Tuesday, May 19, 2015

GST上路‧三大趨勢顯現‧房市或寒冬2年

(吉隆坡19日訊)國內產業市場低迷不振,消費者信心日趨審慎,加上融資困難和政策料不會鬆綁等利空環繞,分析員預見產業領域寒冬可能至少持續9至24個月。
  • 高達77%受訪者預期產業價格將進一步攀升,而有意在未來12個月入手至少一項產業的人數更從去年6月的80%減少至63%,顯示部份受訪者仍在觀望。(圖:星洲日報)
馬銀行研究近期出席產業網站iProperty.com舉行的家居與產業投資展,並與產業發展商銷售團隊和潛在投資者進行接觸,希望鑑定消費稅(GST)落實後對購屋者的決策和情緒的影響,結果發現3大趨勢:
1.買家情緒依舊疲弱,融資仍是問題
高達77%受訪者預期產業價格將進一步攀升,而有意在未來12個月入手至少一項產業的人數更從去年6月的80%減少至63%,顯示部份受訪者仍在觀望。

馬銀行研究說,經過兩天的觀察,發現展場人流比往年有所減少,氣氛也相對平靜,與產業公司銷售團隊接觸更發現多數消費者將買房計劃暫時擱置,市場情緒轉向審慎,實際銷售自去年下半年已停滯不前。
當中,導致買氣低迷的關鍵因素包括銀行收緊信貸、低油價和馬幣走貶導致經濟前景更為黯淡,促使消費者情緒轉弱。

去年末季交易量跌7%
全國產業資訊中心(NAPIC)調查顯示,2014年第四季住宅產業交易量按季下跌7%,按年僅微增2%,而房屋價格指數(HPI)也按季萎縮0.2%。

該證券行對大馬產業市場前景仍感到審慎,並預期宏觀逆風(消費稅落實、油價波動)及冗長打房和信貸緊縮政策將繼續抑制買氣,預見需求放緩趨勢可能持續至少9個月至2年。
“市場普遍預期消費稅落實後,產業價格將上漲,但我們卻預見產業價格將企平或微跌,主要是多數產業發展商已重新定價或重計成本、產業價格由市場供需制定及房屋可負擔能力下跌恐對產業價格帶來下行壓力。”

數據顯示,在廉宜融資、流動性充裕和產業發展商誘人促銷拉動下,2009至2014年大馬產業價格複合年均增長率(CAGR)達到11%,遠比收入增長的9.6%為高。

收入不高
低於30歲難貸款
另一方面,高達46%受訪者在買房時面對難貸款窘境,主要多數人士年齡低於30歲,而57%收入並不高。

馬銀行研究與銀行和銷售員接觸發現貸款申請駁回率仍高達40至50%,遠比2012和2013年調查所得的10至20%來得高,因此為拉低預訂單位取消數量,現多數銀行銷售人員都會先對潛在買家信貸背景進行粗略檢查。

2.儘管信貸收緊,產業投資意願仍高,但政策鬆綁可能性不大

馬銀行研究指出,63%受訪者已擁有至少一套房產,但高達57%人士仍有意買房投資。
“我們對此並不意外,因57%受訪者年齡低於30歲,正是開始累積財富的階段,而產業也是受歡迎的投資選擇。”

該證券行說,國家銀行今年料維持隔夜政策利率(OPR)在3.25%不變,但就算潛在降息,也不會對產業需求帶來顯著提振。

“我們相信主導產業需求的因素在於取得貸款,而非利率。同時,減息暗示經濟前景疲弱,也對提振買家情緒起不了太大幫助。”

馬銀行研究補充,雖然產業領域出現疲態,但礙於去年杪家庭債務企於87.9%高位,並不預見國行將為打債和打房政策鬆綁。

3.有地產業仍是王道

100萬以下有地產業
投資者最愛
調查發現,價格少於100萬令吉有地產業仍是投資者最愛。馬銀行研究表示,高樓豪華或普通住宅需求依舊疲弱,因此多數產業發展商持續專注可負擔產業和有地產業。隨著市區產業價格飆升,40%受訪者選擇住在城郊地區,擁有公共交通銜接的城郊地區產業成為搶手貨,其中加影、士毛月、萬宜等因捷運和輕快鐵線成為巴生河流域產業熱點。

產業股缺重估催化因素

整體來看,馬銀行研究認為,雖然需求趨勢和購屋者疑慮依舊不變,但卻發現買家入手的情緒變得更為審慎。

“雖然目前部份產業股估值誘人,但我們建議投資者慎選,專注於擁有健康資產負債表和未顯著曝露依斯干達的產業公司,因領域現缺乏強勁重估催化因素,而未來9至12個月需求恐持續低迷不振。
該證券行說,產業發展商未來下行風險包括,高消費稅撥備恐抑制賺益、銷售弱於預期及不預見短期政策轉向,但基於現有股價已普遍反映利空,因此維持領域“中和”評級,實達集團(SPSETIA,8664,主板產業組)是領域唯一“買進”評級股項。



Monday, May 4, 2015

成家為錢煩

張先生今年28歲,怡保人,目前在吉隆坡從事市場研究工作,已經與同齡女友註冊,女友則在檳城從事資訊工藝的工作,兩人打算在今年尾結婚。

他們聯名購買的房屋位於吉隆坡市郊,預計今年中可以交屋,在12月結婚後,張先生女友準備在2016年或是農曆新年後前來吉隆坡發展,目前,已開始留意相關領域的工作機會。

由於考量到新屋交鎖匙後,需要一些資金進行裝修,另外,還需要籌備結婚的費用、包括婚禮的開銷,張先生擔心會應付不來。

兩人大學畢業後工作至今只有3年,目前,公積金和銀行的儲蓄存款並不多,不過,有進行信託基金投資,女友沒有汽車貸款分期的負擔,張先生的汽車貸款尚有3年才供完,每月供期750令吉。

另外,張先生在信中表示,準備在結婚後一年養育小孩,可是,也有顧慮到養育孩子的費用不小,特別是在城市,褓姆費和育嬰費用高昂,擔心不是想像中簡單。
他說:“以我們的收入情況,在婚後成立家庭,應該做怎樣的投資規劃,才能保障家庭收入穩健增長?”
他們兩人結合起來的收入是6千300令吉(尚未扣除公積金、社險等),不過,會有一些超時收入,平均凈收入在6千令吉之間。

目前,張先生在吉隆坡租房,每月房租400令吉(屬於中等水平),伙食費600令吉,加上每月的280令吉保險費與日常開銷,大約是1千令吉,總開銷在2千令吉之間,平均每月會有1千200令吉的儲蓄。

基於張先生工作的性質,公司提供他交通津貼,每月有固定的汽油錢,可以索回過路費和泊車費。張先生女友與父母同住,可以省下房租的費用;除了給父母零用錢,每月需要償還大學貸款200令吉,這兩項固定費用在500令吉之間,加上其他日常開銷,包括車油、過路費,張先生女友每月平均能有800令吉的儲蓄。

假如新購買的房屋在今年中,獲得發展商如期移交鎖匙,到時將開始每月1千800令吉的房貸供期日子,還有每月200令吉的公寓管理與維修費,以及20令吉的維修儲備金。

想到這裡,總覺得到時出現入不敷出的幾率很高,不知要如何進行規劃?

答:

財務緊絀
須開源增儲蓄

從張先生來信的敘述,可以體會到在城市工作的受薪階級,如果薪資不是很高,準備成家、供屋、供車、養兒育女確實不簡單的心情。

張先生與女友目前兩人平均有2千令吉的儲蓄,足以應付每月的房貸分期,一旦新屋完工後,到時張先生可以省下400令吉的房租,財務狀況也就不會過於緊繃。

由於張先生在信中沒有提及公積金與銀行存款的數據,因此,在結婚與裝修房屋需要動用一些資金,如此一來,擔心剩下的存款不會太多。

不過,年輕的受薪階級,每年薪資會有調升,收入將相應增加,再來是從每月省下的400令吉房租,或許勉強可以應付孩子報到後,每月開銷額外增加的壓力。

假如家人沒有時間協助看顧,需要將孩子交給褓姆照顧,每月的開銷無形中將增加,而且額外開銷的增加,可能需要維持好幾年的時間,同樣是不簡單;因此,在孩子還未報到的期間,若能開源最好,假如不能,儘量增加儲蓄,儲蓄的數目增多或少,一旦需要額外支出時,就有能力應付,總比儲蓄完全沒有增加來得好。

保守估計,現階段在城市的褓姆費在700至800令吉之間(視地區而定,假如不只是白天看顧,可能不止這個數目);另外,還要準備奶粉錢、紙尿片及其他開銷等等,因此,要有相當大的把握,才進行養兒育女規劃。
在非不得已時,可能必須選擇共用車子,待經濟條件許可時,再考慮兩人各用一部車子,從張先生提供的資料顯示,當張先生的車貸供期(每月750令吉)還完後,到時財務負擔將可以輕鬆一些。

談到投資增加收入,必須確保本身擁有充裕資金,即使投資失敗,也不會影響每月的開銷,否則,萬一投資失利、血本無歸,反而對本身的財務狀況造成不利影響。

本期主答:永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士星洲日報/投資致富‧財富問診‧文:鄭碧娥

Sunday, May 3, 2015

精明投保‧不怕一病“債”起

面對緊急病症或意外受傷時,你是否有能力承擔高昂的醫藥費?持有的醫藥卡是否物有所值,符合真正的需求呢?
如今醫藥開銷名列三甲,意外成為大馬人債台高築的劊子手之一,一再突顯“慎選慎買”醫藥保險的重要性。

面對醫藥費日趨上漲、疾病年輕化及人口老化問題,你準備好應對醫療開銷這個隱形財務殺手了嗎?

“病”債高築敲警鐘
信貸諮詢與債務管理機構(AKPK)最新數據顯示,參與債務重組的人當中,15%的人因高昂醫藥費而舉債,比例與生意失敗者相距不遠,由此可見,全面的醫藥規劃對個人財務的重要性,已到了不容忽視的地步。

理財師楊詠俊受訪時表示,當家庭成員生重病或罹患癌症,很多人都會傾家蕩產的為其尋求醫治方案,故為了籌措醫藥費導致家庭瞬間變窮已不是新鮮事。

“醫療費用每年都增長,國內醫藥費研究顯示,無論經濟狀況好或壞,過去10年大馬的醫藥費開銷增長率介於10%至20%,每年平均增長率為15%。”

消費稅料使醫藥費漲更快

他以割盲腸費用作對比,10年前,私人醫院費用為3千令吉,目前已翻倍漲至6或7千令吉,今年加上6%消費稅,估計國內醫療費用會漲更多,最高可能超過20%。

“消費稅料導致醫藥費漲得更快,不過漲幅還需視醫院收費制度及配合度而定,而且多數病房的服務費及藥物都是根據病房類型收費,單人房收費肯定比四人房高。”

他指出,醫藥開銷高漲,很多人只敢去收費較廉宜的政府醫院看病,但是國內政府醫院資源不足,非緊急狀況,無論是病床或動手術排期都要等很久,導致很多人不得不到私人醫院求醫。

“某間私人醫院醫生表示,醫院收入有90%來自保險公司,而且我國至今並沒有統一的醫生收費制度,醫生可以任意開價,導致看診費有高有低。”

對比目前國內政府及私人醫院醫療費用,他說兩者價差約50%至100%,就以割盲腸比較,政府醫院費用約100至200令吉,私人醫院則動輒幾千令吉以上。

如何投保最恰當
針對如何選擇適合醫藥卡的問題,楊詠俊認為市面上很多家保險公司都在提供醫藥保險服務,但不是每一家都可以提供良好的醫藥福利及配額。

“建議健康、未開過刀及生過重病的人買醫藥卡時,選擇較著名及大型的保險公司,主要是他們有廣大的客源及組合在背後支撐,財力方面可以互相抵消,因此能夠提供較好的服務。”

若是曾經開刀或有隱藏性疾病者,由於患病風險較高,則要看保險公司是不是對所有疾病都照單全收或只是承保一部份,通常這類型的人都需要增加保費,才有可能受保。

一出世就該買醫藥保險
至於幾歲開始購買醫藥卡最理想,他說病床不只是老人家在躺,生病是不分年齡層的,因此每個人一出世就必須買醫藥保險。

“小孩子剛出世,壽險不必保太高,因孩子還小,生命價值還有依個人未來發展評估,但醫療保險可以保高一點,因為一旦生病,父母通常都會不惜重本醫治,希望孩子快點康復,健康快樂的成長。”

至於剛出社會工作的年輕人,可以購買醫藥卡及意外保險,主要是這段時間活動力較強,經常往外跑、追求刺激生活或熱愛高風險活動,故發生意外的幾率較高。

“如果是一家之主,則須根據家庭狀況購買保險,需要養家活口的人,必須先瞭解自己的生命經濟價值,如預算30至50歲期間,20年內個人經濟收益有多少,過後才根據此數額乘於10倍,萬一真的發生不幸事故,也可以讓依賴你的家人有10年的緩衝期。”

35歲左右的單身人士,若無家庭負擔,楊詠俊認為單是購買醫藥卡,年保費只需700至800令吉,一年最高使用額100萬令吉已算不錯,就算供10至20年,期間只要用過一次就不會虧本。

“說穿了,醫藥保險就是一種應急及風險管理工具,好的醫藥卡可以把風險轉移出去,在你的生命受到威脅時發揮救急作用,與應急儲備金的功能相當。”

不過,他指出目前我國的人壽保險滲透率為45%,幾乎所有的受保者都持有醫藥卡,滲透比例與人壽保險差不多,僅馬來族群的醫藥卡投保率較低。

先保自己再投資
但是,目前還是有很多人對先投資還是先買醫藥卡感到混淆,面對此狀況,消費者該如何抉擇?
他認為,投資及醫藥卡不能相提並論,因風險管理及投資回酬率是不一樣的東西,建議大家先做好個人風險管理再進行投資。

“投資需要時間進場和出場,才能獲取特定回酬,如果時間點不在掌握範圍內,很難取得想要的投資回酬,醫藥卡則不一樣,一年只需繳付1或2千令吉就可以轉移風險,有急用時,也不必費時籌措資金,即刻享有一筆救濟金。”

醫保在手
患病不愁
為避免籌措醫藥費過度舉債或財務陷困,理財師陳建業坦言,首要條件是為自己購買充足的醫藥保險,或者退而求其次,舍私人醫院,去政府醫院。

“如今國內醫藥開銷節節上升,私人醫院又趨向商業化,一定要有醫藥卡`防身’,若醫藥卡額度用盡,可以動用儲蓄,而不是先舉債還醫藥費。”

對於那些沒有購買醫藥保險、經濟狀況不允許及無法承擔昂貴的私人醫院費用者,為避免過度負債,他說唯有犧牲某些東西,比如舒適及便捷度,前往收費相對廉宜的政府醫院就醫。

“不一定凡是以私人醫院為標準,實際上現在的政府醫院並沒有想像中那麼差,工作人員態度改善,醫療器材也不差,那些認為服務差的觀念,都是人們很久以前的經歷,不能一概而論。”

除了尋求個人醫藥保障,他認為政府也可以擔當一些責任,如果不能開設更多醫院,可以提供一些合理的公共保健措施,協助那些因醫藥費而財務陷困的人。

避免重複受保
至於醫藥險該如何買才算明智之舉,陳建業說,最明智的做法是在購買前,把所有受保項目列出來,去掉重疊部份再重組,避免一些不必要的開銷。

“醫藥保險要聰明的買,尤其是那些無法重複索償的醫藥費,即使買多了也不能用,這形同於浪費金錢,故打算購買新醫藥卡之前,有必要把手中持有的保單項目列出來檢視,尤其是人壽保險方面更要注意,因通常都會這類型保單都會附送醫藥保險。”

陳建業認為,購買醫藥保險等於為自己設一個安全底線,因它也是風險管理的一部份,並沒有指定哪個年齡層最適合買。

“醫藥險當然是越早規劃越理想,如果經濟狀況許可,建議優先把薪水的20%用於醫藥保險,為健康提供最低的保障,經濟狀況不佳也要買一點,萬一身體出現問題,保險可解燃眉之急,才不會陷入財務困境。”

他笑說,買保險的概念是為了“保萬一”,把大家的錢集中在一個地方,再配給有需要的人,未來可能用到也可能用不到,沒發生事情當然最好,就把這它當作做善事幫人,何樂而不為呢。

骨髓疾病最“燒錢”
根據《福布斯》特約作者大衛韋朗(David Whelan),美國10大最“燒錢”病症當中,呼吸衰竭、腎病及早產兒的平均醫藥開銷名列三甲。

他指出,因各種病症引起的呼吸衰竭患者,在生命終結前使用的呼吸器加護護理開銷最高,達31萬4千美元(約113萬令吉);其次是腎病末期患者,醫藥開銷17萬3千美元(約62萬5千令吉);問題非常嚴重的早產兒則需要10萬1千美元(約36萬5千令吉)醫藥費。

冠心病第四高,開銷約7萬5千美元(約27萬令吉);接著是心臟病,包括心臟血管再建(支架或無支架通波仔)需要7萬2千美元(約26萬令吉);血友病及中風患者醫藥開銷分別為6萬2千及6萬1千美元(約22萬4千及22萬令吉)。
移植手術及癌症患者各需5萬1千及4萬9千美元(約18萬4千及17萬7千令吉);愛滋病為10個當中最低,約為2萬5千美元(約9萬令吉)。

他指出,癌症防不勝防,有可能是產前保健不足或純粹運氣不佳所致,如果是無需特別護理(無化療及開刀)每年成本為1萬4千美元(約5萬令吉),若需要動手術及化療,平均醫藥費為12萬3千美元(約44萬4千令吉)。

反觀大馬,最燒錢的病症為骨髓相關病症醫療開銷,最低9萬5千令吉,最高超過30萬令吉,價差最大,達22萬令吉。

其次是搭橋手術,最高開銷接近7萬令吉,價差3萬5千令吉;接著是心臟瓣膜替換及脊柱融合手術,醫藥費可達6萬4千令吉,脊柱融合手術的價差為第二高,近5萬令吉。

雙邊髖/膝關節置換術燒錢程度排行第五及第六,最高開銷近5萬7千令吉;切除袖帶胃手術最多需要5萬5千令吉。
至於較常見的心臟“通波仔”手術,最高開銷達4萬6千令吉,價差2萬7千令吉;髖關節表面置換術醫療費最高達4萬6千令吉,價差3萬令吉;胃繞道手術最高醫療開銷需4萬令吉。

至於其他疾病手術開銷,如手及顯微外科手術費最高在2萬5千令吉、子宮/子宮肌腫瘤/腎切除手術最高不超過2萬令吉、白內障手術最高為1萬2千令吉。


醫藥保險(MHI)小常識

醫藥保險是專為私人醫療開銷而設的保險配套,由合法認證的保險公司承保,保單類型有住院及手術險、重大疾病險、失能保險及住院收入險,這些保險可以以單一或結合形態出現,消費者可根據個人需求購買。

購買醫藥保險注意事項:
1.購買前貨比三家
2.價錢在可負擔範圍內
3.只與認證保險經紀交易
4.記錄經紀聯絡資料
5.不急於購買
6.詳細填寫申請表格
7.瞭解保單詳情
8.非現金交易
9.30天內通知申請結果
10.詳細閱讀保單合約

來源:大馬壽險公會(LIAM)

結語:
醫藥險當然是越早規劃越理想,如果經濟狀況許可,建議優先把薪水的20%用於醫藥保險,為健康提供最低的保障,經濟狀況不佳也要買一點,萬一身體出現問題,保險可解燃眉之急,才不會陷入財務困境。星洲日報/投資致富‧焦點策劃‧文:郭曉芳

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