祝大家圣诞节快乐 Merry Xmas ^^

“亂世”財富‧掌握最後一擊

股市有難，黃金避險！然而，在投資“錢”景難以捉摸時，股市不一定崩盤，黃金也不一定能避險，所以，與其問股票好還是黃金好，倒不如想，如何讓這兩項投資組合相輔相成，最大化投資效益……

股市：
局勢動盪
掌握經濟大方向

外圍經濟惡耗此起彼落，“一天起，一天落”大概是今天股市的心情寫照，然而，這是否意味馬股已無利可圖？其實，在投資高手眼裡，局勢再波動不靖，也有“錢”進的空間，前提是投資者乃需掌握大經濟的方向。

馮廷秀：馬股不會顯著滑落

志必得證券研究主管馮廷秀坦言，狹義貨幣（M1）資金流確實顯示成長已走疲，但現在逐步走高，這表示馬股料逐步受挫，但不會顯著滑落。

“值得一提的是，M1資金流未能大幅增至高水平，顯示牛市難期。”

此外，以2006至2011年馬股平均本益比13.3倍來看，目前馬股估值相等於約13.2倍，說明富時綜指估值其實並不便宜，盈利成長7.7%，也是新加坡以外盈利成長最低的區域。

“因馬股是區域估值最貴的區域，恐怕無法支撐牛市。”

至於馬股會否陷入熊市，他認為，這胥視國內經濟支持力。他預見，原產品價在經濟動盪中將走疲，惟經濟轉型計劃仍有望支撐建築和房產業的週期性股。

建議專注具抗跌性消費股

基於經濟烏雲籠罩，除特定製造類股，他建議，投資者專注具抗跌性的消費股，如數碼網絡（DIGI，6947，主板基建計劃組）、IOI集團（IOICORP，1961，主板種植組）、楊忠禮機構（YTL，4677，主板貿服組）、雲頂（GENTING，3182，主板貿服組）及馬電訊（TM，4863，主板貿服組）。

全球經濟雖不至於衰退，但歐元區問題懸而未決卻持續是股市的計時炸彈，以致馬股接下來的心情也只能以“忐忑不安”來形容。

潘力克：明年首次季
馬股表現仍可期

輝立資本首席策略員潘力克直言，馬股明年表現預計和今年一樣震盪，不過，基金經理目前雖對股市減碼，卻可能選擇在明年進場，令明年首次季的馬股表現仍可期。

“儘管如此，基於美股估值略高，所以即使經濟成長穩定，任何風吹草動，都將促使美股顯著調整，馬股走勢也可能因此受動搖。”

他認為，若歐美經濟轉負面，與金融系統息息相關的國家和地區，如新加坡和香港將首當其衝，馬股相對受創較輕。

看好亞洲經濟前景

他也看好亞洲經濟前景，因大部份亞洲國家的貸款成長仍低過國內生產總值，經濟仍有抬頭空間。

此外，儘管歐美問題懸而未決，亞洲各區域出口仍取得雙位數或高單位數增長。

對於中國“影子銀行”引發市場的擔憂，他認為，其實這僅佔該國國內生產總值約18%，不至於會拖累中國整體金融系統。

他進一步分析，中國是大國，一些城市的經濟成長甚至超越其他國家，更重要的是，中國依然是封閉的經濟體，無需依賴外資，人民幣的升跌也非由市場主導，不會大起大落。”

“即使是令人擔憂的通膨，中國的通膨情況已受抑，經濟仍有成長空間，長期展望依舊正面。”

中國明年料成長9%

因此，他預見中國明年經濟仍可取得8至9%增長，並為亞洲經濟造好，令明年亞洲經濟動力能夠延續。

“菲律賓與其他東南亞國家，也預計自基建重建、區域成長中受惠。”他估計，明年區域整體通膨也有望走疲。

另外，即使泰國洪災預計略動搖第四季的經濟成長，然而他相信，最壞情況已過，供應情況將迅速恢復。

他強調，世界汽車零件和汽車供應，在日本佔超過10%，但在泰國佔不足2%，以致泰國與日本的供應鏈受阻程度不同。

至於歐元區債務危機，他認為，仍是金融動盪疑慮，但不預見歐洲經濟衰退，可能零成長，卻不至於負成長。

“美國經濟料成長平平，約1至2%，但衰退幾率也低，因即使當地就業市場仍低落，房市與車市已略好轉。”他補充，日本也已自地震海嘯的衝擊中復元，消費力與就業情況已漸轉晴。

黃金
需求增
金價將續唱好

說到黃金，總是讓人聯想到避險的去處，只要股市暴跌、美元折殺，黃金必然揚眉吐氣，只是，近期黃金投機風彷彿令金價出現回調的幾率升高，投資者該進還是退？或許，該看的是黃金長期的基本面。

佛羅里達Global Money Trends時事通訊持有人兼保誠資產管理研究前主管嘉里多斯指出，金價將繼續唱好的理由包括各國競相讓貨幣貶值以提高出口競爭力、多國印鈔票下資金供應顯著成長、資金流向原產品促使原產品價走高。

他解釋，資金供應流蓬勃已不是一個國家的情景，是全世界的風潮，這也是促使原產品價持續看漲的原因，尤其中國進口大量原產品。

貨幣貶值無可避免

“值得注意的是，貨幣貶值已是當今無可避免的趨勢，令黃金無疑是投資者良好的投資工具。”

日本、中國、印度等國不斷增加儲備金，也對市場正面，並在加快原產品價增長下，推高黃金價。

據輝立資本基金經理人王大福分析，金價過去10年每年不斷攀漲，去年以漲幅29.8%大唱豐收，今年也同樣起了21%，相信今年將是黃金看漲的第11年。

“即使市場震盪性走高，但黃金料持續攀升，因市場對黃金的需求愈來愈大。”

投資實體黃金3理由

他認為，投資實體黃金的三大理由是，貨幣寬鬆或印鈔票政策，已降低了美元收購力，推動金價上揚；歐元區債務危機疑慮料導致資金自股市撤離，並流向諸如黃金的資產類；歐美政客能夠印鈔，卻無法貶低金價。

此外，中行以往是淨賣家，但現已成了黃金買家，以致全球黃金需求與消費，每年已超越供應量逾1千500公噸。

美元強勢時代已過

值得注意的是，過去10年，美國經濟因過度消費而轉弱，令美元強勢時代已過，所以，只要美元長期間持續敗退，中國與印度的領袖也將繼續轉向持有黃金來保值。

總結上述問題，儘管黃金過去10年漲聲不停，但債券或歐元幣值市場震盪、顯著的金融危機威脅下，金價有望進一步增強。

王大福認為，黃金助投資者在動盪格局中多元化投資組合，金價將持續攀漲的正是以上基本面轉強的利好。

另一方面，著名理財作者兼激勵講師阿里直言，今天的投資環境已變，美元急挫、歐元區震盪、衍生產品過度擴張、金融系統不明朗等都是當今的投資挑戰。

投資者應採取策略如下：

因產業泡沫的隱憂，應賣出一些產業以釋放盈利。

因利率料走高，轉換現有貸款至固定利率產品。

因利率隨時調整，不宜投資長期固定利率產品。

準備現金以等待廉價投資品的進場機會。

降低債務、創造多元收入、提高流動力。

讓黃金佔投資組合高達10%。

投資者須提防“黃金騙局”

“黃金投資公司，炒金被騙近億……”打開報紙，看到如此聳動的新聞標題，可別掉以輕心，因為金價高歌，投資陷阱恐無所不在，投資者還得提高警惕，否則可能一失足成千古恨。

本地實物黃金與銀交易商Nub ex首席執行員努希勒米提醒，市面上仍有一些不法之徒，以高回酬來欺騙黃金投資者，奉勸投資者應提防。

對於有意投資實體黃金的市民，他建議，投資者必須看到實物，同時鑑定該黃金的真偽。

“股息、禮物、折扣……，都不應是投資黃金的考量點，因為這些實際上都是投資者的錢。”

勿輕易相信“保本”

他直言，“保本”也不是投資黃金的性質，如果相關仲介承諾“保本”，投資者應遠離，更重要的是，若差價越小，溢價就越小，當仲介強調高溢價時，投資者更應提高警惕。

詐騙者的一般伎倆是黃金參考價是自創的，而且比珠寶店還便宜，同時強調能夠以保本方式買回實品。

王大福也提及，黃金過去10年已是市場火熱的投資品，但大馬並沒有很多金融顧問推薦黃金或黃金相關產品，主要是缺乏專業的黃金投資知識。

他補充，“黃金騙局”及黃金交易商的“龐氏騙局”也在大馬出現，這些公司以黃金珠寶商方式來交易實體黃金，並承諾每月將支付投資者2至3%紅利，甚至於多達22至30%的回酬。

“這些錢究竟從哪裡來？其實根本是投資者的血汗錢！”他直言，投資者若認真瞭解，可能會發現本地許多黃金仲介正欺詐著投資者。

結語：

股票？會有一定範圍的波動……黃金？若美元升值，金價肯定回落……這些風險，確實是“錢”進股市和金市不容忽視的風險，但只要掌握資產分配、多元化投資組合、資金管理三大方向，市道再變化莫測，也不至於讓投資落得”焦頭爛額”。

（星洲日報／投資致富‧財富焦點）

[星洲日報／投資致富]

輪流炒高‧低價股強出頭‧專家授招避免燒傷手

最近馬股低價股吹起陣陣炒風，由於低價股股價起落巴仙率比藍籌高價股來得高，涉及風險也相應走高，這對一般憑傳言或跟風進場的小投資者或散戶的風險也偏高，實有必要思前顧後才作投資或投機決定。

在預見執法當局不太可能完全遏止不法炒作活動前提下，投資者在進場投機欲分得一杯羹之前，也得事先作好準備及功課自保以策萬全。

在目前馬股炒風繼續吹送之際，聽聽市場專家對炒風活動的一些看法與意見，以及列出一些可能有助於應付炒風風險的技巧，與股市前輩的經驗作為參考，以免在這輪低價股炒風中燒傷，並避凶趨吉。


炒家最普遍使用的炒股方法，就是採取低買高賣的策略，先以低價累積公司股票，等到公司出現利好消息支撐下高賣，這方法最簡單也是最有效，更是屢試不爽。

它的先決條件就是要有股票及大筆資金（子彈）供炒作。最可能的炒家就包括一些上市公司的大股東，因為他們有公司的大部份股票，或是集合數個大股東的集團，在壟斷圍堵了大部份股票後，在炒作時才能有效控制股價與成交量而得心應手。

又或者不是公司大股東，而是財勢雄厚的個人或炒股集團，惟若是與上市公司大股東合作與有默契，則使炒作事半功倍。最先是确定目標後開始累積足夠的股票，或是向大股東借到足夠股票，或取得大股東合作不要在炒作時拋售股票干擾，以便讓任何類型的投資者投機者參與其盛，等到股票散完或故事告一段落後，才論誰是英雄贏家。

吸引散戶追逐伺機牟利

炒家在幾個證券行以他人名義，向經紀開設多個投資戶頭進行交叉買賣交易活動，特別是趁市況情緒絕佳，投資者或市場信心升溫時刻，進行有關股票的買賣炒作推高股價及成交量，包括讓它進入熱門榜吸引投資者目光，趁機出票牟利。

為了吸引散戶進場追逐，及應付交易所或市場的置疑，事先就要作出回答股價及股量出現不尋常波動的準備與解釋，如洽商新工程合約，業務財務重組，併購活動，行內重量級人馬或名人加入，市況發展對未來業務有利，或是任何可以刺激股價走高的合理解釋和理由。不然的話，有些干脆直接說本公司毫不知情的。

當局監管杜絕投機活動

雖說涉及自買自賣股票，沒有實質股權易手是屬於操縱股價的犯法活動，不過，要監管當局證明罪案著實不易。這樣才使市場的炒作投機活動不斷在市場重复又重演。

當然監管當局可以保護投資者，不過，投資者特別是散戶也有必要自保，採取應有行動或態度，避免成為最後以高價買進股票的最後一人，使血汗錢轉入他人的口袋裡而後悔莫及。

炒家或作繭自縛

莊家是股市的主力炒家，對市場影響巨大甚至左右市場的個人或機構投資者，他們手中持有巨額資金，大量持有某一隻或數只股項的股票，對它們進行集中炒作，以從中獲取利潤。而跟風的投資者，則是希望從炒家手上撿點便宜獲利。

上市公司炒高價格原因很多，有時是為了維護公司形象，托住股價免得被行業市場或銀行看不起。有時趁業績公佈，資產重組等利好消息牟利，有的希望在配股時能夠提高售價等。

若是炒作投機演變成操縱市場，就變壟斷及欺騙的非法行為，執法當局就有必要嚴厲把關，而公司本身的信譽也掃地，長期反而成為企業界的票房毒藥，影響公司建立起的事業而因小失大。

一名不願透露身份的市場人士認為，炒家炒作活動未必一定得逞，有時也會輸給散戶，如炒家在某些情況下收集不到足夠的低價股票，反而越買越貴，使成本及炒作難度走高，或是缺乏市場熱絡交投情緒，無法炒高股價而騎虎難下。

當然，當一個股項被炒高，使持有該股項的股東特別是小股東有個賺錢或趁高套現的機會，這也勉強可說是對小股東有利的一環吧。

散戶炒股要有技巧

股市出現炒風，特別是低價股的風險較高，不過，卻也可能是一些人的賺錢機會。

小投資者或散戶要進場投資或投機賺錢，事前就要先做好功課及學習投機的技巧與功夫，要懂得如何應用與善用，以便在股市的遊戲中脫穎而出。

輝立資產管理公司的首席投資員洪國興受詢時這樣披露。

他比喻，投資者要參與股市炒作投機活動，就好像是進入虎穴捕捉虎子（厚利），最好是要事先作好準備，以便未能捉到虎子，反而遇到母老虎時，能夠全身而退，而不至於被老虎吞噬掉。

他說;“若與人下棋時，總也得擁有下棋的知識，技巧與策略，才有希望取得勝算。股市投資或投機也一樣，精明及有準備的人，總比沒有作好功課的人，較有勝出賺錢的機會。”

無可否認，股市也許潛伏著層層風險，甚至是大家所不知道的老千（舞弊）行為，所以，投資者包括散戶在股市投資或投機時，就有必要張開眼睛，不要盲從，才有可能避過重大損失。

低價股投機風險高

基金經理張子敏認為，若要避免在炒風中招蒙虧，投資者要回歸投資的基本層，不要跟風人雲亦雲，不要盲目聽信謠言，包括你身邊的所謂可靠消息的“貼士”。

投資的主要基本層，就是利潤高，風險也隨著偏高。低價股拔地而起交投熾熱，成交量放大至登上10大或20大熱門股，使投資者對它注意，交投龍騰虎躍，看得投資者或散戶心癢癢。

張子敏表示，低價股的投機風險，實是比藍籌股來得高；就以起落的巴仙率為准，低價股每起1個價位的巴仙率，比高價股的1個價位起落高出許多。

他舉例，一個市價約50仙的低價股，它每起落的1個價位為0.5仙，或是1%，反觀股價約10令吉的雲頂，它每個起落價位為2仙，或僅為0.2%，其中差距非常明顯。若是越低的股價，它的每價位的起落幅度就更大。

其實，由於目前馬股的每個股項的最低交易量為100股，所以，一般投資者或散戶，也有能力購買最低股額基本因素良好的藍籌股，所以，他們選擇低價股的原因，主要是存有憢幸，要以小錢賺大錢的貪婪心態，而不是不知道其中的投機風險。

往往散戶輸錢情況，實是看到其他人在股市賺錢容易，自已也想進場賺取快錢，可是輪到他進場的時機已晚，股價及風險已經走高，當然虧錢的機會也大幅度提高。

隨著馬股創立至今已有一段遠久時光，股市的炒股集團也已經非常精明與“專業”，使小投資者或散戶，在不知不覺中掉入陷阱的機會也提高。

投資基本因素佳股項

要避免陷入炒家陷阱的防範措施，就是涉足市值較低的股項時特別小心，因為它們的股票數量少，及自由流通股額偏低，很容易被有心人集中股票進行炒作。

張子敏認為，一般而言，若是市值超過5億令吉的中資本以上的股項，由於它們的自由流動股票數額較大，股票較不易集中在少數人手中，要壟斷股票進行炒作也不容易。

小投資者在作出投資前，必須要對有關股項的基本因素有認識，包括大股東的背景及記錄等。

當然，一些普通常識都可以告訴我們，一家經營小資本生意的上市公司，其市值突然攀升超高水平，都是難以為繼及不合理的，應謹慎看待諸如這類股項，因被燒傷的機會較高。馬股最近一些低價股被炒起，就是缺乏基本因素支撐，使它們在急漲受到質詢時就沉靜下來。

不過，投資者也不必因咽廢食，即因為害怕風險而對股價走高股項產生恐懼。只要有關上市公司基本因素良好，擁有基本實質價值，當它傳出一些有利的企業動作的消息時，這可能就是攫取利潤的先機，因為一旦消息成真，到時要買到較便宜價格，可能為時已晚。

他認為，由於投資股項有基本因素作為支撐後盾，就算較後時證實消息未能成真，投資者也不會造成太大損失，因為它本身已具備一定的投資價值。而投資者在這類風險投資是歸納在“可計算的風險”內。

保持清醒
勿跟風

市場專家表示，投資者在參與炒股的大忌，實是隨波逐流及缺乏個性。

投資者若是沒有適合自已及具本身個性的炒股方法、僅是一味步人後塵，當羊群一族，就很難在錯綜複雜的股市裡站穩腳步，成為最後輸家。

若要避免在炒風熾熱時燒到手，記住在買進股票時，應先多聽持相反觀點投資者或行家的意見。因在實際投資中，投資者除了自己判斷外，有時也需要聽他人意見。特別是多聽反方意見。

譬如，當準備建倉買股票時，不能光聽好話。最需要聽的其實是壞話及不同的看法。只有多聽反方的意見，才能保持克制和理性，有利於作出正確、審慎的決策。至於在賣出股票時，正好相反，要多聽看好投資者的意見。

在選股票時候，不與持有同類股票人交流。持股的人對所持股票大多持樂觀、積極的看法，否則就會拿不住。當準備買股的時候，如果光聽持有同類股票的人的意見，聽到的將會是清一色的有關該股票的好話，將會是一些促使你買入的意見，不利於作出理性的判斷。

只有聽取持有同類股票人的意見，又聽取其他人意見，才有利於作出中肯客觀判斷。從某種意義上說，他人不同意見比，持有同類股票人的意見更有參考價值，因此更值得多聽。

至於在持股票時，不聽或少聽他人評論或雜音。股市內外的聲音從來都是此起彼伏、五花八門。面對同一隻股票，有人認為估值低了，機會很大；有人認為估值高了，風險很大，不一而足。

投資者聽了前者的話，趕緊高位追入，聽了後者的話，又連忙低位殺出，投資結果必虧無疑。許多投資者都有這樣的體會，對持有的股票，本來信心十足，但聽了他人的評論後堅持不住，最後虧著出來。

事後發現，割肉的股票，成了未來的大黑馬，自己再一次與牛股失之交臂。因此，投資者除了買股時要謹慎外，持股的時候特別需要有自己的定律，有能力排除各種干擾。而做到堅定沉著的秘訣之一，就是不聽或少聽他人對股票的評論，無論是積極的意見還是相反的看法。

投資者在平時加以總結、不斷積累。積極尋找與適合自己的炒股方法。需要注意能在逆境中奮起，在狂熱中淡定。與股市難以預料一樣，炒股方法也常常充滿變數。

積極尋找適合自己的炒股方法

原來適合自己的炒股方法，有時可能會失靈，曾經不靈的炒股方法，有時又會變得十分管用。所以，積極尋找適合自己的炒股方法。

最重要及珍貴的一點，就是時常保持健康心態。投資者能在逆境中奮起，在狂熱中淡定，重要關鍵在於心態不同。

一方面，要積極尋找適合自己的炒股方法，另一方面，也要坦然面對，平常心待之。

畢竟，保持健康心態才是最重要的。而且，有了這種健康心態，反而有利於找到適合自己的炒股方法，進而取得投資的成功。

短線操作
靠實戰經驗

炒股是一種風險很大，但收益也可能很高的投資，特別是短線操作，被喻為“刀口舔血”，要制定鐵的紀律，才有可能出奇制勝。從資料中總結出了短線操作方法供參考：快進快出，以免原本想快進短炒，結果長期被套是敗招，即使被套也要遵循快出法則。

短線要抓領頭羊，領頭羊往西跑，你不能向東。若是抓不住領頭羊，逮住二頭羊也不錯。短線交易上漲時加碼，下跌時減磅。一般情況下，即使不是太好的股票，如果連續下跌了50%都可搶反彈。

他認為，遭遇重大利空被腰斬的股票，不管基本面多差，都有20%的反彈。鐵律是，不能熱戀，反彈到阻力水平，或填補了兩個跳空缺口後，就要果斷下車。

買進股票下跌8%應堅決止損。保住了資金才有翻盤的可能。止損時，主要針對規避系統性風險，不適應技術性回調。高位三連起時賣出，低位三連跌時買進。買進大盤暴跌時逆勢上行的股票。

上述一些較為普遍的股市投資常識，詮釋了複雜的短線技巧，惟投資者切忌生搬硬套，應根據自己的實戰經驗，靈活操作。畢竟在股市賺錢還是輸錢，最終及最為關鍵，還得是靠自己。

買股要慢
賣股要快

綜合各管道的資料顯示，投資者在入市前，最重要是，買股票的錢是否短時間內不需要用，也就是說它是暫時閒錢，才不至於一輸不起。在買入時機，是股市出現較大調整，或是你的心水股出現較大調整的時刻。

一名市場人士分享其炒股策略時指出，在買進一隻股票時，先用手中資金三分一，若買入股票又跌3%以上時，馬上再補三分一。第二天收盤前，你昨天買入的股票再跌3%時，將手上剩下資金全部補倉。

他說，在賣股要有良好時機，在買入股票後，則要耐心等待。

他表示，當你買入的股票連續兩天上漲，且每天有3%以上漲幅時，第二天早盤開盤半小時前賣出。當股市在你買入股票後第二天，突然放量暴漲，你的股票也有6%的漲幅，你要馬上賣掉手中的股票。

這裡的規則，是買股票要慢，賣股票要快。（星洲日報／投資致富‧投資焦點）

[星洲日報／投資致富]

獲通知14天內‧須領新屋鎖匙

在上期文章，我們提及在2007年12月1日之後簽署的買賣合約，發展商發給的移交新屋鎖匙通知信，必須附上完工與迎合條例文件，證明產業安全及適合居住，有關的通知信將列出未償付給發展商的數額，有關數額包括購買屋價的餘額、遲付款利息（如果有），以及其他在合約下需支付的款項。

一旦在合約下誌明的相關款項已經付清，發展商將移交新屋鎖匙給購屋者，同時，提供發展商律師的資料，因為發展商的律師將握住屋價的最後5%。

確保已有水電供應

另外，發展商在移交新屋鎖匙時，必須確保已有可以銜接到個別單位的水、電供應。

在發展商發信通知領取新屋鎖匙的14天內，購屋者應該抽空前往辦理領取鎖匙手續，如果過期還沒有前往領取，將被視為已經領取鎖匙。

換句話說，即使是購屋者在接收通知後，沒有或拒絕領取鎖匙，過了14天，他將被視為已經領取新屋鎖匙，因此，購屋者需在接獲通知的14天內辦理領取新屋手續，原因是：一旦發展商將新屋移交給購屋者，所有與房屋的風險，例如破門偷竊、發生火患，將由購屋者承擔。

假如購屋者沒有如期前往辦理手續，過了14天，依然被視為房屋已移交給購屋者，因為發展商不會長久承擔新屋未移交給購屋者的風險。

不過，在產業未完工前，假如發展商蓄意更改領取新屋通知信的日期，購屋者可以挑戰發展商通知信的有效性，以提出遲交屋的賠償。

前面提到發展商在移交新屋給購屋者時，必須做好水、電可以銜接到個別單位的準備，所謂的水、電可以銜接到個別單位，意味空屋內的水管，將與外部的水管接通，電流的供應情況也一樣。

發展商須確保沒有抵押產業

在買賣合約的條文下，購屋者在領取新屋鎖匙之前，發展商必須確保產業不抵押給任何金融機構，在簽署合約後，發展商徵求購屋者的同意，可以申請產業貸款、然後將房屋發展計劃的土地抵押給銀行，做為領取貸款的抵押資產。

如果購屋者接到銀行的書面證實，宣稱不索回銀行在購屋者產業的權益，意味銀行針對沒有償還貸款的發展商採取行動時，銀行將不會拍賣購屋者的有關單位。

假如發展商拖欠付款，購屋者將把款項直接交給發展商的銀行，發展商的銀行就不會將有關單位拍賣，原因是假如購屋者將款項直接交給發展商，而發展商沒有將款項交給其貸款銀行，銀行可基於發展商拖欠付款，採取拍賣有關單位的行動。

註：摘譯自陳清雄律師（Robert Tan）著書：“向發展商購屋，你需要掌握的常識”（Buying Property From Developers、What you need to know and do）

[星洲日報／投資致富]

30歲前你應完成的事

1，事業永遠第一

雖然金錢不是萬能的，但沒有錢是萬萬不能的，雖然這句話很俗，但絕對有道理，所以30歲之前，請把你大部份精力放在你的事業上。

2，別把錢看得太重

不要抱怨自己現在工資低，銀行存款4位數以下，看不到前途，現在要做的就是努力學習，即使你文憑再高，怎麼把理論運用到實踐還是需要一個很長的鍛煉過程，社會永遠是一所最博大的大學，它讓你學到的知識遠比你在學校學到的重要得多，所以同樣，你也別太介意學歷低。30歲之前靠自己能力買車買房的人還是極少。

3，學會體諒父母

別嫌他們嘮叨，等你為人父了你就知道可憐天下父母心，在他們眼裡你還是個孩子，但他們真的老了，現在得你哄他們開心了，也許只要你的一個電話，一點小禮物，就可以讓他們安心，很容易做到。

4，交上好朋友

朋友對你一生都影響重大，不要去結識太多酒肉朋友，至少得有一個能在關鍵時刻幫助你的朋友，如果遇到這麼一個人，就好好把握，日後必定有用，不管他現在是富還是窮。

5，別太相信愛情

心中要有愛，但請別說也別相信那些瓊瑤阿姨小說裡面的山盟海誓，世上本無永恆，重要的是責任，但你要做的就是該出手時就出手，該放手時別猶豫。30歲之前的愛情不是假的，但只是大多數人都沒有能真正把握好的能力，所以學會量力而行。

6，別擔心至今還保留初吻

愛情不在多而在精，別以為自己20多歲還沒碰過女孩子就害怕自己永遠找不到另一半。以後你會有很多機會認識朋友，不要急就章，學會品味寂寞。

7，不要沉迷於任何東西

所謂玩物而喪志，網絡遊戲是你在出校門之前玩的，你現在沒有多餘的時間和精力花費到這上面，否則你透支的東西以後都得償還。一個人要有興趣，愛好，但請分清楚輕重。

8，年輕沒有失敗

不要遇到挫折就灰心，年輕人要時刻保持積極向上的態度。失敗了，重來過；失去了，再爭取別的。錯過了，要分析，下次來，要把握;幼稚了，下次，成熟點。不要緊，會好的，哪怕到了極點，也不要放棄，相信一定可以挺過去。不要消極，會好的。

9，不要輕易崇拜或者鄙視一個人

人都有偶像，但請擁有你自己的個性.不要刻意去模仿一個人，因為你就是你，是唯一的，獨一無二的，要有自信。也不要全盤否定一個人，每個人是有價值的，如果你不能理解他，也請學會接受。

10，要有責任心

不管你曾經怎樣，但請從現在開始做一個正直的人.要有責任心，無論是工作還是生活上，一個有責任心的人才能讓別人有安全感，才能讓別人覺得你是一個值得信賴的人。

11，外貌並不重要

不要為自己的長相身高而過分擔心，一個心地善良，為人正直遠比那些空有英俊相貌，挺拔身材但內心齷齪的男人要帥得多.如果有人以貌取人，請不要太在意，因為你不用去為一個低級趣味的人而難過。

12，學會保護身體

不要以為現在抽煙喝酒，熬夜通宵也沒甚麼事.那是因為你的身體正處於你一生的黃金時段.30歲以後你就能明白力不從心這個詞的意義了，身體是革命的本錢，沒有好的身體甚麼也做不了，所以要儘量讓自己過有規律的健康生活。

13，別覺得一事無成

你現在還沒有資格談成功，當然如果你有千萬資產的除外。一開始太固定的職業並不一定是好事，或許在不斷的改行當中，你會學到更豐富的知識，而且可以挖掘出自己的潛能，找到最適合你的工作。

14，請認真工作

即使你現在的工作再怎麼無聊再怎麼低級，也請你認真去對待，要知道任何成功人士都是從最小的事做起，或許你現在學不到多麼了不起的知識，但起碼你要學會良好的工作態度和工作方法，這對以後很重要。

15，請認真對待感情

不要羨慕那些換女人像換鞋一樣的花花公子，逢場作戲的愛情只是讓你浪費時間浪費精力，一個人最痛苦的不是找不到愛人，而是心中沒有了愛，當你把我愛你3個字變成你最容易說的一句話時，那麼你在愛情的世界裡已經很難找到真正的幸福了。

16.請留一點童心

在內心深處，哪怕只是一個很小的角落裡，請保持一份童心，不是幼稚，但有的時候單純一點會讓你很快樂。所以不要太計較得失，生活本無完美。（星洲日報／投資致富‧財富教室）

[星洲日報／投資致富]

律師費和印花稅怎麼算？

韓先生不久購買了一間轉手房屋，他來信提供產業單位的資料，並詢問他需要支付的印花稅與律師費數目。

他購買的是一間租賃契約的共管公寓，坐落在白沙羅一帶地區，售價28萬5千令吉，銀行估價25萬令吉，並且批准他貸款22萬6千658令吉，其中2萬6千658令吉是房屋貸款保險，貸款分30年攤還。

另外，這是他第一次購買房屋，而且是直接向賣主購買，他的月入在3千令吉左右。

該公寓單位仍未有分層地契，依然是發展商的產業，發展商同意直接將地契轉移到韓先生名下，如今仍在等待州政府發給的批准交易文件，律師認為直接從發展商轉到買者名下比較節省時間。

請問：“我需要支付多少的律師費與印花稅？是否比從發展商轉到賣主，然後再轉到我名下省錢？”


答：林若輝律師指出，買賣合約與貸款合約的律師費，其計算方程式是一樣的，以韓先生購買的共管公寓28萬令吉為例，他需支付的律師費如下計算：首15萬令吉1%：1千500令吉、接下來13萬令吉0.7%：910令吉，貸款合約的律師費是以22萬6千658令吉為計算基礎。

至於買賣合約的印花稅，其計算方程式如下：首10萬令吉1%：1千令吉、接下來18萬令吉2%：3千600令吉，鑒於產業價格在30萬令吉以下，而且他是第一次購買房屋，因此，可以提出印花稅折扣50%優惠的申請。

至於貸款合約的印花稅，則是以貸款數額x0.5%為計算基礎，R M226，658x0.5%=RM1,133。

這是發展商直接將地契轉移到購買者名下的例子，在這種情況下，整個交易的過程會稍微縮短，假如發展商將地契分割、進行轉移，並註冊在賣主名下，賣主隨後需要提出批准交易申請，待獲得有關當局批准，律師才開始辦理將地契轉移到買主名下的手續。

關於支付給發展商，以尋求批准交易的手續費，通常是由賣主負責支付。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

[星洲日報／投資致富]

未立遺囑‧遺產怎麼分配？

馬小姐說：“夫婦兩人聯名在新加坡用公積金儲蓄購買房屋，在丈夫去世、沒有孩子的情況下，屋子是否全歸太太所有，父母可分得一部份擁有權嗎？假如有立遺囑，是否可派上用場？”

答：任何人在生前如果沒有訂立遺囑，他名下的所有資產，都將依據遺產法令進行分配。林若輝律師指出，根據遺產分配法令，沒有立遺囑的財產，例如現金、存款、房產、股票、信托基金等資產，家中的父母、配偶，孩子人人都有份繼承。

他說，1958年遺產分配法令（1997年修正）基本的概要如下：

＊個人去世後留下的遺產，如果配偶健在、沒有子女、父母也不在世，遺產全部歸配偶。

＊假如父母及配偶健在，不過，沒有子女，1/2遺產歸父母、1/2遺產歸配偶。

＊如果有子女，配偶及父母已經不在世，全部遺產歸子女平分。

＊假如父母健在、沒有子女、沒有配偶，全部遺產歸父母。

＊如果配偶與子女健在、沒有父母，1/3遺產歸配偶、2/3遺產歸子女。

＊假如父母與子女健在、配偶不在，1/3遺產歸父母、2/3遺產歸子女。

＊如果父母，配偶與子女皆在，1/4遺產歸父母、1/4遺產歸配偶、2/4遺產歸子女。

假如逝世者生前有立遺囑，在辦理遺產的轉移時，將根據遺囑說明來分配與處理，這裡要補充的一點是：一個人在立下遺囑後，依然存在財產控制權，遺囑只有在立遺囑人去世之後才真正發揮效應。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

[星洲日報／投資致富]