GST上路‧三大趨勢顯現‧房市或寒冬2年

（吉隆坡19日訊）國內產業市場低迷不振，消費者信心日趨審慎，加上融資困難和政策料不會鬆綁等利空環繞，分析員預見產業領域寒冬可能至少持續9至24個月。

• 高達77%受訪者預期產業價格將進一步攀升，而有意在未來12個月入手至少一項產業的人數更從去年6月的80%減少至63%，顯示部份受訪者仍在觀望。（圖：星洲日報）

馬銀行研究近期出席產業網站iProperty.com舉行的家居與產業投資展，並與產業發展商銷售團隊和潛在投資者進行接觸，希望鑑定消費稅（GST）落實後對購屋者的決策和情緒的影響，結果發現3大趨勢：

1.買家情緒依舊疲弱，融資仍是問題

高達77%受訪者預期產業價格將進一步攀升，而有意在未來12個月入手至少一項產業的人數更從去年6月的80%減少至63%，顯示部份受訪者仍在觀望。

馬銀行研究說，經過兩天的觀察，發現展場人流比往年有所減少，氣氛也相對平靜，與產業公司銷售團隊接觸更發現多數消費者將買房計劃暫時擱置，市場情緒轉向審慎，實際銷售自去年下半年已停滯不前。

當中，導致買氣低迷的關鍵因素包括銀行收緊信貸、低油價和馬幣走貶導致經濟前景更為黯淡，促使消費者情緒轉弱。

去年末季交易量跌7%

全國產業資訊中心（NAPIC）調查顯示，2014年第四季住宅產業交易量按季下跌7%，按年僅微增2%，而房屋價格指數（HPI）也按季萎縮0.2%。

該證券行對大馬產業市場前景仍感到審慎，並預期宏觀逆風（消費稅落實、油價波動）及冗長打房和信貸緊縮政策將繼續抑制買氣，預見需求放緩趨勢可能持續至少9個月至2年。

“市場普遍預期消費稅落實後，產業價格將上漲，但我們卻預見產業價格將企平或微跌，主要是多數產業發展商已重新定價或重計成本、產業價格由市場供需制定及房屋可負擔能力下跌恐對產業價格帶來下行壓力。”

數據顯示，在廉宜融資、流動性充裕和產業發展商誘人促銷拉動下，2009至2014年大馬產業價格複合年均增長率（CAGR）達到11%，遠比收入增長的9.6%為高。

收入不高
低於30歲難貸款

另一方面，高達46%受訪者在買房時面對難貸款窘境，主要多數人士年齡低於30歲，而57%收入並不高。

馬銀行研究與銀行和銷售員接觸發現貸款申請駁回率仍高達40至50%，遠比2012和2013年調查所得的10至20%來得高，因此為拉低預訂單位取消數量，現多數銀行銷售人員都會先對潛在買家信貸背景進行粗略檢查。

2.儘管信貸收緊，產業投資意願仍高，但政策鬆綁可能性不大

馬銀行研究指出，63%受訪者已擁有至少一套房產，但高達57%人士仍有意買房投資。

“我們對此並不意外，因57%受訪者年齡低於30歲，正是開始累積財富的階段，而產業也是受歡迎的投資選擇。”

該證券行說，國家銀行今年料維持隔夜政策利率（OPR）在3.25%不變，但就算潛在降息，也不會對產業需求帶來顯著提振。

“我們相信主導產業需求的因素在於取得貸款，而非利率。同時，減息暗示經濟前景疲弱，也對提振買家情緒起不了太大幫助。”

馬銀行研究補充，雖然產業領域出現疲態，但礙於去年杪家庭債務企於87.9%高位，並不預見國行將為打債和打房政策鬆綁。

3.有地產業仍是王道

100萬以下有地產業
投資者最愛

調查發現，價格少於100萬令吉有地產業仍是投資者最愛。馬銀行研究表示，高樓豪華或普通住宅需求依舊疲弱，因此多數產業發展商持續專注可負擔產業和有地產業。隨著市區產業價格飆升，40%受訪者選擇住在城郊地區，擁有公共交通銜接的城郊地區產業成為搶手貨，其中加影、士毛月、萬宜等因捷運和輕快鐵線成為巴生河流域產業熱點。

產業股缺重估催化因素

整體來看，馬銀行研究認為，雖然需求趨勢和購屋者疑慮依舊不變，但卻發現買家入手的情緒變得更為審慎。

“雖然目前部份產業股估值誘人，但我們建議投資者慎選，專注於擁有健康資產負債表和未顯著曝露依斯干達的產業公司，因領域現缺乏強勁重估催化因素，而未來9至12個月需求恐持續低迷不振。

該證券行說，產業發展商未來下行風險包括，高消費稅撥備恐抑制賺益、銷售弱於預期及不預見短期政策轉向，但基於現有股價已普遍反映利空，因此維持領域“中和”評級，實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組）是領域唯一“買進”評級股項。

（星洲日報／財經‧報道：洪建文）