交易跌勢或見底‧大馬房市達拐點

（吉隆坡16日訊）國內天氣熱烘烘，但房市卻冷颼颼，分析員相信房市冷鋒可能已經過境，正面經濟數據和私人消費反彈等因素將為領域供暖，房市寒冬可能即將走向暖春的拐點。

• 產業領域現最大挑戰在於購房者取得貸款，因目前房貸駁回率已飆至40%至50%，遠比3年前的5%至10%為高。（圖：星洲日報）

艾芬黃氏研究表示，在過去3個季度，產業交易量都呈現萎縮，但去年第四季縮幅從前期的9.4%減至3%，這可能釋放出產業交易跌勢已經見底，抑或即將到底。

歷史數據顯示，在過去10年中，產業交易最多只連續萎縮過4個季度（2012年第四季至2013年第三季），就連2008/2009年全球金融危機，產業交易也是在連續3個季度萎縮後，於2009年第四季觸底反彈，隨後更交出10連漲的亮眼成績。

在2009至2010年觸底反彈後，住宅房產銷售從2009年第四季的1萬7千間飆升到4萬7千至6萬1千間（2014年第四季至2015年第三季），但2015年第四季住宅房產銷售卻顯著減少至3萬4千間，主要受產業發展商開始推遲新盤推介和抑制新增供應，以減低供過於求情況冗長的風險。

同樣的，過去幾季竣工的住宅房產數量也持續減少，去年第四季竣工單位跌至1萬4千400間的低位，而獲批的新房產計劃也在去年第三季跌至2萬4千600間的低位。

該行指出，去年第四季私人消費反彈，加上歷史新高的就業水平、平均薪酬增長等正面經濟數據，以及市場憧憬今年下半年國內生產總值（GDP）將走向復甦，相信這都將支撐消費。

“儘管消費者信心指數仍呈跌勢，但我們相信這已接近谷底，而大馬年輕人口也將為產業領域中長期前景帶來扶持。”

產業價格方面，艾芬黃氏研究認為，過去數年房價指數緩步走揚，去年第三季僅錄得5.3%增幅，相信未來數季房價將持續低迷，但在經濟數據改善支撐下，不預見房產價格將出現萎縮。

最大挑戰是難獲貸款

該行補充，產業領域現最大挑戰在於購房者取得貸款，因目前房貸駁回率已飆至40%至50%，遠比3年前的5%至10%為高。

“在2015年，房貸批准率徘徊在47.5%至56%水平，但今年首季貸款批准率跌至38.3%，比1年前顯著下跌16%。”

不過，整體來看，艾芬黃氏表示，雖然多數數據均呈現頹勢，但相信產業市場轉捩點已經步步逼近，而建築股估值已從2013年高位回退，現以0.4至0.7倍的股價／淨資產比（P／RNAV）合理水平交易，同時強勁資產負債表和高未入賬銷售將支撐盈利增長等利多，股價未來下行風險有限，建議“加碼”產業領域，並鎖定基本面強勁，且出現折價的股項。

投資選股方面，該行看好東方（E＆O,3417,主板產業組），主要是現有股價仍未反映斯里丹絨檳榔2（STP2）工程價值，而集團放眼在今年中取得策略財政夥伴來共同發展STP2的首階段253公頃配套，相信這將釋放STP2填土權的價值。

同時，UOA發展（UOADEV,5200,主板產業組）也獲得青睞，歸功於強勁管理、績效和產品品牌良好，以及強勁的現金水平，並視之為大吉隆坡發展計劃的代表，更是捷運二號線（MRT2）的潛在贏家。

雪凍結公寓
各州加緊建可負擔房

另一方面，未銷售公寓預期2016年告增，雪蘭莪州政府已凍結這類房產興建半年至7月，同時中央政府加緊興建可負擔房產，吉隆坡市區多靠近公交系統，分析員維持產業領域“中和”評級。

達證券認為，雪州政府暫時凍結服務公寓、小型家居式辦公單位（SoHo）、和小型辦公單位（SoVo）在1月1日後的申請，並不會對產業造成很大衝擊。

“若上述凍結令再延長至6月後，則將會影響準備在2017年推展計劃的發商。”

與此同時，根據《The Edge日報》報道，基於需求受縮緊房貸與消費稅衝擊而放緩，過去兩年來累積的建竣房產日益增加，預期2016年將遭遇未售房產增加現象。

檳城未售房產上揚36.5%

全國產業資訊中心（NAPIC）顯示，2015年未售房產按年增16.3%至1萬1千316間，其中檳城增36.5%至1千426間，柔佛增8.5%至2千483間，雪州揚10.4%至1千193間，吉隆坡則跌37.3%至651間。

MIDF研究認為，基於城市化過程，巴生河流域的產業將保韌力。

吉隆坡總共斥資14億令吉建4千216間可負擔房產，PR1MA機構可能找尋更多發展商在約33英畝地建類似房產；一馬房屋計劃主要坐落班丹再也、班丹英達、安邦千百家（Cempaka）、金鑾鎮、公主鎮、冼都、哲拉迪輕快鐵站。而帝帝旺沙單軌火車站，地點就坐落於彭亨路PEKELILING十八路組屋，由美景控股（MKH,6114,主板產業組）重新發展。

大馬研究指出，中央政府已批准10項位於輕快鐵（LRT）站與單軌火車站附近的可負擔房產計劃。

“上述計劃將由一個馬來西亞房屋計劃（PR1MA）機構和一個馬來西亞公務員房屋計劃（PPA1M）機構負擔，其中19項計劃鑑定為交通導向（TOD）發展計劃，其餘9項由國家基建（PRASARANA）子公司國家基建綜合發展有限公司（PRIDE）承擔。”

大馬研究說，以14億籌建，意味每單位平均售價33萬6千812令吉，不排除政府給予某種的津貼；很多一馬房產定價低於30萬令吉。

PR1MA機構今年在全國推展21計劃，巴生河流域佔3項（相比2015年建1萬1千488間，介於14萬5千至30萬令吉）；今年也將在柔佛、吉打、霹靂、玻璃市、吉隆坡、布城建1萬間房屋，最終目標是建50萬單位。

國家基建旗下PRIDE負責其他9項交通導向發展計劃（TOD），總共有66英畝，包括格拉納再也、梳邦谷、格林瑪麗、IOI商場、丹旺宜（DANG WANGI）、孟沙、阿旺勿剎和敦善班丹單軌火車站。至於敦伊斯邁花園也會發展為此用途。

大馬研究認為，政府積極開發靠近公交的土地是津貼鐵軌交通的基建，這為解釋為何國家基建子公司PRIDE推展之房屋計劃，試圖最大化輕快鐵站附近之土地用途，而免於發展可負擔房產。

大馬研究表示，交通導向發展計劃開發更多契機予發展商，特別是PRIDE計劃更為市場導向，包括帝億置地（TITIJYA,5239,主板產業組）本月獲Riveria＠吉隆坡中環發展訂單。這項綜合發展計劃與高峰控股（BPURI,5932,主板建筑組）聯營，在國家基建土地的敦善班丹單軌與隆中環站推動發展。

（星洲日報／財經‧報導：洪建文、張啟華）