政府打房不手軟，在2014年財政預算案祭出多項措施，其中包括將首3年產業盈利稅（RPGT）增至30%、第四和第五年則增至20%和15%、提高外國買家購房門檻、上調外國人的最低購房價，從50萬令吉增至100萬令吉，並禁止發展商承擔利息計劃（DIBS）等。
傳統上，每次RPGT調高，房屋價格指數（HPI）都將走跌2至3個季度，才浮現復甦曙光，市場人士預見此次趨勢也不會例外，但不同的是2015年消費稅（GST）也將上路，屆時發展商將無法從住宅產業銷售中取得GST回扣，產業價格有可能上漲。
因此，在這個漲跌難分的時候，買家究竟該趁低入市，還是在場外觀望呢？
消費稅上路
買屋要趁早？
買屋要趁早？
肯納格研究認為，產業價格在過去數年顯著飆升，新措施上路將保障產業領域持續健康，但不相信產業價格將出現調整，反而將走向靠穩，以讓更多新買家進場確保未來需求的可持續性。
“雖然我們相信政府冷卻房市措施將影響發展商未來3至6個月銷售表現，但相信未來6至18個月需求將顯著浮現，因實際有需要的買家將會出面，而投資者也放眼透過投資產業來緩衝GST落實和津貼合理化帶來的高通膨壓力。”
因此，這都對產業發展商明年銷售有利，預期產業投資者和實際買家將在未來價格上漲前入市，畢竟一手市場的融資條件仍比二手市場來得更好，而產業發展商也會在需求暢旺下加速產業推介步伐，將大大提振未來盈利表現。
建材勞工成本轉嫁消費者
肯納格研究說，雖然新住宅將豁免GST，但發展商卻未能取得建材料、勞工成本等成本回扣，因此唯有將成本轉嫁至消費者身上。
“我們觀察加拿大、澳洲和紐西蘭等國家在落實GST前的情況，發現普羅大眾往往會趕在新產業價格上揚前入市，因此實際需求可能更高。”
此外，雖然銀行在過去一年持續收緊信貸，但產業發展商銷售仍不見疲勢，而捷運、輕快鐵等基礎建設工程延續和潛在馬新高鐵等工程將繼續拉動產業價格走高。
投資者或展延脫售房產
大馬房地產發展商會（REHDA）也認為，產業盈利稅調高雖可控制市場投機活動，但若投資者展延脫售產業期限，恐使市場供應放緩，令價格進一步走高。
最後，肯納格研究表示，一旦GST落實後，相信新產業需求將大大減少，主要是恐慌性買盤已經消失，而高漲產業價格也將嚇跑投資者，更重要的是一手和二手產業價格價差將有所收窄（因後者無需課稅），將導致需求從一手轉向二手市場。
“我們承認未來12個月產業漲勢可能放緩，但並不預見價格將出現顯著調整，因隨著替代成本和土地成本走揚，加上良好的融資環境，料產業價格將持續穩定。”
發展商賺益受壓
儘管如此，黃氏唯高達研究認為，大型基礎建設工程不斷釋出將增加對原材料和勞工的競爭，因此不應忽略其他成本推升房價的壓力。
目前，怡保工程（IJM，3336，主板建筑組）、金務大（GAMUDA，5398，主板建筑組）、WCT控股（WCT，9679，主板建筑組）、雙威（SUNWAY，5211，主板產業組）和睦興旺工程（MUHIBAH，5703，主板建筑組）等大型基建公司，現手握120億令吉本地合約，並有望在捷運2和3號線、高鐵和西海岸大道等合約頒佈下進一步走高。
此外，過去2至3年強勁產業推介活動，也迫使產業發展商與基建商爭奪建築材料，雖然部份洋灰生產商已積極擴充產能，但預計仍需要額外18至36個月方能完成。
市場龍頭——拉法基馬（LAFMSIA，3794，主板工業產品組）現有剩餘30%產能，主要用於低賺益的出口市場，可能不足以滿足額外需求，而建築業高度仰賴的外勞短缺，也令事態進一步惡化。
隨著高原料價格和勞工市場供應吃緊可能壓縮發展商賺益，並導致他們潛存徵收遲交屋索償（Late Delivery Penalty）。
發展商挑戰——囤積建材
該證券行說，雖然發展商以固定價格頒發合約給承包商，發展商可能面對多元訂單或被迫囤積建材的挑戰，這些問題都可能導致他們延遲推介活動，並進一步拉高產業價格，而發展商也可能需將部份增加成本轉移至買家身上。
同時，2015年落實的GST也將令情況變得更為複雜，因為雖然住宅產業可豁免徵收GST，但建材沒有豁免，因此6%的GST將被納入房屋成本，發展商為應對高建築成本，可能需要開始囤積建材或上調產業價格。
產業稅影響房價
Ernest Cheong PTL Chartered Surveyors資深合夥人張仰榮博士坦言，受到新措施上路影響，不排除未來國內房價會重挫30%，其中以高檔產業最甚。
“政府大幅調高RPGT將影響房市交易，雖然長期房價有望走高，但短期內仍將處於調整格局。”
張仰榮認為，未來6個月房價必定下滑，但這並不意味著是民眾進場的最佳時機，必須待房價於谷底徘徊3個月後才進場。
或重演98／99年歷史
“根據過往的經驗，1998年房價挫至谷底後，隨後1999年即大幅攀升，我們相信歷史將重演。”他補充，當經濟衰退遇上泡沫，產業市場勢必爆破，而且一旦股市下調，房市也將跟著滑落。
黃氏唯高達研究則表示，基於2011至2012年期間持續不斷地推介活動（特別是高樓住宅／綜合發展計劃），預期2014至2015年新增供應將大增，將有利於房價自行調整。
“建築活動自2011年起開始強勁反彈，可能帶來更多完成單位，而大馬和巴生河流域整體供需幾近平衡，但仍有部份地區面對失衡問題。”
該證券行預期，住宅產業銷售未來兩年增速將放緩至5至10%，主要是國內生產總值（GDP）增速放緩和通膨壓力高漲壓低可支配收入，情況就有如2005至2006年和2008年汽油價格上漲逾60%一樣。“在通膨壓力飆漲期間，房屋價格增速往往會出現疲勢。”
通膨壓力勢必抬頭
此外，隨著GST落實、津貼合理化動作進一步延續、最低薪金制落實和馬幣走疲下，相信通膨壓力勢必抬頭。住宅產業在今年首半年開始出現疲態，成交量按年減少13%（部份歸咎於5月全國大選），而總成交價值僅增長1%（獲得房屋價格指數增長9%支撐）。
2014年財政預算案打房措施
●從2014年1月1日開始，購買產業在3年內脫售將被徵收30%的產業盈利稅，第四年及第五年的稅率則分別是20%和15%，國民在5年後脫售產業，則無需繳稅，但公司產業仍需繳付5%的稅務；非公民5年內賣屋須繳付30%的產業盈利稅，第六年之後脫售產業則徵收5%稅務。
●提高外國人購買產業價格的底限，即從現有的50萬令吉，提昇至100萬令吉。
●提昇產業售價透明度，所有發展商須公開詳細展示產業售價，包括提供給購屋者的所有優惠如免除律師費、合約印花稅、現金回扣和免費禮物等。
●禁止發展商再推行承擔利息計劃（DIBS），以避免發展商將利息轉嫁至產業售價上。
●推出私人界可負擔房屋計劃（MyHome），撥出3億令吉讓符合資格的發展商，每建一間廉價和中價房屋，即可取得政府津貼3萬令吉。
●撥款10億令吉在“一個大馬人民房屋計劃”（PR1MA）下興建8千個房屋及國家屋業發展有限公司（SPNB）興建2萬6千122間可負擔產業。
特定產業市場過熱
除了市場供應有望增長外，特定地區的產業市場出現過熱跡象，也可能令房價面對更大壓力。
其中，黃氏唯高達研究對租金走低，高空置率的吉隆坡辦公市場環節感到憂慮，同時過去2年混合高樓（SOHO／SOVO／SOFO）和依斯干達高檔公寓推介活動不斷，可是實際自居需求卻不高，因此供過於求風險不容小覷。
a.吉隆坡辦公空間
萊坊（Knight Frank）數據顯示，吉隆坡市中心和週邊地區在2016年杪將新增21%或超過1千400萬平方公尺的新辦公空間，雖然投資吉隆坡努力已開始看到成果（25個跨國公司已同意在吉隆坡設立區域總部），但基於年均認購率僅為300萬平方呎，預見潛存供過於求風險。
“因為租戶普遍貪新厭舊，舊辦公樓可能因租戶轉向更新、更現代/綠能標準建築而敗下陣來。”
在過去3年，新增供應已壓縮出租率，其中吉隆坡市中心下跌12.4%至81.6%，週邊地區則挫5.9%至81.1%，但平均辦公樓租金仍屹立不搖，市中心和週邊地區的每平方呎租金為6令吉和5令吉50仙。
黃氏唯高達相信部份政府重新發展計劃應延緩，以避免加劇現有供過於求情況，特別是獨立遺產大樓（Warisan Merdeka Tower）、吉隆坡國際金融中心和武吉免登商業中心等坐落在吉隆坡金三角地區的大樓。
此外，礙於會展中心需求相對疲弱，大馬外貿發展機構（Matrade）也應對此重新考慮。
b.混合高樓（SOHO／SOVO／SOFO）
相關產業越發受到市場歡迎，因商業計劃是不受國家銀行的第三項抵押貸款上限70%限制的，而有關項目普遍提供面積較小的單位（少於1千平方呎），令其可負擔性大大提昇，但值得疑問的是其功能性，究竟是住宅或是辦公單位。
黃氏唯高達預期巴生河流域在未來3至4年將可輕易出現1萬5千個混合單位，其中多數將在2014至2015年面市。
c.依斯干達高檔公寓
依斯干達，將是下一個迪拜（Dubai）？新增供應顯著攀升，以及蜂擁而至的投機需求可能抑制產業價格和租金回酬，重蹈滿家樂和城中城過去5年的覆轍，而州政府潛在收緊外資購房措施恐令情況雪上加霜。
近期，努沙再也、美迪尼（Medini）、金海灣（Danga Bay）和新山的新產業發展計劃售價已喊至每平方呎600至1千令吉價位，而部份高檔單位更是達到每平方呎1千500令吉水平，幾乎與吉隆坡產業價格有得一拼。
柔佛人首選有地產業
動輒百萬令吉起跳的公寓價格已大大超越平均柔佛人負擔範圍，更重要的是當地人仍以有地產業作為置產首選。
2014年新供應量料增加3倍至逾4千單位，預計數字在2017年前將不斷攀升，其中單單中國碧桂園（Country Garden）在金海灣一次過推介9千個公寓單位即可造成供應過剩的問題，儘管交屋情況看似挑戰重重，因未來3至4年建材和勞工供應恐吃緊。
雖然政府應透過馬新捷運系統、中國城（China Mall）等措施來吸引大眾，但依斯干達特區的高檔公寓需求仍以投資為主，其中世邦魏理仕（CBRE）調查顯示，6月本地買家對6月努沙再也和美迪尼產業興趣增至61%，比較1月為46%，相信買氣多由他州需求推動。
此外，近期報導指出，柔佛州政府可能在明年落實外國人在柔置產徵收5%手續費，並可能限制外國人轉售產業等問題。
結語：
國內產業價格連年飆漲，已令民間怨聲載道，政府出手打房自然大快人心，但聽過了各路專家剖析後，發現未來國內產業市場還真是詭異多變呀。
沒有人能準確預知未來，而每項政策落實也往往帶來正反兩面效應，實際效果可能難叫人人稱心如意，因此現在是該攻還是該守，完全取決於你的需求和風險胃納。
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