申请房屋贷款是大部分购屋者的必经过程，由于个別银行对批准贷款条件不一，此举也让购屋者在申请时的际遇不同。
隨著国家银行宣佈从今年1月1日起，13家商业银行必须標准化50万令吉或以下的传统房屋贷款合约和房屋融资协议后，银行与购屋者就需要按指南行事。
大马购屋者协会中文组主任陈钟灵提醒购屋者，必须特別关注合约內容中的「锁定期」，以免在不知就理的情况下，被银行征收罚款。
房屋贷款合约內容中常有锁定期（Lock-inperiod），意指银行贷款给购屋者所赚取的每月利息，通常贷款多少年每月利息多少都是经过系统计算，如果贷款人提早终止贷款、转售房屋或无法偿还贷款都需赔偿银行损失。
陈钟灵表示，经营银行毕竟是一门需赚钱的生意，而房屋贷款更是银行界的主要经济来源之一，所以透过锁定的期限赚取合理的利息是必要的。
「购屋者必须在审核標准化合约后，清楚自身房贷的锁定期有多少年，是5年还是6年？如果在锁定期间转换银行或提早还清贷款则需如期偿还银行所规定的利息或赔偿。」
参照各银行利率
陈钟灵认为，银行一般上会提供许多贷款配套供购屋者选择，一些豁免律师费或优惠的配套，往往都透过锁定期的利息拉长补短呈现，惜许多购屋者却不明就里。
「该付完的利息在锁定期的限制下，確保了银行方面的利益，避免许多贷款者在享有种种优惠后转换其他银行。」
他也在节目上鼓励购屋者不妨货比三家，在购买房屋前，参照各银行的贷款利率。
「在银行竞爭激烈的情况下，大马银行公会列出的作业期限与格式仅供参考，因为每个申请者情况不同，，条件好的申请者所需审核的时间也许更短。」
16天可知结果
根据標准化贷款合约的申请程序，若借贷者有良好的记录，从申请天开始至贷款发放日，最短需要55个工作天。
银行在接获申请者提交完整文件后，2天內需书面或口头通知处理相关申请、14天內审核贷款申请、3天发出贷款献议书。签署献议书后30天至60天內准备与发出贷款相关的法律文件。最后，申请者在接获发放贷款通知信后的5个工作天內，就会接获银行正式发放贷款。
陈钟灵声称，符合资格者最迟能在16天內知道，银行是否批准贷款申请，如此可確保购屋者不必因为逾期付款，而被二手屋商或发展商徵收罚款。
他指出，不管是购买二手屋或向发展商购买新建房屋，只要银行程序缓慢或复杂，有关单位可以再贷款未批准前，向购屋者徵收逾期还清房屋费用的款项。
40页合约减至15页 简单易懂
陈钟灵表示，多数购屋者在签署房贷合约时，並没有清楚瞭解合约所有的细节，以致日后节外生枝。
「对许多申请房贷者而言，在申请的过程中，最关注的问题是：是否获得银行的批准，利率是否合理，可获得的贷款总额是多少？」
他表示，申请者必须明白自己的贷款责任与义务，每年必须更新保险，缴付土地税等都必须按时还清，否则將会遭到有关单位的警告信侍候。
「如果不能还清的话，银行会给你三个月的期限，若不行的话就发警告信，接著是律师信，再来就直接拍卖你的物业。拍卖后欠下的余下数额还是需还清，否则可能被银行入稟法院申请破產。」
律师从旁提醒
在標准贷款合约的落实下，原本为数超过40页的合约减至15页，並採用简单易懂的格式。
合约分成3个部分，A部分是其中包含所有房贷合约的关键细节，如贷款利率、利息计算法、摊还期限以及预付款等等。
B部分则是其他没有涵盖在A部分的条款，也是各银行可有差异的细节，如损害赔偿、预扣税和抵消权等。
陈钟灵认为，不管是多少页的合约，购屋者都必须详细阅读清楚，律师都要从旁协助並提醒。
嘉宾开讲：买屋不量力而为 隨时会破產
各別银行提供给房贷申请人都不同，这当然涉及到申请人贷款总额及其他的贷款负担，是否很多人的贷款是超过所能负担的能力？
报穷局去年数据显示，在24万1740人被判穷籍的人士中，12.31%的报穷者是因为房贷问题（接近25%是因为汽车贷款问题）。
陈钟灵表示，申请房贷负担大与否主要是参照个人或家庭的收入是否可以承担该笔开销。
「固然没有人愿意在外面租房屋，变相帮忙他人供房贷，但最终需要还是量力而为。」
他指出，目前社会新鲜人的收入多为3000令吉以下，若要购买50万的房子，可说是极为困难，尤其是巴生谷一带的房屋价格在近年更是高居不下，双薪供屋將是现在与未来的供屋模式。
隨著国家银行调高隔夜官方利率（OPR）至3%，房屋贷款利息（BLR）至6.6%的情况，是否是购买房子的好时机？
陈钟灵希望购屋者深思熟虑，毕竟购屋並非不是5年的事，而是20年的事，必须考量地方环境、价格与自身財力后作出决定。
「政府的居者有其屋计划目前还不够多，而且到底有多少人申请成功我们暂时还不得而知。」
专家补充：向多家银行申请货比三家
大马购屋者协会中文组主任陈钟灵鼓励购屋者在申请贷款时应该化被动为主动，同一时间申请多间银行房贷，以备不测。
他表示，购屋者申请多间银行的房贷后，除了能货比三家，也能採纳较快处理程序的银行，以减少审核过程所花费的时间成本。
「一直以来，面对银行贷款所开出的条件与配套，购屋者只能选择遵守，倘若不满意只能另找別家，无法討价还价，因为银行是不可能妥协与动摇其所计算的结果。因此购屋者必须自行申请多间银行的房贷，以便瞭解各家银行的利率与配套，做出最明智的选择。」
不怕出现假合约
不过，陈钟灵表示，標准化房贷合约后並不会鼓励购屋者购买房子，但透过標准合约，加上专用律师审核，购屋者较不必担心有不法之徒利用假合约骗取贷款。
目前採用標准化房贷合约范本的13家商业银行分別是马来亚银行、艾芬银行、安联银行、大马银行、联昌银行、花旗银行、丰隆银行、匯丰银行、华侨银行、大眾银行、兴业银行、渣打银行及大华银行。
除了13家本国商业银行，另外5家外国银行將在今年首季开始採用统一標准合约。它们分別是盘谷银行、中国银行、中国工商银行、三菱东京日联银行及加拿大丰业银行。
购房贷保险 双方有保障
目前在市场上，大多数购屋者都知晓自己购买的房贷保险属于递减式房贷保险（MRTA）。
在早前，也有指大马银行公会（ABM）在今年1月1標准化50万令吉或以下的传统房屋贷款合约和房屋融资协议，是为了强制借贷者购买房贷保险（MRTA）。
不过，相关单位的负责人已经强调，借贷者可以自行决定是否需要房贷保险，但银行强烈推荐借贷者购买。
对此，大马购屋者协会中文组主任陈钟灵认为，购买上述房贷保险，可以预防借贷人因为意外逝世，其家属不会因此而负债，生前购买的房子不会落入遭拍卖的下场。
强制购买没不妥
因此，递减式房贷保险不仅为银行提供借贷保障，也让购屋者可减少担忧。即使购屋者本身有投保寿险，一些银行为了確保购屋者不因疾病和突发事件，影响房屋供期，也会再次要求购屋者购买上述房贷保险。
「我觉得强制购买这类的保险也並无不妥，需知一般房贷最少是30年，如果那段时间有什么意外，至少购屋者不必再多出供屋的財务负担，银行也能够获得保障。」
他指出，房贷款项除了涵盖房屋的装修费以及律师费，购屋者可自行决定房贷保险（MRTA）或其他银行允许的保费是否纳入其中。
[东方日报]
No comments:
Post a Comment