Wednesday, November 16, 2016

欧阳英:保健须靠自己.吃对好养生

台湾生机食疗专家欧阳英表示,人类生病就会向医生求诊;然而医生只能帮我们治病,保健必须靠自己,任何后天的病症只要找到根源,一定能治好。

欧阳英说,只要把嘴巴管住好,就能为自己和家人带来健康和幸福。(图:星洲日报)
(雪兰莪.八打灵再也15日讯)台湾生机食疗专家欧阳英表示,人类生病就会向医生求诊;然而医生只能帮我们治病,保健必须靠自己,任何后天的病症只要找到根源,一定能治好。
这是由星洲日报、星洲电子报和乐活小站联办的《吃‘对’好养生》健康讲座,日前在八打灵再也星洲日报总社B2礼堂举办。
避吃炸煎熏烤食物
欧阳英说,人类要身体健康必须(一)避吃炸、煎、熏、烤类食物;(二)勿吃任何加工食品(如香肠、腊肉、罐头、蜜饯、方便面及精致加工的食物,包括素料);(三)勿吃辛辣刺激性调味料(如辣椒、咖哩、芥末、胡椒粉、沙茶酱等)。
他指出,他提倡的食养二分法既科学的食疗养生,又是均衡营养的理念,特将饮食调理法分两部份进行,周一、三及五进行无油、无盐、无糖,全素饮食;周二、四及六遵循“素多荤少,多鱼少肉,素荤最佳比例为8:2。
“均衡的营养来自完整的食物,在日常三餐中,若能摄取到大自然所赋予我们的各类食物,就足以抗病防癌,这就是‘全餐’的概念,全餐,是能量的来源,健康的基础。“
每天要喝够水
欧阳英透露,每天我们需要喝足够的水,每人每日标准喝水量是必须根据自己的体重来计算(体重(公斤)x40毫升),喝水时段为每天早上起床后、早上10时、下午3时、下午4时30分和晚上8时30分。
“当一个人拥有充足睡眠,隔天起来精神饱满,所有疲劳都被消除,因为你的身体进入休息的状态。在白天你忙碌不堪,导致身体消耗不少能量,所用的能量非常有限,只要身体得到很好休息,就能量聚焦。”
“断食就是中断我们日常容易造成身体负担的食物,为身体进行大扫除,藉以净化身心灵,以期达到整体健康,因此能够让我们的身体获得休息空间。”
他表示,在断食过程中,我们喝果汁、菜汤和水可以加速排毒功效。
“人体是非常奥妙的,在断食期间,由于终止食物的供给,让人体面临饥饿的危机,这时人体是不会坐以待毙的,反而会因面临饥饿危机,而迅即启动人体的危机处理机制。”
“断食会促使内分泌腺分泌更多的荷尔蒙,帮助人体应付饥饿的危机,所增量的荷尔蒙会提升内脏机能。”
全餐摄取原则:
一、五谷杂粮为主食:包括“红色饭”(五谷米加萝卜汁)、“黄色饭”(姜黄水加甜玉米粒)等。
二、副食(每餐轮流摄取8种食材,以吸收8种营养)
蔬菜类:
利尿食材:冬瓜、丝瓜、黄瓜和苦瓜等
通便食材:西芹、莲藕、空心菜、地瓜叶、竹笋、芦笋等。
补血食材:胡萝卜、苋菜、菠菜、甜菜根等。
防病抗癌食材:小白菜、大白菜、卷心菜、芥兰菜、绿花椰菜等。
增元补气食材:地瓜、南瓜、芋头、马铃薯和山药等。
海藻类:海带、紫菜、海带芽等,可改善酸性体质;又因富含粗纤维,有助通便、清除肠道废物。
菇菌类:香菇、洋菇、金针菇、草菇、黑木耳、白木耳、蘑菇等,其富含多醣体,可增进免疫、抗病防癌。
大豆制品:豆腐、豆干、豆腐皮,可促进细胞修补与再生,有助于体弱或病后身体调理。
 

Monday, November 14, 2016

【独家】生活费高涨 贷款还不完 大马青年无财可理


试想象,你站在一个开关键失灵、正以全速运行的跑步机上;又或是,正在逆流中,努力游向救生艇。
以上这两种都是难以抽身的情况,但很不幸地,这正恰恰反映大马年轻人在面临生活成本不断高涨,以及房价飙升的真实写照。
39%青年忧无力购屋
高生活费最致命
根据iMoney负责的《千禧调查报告》(Millennial Survey),大部分受访者均把“生活成本高涨”的选项,列为最主要的财务困扰。
这也与去年财政预算案调查的结果相符,当时的调查结果显示,87%受访者认为,高涨的生活成本,是大马人的首要关注。同时,也有39%的受访者对无法负担得起房屋而感到担忧。
虽然财务困扰已不是新鲜事,但今年不难发现,千禧一代(Millennials,也称为Y世代)所面临的财务困扰,也颇为严重。
尽管在婴儿潮时期出生的人和X世代的人都会说:“现在的年轻人,已经比我们幸福很多了!”。但从财务方面来看,却并不是如此。
2016年《The Edge千禧一代调查》是在9月26日至10月6日期间,访问超过1200名居住在城市的国民。其中,有75%的受访者住在巴生谷。
关于Y世代与金钱之间的关系,最新的调查结果显示:Y世代在财务上正处于非常艰难的时期。
为了确保有瓦遮头、有水电供应、冰箱里有食物、有汽车代步,这些日常开销已成为大马人最大的财务困扰。
此前,我们曾提及,有86%的大马Y世代将“生活成本高涨”,评选为最致命的担忧。
实际上,除了生活成本高涨,该调查报告还包括其他选项,如无法负担的房产价格、没有办法存钱、无法负担和支付应急或治疗费用、没有足够的退休金,以及不稳定的工作前景。
其中,在年龄较大的Y世代(30岁至36岁)之中,“生活成本高涨”高居榜首,而较年轻的Y世代(21至29岁),最大的担忧则是“无法负担房产”,接下来才是“生活成本高涨”。
另外,虽然两个族群在开销(如食物及汽油)的分别不大,但对于收入较少的人而言,几乎有一半的收入是花费在食物上。
对该族群来说,这无疑是很大的压力,因为食物成本只会一直往上攀。
这也与政府所展开的统计相符,结果显示,大马人有31.2%的可支配收入,都耗在食物和外食上;23.9%花在汽油、住房和水电;以及14.6%花费在交通上。

Y世代在财务上处于非常艰难的时期,然而,他们仍然愿意将21-27%的收入花在娱乐上。
27%宁玩乐不理财
调查指出,Y世代欠缺理财技巧,因他们有21至27%的收入是花费在娱乐项目上。这也是他们无法存到钱的原因。
虽然他们了解到自己正处于艰难的财务状况中,但依旧有51%的受访者,成功挪出部分金钱,作为日后养老的退休金。
不过,尚有73%的受访者坦言,还没为退休做好准备,因除了缴付雇员公积金之外,大马人至少还需要将10%的收入存起来,才能在退休的时候,持续拥有目前的三分之二收入,确保晚年无忧。

房价“严重无法负担”
约莫一年前,国库控股研究机构(KRI)发布的报告指出,我国的房市已“严重无法负担”,因房价的中位数,已经是家庭收入中位数的4.4倍。
在万物齐涨的环境下,Y世代无法负担房子的情况,已愈发严重。
尽管政府祭出打房措施,但去年的平均屋价却持续走高,一直到末季才稍微滑落。
报告显示,吉隆坡、槟城、登嘉楼和沙巴拥有最高的房屋负担能力,达5.1以上。
举例而言,在2014年,吉隆坡屋价的中位数是49万令吉,家庭月收入的中位数是7620令吉,则每个月需要缴付的房贷将会是2060令吉,占家庭月收入中位数的27%。
不过,我国21至29岁年龄层的国民,已经开始担心无法负担房屋,且成为他们最大的财务困扰,无疑令人惊讶。
因为,年龄较大的Y世代只将这归类为第二大的担忧。
在我国,偿还房贷的最长期限是35年,或一直到70岁,取决于哪个先发生。这也代表,年纪越大,越难获得房贷批准,也更难负担一间房子。

66%背负高车贷
形容Y世代的形容词很多,当中不乏“荒谬的高债务水平”。
全球著名的市场调研公司尼尔森曾披露,大马是全世界拥车率第三高的国家,国内93%的家庭都拥有一辆车。
因此,大马有将近三分之二的Y时代背负车贷,也不足为奇。
调查也显示,在21至36岁的Y世代中,有超过一半的人拥有车贷,每月需偿还的金额中位数为1081.71令吉。
Y世代的债务对收入比例是令人惊讶的。值得注意的是,若该比例太高,一旦收入面临任何冲击,都会拖累个人陷入金融泥沼。
债务对收入比例越高,就代表情况越糟糕。
因此比例高企的人,亦很难从金融机构得到贷款,因为他们违约的风险也较高。
如果你的债务占收入超过60%,任何意外或紧急事件发生,都会令你阵脚大乱。
银行批准贷款申请时,理想的债务对收入比例是低于60%。
调查指出,许多Y世代都背负高债,其中,收入较低的族群,债务对收入比例甚至超过100%,意味着需要偿还的贷款额,还多过收入。
虽然说卡债和贷款与收入增加成本比,但令人震惊的是,收入低于1500令吉的Y世代,平均卡债却高达1850令吉,已经超越本身收入。

49%指经济衰退
说起经济衰退,许多大马人都认为,我国已经是身陷经济衰退的国家之一。
其中,有49%的Y世代认为,我国已陷入经济不景气的窘境;而其余的41%,则认为我们即将迈入衰退阶段。事实是,大马距离经济衰退,其实还有一段很远的距离。
经济不景气的定义是,经济活动显著下滑,且为期超过数月。
反观我国的情况,虽然经济增长放缓,但仍符合市场预期,次季达4%,首季则是4.2%。惟这还是无法改变国民对我国经济表现的既定印象。
为了在目前的经济环境下生存,许多Y世代也已经选择展延一些需要消费的行为。
其中,69%的受访者表示,已展延或取消海外旅行,也有65%表示已推延买房计划。其他被搁置一旁的决定,还包括买车(41%)、深造(37%)和结婚(30%)。
70%活得比父辈苦
在薪金不及通胀率跳跃幅度的年代,Y世代难免觉得生活比老一辈还要辛苦。在10名受访者中,有7人觉得生活比父辈更艰苦。
大部分人都将目前的财务困境,归咎于政治因素、公共腐败、全球经济走缓、私人贪污、政策等。
虽然以上因素均有可能是祸首之一,但其实还有很多因素,仍在我们控制范围内,且能帮助Y世代走出财务困境。
当中,少不了更有效地管理支出、债务和存款。长期而言,这不仅可帮助他们在困境中生存,也能抵御景气不济之时。

特朗普未上任.亚洲先打大板

特朗普效应”引发“黑天鹅”失序乱飞,亚股一度惊慌失措,惟稍后的新兴市场货币剧挫,才是真正的重灾区!
各国中行眼见黑天鹅数量剧增,股汇失序,不得不出手灭火,稳住大市;马股汇同样不能幸免,引发外资抛售,股市全盘皆墨,汇市更是直接插水。
特朗普狂啸
亚股汇海啸
对于美国总统当选人特朗普明年上台会有何动作,亚洲国家仍存有许多不确定性,但金融市场似乎已对两件事深信不疑——特朗普的政策将推升通膨,依赖贸易的亚洲地区不太可能有明显受惠者。
由于市场预期特朗普的财政支出承诺将推升美国通膨率,美国公债收益率已劲升至1月以来高位,而新兴亚洲货币则下跌,一部份是因为不确定性总会促使资金流向较安全资产,但一部份也是因为特朗普的竞选言论,引发市场担心贸易环境将更偏向保护主义。
忧资本外流
“当全球资本的机会成本随着美债收益率上升,且美元同步劲升,投资人将再度担心新兴市场又一次遭遇资本外流,”花旗分析师在一篇报告中称。
亚洲已经感受到影响。马币兑美元周五在岸外市场重挫逾5%,价差飙升,迫使国行不得不出手抑制跌势。
印尼卢比也遭遇卖压,当局因而抛售美元,以稳定卢比。
但香港与新加坡是风险最大的两个地区,不只因为它们与美国有大量贸易往来,也因为它们的政策制定与美元挂钩。香港采用港元与美元挂钩的联系汇率,新加坡采用货币篮汇率政策,而美元占了很大比重。
“特朗普的财政和亲商业政策将导致通膨和利率升高,如果出现任何的市场调整,新加坡和香港将成为前沿和中心,”一美国公司驻香港的投资经理称。
不仅仅是美元升值相当于收紧新加坡和香港的货币条件,并且如果美国联邦储备局的升息步伐快于预期,将抽走让新兴市场保持高度流动性的廉价资金。
资金撤退
亚币受考验
根据太平洋投资管理公司(PIMCO)的数据,目前亚洲内部的企业杠杆占到该地区债务与国内生产总值(GDP)比重的一半,中国和印度公司的负债最多。
另外,美国债券利率升高将损及亚洲国家高收益债券的相对吸引力,从而导致资本外流。
例如,美国10年期公债与亚洲三个收益率最高国家(印度、中国和印尼)债券收益率简单平均值之差,在过去两天就缩窄了41个基点至350个基点。
根据瑞士信贷的分析师,今年迄今,台湾和印尼的资本流入规模最大,均超过100亿美元。这使得他们最容易受到资金流动迅速逆转的冲击。
“我们开始看到,过去几天大量资金涌入亚洲股债市的势头出现一些反转,但现在很难说这种情况是否会持续,”摩根士丹利首席亚洲和新兴市场股票分析师Jonathan Garner说道,他预计新兴股市还将从当前水平下跌5%。
除了马上发生的市场冲击之外,还有另一个风险令亚洲大部份市场蒙阴,即特朗普将会怎样遵守其竞选中许下的诺言:重谈贸易协议和惩罚中国等国家。
除中国外,亚洲对美国的出口在过去15年中稳步下降,而中国仍占到美国贸易逆差中的一半,任何显示特朗普实行保护主义政策的迹象都将触发货币战。
推动人民币国际化
周五,中国将人民币中间价调至六年低位,但从贸易加权指数看,人民币仍接近去年所创的历史高位。
一些经济学家称,寻求保护主义倾向更强的政策可能正中中国推动人民币国际化的下怀。
马币未见底
马币在特朗普当选总统后急挫,分析员认为只要美元持续强势,新兴市场货币包括马币将继续被抛售。
艾芬黄氏说,目前已接近年杪的结算日,加上市场游资恶化,各国中行如何出手救市,将是市场一大焦点。
该行的投资策略是维持固定收入的投资组合,且密切关注市场发展,一旦市场渐趋平静,则将重新部署进入债券市场。
市场人士认为,特朗普的贸易和外交政策不明朗,加上忧虑联储局利率政策的变化,才促使新兴市场货币包括马币汇率急速下挫。
另外,特朗普主张高利率,更使得全球市场的美元游资回流美国。
综指会否跌破1600点?
1个月马币期货在上周五一度跌破4.50水平,即便是大马第三季经济取得4.3%的成长,表现超越市场预期,也完全被恐慌的市场所忽视。
受马币急挫打击,马股在上周五同样不得安宁,富时综指盘中一度急跌27.64点,全周下滑14.05点,尤以银行股领跌,尾盘跌幅收敛收在1634.19点;惟却引起市场人士担心此情况一旦继续,会否跌破1600点。
眼见马币跌势惨重,国行发文告表示,将采取措施确保马币不会大幅偏离正轨,并会对外汇市场提供所需游资,惟却不会实施定汇。
达证券认同马币汇率截至今年杪前依然处于波动的说法。
“受外资撤离和波动加剧影响,美元有望转强,继而使到新兴市场货币,包括马币承压。”
达证券仍看好马币兑美元在2017年,受经济基本面强劲和外国直接投资,尤其是来自中国的外资推动,兑美元有望涨至4.10至4.15水平。
国行料按兵不动
尽管资金撤退暗潮汹涌,马币也摔得鼻青脸肿,惟国行暂时仍未有改弦易辙的决定,只表示,将在美国政策与利率明朗化后,才会探讨是否针对国家与国内领域做出相应的调整。
达证券认为,联储局有望在今年杪决定加息25个基点,由0.5%至0.75%,在2017年更有可能会再加息两次。
相对之下,达证券和联昌预测,大马国行今年料按兵不动,明年上半年则可能再度调低隔夜政策利率(OPR)25个基点。
不过,如果联储局领导换人做,达证券预测观点将有所更改。
“一旦真有新领导者出现,有可能表现得比叶伦更积极。”
不过,肯纳格却认为在美国前景尚未明朗化前,国行应该会静观其变,预计将不会贸然减息,会维持在3%。
MIDF研究则表示,不排除国行为了稳定市场,将下调利率。
颠覆世界贸易
大马出口或不妙
特朗普的胜出,可能颠覆世界贸易政格局,受此影响,大马出口可能首当其冲受到波及。
TPP恐流产
特朗普“崇尚”贸易保护主义,因此,在他的观点里,跨太平洋伙伴关系协议(TPP)和北美自由贸易协议(NAFTA)皆对美国不利。
大马作为TPP签约国,曾被世界银行认为是除了越南之外,第二大受惠国,有望借助TPP促进国内生产总值(GDP)增长达8%。
分析员皆相信在美国不参与的情况下,这个涉及12个国家,市场规模达30兆美元的TPP终将胎死腹中。
一旦特朗普真的推翻TPP,对于大马经济肯定会带来影响,尤其是大马出口,大马在2015年,出口至TPP成员国达41%。
艾芬黄氏研究认为,短期而言,美国实施保护性贸易措施将打击全球贸易和生产,且使得金融市场出现不确定性。
明年经济或调低
一旦特朗普将反贸易的说辞变为事实,肯纳格研究认为,这将限制大马明年出口和制造领域增长的潜能。
“祸不单行的是,可能使得大马的经济增长仅能依靠内需支撑。”
肯纳格预见,在此情况下,大马2017年的GDP预测增长潜能放缓,且可能被调低至4.0%至5.0%之间。
达证券指出,尽管马币疲弱有利于出口的竞争,惟全球市场及经济不明朗却有可能打击大马的出口表现,并认为特朗普的贸易保护主义政策将冲击大马2017年的出口增长。
原油价料跌
避险资产走高
特朗普另一项出位演说,就是解除美国石油开采的限制,而市场估计短期而言,将促使原油价格因为供应过剩而下滑。
特朗普要“美国油,自己用”,大众研究认为随美国能源独立化,将促使油价下降。
美国是石油消耗量最多的国家,一旦真如特朗普所说的自给自足,相信将引发油气领域出现更大的供应过剩情况,继而拖累原油价格下滑。
原油减产谈判恐破局
而在近期,主要原油出口国已在商讨减产的协议,一旦还要面对美国这强敌,相信接下来的谈判将会破局。
而原油价下滑,大马的石油收入也势必受到影响随之下跌。
MIDF研究认为,短期而言,特朗普胜出将对原油需求产生负面影响,因为投资者对新兴市场的增长持有怀疑态度。
“中长期而言,特朗普反伊朗的立场却有望促使原油价格走扬。”
另外,特朗普的“美国优先”措施会使得美国减少在南海的影响力,继而让中国有机会壮大,为此,肯纳格研究认为大马最终必须为此付出一笔更大的防御费用。
特朗普的影响力可谓不小,当传出他成功超越对手希拉里时,全球股市即应声下挫,避险资产如黄金、欧元、日圆等则获得投资者热捧,价格及汇率节节上扬。
中美或掀贸易战
特朗普抵制全球化,认为中国和墨西哥从全球体系中受益,使得就业机会外流,并放话将向中国和墨西哥分别征收45%和35%的入口关税。
市场人士皆担心特朗普此举引发贸易战争,使得入口产品价格相对提高,对于开放经济体的大马会造成一定的影响。
机械电子业影响大
达证券指出,美国作为中国最大的贸易伙伴之一,且出口贡献了21%的GDP于中国,相信此举对中国经济将带来不小的影响,尤其是对机械和电子产品。
“征收进口关税也将限制外国直接投资(FDI)流入中国,这无形加深中国现有经济增长挑战。”
达证券补充,国际货币基金(IMF)预测,一旦中国采取报复手段,实施同样的关税,将促使美国增长下跌0.2%,出入口也将减少2.0%。
“预计2017年,中国和美国实际GDP增长预测分别为6.2%和2.2%。”
联昌研究却认为美国征收关税的做法难以实现,因为将间接带来显著的贸易影响。
达证券就认为,特朗普当上总统,将持续标签中国为货币操纵者,且不排除挑战中国已违反世贸组织(WTO)规则。
中美矛盾冲击大马
此外,中国与美国皆是大马最大的贸易伙伴,大马一直与两国保持友好关系,一旦双方出现矛盾,势必将冲击大马贸易,这真正是大马所不愿预见的结果。
无论中美两国采取什么贸易措施“对付”双方,最终受却会波及第三方,包括大马。
大马的贸易高度依赖中美两国,两国经济数据不理想,也将冲击大马的经济局势。
达证券表示,中美两国是大马主要贸易伙伴,相信发生任何贸易中断事件,都将影响我国的出口增长前景。
达证券指出,大马作为开放经济体,贸易额占GDP比重超过100%,一旦两国发生任何不预见的贸易战争,将使得大马暴露出脆弱的一面。
WTO也在今年4月下砍全球贸易增长预测,由2.8%至1.7%,为15年来首次出现的落后增长。
达证券维持今明两年出口预测,分别为1.3%和2.7%。
亚洲或有机可趁
不过,危机中找转机也是有可能的,尽管特朗普看似对中国较有意见,形势对中国也不利,惟对于其他亚洲国家包括大马却是一个好机会。
达证券举例,中国是美国最大的手机供应商,剩余则分别是韩国、越南、台湾和大马。
从中不难发现,一旦中国被美国排除在外,剩余的国家即可抓准机会,填补中国遗留下来的空缺。
达证券认为,电子机械和设备方面,大马更是处于有利的位置,因为是除中国和墨西哥外,美国最大的供应商。
据2016年9月数据,大马出口至美国按年增长5.0%至69亿令吉。
结语:
美国总统选举造就了“特朗普效应”,其威力强劲显而易见,所到之处哀鸿遍野,尚未上任已有如此的影响,宣誓就职后的后劲力道影响有多深远,暂时尚未有谱,相信特朗普往后的一言一行都将左右股汇走势,唯有屏息以待静观其变才是上策。
特朗普时代是否是黑暗期?有分析员就认为,单凭他一己之力,是难以撼动美国的经济制度且带来大型改变。

Sunday, October 30, 2016

大马千禧一代.理财不理睬?

iMoney.my的一项调查发现,在我国约1200名年龄介于21至36岁的民众当中,大部份都可冠上“月光族”之称,刚往皮夹里塞的钞票,转过身即刻变发票,消费远比积蓄大。
iMoney.my的一项调查发现,在我国约1200名年龄介于21至36岁的民众当中,大部份都可冠上“月光族”之称,刚往皮夹里塞的钞票,转过身即刻变发票,消费远比积蓄大。
调查显示,实际上,这般迹象极有可能是被不善于理财的生活方式拖累的。
然而,这种不理不“财”的习惯,并不是指所有人都自觉性地为自己拉上一面“无知之幕”;而是指有一部份民众,因为本身缺乏理财知识,才会间接忽略理财、积蓄的重要性。
对此,该公司联合创办人兼首席执行员李庆伟表示,生活成本居高不下,加上理财技巧欠缺,无形中成为了千禧世代的财务负担,因而他认为,政府及有关机构应该对症下药。
生活费负担重
调查显示,87%的受访者认为,生活费用高昂是他们入不敷出的主要因素。食物价格高涨对低收入群而言,的确是一大压力,仅仅填腹都得消费每个月大半的收入。
问题是,这些低收入群手头上的所剩收入,21至27%都耗尽于娱乐,而并非收作存款。由此可见,短暂性的需求满足比长期财务上的稳定,似乎来得更为重要。
更惊人的是,低收入群的负债收入比率突破100%,低收入群(1500令吉以下)中的年轻人,信用卡还贷率为120%(1850令吉)。
月入4500令吉的群组可谓旗鼓相当,每个月也得腾出90%的收入支付房贷或信用卡债务。就算是市中心,许多回应着也被发现有逼近破产的可能。
担忧经济
勒紧腰带
上述的经济包袱,和国人对我国经济成长的误解,其实藏有密不可分的关系。调查显示,有90%的受访者误认为,生活上所面临的经济困难,反映国家经济陷入窘境。其中49%的人还以为我国经济早已衰退,而41%的人认为我国即将迈入经济衰退的局面。
但众所不知的是,大马在2016年的经济表现其实并不差,首季的成长率报4.2%,次季也达4%。
正因如此,69%的受访者表示,必须要从削减旅行开始节省开支,而65%则认为购房的念头需要一再耽搁。41%的受访者决定轿车可以不必立即购买,37%将升学计划延迟或干脆取消,另有30%回应,婚姻计划因此耽延。
最后,调查也显示,只有51%的受访者们对个人退休金的积蓄稍有打算,但其中有一大部份人因手头上的资金不足,导致他们的计划到了最后也不过纸上谈兵而已。

Monday, October 24, 2016

慎选房产投资

每当我们谈到产业投资,围绕我们思绪的是该投资哪一类型的产业、应该在哪一个城镇投资,以及如何筹措投资的本金。上期文章,我们提及几款比较热门的投资产业,例如服务公寓、多合一产业城镇、双锁匙房产、低密度且拥有多个车位的产业计划。本期,我们来探讨半岛、东马多个城镇,比较有潜能增值的产业,或者说在哪一个城市、应该选择哪一类型房产作为投资工具。

(图:123rf)
每当我们谈到产业投资,围绕我们思绪的是该投资哪一类型的产业、应该在哪一个城镇投资,以及如何筹措投资的本金。
上期文章,我们提及几款比较热门的投资产业,例如服务公寓、多合一产业城镇、双锁匙房产、低密度且拥有多个车位的产业计划。本期,我们来探讨半岛、东马多个城镇,比较有潜能增值的产业,或者说在哪一个城市、应该选择哪一类型房产作为投资工具。
往北往南产业增值迅速
一直以来,当我们讨论投资产业地带,离不开巴生河流域、槟城、柔佛依斯干达等地,这些地区的产业增值幅度比较可观、增速也比较快。
今天,这几个地区的产业依然炙手可热,不过,投资者开始转战其他城市,掌握有关城市仍有较可观增值空间的优势。
从吉隆坡往北的霹雳,往南的森美兰州,近几年来产业增值幅度不错,特别是在学院附近的房产,其中投资者对公寓的需求,并不比有地房产逊色,主因是学院生多数首选公寓,一来有共用设施、二来是围篱产业,拥有保安服务。
旅游州槟城和马六甲土地面积都比较小,产业的售价逼近巴生河流域,一些甚至超越雪隆部份地区的水平,特别是在槟城。
提到槟城的房产,靠近大学、海滨地区的产业,都是比较多投资者追逐的,不论是公寓或洋房,其中有不少转型为度假单位,每逢周末或假日,国内外旅客较多,几乎是供不应求。
业界有些人认为,尽管热门城市房产并不便宜,但如果投资回酬可观,还是应该考虑的,当然,也有些人持不同观点,就是不妨考虑一些仍有增值空间城市的产业。
乡镇产业需求增
对个人投资者来说,如果准备选择巴生河流域以外地区的产业,同时,又必须能兼顾产业的维修,譬如可以委托家乡的亲友打理,而且不难出租、租金与贷款分期差距不会太大的产业,那么是可以筹资购买的。
从霹雳的怡保、森美兰的芙蓉、汝来、彭亨关丹、马六甲、柔佛峇株巴辖、麻坡、沙巴亚庇、砂拉越古晋等城市最近几年产业的涨幅,以及产业的增值步伐来看,都具有一定的增值潜能,而且与巴生河流域、槟城、柔佛依斯干达等地区的产业价格比较,屋价仍有不可忽视的竞争力。
现代人在消磨闲暇时间的观念大有不同,造就假日度假屋这个行业的崛起,这类型产业也称为民宿,可以是独立式洋房、半独立式房屋、双层排屋、共管公寓、服务公寓,可应付不同顾客的需求,人数较多的需要独立式洋房、半独立式房屋、双层排屋、人数较少的比较适合服务公寓。
在假日天数不多的时候,人们选择在国内旅游,因此,对度假屋或民宿的需求,无形中相应增多,大家也意识到:国内有不少乡间小镇,可能因为美食、某个景点而出名,对民宿的需求保持殷切。
民宿扭转旅游导向
说到民宿,那是一种由私人经营的小型家庭旅馆,通常房间不如商务旅馆多,也不一定有接待柜台与穿着制服的服务人员,而且与旅馆不同的是,民宿可能没有先进的网路订房系统、刷卡等服务,而清扫,订房,接待客人等,往往都是由主人与其家人负责。
“民宿”源自日本的Minshuku,原意与英美的“Bed & Breakfast”(简称B&B)有许多相似之处,也就是仅提供住宿与免费早餐的家庭旅馆。
典型的民宿以传统产业(农渔业)盛行、具有观光资源的乡间地区为多,例如属于休闲农业分类的市民农庄便是,至于在旅馆林立的都会区则较少见。住家主人将客房提供旅客住宿,就是民宿的一种,民宿的规模则视主人的居家环境而有所不同。
最小的民宿可能只有一间客房,大型的民宿则可能具有露营地,独栋别墅等,某些民宿主人也提供许多与当地观光有关的服务,如协助住客租赁车辆、规划包括当地旅游、当地特产制作过程的行程。
所以具有当地特色与口碑的民宿常为热门之选,不少家庭出游,往往宁舍连锁旅馆,而选亲切热情的民宿。
小镇民宿投宿率高
此外,不少具有建筑风格、客房装修精美的民宿,经常成为媒体杂志报道的焦点而成为知名民宿,更有甚者成为电影、连续剧的取景地而广为人知。
尽管民宿为家庭旅馆的一种,但房客未必与主人住在一起,共用同样的厨房与卫浴设备;一些不喜欢家庭生活被打扰的主人家,有时会聘用外人来协助经营民宿。
在我国,民宿分布在城乡小镇,包括国内二、三线城市,可以是整个单位,也可以是个别卧房出租,方便应付假日或周末投宿客较多的需求。
另外,有些业主选择将额外的房产单位,改装为民宿,主要是可以比较妥善保养产业,同时,亲朋好友从远方前来度假,也有一个投宿的地方。
一般来说,假如每月能出租10天,不会输给一年365天租给学生或上班族的投资方式,许多时候,当你将产业单位领回来时,多数需要一笔钱来维修,扣除维修费用,租金所得可能只剩下半数而已。
除了巴生河流域、槟城,以及国内一些旅游景点、避暑胜地的度假胜地比较受欢迎,东马的沙巴、砂拉越的民宿,也是许多度假客的投宿选择。
公寓出租率高
港口厂房抢手
除了民宿,少数一些人也投资办公单位、物流产业如厂房、货仓,以量来说,人们投资公寓的比例最高,不论是上班族或大专学生,在外首选租的房屋多数是公寓,因此,出租率也相对较高。
至于厂房或货仓,经营出入口贸易的厂家,对这类产业的需求保持殷切,特别是坐落在港口及附近的产业,一般来说都比较抢手。
还有办公单位或店屋,不一定是在大城市才吃香,在一些小镇或二、三线城市,如果店屋数量不多,可能就是一排或两排店屋,而且是鲜少人会出售的单位,那么,当有人准备出售时,手上若有充裕资金,是可以考虑投资的。
另一项投资者属意的产业是土地,可是,土地待售的地区多数是在市郊,假如有多余的资金供投资,而且土地质量不错;同时,所在地点不致于太偏远,或者有亲人朋友代为打理,例如不时前往查看、聘请工人除草,避免杂草丛生,引来有害爬行动物,是可以选择作为投资组合的工具。
在投资土地之前,最好能稍微了解有关州属的土地法,对其他州子民前来投资土地是否有设限,以及能取得的贷款额度,个人或公司在商业产业、工业产业,以及土地的投资,一般能取得的贷款额度并不高。
减息为投资者捎佳音
另外,市场人士预计,2016年杪可能还有另一轮的减息,不过,他们认为平均借贷率偏低一段日子,显示并非利率导致产业市场成长放缓,而是借贷动力与家庭债务偏高所致。
2016年首7个月,非住宅产业贷款的申请保持偏软,按年比下跌2%,获批准的贷款继续恶化,按年比下跌21%,无论如何,一些投资者决定观望一段时候,期待仍有下一次的减息25个基点,国行已在今年7月降息25个基点。
城市和谐、房屋及地方政府部长丹斯里诺奥玛不久前披露,该部将会发出执照给产业发展商,以便发展商可提供贷款给购屋者。
部长举例说,假如购屋者在My Deposit计划获得10%贷款,向银行申请只获得70%的屋款,那么,其余的20%可以向发展商贷款,而且不限于首购屋者。
关于政府的MyDeposit计划,那是首相拿督斯里纳吉今年4月6日公布,协助月入1万令吉以下的首购族、购买8万至50万令吉以内房屋的计划,政府将为成功申请者提供介于房价的10%、或不超过3万令吉的辅助金。
另外,发展商也可以考虑借出100%的房屋贷款,胥视发展商对申请者具备的条件来决定,这对需要贷款的购屋者来说,无疑是个意外的喜讯。
产托属低风险股项组别
许多人认为,只有投资产业才能收到租金,其实,购买产业投资信托(REITs)也能为投资者带来可观回酬。
产业投资顾问表示,公众对房地产投资信托的优点认知并不高,本文比较详细叙述涉及这类投资工具的细节。
本地一家上市产业投资信托的投资主管史提沃说,产业投资信托为投资者提供间接投资在大规模、租金稳定的产业组合的契机,而且投资门槛比较低。
最重要的是,与买卖产业单位比较,产业投资信托提供较高的流通性,因为这类投资工具每天在股市内报价,投资者可以像股票交易般,随时买卖产业投资信托的单位。
“目前,大马的产业投资信托平均为投资者带来7%-9%的年回酬率,比定期存款的2.8%来得高。此外,产业投资信托属于低风险股项组别,与股市之间的互动关系相对偏低,因此,不会受到股市激烈波动的影响。”
产托收入较稳定
本地产业投资信托拥有多元化的资产类型,包括酒店、医院、厂房、办公楼、购物广场,以及回教产业投资信托等等。
投资产业股与产业投资信托的不同点在于,产业公司的盈利来自产业销售、税后盈利、产业租金,以及产业投资项目,而且产业股一般上负债率较高,因为产业公司在产业发展方面需要很高的资本开销,有时候甚至面对现金流出现负数的情况。
相比之下,产业投资信托的收入比较稳定,主要来自定期的产业租金收入,此外,产业投资信托不需要大笔资本开销;因此,保留盈利水平与负债率偏低,并维持强稳的营运现金流,有能力派发高股息。更重要的是,产业投资信托会把相当高比率的税前盈利当作股息派发给投资者。
无论如何,他承认一般公众对产业投资信托的认知相当有限,很多时候将之视为单位信托基金,没有视为另一类的产业替代投资;因此,他认为还需要一些时间,才能让产业投资信托成为投资组合。
了解产业投资信托组合
在投资建议方面,他认为,只有在投资者了解产业投资信托的情况后,他们才会对这项投资产品有信心;随后,投资者必须掌握产业投资组合内的产业背景、产业类型(零售产业、办公楼、住宅、酒店或工业产业)、产业坐落在永久或是租赁地契的土地上、产业组合的规模、是否有重新发展的可能、所在地点、出租率、产业的平均年数、保养的状况,以及出入交通是否方便。
此外,投资者也应该了解相关产业投资信托的产业组合情况,例如租户的素质(是跨国公司、政府相联公司或上市公司)、平均出租期等等。
另一方面,基于资本管理越来越重要,他认为投资者必须坚持以卓越的资金管理,作为投资的考量因素,这包括资金经理应当专注于降低现有的负债率,因为低负债将能带来更高的回酬。
与此同时,基金经理是负责为基金创造价值的人,因此,投资者应该选择那些拥有良好纪录、落实良好企业治理与透明化,以及采取积极策略的基金管理队伍。
在产业市场持稳与完善的监管环境下,他有信心大马的产业投资信托将能够为投资者提供一个参与产业投资、享有稳定回酬的机会。
结语:
从国家银行降低利率,以及房屋与地方政府部长披露,发展商可以向该部提出贷款执照申请,以提供借不到银行贷款额度的买家贷款,协助他们实现购屋计划,预料在最近的将来,产业市场的交易将较为活络,逐渐恢复过去欣欣向荣的情景。

Saturday, October 22, 2016

公務員樂翻天 貸款放寬‧享9好處 公務員是最大贏家!

(吉隆坡21日訊)公務員是最大贏家!

2017年財政預算案,為國內160萬名公務員帶來9大好處,包括獲得提高各種項目的貸款額,甚至無需記錄的隔離病假等。
國內中小型企業、房屋首購族、公務員及低收入群,也可以享有包括調低公司稅、免印花稅,及增加150至200令吉的一馬人民援助金的好處。
明年度財政預算案也鼓勵人民生育及哺乳,涉及者皆享有個人稅務減免。
首相兼財政部長拿督斯里納吉今午在國會提呈明年度財政預算案時指出,公務員享有的電腦貸款福利,如今也延伸至購買智能手機,每3年貸款額最高5000令吉。
“他們在購買摩哆的貸款頂限,也從5000令吉調高至1萬令吉。”
首相說,如果遇到孩子生病和需要隔離,公務員也可享有長達5天無需記錄的隔離假期。
公務員房屋貸款資格,也從原有最低12萬令吉提高至20萬令吉,最高貸款從60萬令吉提高至75萬令吉。
合約聘醫學畢業生
納吉也透露,政府決定最遲在今年12月,以合約方式聘用醫學系、牙科系和醫劑系畢業生;近2600名無法在任何醫院獲得實習機會的醫生,也可以合約方式實習。
“至于公務員級別新增56級,即為醫藥專科官員和牙醫專科官員而設。”
首相指出,公務員房屋貸款資格,從原有最低12萬令吉提高至20萬令吉,最高貸款從60萬令吉提高至75萬令吉。
他說,在今年尾結束服務合約的受僱及自僱官員,政府決定延長他們合約至少一年。
此外,一馬公務員房屋計劃會再有3萬間單位完工,售價介于9萬至30萬令吉之間。
派公僕500特別獎勵金
首相宣佈,為了表揚公務員的貢獻,政府將于2017年初,派發特別獎勵金予公務員,在職者可獲500令吉,退休公務員則獲250令吉。
2017年財政預算案一覽表
一馬人民援助金:
★家庭收入低於3000令吉者,一馬人民援助金增至1200令吉。
★家庭收入介於3000至4000令吉者,一馬人民援助金增至900令吉。
★月入低於2000令吉的21歲以上單身者,一馬人民援助金增至450令吉。
公司稅:
★中小型企業稅率減至18%。
★公司可征稅收入增幅低於5%,稅率維持24%。
★公司可征稅收入增幅5%至20%以上,減少1%至4%公司稅。
★推行實習生計劃的私人公司,可獲多達2次稅務減免。
教育:
★繼續發放100令吉教育援助金,給家庭收入少於3000令吉家庭的每名學生。
★明年起,以250令吉的學生扣賬卡取代一馬購書券,讓學生購買課本、文具、電腦器材及上網器具。
★6億令吉作為各源流學校的維修和提升校室特別基金,華小獲5000萬令吉。
★國家學前教育計劃獲8500萬令吉撥款。
★撥款政聯公司5000萬令吉以擴大一馬培訓計劃,在2017年培訓2萬名畢業生。
★全額還清高等教育基金貸款者可獲15%折扣,一次過還清至少50%者,獲10%析扣。
★通過從薪水扣除或直接轉賬攤還貸款者,且依時攤還,獲10%折扣。
★撥款74億令吉給20所政府大學。
★每月發放300令吉「普通援助金」及450令吉兒童援助金。
★家有6歲以下孩子在托兒所或幼兒園的納稅人,享有1000令吉個人稅務減免。
★購買書籍、電腦和運動器材的個人稅務減免,包括購買主流報章、智能手機和平板電腦、上網和健身會員費,每年減免2500令吉。
房屋:
★購買30萬令吉房屋的首購族,獲100%豁免印花稅。
★市值超過100萬令吉的房地產,印花稅從3%提高至4%。
★撥款2億令吉建5000間價格介於4萬至5萬的「我美麗的新家」,政府承擔2萬令吉。
★新建3萬間售價15萬至30萬令吉房屋。
★撥款4億6000萬令吉為鄉區近1萬間房屋提供電源,撥款7億3200萬令吉提供淨水。
醫療:
★為減少政府醫院擁擠情況,與私人界和非政府組織合作設立非營利慈善醫院。
★撥款250億令吉提升醫療服務,包括在玻璃市、古晉、沐膠、仁保、麻坡和新山建設新醫院及診所。
★撥款5億3600萬令吉提升沙登醫院、檳城醫院和新山醫院的心臟科醫療設備。
★撥款45億令吉經營340所一馬診所、11所一馬移動診所、959個診所和1800個鄉區診所。
★撥款8000萬令吉,用作防範骨痛熱症和茲卡疫情蔓延措施。
★擁有2歲以下的幼童,購買哺乳器材方面的女性,每兩年一次可享有個人減免1000令吉。
★撥款3000萬令吉給女性免費接受乳房X光攝影檢驗和注射防子宮頸癌疫苗。
旅遊、藝術和體育領域:
★私人界贊助本地藝術、文化和傳承表演,減稅額從50萬令吉提高至70萬令吉。
★為了在明年達致3200萬名遊客訪馬目標,政府把電子簽證措施擴大至巴爾幹半島和南亞國家。
★撥款12億令吉發展體育,包括4億5000萬令吉作為主辦2017年第29屆東運會和第9屆東南亞殘運會的費用。
★撥款4億令吉,推動國內的無煙及綠色旅遊業。
德士司機:
★撥款6000萬令吉作為德士司機的5000令吉獎掖購新車,推出個人德士執照。
★為每月收入達3000令吉的個人德士司機推介社險計劃。
基設發展和交通:
★撥款1億令吉在森、玻、檳和雪州增設4間城市轉型中心。
★在十字路口裝置9萬7000盞路燈和3000盞LED燈,包括沙巴和砂拉越。
★撥款12億令吉建造和提升長達616公里的鄉村道路和橋樑。
★撥款3億5000萬令吉,在偏遠鄉區修建1萬7000間破舊和貧窮的房屋及安置原住民。
★撥款46億令吉給各州,修復各州道路。
★撥款550億令吉興建巴生谷銜接至東海岸,全長600公里的“新東海岸鐵道”計劃。
★投資興建4星級及5星級的酒店業者,享有法定收入70%或以上免稅,為期5年,或5年內的資本開銷,享有60%投資稅務優惠。
★固定線路寬頻網絡將以同樣價格獲更高速網絡,即149令吉網速5Mbps提高至10Mbps。
新村和鄉村:
★鄉村發展暨治安委員會主席和新村村長,包括原住民村長的津貼,從800令吉提高至900令吉。
★撥款5000萬令吉發展華人新村、5000萬令吉供自立合作社貸款、2000萬令吉供大馬華裔婦女創業轉型基金監管的微型貸款、2000萬令吉供一馬華裔販商基金發出的華裔小販貸款。
★為減輕5萬7000名漁民的負擔,政府維持每月200至300令吉的補貼。
團體:
★撥款8000萬令吉為20萬名志願警衛隊員提供制服。
★撥款4000萬令吉給已註冊的居民協會。
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