实销价取代大价冲击‧购屋能力 国行再收紧房贷上限

（吉隆坡19日讯）国家银行再次出招打房，以“实销价”（Net Selling Price）取代“大价”（Gross Selling Price），来计算房屋贷款上限（Loans to Value，简称LTV），令人错愕。

料拉低银行房贷增长

初步看来，购屋者的承担能力将因而大受冲击，而银行业房贷增长预料也将被拉低。

据了解，国行已在上周五（11月15日），发出题为“促进房产市场永续措施”（Measures to Promote Sustainability of the Property Market）的通告，通告内的条例从发出当日生效。

对此，《南洋商报》向官方消息求证，证实国行的确已在上周五，向所有金融机构发出上述通告。

总结该通告的内容，有两项值得关注的重点：（1）以“实销价”取代“大价”，来计算房贷上限；（2）加强限制“利息资本化”计划（Interest Capitalisation Scheme，ICS）的批准，包括“发展商承担利息计划”（DIBS）。

要求银行承担责任

对此，安联研究分析员指出：“随着2014年财政预算案的相关宣布，禁止DIBS的指南并不算意外。

但以实销售价来计算房贷上限这个新条规，却让我们感到错愕。”

分析员表示，此新条规也要求银行承担相关责任，来制定本身的政策和评估流程，确保由发展商提出的房地产实销价估值合理。

防发展商提供前期现金回扣

此新条例将有效抑制发展商设法以其他优惠方式，取代被禁止的DIBS；事实上，也防止了发展商对购屋者广泛提供的前期现金回扣。

回顾此前的方式，银行是根据购屋的买卖协议（SPA）的估值来计算房贷上限。

最近公布的2014年财政预算案已志明，发展商目前必须把总价（all-in price）的所有详情公开列明。

虽然此新条规目前难以评估对银行业所带来的冲击有多大，但这条例适用于所有的房地产融资方案，包括首次购屋者。

发展商须列明总价

“意味着房地产买家的可承担能力将会受到影响，进而拖累银行业房贷增长走低。”

分析员相信，在今年下半年已经3次祭出打房措施的国行，已清楚表明要抑制我国家庭债务增长的决心。

15日后获批 房产禁令即刻生效

针对禁止“利息资本化”计划（ICS）的措施，凡是在今年11月15日之后取得当局批准的房产项目，禁令即刻生效。

至于在11月15日之前取得批准的项目，禁令则会在明年1月1日开始生效。所谓“获得当局批准”，是指住宅产业发展商执照、行销与广告准证，至于非住宅发展项目，则是指开发令及建筑蓝图。

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国行“促进房产市场永续措施”通告要点 ●已拥有两个未偿还房屋贷款的个人，第三个房贷的最高上限（LTV）为70%。 ●已拥有两个未偿还房屋贷款的非个人，第三个房贷的最高上限为60%。 ●在计算个人的房贷上限方面，定期房贷保险（MRTA）的融资或可以不包含在内，但其他如律师费、印花税等成本的融资，则必须包含在内。 ●在计算房贷上限方面，房地产价值必须是净估值，不可纳入所有价格折扣、调整、回扣或任何来自发展商且会扭曲房地产实质价值的优惠。 ●对住宅和非住宅房地产的购买，加强限制“利息资本化”计划（Interest Capitalisation Scheme）的批准，包括“发展商承担利息计划”（DIBS）。

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报道： 游志民 

[南洋商报]