Saturday, March 3, 2012

不可不知的買屋資訊


買屋,可能是許多人一生中所做的最大筆交易,也可能是你邁入成年人階段後,其中一項最需要深思的財務決定。
這雖然是件讓人興奮的事,尤其是購買第一間房子,但許多相關的繁文縟節,卻是你千萬不能忽視的,甚至必須比買車來得更為謹慎。
為此,本期《買屋篇》將為讀者提供關於買屋及相關融資的一些資訊,希望你在迎來首間房屋的同時,也省去許多不必要的麻煩,一勞永逸。
買或租?
當然,若你擁有足夠而穩定的收入,買間屬於自己的房子當然是最佳選擇;但若你的收入僅僅能勉強支付分期付款,又沒有足夠儲蓄來應付突發狀況,那麼,你可要好好想想“買或租”的問題了。
而且,自行擁有一所房子的負擔,除了“金錢”開銷之外,還得犧牲一定程度的“時間”及“自由”,這點你是否考慮過?
當你擁有一所房子,意味你必須打理一般維修及保養工作,包括許多微小的房屋提昇活動,如粉刷、更新必須設備及保養等工作,都會增加你的金錢及時間負擔。若房子是租來的,維持工作及費用一般皆由屋主承擔,你也因此省去許多麻煩。
此外,由於房子流動性較低,買屋也同時意味你將被房子束縛在某個定點,不像租戶那樣能隨意搬遷,而且,若你對新鄰居有所不滿,可能會發現自己被“卡”在房子里,一直到相關房子價格上漲,讓你能脫售為止。
最後,許多意外因素都可能讓你的房屋價值下跌,也是身為屋主必須承受的風險,你最好評估自身需要及財務情況後,才來決定“買或租”答案,這樣能助你更接近自己的生活情況及財務目標。
甚麼時候該租房?
●當你不能承擔分期付款或貸款頭期時
●當你預測產業市場將放緩時
●當你找不到合適的地點來購買房子時
●當你不想為維持及維修費用傷腦筋時
房產投資須知
投資產業能成為建立財富的有力工具,但自然也具備特定風險,下列是一些買屋最常見的一些問題:
●甚麼樣的產業才能增加投資價值?
●該期待多少租金收入?
●能不能處理長期擁有產業所帶來的負擔,包括維修開銷,尤其是在現金流不穩定、產業未能成功出租的時期?
●由於房子屬於非流動資產,不能快速脫售,這是否會在急需現金時造成問題?
為了投資用途而購買產業,相關住宅地點必須是首要考量因素,坐落在優秀地點的產業,如具備交通方便、基本設施、安全等特點,讓你更容易尋獲租戶,並取得良好增值回酬。
不過,若是計劃藉脫售房產來獲利,你必須意識自己可能為此被徵收產業盈利稅(RPGT);根據2012年財政預算案,2年內脫售房屋,業主需繳納10%產業盈利稅;2至5年內間產業盈利稅為5%,超過5年則可避開這筆稅務。
承擔身為屋主的責任,可不是項簡單的工作,你可能面對租戶遲繳租金,或對他們有所不滿等問題,此外,你還得同時處理維修、租賃合約、或報稅等工作。當然,你可以雇聘專業人員為你打理這些瑣碎事務,但這自然也變相加重你的財務負擔。
財務及非財務考量
一般來說,購買房屋前的主要考量,可分成財務及非財務2種,包括:
非財務考量
1)產業地點
你必須決定你要住在哪裡,及適合甚麼樣的鄰居,當中可能有許多影響你選擇地點的因素,包括:基本設備如商店、銀行、郵局、學校、醫院、休閒公園等;公共交通設施;與工作地點的距離;交通情況;治安。
2)產業種類
產業大致上可分成有地及高檔2種;有地產業通常價格較高,尤其是那些靠近城市地區的有地產業,高檔產業的財務負擔則一般較輕,不過,有地產業的升值速度常比高檔產業來得要快。
3)擁有權種類
當你購買永久地契產業,你能無限長時間擁有相關產業;至於租賃產業,則只能讓你在特定時間內持有產業,一般來說最長期限為99年,在租賃期屆滿後,租賃產業被有關單位回收,除非租賃權被更新,為此,永久地契產業通常比租賃產業更高價值。
4)地契
地契是你擁有房子的證明書,買房時,你必須注意發展商會否同時將地契轉到你名下。
購買有地產業將獲得個人地契,而公寓則會提供分層地契。強烈建議你在購買房子前問清相關房子的轉移權限,或是否設有其他限制。這些可能影響房子的日後轉移或銷售能力。
因此,在預付任何訂金前,最好先徵詢律師或其他熟知詳情的人士意見。
5)發展商的信譽
大多數發展商都會為新產業計劃採用“先售後建”策略,因此,相關發展商的過往發展紀錄非常重要。
可以的話,最好先徹查相關發展商過往運送紀錄是否準時、做工的素質、是否提供事先承諾的設備、過往買家的滿意度,還有最重要的一點,若發展計劃半途腰斬,買家是否仍需要背負銀行已派給發展商的貸款責任?具備良好信譽的發展商,一般都會為自身產業徵收溢價。
財務考量
1)個人財務面
記得評估你的現金流和個人淨值,確認財務地位,因為,個人財務情況是買房最基本,也是最重要的考量因素,相關結果將成為你是否適合實踐買房大計的指標。
2)首期付款及其他相關成本
假設10到20%的首期付款是比較合理的推測,你也必須預備另外5至10%資金作為相關費用,比如手續費及印花稅等。
你可以透過儲蓄或投資戶頭,甚至是公積金的第二戶口中提出資金來繳付首期付款;欲從公積金戶頭中提款,可以向鄰近的公積金辦事處提出申請。首期付款額越高,貸款成本也就越低,這是你在繳付首期付款及制定攤還期時,必須慎重考慮的因素之一。
3)貸款配套適用度
大多數人都會透過貸款來融資買屋餘額,但在進行貸款前,最好事先評估你的債務/收入比率,嘗試將你的每月份期付款總數,維持在總收入的40%以下水平。
若你目前正繳付車貸,則更需要進一步評估是否有能力借取其他貸款,若高教貸款、車貸及其他貸款總數已觸及“舒適攤還”頂線,那你可能需要挪後買屋計劃了!
屋價=RM250,000
首期付款(10%)=RM25,000
貸款(90%)=RM225,000
利率=每年7%
貸款期限=25年
就上述情況計算,你的每月份期付款為1千590令吉,而根據40%法則來說,你的每月收入必須至少要有3千975令吉,才能負擔得起這間房子,諸以類推,你就能對自己能買些甚麼房子,有個概念了。
此外,上述假設情況是以你沒有其他貸款為基礎。因此,若你肩負其他貸款,則必須自行作出衡量及調整,並將所有債務納入考量。
比如說,若你目前每月車貸付款為938令吉,外加房貸1千590令吉,總額為2千528令吉。同樣地,根據40%貸款法則,你須要有至少6千320令吉收入,才能同時負擔2項貸款。
4)貸款種類
評估完貸款能力後,你可以開始查詢市場上的貸款配套,然後根據需求及自身情況選出最合適的配套。
這聽起來好像有點複雜,畢竟各種貸款配套實際上大同小異,大多數人可能還真不明白當中到底有甚麼差異,但只要多花點心思逐步瞭解,人人都能明白的。
你可以比較不同銀行甚至貸款配套所提供貸利率,也可以打聽銀行是否提供任何優惠,包括準時償還貸款獎勵或其他形式的回饋?
值得留意的是,根據國家銀行出台的《負責任的貸款指南》,銀行將在2012年7月1日起,降低提前付清貸款的門檻,即提前解約費(Early Termination Fee)僅能反映金融服務產品帶來的成本,相信這項條例有助於購房者加快清還房貸。
至於投資用途的產業,則最好儘量壓低房屋貸款比(LTV),這是由於當房價大幅下挫時,銀行可能要求你減少貸款餘額或提供額外保障,讓房屋貸款比符合銀行設定的水平。
結語:
終於!長達5期的《財務教育》系列圓滿落幕了!不知道讀者是否從中領悟了些甚麼?理財可是一輩子的事,絕不是看幾篇文章就能輕易搞定的,只有持續性加入“努力”成份,理財任務才能功德圓滿。加油!
你知道嗎?
房屋貸款保險(MRTA)
這是一項一次性貸款保險,能在貸款人死亡或終生殘廢時,自動替貸款人繳付貸款餘額。
房屋貸款比(LTV)
房屋貸款比能被詮釋為貸款總額;一般來說,銀行願意融資相等於90%房屋價格貸款額,但也可能因產業種類、現有貸款及貸款者的還債能力而有所差異,而貸款額及房價之間的差價,你必須用現金繳付。
基本貸款利率(BLR)
基貸率是銀行在考量資金成本及其他內部開銷後,按照固公式所算出的利率,每當基貸率出現變動,償還額度也將隨著增加或下滑,貸款期也可能被延長或縮短。
(星洲日報/投資致富‧理債教室)





[星洲日報/投資致富

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