可能有助於應付炒風風險的技巧,與股市前輩的經驗作為參考,以免在這輪低價股炒風中燒傷,並避凶趨吉。



炒家最普遍使用的炒股方法,就是採取低買高賣的策略,先以低價累積公司股票,等到公司出現利好消息支撐下高賣,這方法最簡單也是最有效,更是屢試不爽。

它的先決條件就是要有股票及大筆資金(子彈)供炒作。最可能的炒家就包括一些上市公司的大股東,因為他們有公司的大部份股票,或是集合數個大股東的集團,在壟斷圍堵了大部份股票後,在炒作時才能有效控制股價與成交量而得心應手。

又或者不是公司大股東,而是財勢雄厚的個人或炒股集團,惟若是與上市公司大股東合作與有默契,則使炒作事半功倍。最先是确定目標後開始累積足夠的股票,或是向大股東借到足夠股票,或取得大股東合作不要在炒作時拋售股票干擾,以便讓任何類型的投資者投機者參與其盛,等到股票散完或故事告一段落後,才論誰是英雄贏家。

吸引散戶追逐伺機牟利

炒家在幾個證券行以他人名義,向經紀開設多個投資戶頭進行交叉買賣交易活動,特別是趁市況情緒絕佳,投資者或市場信心升溫時刻,進行有關股票的買賣炒作推高股價及成交量,包括讓它進入熱門榜吸引投資者目光,趁機出票牟利。

為了吸引散戶進場追逐,及應付交易所或市場的置疑,事先就要作出回答股價及股量出現不尋常波動的準備與解釋,如洽商新工程合約,業務財務重組,併購活動,行內重量級人馬或名人加入,市況發展對未來業務有利,或是任何可以刺激股價走高的合理解釋和理由。不然的話,有些干脆直接說本公司毫不知情的。

當局監管杜絕投機活動

雖說涉及自買自賣股票,沒有實質股權易手是屬於操縱股價的犯法活動,不過,要監管當局證明罪案著實不易。這樣才使市場的炒作投機活動不斷在市場重复又重演。

當然監管當局可以保護投資者,不過,投資者特別是散戶也有必要自保,採取應有行動或態度,避免成為最後以高價買進股票的最後一人,使血汗錢轉入他人的口袋裡而後悔莫及。

炒家或作繭自縛

莊家是股市的主力炒家,對市場影響巨大甚至左右市場的個人或機構投資者,他們手中持有巨額資金,大量持有某一隻或數只股項的股票,對它們進行集中炒作,以從中獲取利潤。而跟風的投資者,則是希望從炒家手上撿點便宜獲利。

上市公司炒高價格原因很多,有時是為了維護公司形象,托住股價免得被行業市場或銀行看不起。有時趁業績公佈,資產重組等利好消息牟利,有的希望在配股時能夠提高售價等。

若是炒作投機演變成操縱市場,就變壟斷及欺騙的非法行為,執法當局就有必要嚴厲把關,而公司本身的信譽也掃地,長期反而成為企業界的票房毒藥,影響公司建立起的事業而因小失大。

一名不願透露身份的市場人士認為,炒家炒作活動未必一定得逞,有時也會輸給散戶,如炒家在某些情況下收集不到足夠的低價股票,反而越買越貴,使成本及炒作難度走高,或是缺乏市場熱絡交投情緒,無法炒高股價而騎虎難下。

當然,當一個股項被炒高,使持有該股項的股東特別是小股東有個賺錢或趁高套現的機會,這也勉強可說是對小股東有利的一環吧。

散戶炒股要有技巧

股市出現炒風,特別是低價股的風險較高,不過,卻也可能是一些人的賺錢機會。

小投資者或散戶要進場投資或投機賺錢,事前就要先做好功課及學習投機的技巧與功夫,要懂得如何應用與善用,以便在股市的遊戲中脫穎而出。

輝立資產管理公司的首席投資員洪國興受詢時這樣披露。

他比喻,投資者要參與股市炒作投機活動,就好像是進入虎穴捕捉虎子(厚利),最好是要事先作好準備,以便未能捉到虎子,反而遇到母老虎時,能夠全身而退,而不至於被老虎吞噬掉。

他說;“若與人下棋時,總也得擁有下棋的知識,技巧與策略,才有希望取得勝算。股市投資或投機也一樣,精明及有準備的人,總比沒有作好功課的人,較有勝出賺錢的機會。”

無可否認,股市也許潛伏著層層風險,甚至是大家所不知道的老千(舞弊)行為,所以,投資者包括散戶在股市投資或投機時,就有必要張開眼睛,不要盲從,才有可能避過重大損失。

低價股投機風險高

基金經理張子敏認為,若要避免在炒風中招蒙虧,投資者要回歸投資的基本層,不要跟風人雲亦雲,不要盲目聽信謠言,包括你身邊的所謂可靠消息的“貼士”。

投資的主要基本層,就是利潤高,風險也隨著偏高。低價股拔地而起交投熾熱,成交量放大至登上10大或20大熱門股,使投資者對它注意,交投龍騰虎躍,看得投資者或散戶心癢癢。

張子敏表示,低價股的投機風險,實是比藍籌股來得高;就以起落的巴仙率為准,低價股每起1個價位的巴仙率,比高價股的1個價位起落高出許多。

他舉例,一個市價約50仙的低價股,它每起落的1個價位為0.5仙,或是1%,反觀股價約10令吉的雲頂,它每個起落價位為2仙,或僅為0.2%,其中差距非常明顯。若是越低的股價,它的每價位的起落幅度就更大。

其實,由於目前馬股的每個股項的最低交易量為100股,所以,一般投資者或散戶,也有能力購買最低股額基本因素良好的藍籌股,所以,他們選擇低價股的原因,主要是存有憢幸,要以小錢賺大錢的貪婪心態,而不是不知道其中的投機風險。

往往散戶輸錢情況,實是看到其他人在股市賺錢容易,自已也想進場賺取快錢,可是輪到他進場的時機已晚,股價及風險已經走高,當然虧錢的機會也大幅度提高。

隨著馬股創立至今已有一段遠久時光,股市的炒股集團也已經非常精明與“專業”,使小投資者或散戶,在不知不覺中掉入陷阱的機會也提高。

投資基本因素佳股項

要避免陷入炒家陷阱的防範措施,就是涉足市值較低的股項時特別小心,因為它們的股票數量少,及自由流通股額偏低,很容易被有心人集中股票進行炒作。

張子敏認為,一般而言,若是市值超過5億令吉的中資本以上的股項,由於它們的自由流動股票數額較大,股票較不易集中在少數人手中,要壟斷股票進行炒作也不容易。

小投資者在作出投資前,必須要對有關股項的基本因素有認識,包括大股東的背景及記錄等。

當然,一些普通常識都可以告訴我們,一家經營小資本生意的上市公司,其市值突然攀升超高水平,都是難以為繼及不合理的,應謹慎看待諸如這類股項,因被燒傷的機會較高。馬股最近一些低價股被炒起,就是缺乏基本因素支撐,使它們在急漲受到質詢時就沉靜下來。

不過,投資者也不必因咽廢食,即因為害怕風險而對股價走高股項產生恐懼。只要有關上市公司基本因素良好,擁有基本實質價值,當它傳出一些有利的企業動作的消息時,這可能就是攫取利潤的先機,因為一旦消息成真,到時要買到較便宜價格,可能為時已晚。

他認為,由於投資股項有基本因素作為支撐後盾,就算較後時證實消息未能成真,投資者也不會造成太大損失,因為它本身已具備一定的投資價值。而投資者在這類風險投資是歸納在“可計算的風險”內。

保持清醒
勿跟風

市場專家表示,投資者在參與炒股的大忌,實是隨波逐流及缺乏個性。

投資者若是沒有適合自已及具本身個性的炒股方法、僅是一味步人後塵,當羊群一族,就很難在錯綜複雜的股市裡站穩腳步,成為最後輸家。

若要避免在炒風熾熱時燒到手,記住在買進股票時,應先多聽持相反觀點投資者或行家的意見。因在實際投資中,投資者除了自己判斷外,有時也需要聽他人意見。特別是多聽反方意見。

譬如,當準備建倉買股票時,不能光聽好話。最需要聽的其實是壞話及不同的看法。只有多聽反方的意見,才能保持克制和理性,有利於作出正確、審慎的決策。至於在賣出股票時,正好相反,要多聽看好投資者的意見。

在選股票時候,不與持有同類股票人交流。持股的人對所持股票大多持樂觀、積極的看法,否則就會拿不住。當準備買股的時候,如果光聽持有同類股票的人的意見,聽到的將會是清一色的有關該股票的好話,將會是一些促使你買入的意見,不利於作出理性的判斷。

只有聽取持有同類股票人的意見,又聽取其他人意見,才有利於作出中肯客觀判斷。從某種意義上說,他人不同意見比,持有同類股票人的意見更有參考價值,因此更值得多聽。

至於在持股票時,不聽或少聽他人評論或雜音。股市內外的聲音從來都是此起彼伏、五花八門。面對同一隻股票,有人認為估值低了,機會很大;有人認為估值高了,風險很大,不一而足。

投資者聽了前者的話,趕緊高位追入,聽了後者的話,又連忙低位殺出,投資結果必虧無疑。許多投資者都有這樣的體會,對持有的股票,本來信心十足,但聽了他人的評論後堅持不住,最後虧著出來。

事後發現,割肉的股票,成了未來的大黑馬,自己再一次與牛股失之交臂。因此,投資者除了買股時要謹慎外,持股的時候特別需要有自己的定律,有能力排除各種干擾。而做到堅定沉著的秘訣之一,就是不聽或少聽他人對股票的評論,無論是積極的意見還是相反的看法。

投資者在平時加以總結、不斷積累。積極尋找與適合自己的炒股方法。需要注意能在逆境中奮起,在狂熱中淡定。與股市難以預料一樣,炒股方法也常常充滿變數。

積極尋找適合自己的炒股方法

原來適合自己的炒股方法,有時可能會失靈,曾經不靈的炒股方法,有時又會變得十分管用。所以,積極尋找適合自己的炒股方法。

最重要及珍貴的一點,就是時常保持健康心態。投資者能在逆境中奮起,在狂熱中淡定,重要關鍵在於心態不同。

一方面,要積極尋找適合自己的炒股方法,另一方面,也要坦然面對,平常心待之。

畢竟,保持健康心態才是最重要的。而且,有了這種健康心態,反而有利於找到適合自己的炒股方法,進而取得投資的成功。

短線操作
靠實戰經驗

炒股是一種風險很大,但收益也可能很高的投資,特別是短線操作,被喻為“刀口舔血”,要制定鐵的紀律,才有可能出奇制勝。從資料中總結出了短線操作方法供參考:快進快出,以免原本想快進短炒,結果長期被套是敗招,即使被套也要遵循快出法則。

短線要抓領頭羊,領頭羊往西跑,你不能向東。若是抓不住領頭羊,逮住二頭羊也不錯。短線交易上漲時加碼,下跌時減磅。一般情況下,即使不是太好的股票,如果連續下跌了50%都可搶反彈。

他認為,遭遇重大利空被腰斬的股票,不管基本面多差,都有20%的反彈。鐵律是,不能熱戀,反彈到阻力水平,或填補了兩個跳空缺口後,就要果斷下車。

買進股票下跌8%應堅決止損。保住了資金才有翻盤的可能。止損時,主要針對規避系統性風險,不適應技術性回調。高位三連起時賣出,低位三連跌時買進。買進大盤暴跌時逆勢上行的股票。

上述一些較為普遍的股市投資常識,詮釋了複雜的短線技巧,惟投資者切忌生搬硬套,應根據自己的實戰經驗,靈活操作。畢竟在股市賺錢還是輸錢,最終及最為關鍵,還得是靠自己。

買股要慢
賣股要快

綜合各管道的資料顯示,投資者在入市前,最重要是,買股票的錢是否短時間內不需要用,也就是說它是暫時閒錢,才不至於一輸不起。在買入時機,是股市出現較大調整,或是你的心水股出現較大調整的時刻。

一名市場人士分享其炒股策略時指出,在買進一隻股票時,先用手中資金三分一,若買入股票又跌3%以上時,馬上再補三分一。第二天收盤前,你昨天買入的股票再跌3%時,將手上剩下資金全部補倉。

他說,在賣股要有良好時機,在買入股票後,則要耐心等待。

他表示,當你買入的股票連續兩天上漲,且每天有3%以上漲幅時,第二天早盤開盤半小時前賣出。當股市在你買入股票後第二天,突然放量暴漲,你的股票也有6%的漲幅,你要馬上賣掉手中的股票。

這裡的規則,是買股票要慢,賣股票要快。(星洲日報/投資致富‧投資焦點)

[星洲日報/投資致富]

獲通知14天內‧須領新屋鎖匙


在上期文章,我們提及在2007年12月1日之後簽署的買賣合約,發展商發給的移交新屋鎖匙通知信,必須附上完工與迎合條例文件,證明產業安全及適合居住,有關的通知信將列出未償付給發展商的數額,有關數額包括購買屋價的餘額、遲付款利息(如果有),以及其他在合約下需支付的款項。

一旦在合約下誌明的相關款項已經付清,發展商將移交新屋鎖匙給購屋者,同時,提供發展商律師的資料,因為發展商的律師將握住屋價的最後5%。

確保已有水電供應

另外,發展商在移交新屋鎖匙時,必須確保已有可以銜接到個別單位的水、電供應。

在發展商發信通知領取新屋鎖匙的14天內,購屋者應該抽空前往辦理領取鎖匙手續,如果過期還沒有前往領取,將被視為已經領取鎖匙。

換句話說,即使是購屋者在接收通知後,沒有或拒絕領取鎖匙,過了14天,他將被視為已經領取新屋鎖匙,因此,購屋者需在接獲通知的14天內辦理領取新屋手續,原因是:一旦發展商將新屋移交給購屋者,所有與房屋的風險,例如破門偷竊、發生火患,將由購屋者承擔。

假如購屋者沒有如期前往辦理手續,過了14天,依然被視為房屋已移交給購屋者,因為發展商不會長久承擔新屋未移交給購屋者的風險。

不過,在產業未完工前,假如發展商蓄意更改領取新屋通知信的日期,購屋者可以挑戰發展商通知信的有效性,以提出遲交屋的賠償。

前面提到發展商在移交新屋給購屋者時,必須做好水、電可以銜接到個別單位的準備,所謂的水、電可以銜接到個別單位,意味空屋內的水管,將與外部的水管接通,電流的供應情況也一樣。

發展商須確保沒有抵押產業

在買賣合約的條文下,購屋者在領取新屋鎖匙之前,發展商必須確保產業不抵押給任何金融機構,在簽署合約後,發展商徵求購屋者的同意,可以申請產業貸款、然後將房屋發展計劃的土地抵押給銀行,做為領取貸款的抵押資產。

如果購屋者接到銀行的書面證實,宣稱不索回銀行在購屋者產業的權益,意味銀行針對沒有償還貸款的發展商採取行動時,銀行將不會拍賣購屋者的有關單位。

假如發展商拖欠付款,購屋者將把款項直接交給發展商的銀行,發展商的銀行就不會將有關單位拍賣,原因是假如購屋者將款項直接交給發展商,而發展商沒有將款項交給其貸款銀行,銀行可基於發展商拖欠付款,採取拍賣有關單位的行動。

註:摘譯自陳清雄律師(Robert Tan)著書:“向發展商購屋,你需要掌握的常識”(Buying Property From Developers、What you need to know and do)

[星洲日報/投資致富]

30歲前你應完成的事


1,事業永遠第一

雖然金錢不是萬能的,但沒有錢是萬萬不能的,雖然這句話很俗,但絕對有道理,所以30歲之前,請把你大部份精力放在你的事業上。

2,別把錢看得太重

不要抱怨自己現在工資低,銀行存款4位數以下,看不到前途,現在要做的就是努力學習,即使你文憑再高,怎麼把理論運用到實踐還是需要一個很長的鍛煉過程,社會永遠是一所最博大的大學,它讓你學到的知識遠比你在學校學到的重要得多,所以同樣,你也別太介意學歷低。30歲之前靠自己能力買車買房的人還是極少。

3,學會體諒父母

別嫌他們嘮叨,等你為人父了你就知道可憐天下父母心,在他們眼裡你還是個孩子,但他們真的老了,現在得你哄他們開心了,也許只要你的一個電話,一點小禮物,就可以讓他們安心,很容易做到。

4,交上好朋友

朋友對你一生都影響重大,不要去結識太多酒肉朋友,至少得有一個能在關鍵時刻幫助你的朋友,如果遇到這麼一個人,就好好把握,日後必定有用,不管他現在是富還是窮。

5,別太相信愛情

心中要有愛,但請別說也別相信那些瓊瑤阿姨小說裡面的山盟海誓,世上本無永恆,重要的是責任,但你要做的就是該出手時就出手,該放手時別猶豫。30歲之前的愛情不是假的,但只是大多數人都沒有能真正把握好的能力,所以學會量力而行。

6,別擔心至今還保留初吻

愛情不在多而在精,別以為自己20多歲還沒碰過女孩子就害怕自己永遠找不到另一半。以後你會有很多機會認識朋友,不要急就章,學會品味寂寞。

7,不要沉迷於任何東西

所謂玩物而喪志,網絡遊戲是你在出校門之前玩的,你現在沒有多餘的時間和精力花費到這上面,否則你透支的東西以後都得償還。一個人要有興趣,愛好,但請分清楚輕重。

8,年輕沒有失敗

不要遇到挫折就灰心,年輕人要時刻保持積極向上的態度。失敗了,重來過;失去了,再爭取別的。錯過了,要分析,下次來,要把握;幼稚了,下次,成熟點。不要緊,會好的,哪怕到了極點,也不要放棄,相信一定可以挺過去。不要消極,會好的。

9,不要輕易崇拜或者鄙視一個人

人都有偶像,但請擁有你自己的個性.不要刻意去模仿一個人,因為你就是你,是唯一的,獨一無二的,要有自信。也不要全盤否定一個人,每個人是有價值的,如果你不能理解他,也請學會接受。

10,要有責任心

不管你曾經怎樣,但請從現在開始做一個正直的人.要有責任心,無論是工作還是生活上,一個有責任心的人才能讓別人有安全感,才能讓別人覺得你是一個值得信賴的人。

11,外貌並不重要

不要為自己的長相身高而過分擔心,一個心地善良,為人正直遠比那些空有英俊相貌,挺拔身材但內心齷齪的男人要帥得多.如果有人以貌取人,請不要太在意,因為你不用去為一個低級趣味的人而難過。

12,學會保護身體

不要以為現在抽煙喝酒,熬夜通宵也沒甚麼事.那是因為你的身體正處於你一生的黃金時段.30歲以後你就能明白力不從心這個詞的意義了,身體是革命的本錢,沒有好的身體甚麼也做不了,所以要儘量讓自己過有規律的健康生活。

13,別覺得一事無成

你現在還沒有資格談成功,當然如果你有千萬資產的除外。一開始太固定的職業並不一定是好事,或許在不斷的改行當中,你會學到更豐富的知識,而且可以挖掘出自己的潛能,找到最適合你的工作。

14,請認真工作

即使你現在的工作再怎麼無聊再怎麼低級,也請你認真去對待,要知道任何成功人士都是從最小的事做起,或許你現在學不到多麼了不起的知識,但起碼你要學會良好的工作態度和工作方法,這對以後很重要。

15,請認真對待感情

不要羨慕那些換女人像換鞋一樣的花花公子,逢場作戲的愛情只是讓你浪費時間浪費精力,一個人最痛苦的不是找不到愛人,而是心中沒有了愛,當你把我愛你3個字變成你最容易說的一句話時,那麼你在愛情的世界裡已經很難找到真正的幸福了。

16.請留一點童心

在內心深處,哪怕只是一個很小的角落裡,請保持一份童心,不是幼稚,但有的時候單純一點會讓你很快樂。所以不要太計較得失,生活本無完美。(星洲日報/投資致富‧財富教室)

[星洲日報/投資致富]

律師費和印花稅怎麼算?


韓先生不久購買了一間轉手房屋,他來信提供產業單位的資料,並詢問他需要支付的印花稅與律師費數目。

他購買的是一間租賃契約的共管公寓,坐落在白沙羅一帶地區,售價28萬5千令吉,銀行估價25萬令吉,並且批准他貸款22萬6千658令吉,其中2萬6千658令吉是房屋貸款保險,貸款分30年攤還。

另外,這是他第一次購買房屋,而且是直接向賣主購買,他的月入在3千令吉左右。

該公寓單位仍未有分層地契,依然是發展商的產業,發展商同意直接將地契轉移到韓先生名下,如今仍在等待州政府發給的批准交易文件,律師認為直接從發展商轉到買者名下比較節省時間。

請問:“我需要支付多少的律師費與印花稅?是否比從發展商轉到賣主,然後再轉到我名下省錢?”


答:林若輝律師指出,買賣合約與貸款合約的律師費,其計算方程式是一樣的,以韓先生購買的共管公寓28萬令吉為例,他需支付的律師費如下計算:首15萬令吉1%:1千500令吉、接下來13萬令吉0.7%:910令吉,貸款合約的律師費是以22萬6千658令吉為計算基礎。

至於買賣合約的印花稅,其計算方程式如下:首10萬令吉1%:1千令吉、接下來18萬令吉2%:3千600令吉,鑒於產業價格在30萬令吉以下,而且他是第一次購買房屋,因此,可以提出印花稅折扣50%優惠的申請。

至於貸款合約的印花稅,則是以貸款數額x0.5%為計算基礎,R M226,658x0.5%=RM1,133。

這是發展商直接將地契轉移到購買者名下的例子,在這種情況下,整個交易的過程會稍微縮短,假如發展商將地契分割、進行轉移,並註冊在賣主名下,賣主隨後需要提出批准交易申請,待獲得有關當局批准,律師才開始辦理將地契轉移到買主名下的手續。

關於支付給發展商,以尋求批准交易的手續費,通常是由賣主負責支付。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

[星洲日報/投資致富]

未立遺囑‧遺產怎麼分配?

馬小姐說:“夫婦兩人聯名在新加坡用公積金儲蓄購買房屋,在丈夫去世、沒有孩子的情況下,屋子是否全歸太太所有,父母可分得一部份擁有權嗎?假如有立遺囑,是否可派上用場?”

答:任何人在生前如果沒有訂立遺囑,他名下的所有資產,都將依據遺產法令進行分配。林若輝律師指出,根據遺產分配法令,沒有立遺囑的財產,例如現金、存款、房產、股票、信托基金等資產,家中的父母、配偶,孩子人人都有份繼承。

他說,1958年遺產分配法令(1997年修正)基本的概要如下:

*個人去世後留下的遺產,如果配偶健在、沒有子女、父母也不在世,遺產全部歸配偶。

*假如父母及配偶健在,不過,沒有子女,1/2遺產歸父母、1/2遺產歸配偶。

*如果有子女,配偶及父母已經不在世,全部遺產歸子女平分。

*假如父母健在、沒有子女、沒有配偶,全部遺產歸父母。

*如果配偶與子女健在、沒有父母,1/3遺產歸配偶、2/3遺產歸子女。

*假如父母與子女健在、配偶不在,1/3遺產歸父母、2/3遺產歸子女。

*如果父母,配偶與子女皆在,1/4遺產歸父母、1/4遺產歸配偶、2/4遺產歸子女。

假如逝世者生前有立遺囑,在辦理遺產的轉移時,將根據遺囑說明來分配與處理,這裡要補充的一點是:一個人在立下遺囑後,依然存在財產控制權,遺囑只有在立遺囑人去世之後才真正發揮效應。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

[星洲日報/投資致富]
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