不可不知的買屋資訊

買屋，可能是許多人一生中所做的最大筆交易，也可能是你邁入成年人階段後，其中一項最需要深思的財務決定。

這雖然是件讓人興奮的事，尤其是購買第一間房子，但許多相關的繁文縟節，卻是你千萬不能忽視的，甚至必須比買車來得更為謹慎。

為此，本期《買屋篇》將為讀者提供關於買屋及相關融資的一些資訊，希望你在迎來首間房屋的同時，也省去許多不必要的麻煩，一勞永逸。

買或租？

當然，若你擁有足夠而穩定的收入，買間屬於自己的房子當然是最佳選擇；但若你的收入僅僅能勉強支付分期付款，又沒有足夠儲蓄來應付突發狀況，那麼，你可要好好想想“買或租”的問題了。

而且，自行擁有一所房子的負擔，除了“金錢”開銷之外，還得犧牲一定程度的“時間”及“自由”，這點你是否考慮過？

當你擁有一所房子，意味你必須打理一般維修及保養工作，包括許多微小的房屋提昇活動，如粉刷、更新必須設備及保養等工作，都會增加你的金錢及時間負擔。若房子是租來的，維持工作及費用一般皆由屋主承擔，你也因此省去許多麻煩。

此外，由於房子流動性較低，買屋也同時意味你將被房子束縛在某個定點，不像租戶那樣能隨意搬遷，而且，若你對新鄰居有所不滿，可能會發現自己被“卡”在房子里，一直到相關房子價格上漲，讓你能脫售為止。

最後，許多意外因素都可能讓你的房屋價值下跌，也是身為屋主必須承受的風險，你最好評估自身需要及財務情況後，才來決定“買或租”答案，這樣能助你更接近自己的生活情況及財務目標。

甚麼時候該租房？
●當你不能承擔分期付款或貸款頭期時
●當你預測產業市場將放緩時
●當你找不到合適的地點來購買房子時
●當你不想為維持及維修費用傷腦筋時

房產投資須知

投資產業能成為建立財富的有力工具，但自然也具備特定風險，下列是一些買屋最常見的一些問題：

●甚麼樣的產業才能增加投資價值？

●該期待多少租金收入？

●能不能處理長期擁有產業所帶來的負擔，包括維修開銷，尤其是在現金流不穩定、產業未能成功出租的時期？

●由於房子屬於非流動資產，不能快速脫售，這是否會在急需現金時造成問題？

為了投資用途而購買產業，相關住宅地點必須是首要考量因素，坐落在優秀地點的產業，如具備交通方便、基本設施、安全等特點，讓你更容易尋獲租戶，並取得良好增值回酬。

不過，若是計劃藉脫售房產來獲利，你必須意識自己可能為此被徵收產業盈利稅（RPGT）；根據2012年財政預算案，2年內脫售房屋，業主需繳納10%產業盈利稅；2至5年內間產業盈利稅為5%，超過5年則可避開這筆稅務。

承擔身為屋主的責任，可不是項簡單的工作，你可能面對租戶遲繳租金，或對他們有所不滿等問題，此外，你還得同時處理維修、租賃合約、或報稅等工作。當然，你可以雇聘專業人員為你打理這些瑣碎事務，但這自然也變相加重你的財務負擔。

財務及非財務考量

一般來說，購買房屋前的主要考量，可分成財務及非財務2種，包括：

非財務考量

1）產業地點

你必須決定你要住在哪裡，及適合甚麼樣的鄰居，當中可能有許多影響你選擇地點的因素，包括：基本設備如商店、銀行、郵局、學校、醫院、休閒公園等；公共交通設施；與工作地點的距離；交通情況；治安。

2）產業種類

產業大致上可分成有地及高檔2種；有地產業通常價格較高，尤其是那些靠近城市地區的有地產業，高檔產業的財務負擔則一般較輕，不過，有地產業的升值速度常比高檔產業來得要快。

3）擁有權種類

當你購買永久地契產業，你能無限長時間擁有相關產業；至於租賃產業，則只能讓你在特定時間內持有產業，一般來說最長期限為99年，在租賃期屆滿後，租賃產業被有關單位回收，除非租賃權被更新，為此，永久地契產業通常比租賃產業更高價值。

4）地契

地契是你擁有房子的證明書，買房時，你必須注意發展商會否同時將地契轉到你名下。

購買有地產業將獲得個人地契，而公寓則會提供分層地契。強烈建議你在購買房子前問清相關房子的轉移權限，或是否設有其他限制。這些可能影響房子的日後轉移或銷售能力。

因此，在預付任何訂金前，最好先徵詢律師或其他熟知詳情的人士意見。

5）發展商的信譽

大多數發展商都會為新產業計劃採用“先售後建”策略，因此，相關發展商的過往發展紀錄非常重要。

可以的話，最好先徹查相關發展商過往運送紀錄是否準時、做工的素質、是否提供事先承諾的設備、過往買家的滿意度，還有最重要的一點，若發展計劃半途腰斬，買家是否仍需要背負銀行已派給發展商的貸款責任？具備良好信譽的發展商，一般都會為自身產業徵收溢價。

財務考量

1）個人財務面

記得評估你的現金流和個人淨值，確認財務地位，因為，個人財務情況是買房最基本，也是最重要的考量因素，相關結果將成為你是否適合實踐買房大計的指標。

2）首期付款及其他相關成本

假設10到20%的首期付款是比較合理的推測，你也必須預備另外5至10%資金作為相關費用，比如手續費及印花稅等。

你可以透過儲蓄或投資戶頭，甚至是公積金的第二戶口中提出資金來繳付首期付款；欲從公積金戶頭中提款，可以向鄰近的公積金辦事處提出申請。首期付款額越高，貸款成本也就越低，這是你在繳付首期付款及制定攤還期時，必須慎重考慮的因素之一。

3）貸款配套適用度

大多數人都會透過貸款來融資買屋餘額，但在進行貸款前，最好事先評估你的債務／收入比率，嘗試將你的每月份期付款總數，維持在總收入的40%以下水平。

若你目前正繳付車貸，則更需要進一步評估是否有能力借取其他貸款，若高教貸款、車貸及其他貸款總數已觸及“舒適攤還”頂線，那你可能需要挪後買屋計劃了！

屋價＝RM250,000
首期付款（10%）＝RM25,000
貸款（90%）＝RM225,000
利率＝每年7%
貸款期限＝25年

就上述情況計算，你的每月份期付款為1千590令吉，而根據40%法則來說，你的每月收入必須至少要有3千975令吉，才能負擔得起這間房子，諸以類推，你就能對自己能買些甚麼房子，有個概念了。

此外，上述假設情況是以你沒有其他貸款為基礎。因此，若你肩負其他貸款，則必須自行作出衡量及調整，並將所有債務納入考量。

比如說，若你目前每月車貸付款為938令吉，外加房貸1千590令吉，總額為2千528令吉。同樣地，根據40%貸款法則，你須要有至少6千320令吉收入，才能同時負擔2項貸款。

4）貸款種類

評估完貸款能力後，你可以開始查詢市場上的貸款配套，然後根據需求及自身情況選出最合適的配套。

這聽起來好像有點複雜，畢竟各種貸款配套實際上大同小異，大多數人可能還真不明白當中到底有甚麼差異，但只要多花點心思逐步瞭解，人人都能明白的。

你可以比較不同銀行甚至貸款配套所提供貸利率，也可以打聽銀行是否提供任何優惠，包括準時償還貸款獎勵或其他形式的回饋？

值得留意的是，根據國家銀行出台的《負責任的貸款指南》，銀行將在2012年7月1日起，降低提前付清貸款的門檻，即提前解約費（Early Termination Fee）僅能反映金融服務產品帶來的成本，相信這項條例有助於購房者加快清還房貸。

至於投資用途的產業，則最好儘量壓低房屋貸款比（LTV），這是由於當房價大幅下挫時，銀行可能要求你減少貸款餘額或提供額外保障，讓房屋貸款比符合銀行設定的水平。

結語：
終於！長達5期的《財務教育》系列圓滿落幕了！不知道讀者是否從中領悟了些甚麼？理財可是一輩子的事，絕不是看幾篇文章就能輕易搞定的，只有持續性加入“努力”成份，理財任務才能功德圓滿。加油！

你知道嗎？ 房屋貸款保險（MRTA） 這是一項一次性貸款保險，能在貸款人死亡或終生殘廢時，自動替貸款人繳付貸款餘額。 房屋貸款比（LTV） 房屋貸款比能被詮釋為貸款總額；一般來說，銀行願意融資相等於90%房屋價格貸款額，但也可能因產業種類、現有貸款及貸款者的還債能力而有所差異，而貸款額及房價之間的差價，你必須用現金繳付。 基本貸款利率（BLR） 基貸率是銀行在考量資金成本及其他內部開銷後，按照固公式所算出的利率，每當基貸率出現變動，償還額度也將隨著增加或下滑，貸款期也可能被延長或縮短。

（星洲日報／投資致富‧理債教室）





[星洲日報／投資致富

TDM Volume Distribution

                            1 Day

                            5 Day
                            5 days chart excludes current trading day's data

                            10 Day
                            10 days chart excludes current trading day's data

买房一定要有地契？

在购买房屋时，经常会面对房屋地契尚未颁发的问题。

其实，购买地契尚未颁发的产业没有太大的问题，只是购买的处理程序上有少许的不同。

向发展商购买的产业一般都处于在建造过程中，因此都是还未有个别地契 (Individual Title) 或分层地契 （Strata Title）。

这是因为土地局只颁发总地契（Master Title）给发展商进行发展计划，当发展工程完毕后并取得房屋可居住准证（Certificate of Compliance and Completion, CCC）。

发展商必须负责向土地局申请分割总地契，以发出单位的地契给个单位业主。

在还未获得个别地契，与发展商所签署的买卖合约是证明产权的首要文件。同时，发展商将充作临时土地局，注册、记录并更新所有单位业主的资料。

买二手房须签产业转让契约

在二手市场购买产业也会遇到地契尚未发布的情况，在此情况下除了须签署买卖合约外，买卖双方也必须签署一份产业转让契约（Deed of Assignment，简称DOA）。

由于产业的地契尚未发出买卖双方不得在土地局做产权转让手续，因此借由产业转让契约说明卖主转让他本身一切与产业有关的合法权益给买主。

二手市场买卖完成后必须把一份产业转让契约呈给发展商以便发展商得以将新业主的资料记录在案，当个别/分层地契发出时，地契就会注册在新业主的名下。

与二手市场买卖相同，如果屋主要在地契还未发出时把产业转赠给孩子，屋主与孩子需签署一份产业赠送契约以及产业转让契约。

并在契约签署后把一份产业转让契约呈给发展商。

豁免申请同意书

值得一提的是依据雪兰莪州的条例，在个别地契尚未发布时转让任何产业（租凭地契或永久地契）都可豁免申请并取得州政府同意书。
然而，这项豁免令仅限于雪兰莪州的产业。

在其他州属，如吉隆坡直辖区，所有必须获得州政府同意书方能转让的产业就算个别地契尚未发布仍然必须申请并取得州政府同意书。

此外，购买地契尚未颁发的产业的业主必须在土地局发出个别地契/分层地契时将地契由发展商的名字转至其个人名下。

在进行个别地契/分层地契转名时，业主必须支付律师费、注册费及印花税等开销。

文：陈佐彬 （创业家型律师）

[南洋商报]

市场低靡房子难租？

2009年，利息大幅度往下调、房产价格偏低、卖者急买者喜，这怎么说都是一个进场投资房地产好时机。
但偏偏这个时候却是交易量萎缩的时候，除了投资者缺乏信心，融资贷款艰难，最大问题就是租金与出租率滑落。
（完结篇）

购屋者都是向“钱”看，买房当然是为了赚钱，而房子的收入不可只靠增值来达到资本盈利（capital Gain），更应该有租金的收入来抵消通胀率与贷款利息的开销。

房地产并非股票或其他流通的商品，可以随时交易，一般的房地产拥有期都至少两年或以上，一些国家或本地投资家更将之当成终身投资。

因此，投资产业绝对不只是考虑其增值的回酬率，更应该将其租赁的机率与利率算在内。

产业没使用加速折旧

房地产投资一般不是以现金交易，大部分投资者都会向银行贷款，而房子也必须维修与打理，这期间可能涉及大笔开销与管理费。

更何况产业在没有使用的情况下会加速折旧，因此租金的多寡与租约的长短成了投资成败的决定因素。一般投资者往往在对租赁方面没有深入研究与规划，就签下买卖合约，铸成大错。

这种情况更常出现在第一次投资房地产的年轻人身上。

因此，在经济不景气当中，虽然房价大跌，但租金与租赁率也相应下调，而投资者也因为其房子的租金跌而调低屋价，以此循环房地产因此陷入低靡期。

而在这非常时期，能够将房子高价出租者，再将房子高过市价卖出，然后再以收到的现金在低靡的市场买进双倍的房地产，这就是我们所谓的少数化危机为良机的成功投资者。

身为一名有智慧的房东，必须懂得如何推销他的房子，而他们的竞争力永远都是高过他人一等。

符合市场改变出租

房东首先要改变房子本身的命运，即其格式、用途与呈现方式。

以商业店铺来说，若其租户经营的是高级海鲜餐厅，其生意在此时此刻肯定深受影响，可能要求减租。

然而，同样的地点在这个时候却非常适合Kopitiam式的饮食店，他们甚至可以付出更高的租金，那您的店铺的售价是不是可以不受经济不景的影响？

在旧吧生路的一家购物广场，在市场大好时虽然生意尚属过得去，但在不景气的时候换了业主生意却反而大增，车水马龙。

原因是业主改变经营概念，改成中价菜市场，其租金大增，当然其产业身价也水涨船高。

切记！房子与女人一样，当一个男人喜欢她的时候没有价钱，也不关市场的好坏，而是那女人有多大的吸引力来决定。

那无论市场如何，哪会有租不出去的房子，哪会有租不出去的价钱？

靠增值加分容易出租

一些公寓虽然供过于求，无法高价出租。

但业主仍可以长租维持入息，或更长的免租期来维持房子的租赁身价，或以其他的优惠与特点来吸引租户，仍可让业主以更高的售价推出市场。

但一般投资者有一个很大的错误观念，房东认为经济不景气的时候尽量的减少装修，或为了省下一笔，或认为租户以经济便宜为主，因此致使房子迟迟无法出租，这都是致命伤。

而更吊诡的是，在市道不好时，租户的要求反而更高，因为他们认为他们处于谈判位置的上上方。

●转载自《房东博士》郑水兴著作

[南洋商报]

买房出租8大风险

当房东并非全无风险，依我的经验所见，投资买房出租一般会遇上8大风险。

掌控不好这8大风险，随时惹上一箩筐的麻烦。

对于全无认识的初哥而言，这些风险随时都会形成巨大的跘脚石，让经验不足的房东裁跟斗。

当不了富房东不得，反而可能还要赔钱，甚至惹上麻烦。

只要鉴定和了解风险，然后拟定对策，就能胸有成竹的踏出当富房东的第一步。

若能再加上专业管理和圆滑的外交手腕，登上一品富房东宝座指日可待。

好，且让我们看看房东的8大风险：

1.空置风险

笔者从事房地产工作20年，所未见过的租约都不是太长，一般长期租赁都是2、3年，更常见的是短期的租赁活动，可是当房东却是一条长远的路。

期间租户如走马灯般不停更换，在租户更迭交替的当儿，如果衔接得不好，就会出现房子空置的风险。

根据租赁市场回馈，物业每年的租金扣除各项费用后，遗下约80%的收入。

举例，你有一所房子月租5000令吉，如果每两年更换一个租户，除去10%附加费用和10%空置期损失，意即5000令吉乘以24个月等于12万令吉，扣去20%损失，则是要亏损2万4000令吉，这不是小数目。

更何况，房子空置就会影响收入，房子空置越久，收入越低，影响投资回酬。

当然，面对一名长期租户总好比面对5个短期租户，有时在租金和其他方面作出优惠，可留住好租户，长久计除笨有精，拨出的优惠可从房子空置期中赚回来。

2.贷款利率风险

许多人都是使用贷款便利来购买房子，并按照月租收入当作月还行贷款额的标准，这是非常危险的，会很容易受到无可预料的变化所影响。

例如，银行利率上升，月还贷款额也会水涨船高；租金收益往下调整；房子空置期拉长等等，都会影响缴还银行贷款的预算，如果入不敷出，肯定会进一步影响到家计和引发其他问题。

因此，打消“以租养房”的念头，避免本身陷入财务困境。

3.装修折旧风险

一般装修若保持得宜，可用上10年，不过若是用在出租方面，装修持久率则要折半，约是5年左右。

如果装修转旧而不及时维修，势必影响租金价格，因此要适当考量装修与维修的次数和费用。

4.租金变化风险

市场租金动荡不定，这是正常不过的事，特别是对高档物业来说，这种变化尤为明显。

影响房业租金价格水平的因素很多，除了房地业市场本身的影响外，还要受到国家经济不景气、周边屋业发展、政府规划等的宏观和微观影响。

这会直接造成租约届满后，房子的空置期更长；因此租金越稳定，租户的更换频率越少，房子也更容易出租，空置期则越短。

5.税务政策风险

国家经济政策随时可以改变税务架构，就会打乱投资者与房东的算盘，让他们无法按照目前的税率计算投资回报率。

所以应该计算一个长期的平均税率，方便考虑投资的决策。

6.拖租风险

一些租户习惯性拖欠租金，房东稍微松懈，租户可能就得寸进尺，越欠越多，最后可能要发出律师信讨债。

7.纠纷风险

租户居住期间如果发生破坏房屋设施或结构的问题，极可能会引发纠纷风波，导致房东受气，并要费时费力向租户索赔。

8.滥用风险

一些居心不良租户假藉租房子另作用途，诸如制毒、收藏贼赃、安顿非法外劳等等。

一旦受到执法部队上门取缔，房东也会受到牵连，在我国这一类事件是时常发生。

●转载自郑水兴著作《房东博士》

[南洋商报]

马来人保留产业

何谓马来人保留产业？该保留地与土著单位是否有分别？到底非土著是否可以购买马来人保留产业或土著单位?

另外，非土著是否可以向发展商购买属于土著单位的产业？

以上种种是许多人心中的疑问，尤其在二级市场购买房地产时，这些细节都必须先搞清楚。

根据我国的联邦宪法，马来人与土著拥有特别的优先权，因此，马来人或土著向发展商购买一手产业可享有一定的回扣。回扣率介于5%至15%，因不同州属而有所差异。

产业被注明为马来人保留产业（Malay Reserved Property）与一些产业被称作为土著单位（Bumiputra Unit）是两种不同类型的产业。

马来人保留产业通常在个别地契里都会被标有Kawasan Rizab ——Tanah Simpanan Melayu。

在一般的情况下，非马来人保留产业的土著单位的地契不会有Kawasan Rizab——Tanah Simpanan Melayu的标签。

但是，有时候土地局也会在一些地契标有“土著单位”的字眼，一般会列明在产业附带条件里（restriction in interest）。

只能出售给马来人

根据惯例，马来人保留产业只能在马来人之间进行交易，马来屋主是不可以将其出售给外国人与非马来人。

至于土著单位，发展商在推出房屋促销计划，有一部分是土著单位，通常有30%的房屋是必须保留给土著。

鉴于上述所说，马来人保留产业只能让马来人购买及拥有，非土著或外国人不可以购买。

然而，土著单位则有机会开放给非土著购买。倘若发展商等了一段时候，一部分的土著单位仍未能卖出，发展商可向州政府提出开放申请。

意外购获土著单位 事主可向发展商索偿

发展商在还未得到土著单位开放批准时，不可以出售该单位给非土著。倘若发展商在明知道该产业是无法出售给非土著的情况下，仍收下订金，那就属毁约，有关事主可以起诉发展商，索取与订金相同数目的赔偿。

非土著人士除了可向发展商购买土著单位外，他们也能像土著人士购买，不过先决条件是有关地契没有标明“土著单位”，因为不是所有土著单位的地契都会有此注明。

总的来说，非土著人士到底是否可购买土著单位，都取决于地契的资料说明。

申请开放获批 可转售非土著

关于州政府批准发展商开放土著单位，到底需要多少时间，个别州属所处理申请的速度有些不同，因此没有一个肯定的时间。

如果发展商申请开放土著单位转售给非土著获批准，发展商才可以向非土著售卖原先的土著单位。

简单来说，发展商申请开放获批了，可卖给非土著或外国人，将来若他要出售给第三者，也不需再另外提出申请。

假如非土著有疑虑，可以要求发展商出示有关当局批准的信件。

陈佐彬 创业家型律师

[南洋商报]

拍卖擂台:银行拍卖低价迷思

被银行拍卖的产业，是不是都比一般产业便宜？拍卖产业的底价，是不是以屋主拖欠金融机构的款额为准？为何拍卖的产业，经几次拍卖后价格会被调低？

对于拍卖市场，以上都是大家常陷入的误区，以下为大家一一讲解。

一般上，有兴趣购买金融拍卖产业者都会认为，被金融拍卖产业的底价，都会比现有的市价来得低。

实际上，许多时候被拍卖产业的底价，就是以市价为指标。

还有一些人误会被金融拍卖的产业的底价，都会以贷款者所拖欠有关金融机构的款项来设定拍卖产业的底价。

设定拍卖底价

其实，有关产业在第一次被安排拍卖之前，金融机构都会根据估价师的预估价，以现有和最接近市价的价格为有关产业设定拍卖底价， 这样将会保障金融机构和有关贷款者的利益。

假如该拍卖产业在首次拍卖会上，没有吸引到任何投标者，有关金融机构可能在未来的拍卖会上，把之前拍卖产业的底价调低10%。

如果该拍卖产业单位仍无法售出，在第三次的拍卖会上，该拍卖产业的底价将会再次调低10%。

如果你希望能在第二或第三次的拍卖会上，成功投标到有关热门的金融拍卖产业，最好向拍卖产业代理或拍卖师查明，有关拍卖产业已经进行几次拍卖。

假如仍然未有人在第三或第四次的拍卖会投标有关拍卖产业，一些金融机构可能会自己买下有关拍卖产业或等待时机成熟，才重新拍卖该产业。同时，金融机构也会为有关产业重新估价，以设定拍卖的底价，惟这胥视个别金融机构的政策。

热门单位投标价高

在现今的金融产业拍卖会，被安排拍卖的热门单位，多数都是在首次拍卖会上就可以成功售出，而且成交投标价也分分钟高于市价的数倍。

为了避免在拍卖会上出现剧烈的投标现象，有一些有兴趣投标拍卖产业的新手会询问，是否可以直接跟有关拍卖产业的贷款者购买该单位。

其实，这样的手法风险极高，因为你在跟一位财务状况出现问题的陌生人交易，而且整个交易还可能会因一时的疏忽，而面对一些意想不到的陷阱，造成血本无归。同时，你也可能因而面对一些不必要的法律控告。

最好比市价低25%

假如你顺利投标该拍卖产业，你要记得计算所付出的其它代价。

这里指的代价包括了时间、前业主拖欠的账单、维修费、律师费和装修费等等。

另外，你还要向你所贷款的金融机构了解贷款限额以及融资利率。
严格来说，你在投标金融拍卖产业时，价格最好能比市价低15%至25%，这样才可能对购买金融拍卖产业投标者有利。

谢廉义 合格拍卖师兼特许会计师

[南洋商报]

2012年財政預算案‧“我的首間房屋”調高至40萬‧夫妻可聯名貸款購買

（吉隆坡7日訊）首相納吉說，政府建議把“我的第一間房屋計劃”下的屋價頂額，從現有22萬令吉調高至40萬令吉。

他說，在調整後，購買者可以夫妻聯名方式貸款購買第一間房屋。

政府土地建“一個大馬房屋”

他表示，為了實現居者有其屋，政府也成立“一個馬來西亞人民房屋”（PR1MA），以發展及管理可負擔房屋，尤其中等收入一群。該機構將負責在政府土地興建這些房屋。

“因此，政府建議在新街場及雙溪毛糯一帶的政府土地興建這類房屋單位。同時已鑑定在這些地區的附近興建輕快鐵、捷運或公共交通。”

納吉說，當局也將在明年於賽城、布特拉高原、芙蓉、白沙羅及武吉拉惹興建7千700個房屋單位。這些房屋價格將比市價低。例如，一間坐落在布城約1千平方尺的公寓，只售賣15萬令吉，比市場上的22萬令吉來得低。

在這計劃下，購屋者可享有豁免買賣合約印花稅的優惠。

鼓勵先建後售

納吉說，為了減低擱置房屋或延遲完工的風險，政府鼓勵更多先建後售的房屋計劃。因此，伊斯蘭銀行同意提供伊斯蘭貸款便利及承擔興建風險，購屋者只需在房屋完工後才攤還房貸。這項計劃是概括60萬令吉及以下的房屋。

他說，政府將持續人民房屋計劃（PPR），在第十大馬計劃下興建超過7萬5千間廉價屋單位。明年，政府也會撥款4億4千300萬令吉來興建約8千間可出租人民房屋單位及逾7千間可出售的人民房屋單位。

撥2億建1萬間親民房屋

提到國家房屋公司負責的“親民房屋計劃”，他說，這項計劃是協助低收入者；在這計劃下，任何有土地但沒有房屋或居住在老房子的人士，可獲得融資興建本身的房屋。

他指出，該公司將在明年額外撥款，興建1萬間親民房屋單位。這些房屋的成本為6萬5千令吉，但政府會為每一戶家庭提供2萬令吉的津貼，而以4萬5千令吉價格出售。這項計劃的總撥款額達2億令吉。

助82擱置房屋計劃復工

在擱置房屋計劃下，納吉說，政府已協助82項涉及超過1萬5千個單位的擱置房屋計劃復工及獲得入伙紙。政府將在明年撥款6千300萬令吉，以協助1千270個擱置房屋復工，以及撥款4千萬令吉維修政府與私人廉價屋。

他說，在我國工作的外國專才已提高至4萬1千人，而政府將允許這批外籍員工可享有跟本地人的便利，提取公積金來繳付房屋貸款。

他表示，在體恤漁民沒有穩定收入下，政府將成立一個3億令吉的漁民房屋特別基金，以協助興建及維修他們的房屋。

申請中廉屋所需的條件

【申請中廉屋所需的條件】

◎ 首次申請者（必須滿18歲；月薪3500令吉以下）
攜帶身分證、薪水單、公積金單據、同住家人身分證副本。

◎ 已經申請過，正等候州政府分配
請攜帶身分證、原本申請表格（PN1）副本。

◎ 曾申請過並獲分配單位，但種種原因而不能認購，正尋找新單位
請攜帶身分證、原本申請表格（PN1）副本，資料履新表格（PN2）副本上訴表格（粉紅色）。

◎ 因地方發展，被地主逼遷，正需要中廉價屋
請攜帶身分證、原本申請表格（PM1）副本（若已申請）、發展商逼遷律師信或法庭文件。

欲知詳情者，請聯絡日落洞火箭服務中心；電話04-2816308或電郵dap.jelutong@jeffooi.com（光明日報）

http://www.guangming.com.my/node/109880?tid=3

選擇您的金融機構

在決定所選擇的金融機構之前，您應當貨比三家。請記得，當您接受房屋貸款時，您需要在一段期間經常與金融機構打交道。因此，除了低利率之外，您也必須考慮其它的因素。以下是您應考慮的事頂：

•這家金融機構接待顧客的專業程度有多高？

•它是否提供有效及可信賴的素質服務？
•它提供哪些貸款配套，以及哪一些配套最符合您的要求。
•所涉及的收費有哪一些？
例如，律師費，相關的政府費用及收費，貸款發放費用以及其他。您也應當被告知，在什麼時候徵收這類收費以及是否需要經常支付這類收費的事項。

一家具有革新精神的金融機構，可能將提供更為適合您的貸款配套，而這類金融機構的貸款處理程序也可能更快捷及無繁瑣。一般上，當您呈交了所有相關的文件之後，您的貸款申請需時1至2個星期獲得批准。

Choosing Your Financial Institution

You should shop around before you decide on any financial institution. Remember that when you take up a housing loan, you will be dealing with the financial institution on a regular basis for a period of time. Therefore, you should also consider factors other than just interest rates. Below are some of the factors you should consider:

•How professional is the financial institution in dealing with customers?

•Does it offer quality service in terms of efficiency and reliability?
•What are the available loan packages and which package suits you best?
•What are the charges involved?
For example, legal fees, related government fees and charges, disbursement fees and others. You should also be informed when and how often these charges are to be paid

An innovative financial institution may offer a more suitable loan package that suits your needs and their application process may be faster and hassle-free. It usually takes about one to two weeks for your loan application to be approved from the time you submit all relevant documentation.

我能夠負擔的是什麼

在您承諾購買產業之前，首先您應當規劃及預算，以協助您確定您所能夠承擔的數額，以及您欲購買之產業的頂價。作為參考，您支付房屋與汽車分期付款以及其他的付款，不應超過您的每月家庭總收入的三分之一。

您的籌資來源可以是以下所有的或其中的任何組合：　

I.儲蓄

II.從雇員公積金戶口中提出款項
III.金融機構提供的貸款
What Can I Afford

Before you commit to purchase a property, you should first work out a budget to help you determine how much you can afford and the ceiling price on any property you may wish to buy. As a guide, your monthly commitments on paying instalments for your house, car and other payments should not exceed 1/3 of your gross monthly household income.

Your source of funding can be all or any combination of the following:

I.Savings
II.Withdrawal from Employee Provident Fund (EPF) account
III.Loan facility from a financial institution

申請貸款：需要的文件

在金融機構處理您的貸款申請之前，您必須提供以下的基本文件：

•身份證或護照影印本

•最近3個月的薪金單
•最新的所得稅報稅表（J表格）或EA表格
•買賣合約／抵押金收據或訂屋收據／發展商發出的購屋獻議信
•地契影印本（若有）
•最近6個月的儲蓄存折／定期存款的銀行結單（若無薪金單以及／或J／EA表格，銀行結單必須提供）
•已建竣房屋的估價報告
•如果您為自僱人士，您必須提供您的商業注冊文件，最近3個月的銀行結單，最近的財務報表以及其他的支持文件，以作為您的收入支持證明
不過，一些金融機構可能要求附加的支持文件。一旦接受了獻議信之後，您必須委任一位律師為您擬定貸款文件。一般上，您將在您的金融機構提供的顧問律師名單中作出選擇。這類文件的一部份必須呈至相關的政府部門登記，以及交至印花稅務局蓋印花稅。

在完成了上述事項之後，這類注冊文件將交返金融機構，而您也將獲得一份貸款合約。一般上，完成這些法律程序所費的時間不應超過6個月。

Loan Applications : Documents Required

You need to provide the following basic documents before the financial institution can process your loan application:

•A photocopy of identity card or passport

•Your latest 3 months' salary slip
•Your latest income tax return form (Form J) or EA form
•Sale and Purchase Agreement/deposit or booking receipt/letter of offer from the housing developer
•A photocopy of the land title (if any)
•The latest bank statements (compulsory in the absence of salary slips and/or Form J/EA Form) dating back six months/savings passbook/fixed deposits
•Valuation report for completed houses and/or
•If you are self-employed, you need to provide your business registration documents, latest 3 months bank statements, latest financial statements and other supporting documents to support your income.
However, some financial institutions may require additional supporting documents.

Upon acceptance of the letter of offer, you will need to appoint a lawyer to draw up the loan documentation for you. Normally, you would select your lawyer from a list of panel lawyers provided by your financial institution. Some of these documents need to be submitted to the relevant government authorities for registration and to the Stamp Office for stamping.

Upon completion of the above, these registered documents are then submitted to the financial institution and you will be given a copy of the Loan Agreement. In general, the timeframe for the completion of this legal process should not exceed 6 months.

買房子該怎麼殺價？

購物時還價或殺價幾乎是許多人購物的定律，無論價格的高低，多數人總是習慣與商家來回議價，即使是微小數字，也能從中獲得一些殺價的樂趣。

買房子的金額高達數十萬至上百萬令吉，似乎更要用力殺價，畢竟一個回合下來少則可省1萬，多則5萬，何樂而不為，到菜市場購買青菜都希望多要一根洋蔥，購買房子怎麼可能不殺價呢？

基本上多數人都會這樣想，但是這樣的想法，是不是一個所謂的不變“定律”？

回歸到殺價的源頭，主要是因為你想購買，然後是想用比較少一點的錢買到手，達到“物超所值”的目的；所以應該要把你是不是真的很想要買下這個單位，當做前提來看待，再決定是否要殺價。

也就是說，如果是真的很想買，即便殺價不成，可能還是會買；如果沒有那麼想買，那就會殺多一點價，產生價格誘因，引發實際購買行動。

由此可見，殺價並非購買的重點，想不想買，甚至買不買得起，才是真正的關鍵。

動心起念想要到買下有關房產，又可分為兩種情況，一種是只有自己很想買，另一種是大家都很想買。如果僅是自己很想買，欲購的單位不是很熱門，那殺價的空間就會大一些。

這樣的邏輯，用買股票的行為來說明，就會更清楚。當大家搶購某一組別、行情看好的股票時，通常都要用加價才能買到手！

同樣的邏輯，套用在房地產也是如此，即使房地產的價格是百萬或更高。回歸到真正的主題，重點還是在於你想不想買，以及想買的人多或少？

如果你想購買的房地產，位於大家普遍看好的熱門地區，或是房產規劃獲得多數購屋者的認同，那麼，殺價的策略勢必無法派上用場。

凡熱門商品，大家都很想買，在這種情況下，別說是殺價，恐怕還得要加價，才能買得到。

如果是熱門房產，產業發展商商或經紀商一般不會珍惜任何購屋者，因為後面可能還有條件優厚的買主在排隊，一旦按照慣例去殺價或是猶豫，便有可能錯失購買良機。

另外，一些供應較少的地段理想的店面，一般也相當搶手，不少投資者都是帶著支票簿前往訂購，深怕一旦在價格上猶豫，很快就會被其他買家買走。

因此，在購屋或投資房地產前，要先進行市場調查和做好功課，了解該房地產的熱門指數，再來決定價格策略，才是上策；好房子是不等人的，只是一味殺價恐怕無法買到真正的好房子。

購買房屋

購買房屋是重要的決定，因此應當再三考慮及策劃。

如果您購買的是尚在興建中的產業，您應當檢查發展商的背景。您應當確保有關的發展商：

•擁有由房屋及地方政府部發出的合法執照，同時有關執照仍然有效（未逾期）

•擁有由各別地方政府發出的合法廣告與銷售准證。
您有權向發展商查詢有關執照以及准證的資料。

您也可以向房屋及地方政府部尋求進一步的闡述，若發展商擁有良好的記錄，將能減低房屋計劃被擱置的風險。

Buying A House

Buying a house is a major step, so it deserves careful thought and planning.

If you are buying a property under construction, you should check the background of the developer. You should ensure that the developer:

•Has a valid licence issued by the Ministry of Housing and Local Government which is still in force (not expired)

•Has a valid advertising and selling permit issued by respective local authority which is still in force
You have the right to enquire from the developer, information on licence and permit. You can also refer to the Ministry of Housing and Local Government for further clarification. A developer with a good track record reduces the risk of the project being abandoned.

收入與屋價

我們在提出房屋貸款申請時，銀行設定的條件是：每月的分期付款不能超過月收入的三分之一。

假如申請者尚有其他分期付款要承擔，例如汽車貸款或大學貸款，那麼必須扣除這些付款後凈值的三分之一。

講得直接一點：假設每月凈收入（扣掉公積金與預扣所得稅後）在3千600令吉左右，房貸的分期不宜超過1千200令吉。

不過，由於申請者每月尚有一筆600令吉的車貸要承擔，如此計算，他剩下的供款收入是3千令吉，其房貸分期最好在1千令吉以內。

如果我們從這個基礎引伸來談，我們的屋價按說不應該超出收入的2至3倍，可是，今天本地的屋價水平，平均已遠遠超出這個倍數，雖然說屋價比區域一些市場便宜，不過，上漲的倍數卻走在其他市場的前端，這是許多人忽略的重點。

假設以兩人月收入平均5千500令吉為基礎，在30歲的時候購買房屋，這個時候正介於組織家庭及供車（假設700令吉）的階段，剩下4千800令吉，房貸分期只能在1千600令吉左右。

以貸款分期長達25年為基准，供期在1千600令吉左右，最多能領取30萬令吉的房屋貸款。

換句話說，你能買的是屋價不能超過33萬令吉的房屋（假設貸款90%或30萬令吉），可是，今天，在大城市如首都吉隆坡或週邊地區，類似這樣價位的房屋，可能是在距離工作地點較遠的郊區，不是多數人屬意的地點。

至於大部份人看上眼的地點，如出入方便、有增值潛能的地區，幾乎都已超出這個價位，受薪階級的一般市民，該如何取捨？

[星洲日報／財經]

购买房屋前考虑注意的事情

如果你要房屋，那么你要问自己两个问题：

为什么你要买房屋？是急用必须品吗？
现在不买何时买？以后买不起？
如果你确定真的要买房屋了，那么你还要有一些事情得好好考虑。毕竟购买房屋与其他东西相比是不一样的。一旦决定错误或投资失败，就得赔上很多我们辛苦赚的钱或储蓄的钱。所以，我本身觉得要购买房屋，尤其还是要跟银行借贷款 Home Loan 的朋友需要仔细考虑。

考虑 1：
购买房屋前要好好计算自己手头现有的“现金流”，银行有多少定期存款、储蓄存款、信用卡负债、其他收入（包括基金或股票），想一想自己能够每月支付多少 home loan。万一失去工作，手头的资金是否可以足够给予银行贷款分期及生活费。我建议向银行了解房贷的供期。

如果说，一个月的房屋贷款分期为 RM 500 (与另一半平分)，生活费及日常开销等等需要 RM 1000。就是说每个月需要 RM 1500 的现金。万一不小心没工作两个月，我们就得从银行储蓄存款拿出 RM 3000的现金。

如果失业的时间越长，那么我们手头上是否有更多的资金呢？一般上，我们的银行储蓄至少需要能 support 我们半年的生活费及日常开销。

考虑 2：
我们得计算购买房屋后的家庭收入及开支的财政状况，毕竟有了房屋，开销是不一样的。支出的包括贷款分期供款、物业管理费（尤其是吉隆坡的公寓住宅）、水电电话费及其他买房屋前的开支。

如果计算后，觉得开支与收入的数据入不敷出，那么购买房屋的计划应该暂时搁置。不要想着做 part time 工作增加收入，因为如果你想做 part time 或 over time 的工作，直接性地表示你将很少机会留在你的房屋。那么你的房屋买了给谁住呢？

考虑 3：
认识有关房屋产业的背景、发展商的背景、地区交通环境、社区建设包括学校或医院等等都需要被考虑。好条件的房屋的一定比较贵，但是从长远来看，依然是比较划算。

房屋如果距离市中心太远就会造成很多不便，比方说汽车坏了没修车厂。没有大型先进医院或没有超级市场等等都让我们得花更多的时间、精神、金钱。

无论如何，居者有其屋。大家都希望拥有自己的房屋，希望大家购买房屋的时候不会太匆忙，仔细考虑以上说的 3 个事情。

Source:http://www.misterleaf.com/

购买房屋产业前先问的问题

当你计算了有关的房屋贷款，你觉得你需要太多钱来供一间房屋，那你可能没打算买房屋。这没有问题。或许你计算后，发现你可以同时买两三间房屋，因为你每个月的收入和薪水都很高，你打算买屋子。这也没有问题。

最有问题的是 – 你计算了房屋贷款，你觉得只要自己省吃省用，两公婆一起工作，跟银行借 Home Loan, 可以供得起一间房屋。那么问题就来了。因为，如果你把 40% – 50% 的收入都放在房屋贷款，你的负债就很多了。假设你每个月是 RM 2000的薪水，需要供 RM 1000 的房屋贷款，两公婆平分的话，就是 RM 500。

那么你的薪水只剩下 RM 1500, 这剩下的收入需要给汽油费、过路费、停车位费、手机费、电话费，加上什么东西都起价，吃 、喝、 玩乐都要钱。我相信，你需要 RM 1000 的生活费（买房屋前）。买房屋后，我们需要最基本的装修、水电费、家私家具等等，那么 RM 1500 的收入真的很难过。

如果经济不景气，老板不给薪水、老板跑路、公司倒闭、被裁员等等的事情发生，那么不只房屋需要还贷款，连生活费都成了问题。当然，我不是教你悲观，我是告诉你最坏的打算，让你有心理准备，在购买房屋之前考虑清楚。第一次买房屋的话。首先，先问自己2个问题，然后再考虑及注意我跟你分享的东西。

问题 1：为什么你要买房屋？是急用必须品吗？
如果是为了娶老婆，那么老婆就慢点娶吧，虽然我知道很多家长都抱着传统的思想，需要有屋子才能结婚。我们得量力而为，能真正轻松供得起一间房屋的时候再买也不迟，你买了房屋就把自己绑得紧紧的，负债累累。

问题 2：现在不买何时买？以后买不起？
马来西亚的房屋价格越来越高，而且这一两年高涨不下，因为有太多热钱及外资在大马的房地产溜达，很可能会出现房地产泡沫化。你现在高价买下来的房屋可能没有真正实际的价值（这被炒高了），如果你现在有地方住，就算是租的都好，那没什么好急的。

买屋子别太悲观，屋子肯定可以买得起。没钱买独立式，买排屋式的也可以住得很好。没钱买双层排屋，买单层排屋也可以住得很幸福快乐。没钱买新房屋，买二手旧房屋也可以住得清洁、整齐及健康。重要的的是家，不是屋子。

买房屋千万别着急，因为买房屋不像买衣服或汽车，想换就换，一般人买房屋就是供银行贷款一世人了。所以，先问自己2个问题。

Source:http://www.misterleaf.com/

RHB Home Loan Calculator (房屋贷款利率的计算机)

现在在槟城生活，要有一间屋子或房地产其实不简单，出门要汽油费、过路费、停车位费，加上什么东西都起价，吃 、喝、 玩乐 都要钱。

何时才可以储蓄存钱买屋子呢？。买屋子容易，供屋子就要供到脸青。所以，我很佩服我父亲，一个人做工，养我家那么多人。

你开始供屋子了吗？开始供屋子的话，那么就恭喜你啦。如果你还没开始供屋子的话，我介绍你一个RHB Home Loan Calculator的网站，让你计算看看以后你每个月要用多少钱来供屋子– 每个月房屋贷款利率。（不要脸青青的！）

只要在这个网站输入：

Loan Amount (RM) 即是 房屋贷款总额
Interest Rate (% p.a.) 即是 房屋贷款利率
Term (Years) 即是 房屋贷款年
然后按 “Calculate” 就可以知道每个月大概需要供多少钱了。

在这个网站输入：

Loan Amount (RM) 即是 房屋贷款总额 = 250千
Interest Rate (% p.a.) 即是 房屋贷款利率 = 4.8 %
Term (Years) 即是 房屋贷款年 = 25 年
然后按 “Calculate” 就发现每个月需要供 RM 1,432.49 （这已经是一般打工族的 30% – 50% 的薪水了）。
如果你想看看到底每个月贷款的分配（多少钱是付贷款、多少钱是付银行贷款利息），那么你可以按 “Show Table”。

Show Table 将出现一个图表 — Repayment Schedule 。

Year = 第几年；
Period = 第几个月份；
Interest Rate = 贷款利率；
Installment = 每个月应付的贷款总额 （贷款利息 + 贷款）
Interest = 每个月应付的贷款利息
Pricipal Repayment = 每个月应付的贷款
Outstanding Balance = 还欠银行贷款总额
Cumulative Interest = 贷款利息累积
RHB Home Loan Calculator 房屋贷款利率的计算机的网址：

Source:http://www.misterleaf.com/

我的首间房屋计划 Skim Rumah Pertamaku

我的第一间房屋计划或我的首间房屋计划 Skim Rumah Pertamaku 常见问题 FAQ

1. 什么是“我的第一间房屋计划”？

凡是在私人界服务至少6个月，月入少过3千令吉的35岁以下年轻受薪者，都可向全国25家银行的各地分行提出申请购买属于自己的房屋。
2. 谁有资格申请“我的第一间房屋计划”购买房屋？

～这项计划开发给 35 岁及以下的马来西亚公民，收入不超过 RM 3000 或马币三千令吉。
3. 如果我是自雇人士，或自己做工，没有固定收入，但是平均每个月有 RM 2000 的收入，我是否有资格参与这项计划购买房屋？

没有资格。此计划只是受惠于在私人界有固定工作的打工人士或受薪水人士，而且打工人士必须至少在同样老板底下工作 6个月，并获得证实有关的职位。
4. 如果我是自雇人士，但是我的另一半是在私人界有固定工作的打工人士，一个月家庭收入共 RM 2000，我是否有资格参与这项计划？

没有资格。此计划只是受惠于在私人界有固定工作的打工人士。
5. 如果我跟我的另一半在私人界工作，各收入 RM 1500，我是否有资格参与这项计划购买房屋？

有资格。如果两夫妻共收入 RM 3000，那么购买新房屋每个月所需要的贷款供期或每月供款不得超过 1/3 即 RM 1000。
6. 如果我和我的朋友都符合有关的资格，我们是否可以联名参与这项计划购买房屋？

不可以。此计划允许联名申请，不过他们必须是夫妻和亲属，如兄弟关系。
7.此计划适合建好的房屋或兴建中的住宅？

此计划适合建好和兴建中的住宅。
8. 银行贷款供款或每月供期的最长时间是多久？

30 年。
9. 参与此计划购买房屋需要买房屋贷款保险（MRTA）吗？

有关银行可能需要购买房屋者购买房屋贷款保险（MRTA）及火险。

Source:http://www.misterleaf.com/