Sunday, December 25, 2011

3大業務續推動盈利增長‧金務大展望看俏

歐美先進國家在2010年下半年開始至2011年,面臨嚴峻挑戰,最主要的問題是經濟成長呆滯,美國被迫推行第二輪的量化寬鬆政策,至於歐洲則因為一些成員國發生金融風暴、面臨歐債危機,引發主權違約、歐盟瓦解的隱憂,這一切迫使歐洲中行為其陷困成員國,設立數目龐大的拯救基金。
不過,多數的亞洲國家則取得蓬勃的經濟成長,中國及印度是兩大經濟強國,與西方情況恰好相反,亞洲中行被迫加緊實行貨幣政策,以維持通膨在受控的水平內,這使到多數亞洲國家利率升高、貨幣匯率保持堅穩。

2010年,馬來西亞經濟取得7.2%成長率,2011年首季經濟成長4.9%,次季放緩至4.0%,政府預測下半年成長率保持強勁,預計全年經濟成長率在5%與6%之間。

凈盈利增長32%

配合亞洲經濟的復甦,金務大(GAMUDA,5398,主板建築組)集團在2011財政年業績大幅改進,稅前盈利超越之前的紀錄,其中凈盈利比前期增長32%,達到4億2千540萬令吉,不過,營業額比前期較少,只擴大9%至27億令吉,董事局支付每股11.25仙的股息,比前期增加25%。

集團旗下3大組別的業務表現不錯,建築業與產業組的業務繼續推動企業盈利增長,在2011財政年,建築業、產業及基本設施專營業務組,分別佔稅前盈利的26%、28%及46%。

與此同時,集團屬下建築小組努力爭取巴生河流域的捷運工程,這是一項耗資數十億令吉的計劃,該小組於2009年與政府洽談,工程包括興建一項綜合性網絡設施,提供吉隆坡市中心20公里以內居民交通便利,政府已於2010年杪批准該項計劃,隨後已在規劃與落實方面取得進展。

巴生河流域的捷運計劃,預料將是大馬史上相關領域最大的一項工程,預期在2020年啟用,同時,預計在2030年全面完工。

MMC金務大聯營公司,已受委為該項計劃的合作伙伴,聯營公司的使命是代替政府推行有關計劃,加上捷運機構與馬來西亞陸路公共交通委員會的配合,集團將確保該項計劃的工程能如期完成。

除了馬來西亞陸路公共交通委員會扮演的角色,在市中心地下隧道工程的興建,MMC金務大聯營公司將以設計及建築承包商的身份參與工程。

政府同意聯營公司將在瑞士挑戰機制,獲准投標展開隧道工程,在這個機制下,聯營公司將與本地及海外承包商一起競爭,參與隧道工程的投標。

在接下來的幾個月,金務大料將獲頒一些預定在2012年推行的計劃,建築工程預期在2012年推行,直到2016年工程完工。

產業發展組在2011財政年取得創新紀錄表現,主要是產業領域發展蓬勃、融資利率偏低、經濟大力復甦,以及集團一些城鎮已全面發展起來。

新產業銷售達13億

有鑒於此,這一組別的新產業銷售總值達13億令吉,比董事局設定的10億令吉高,13億令吉的銷量意味按年成長60%,未入賬銷售創下10億令吉大關。

目前進行中的產業發展計劃保持平穩,其中巴生的Botanic花園房產計劃,取得強勁銷售率,金務大其他發展計劃包括Jade Hills與Horizon Hills,表現不錯。


在越南,該公司位於河內與胡志明市的產業計劃進展順利,在河內,政府已開始移交幾塊土地供金務大城的住宅產業發展,擁有充裕土地資源的金務大城,如今正邁向2012年首推產業計劃的方向前進。

展開捷運工程

放眼2012財政年的展望,金務大預期會是一個令人雀躍的一年,成長動力主要來自建築業與產業的發展,2012財政年,巴生河流域將展開捷運發展計劃的工程,預料該項計劃的推行,將振興整個建築領域,為國家經濟帶來倍增效應。
由於該項計劃需要數年時間完成,預料接下來幾年,建築業領域保持活力,MMC金務大聯營公司將可從中受惠。

金務大城與Celadon城的發展,將推動該公司的產業領域進一步成長,加上本地市場銷售業績保持樂觀,該公司產業組的業務料將可繼續創新紀錄,此外,目前的未入賬銷售,將帶給集團下一個財政年業績表現保持強勁。

(星洲日報/投資致富‧年報一瞥)
[星洲日報/投資致富]

年輕夫妻月收2500令吉……

曉婷今年23歲,已婚,育有兩名年齡分別是2歲和10個月的孩子,由家婆看顧。她的月薪只是800令吉,扣除公積金後剩下711令吉。 她的丈夫是一名油漆工人,星期日休息,一天工資70令吉,她與丈夫沒有任何資產,也沒有進行任何投資,更沒有購買保險。  

目前,他們的汽車已不必供期,房貸分期是每月682令吉,一個月伙食費400令吉、奶粉200令吉,水、電費160令吉,銀行儲蓄不足2千令吉,省吃儉用、有時真得透不過氣來她問:應該怎樣增加收入?

  答:從曉婷來信提供的數據,明顯可以看出和感受到她所說的有時真得透不過氣來。 的確,結合兩人的收入,加起來大約是2千500令吉,前提是她的丈夫必須是每個工作日都有收入,就是一個月26天都有入息,這似乎並不容易。

如果丈夫收入不穩定,2千500令吉的月入只是表面上理想的數據。 來信的數據告訴我們,每月家庭開銷大約1千500令吉,這還沒有包括家婆照顧嬰兒的保姆費用,如果只是象徵式給500、600令吉,每月幾乎沒有儲蓄。

一個月的伙食費400令吉,是很節省的開銷,當然,也可能不是在大城市居住,伙食費用稍微低一些。 另外,曉婷沒有披露她的工作性質,薪金微薄可能與她的教育程度不高有關連。

今天的職場上,一名普通書記的薪金,至少在1千200至1千500令吉,這要看是在哪一個城市工作。 如果是在市郊,薪金的水平可能會比較低,因為僱主會以生活成本相對較低來制定其薪金水平。假如是大城市,僱主需要支付較高的薪金,以便可以稍微迎合沉重的生活開銷,能夠聘請到所要的員工。

孩子年幼兼差不易

我們不清楚曉婷有哪些專長,是否有條件換工,以領取較高的薪金,或是有能力賺取一些額外收入,以輔助家庭的開銷。 不過,孩子還小,放工後、週末時如果需要照顧孩子,根本不可能有剩餘的時間和精力去兼差,這是很現實和無奈的情況。

(星洲日報/投資致富‧財富問診室)

  [星洲日報/投資致富]

TSM全球股價為何高峰回落?

讀者WCF問: TSM全球(TSM,8842,主板工業)以目前1令吉22仙的價錢可以投資嗎?前景如何?為何最高曾達4令吉15仙,但目前只有1令吉22仙,原因何在?

答:TSM全球主要業務為製造和供應車輛電線及汽車配件,車輛耐高壓電纜配套和塑膠電線與電纜等,客戶包括國內外的主要汽車製造商。有鋻於此,它的業務表現與國內及區域汽車銷售量息息相關。由於最近泰國洪災衝擊區域的汽車業的供應鏈,相信在某個程度上會影響業務表現。

在最新企業消息,截至2011年10月12日,該公司宣佈持有85.47%股權的子公司-Kens e i s ha因舉債過重而宣告清盤,估計使它蒙受約3千217萬令吉的投資損失。該子公司主要涉及電子業的金屬模具製造及精密機械零件。 截至2011年7月31日止,該公司次季淨利大跌至96萬3千令吉,比較前期為639萬令吉,而營業額也跌至8千442萬7千令吉,前期為1億零985萬2千令吉,其中主要原因是日本3月間爆發大地震海嘯影響客戶的汽車業供應鏈的拖累。

這也使截至2011年7月31日止首6個月的淨利跌至568萬9千令吉,前期為1千490萬4千令吉。營業額為1億7千649萬5千令吉,前期為1億8千373萬6千令吉。半年每股淨利為4.48仙,前期為11.74仙。 該公司截至2011年7月31日止的每股資產值為1令吉58仙。若以預測本益比計,將其最新每股淨利4.48仙年度化,為8.96仙,再加上你所說的1令吉22仙,預測本益比為13.61倍,估值看似相當合理。

該公司股價最高為4令吉15仙,主要是在去年杪宣佈1送1紅股計劃,使其股票數量擴大一倍及相應釋稀股價所致。當然,除了紅股計劃使股價相應減半,之後股價表現欠佳向下滑落,使它進一步跌至你所指的1令吉22仙的價位。(星洲日報/投資致富‧投資問診室) [星洲日報/投資致富]

澳洲馬化向富豪招手‧購海曼島豪華別墅

馬化國際(MULPHA,3905,主板貿服組)旗下發展商澳洲馬化,正向新加坡、香港、上海超富裕富豪招手,探尋購買澳洲陽光海灘渡假天堂海曼島的5單位超級豪華別墅。

每單位別墅叫價2千萬澳元,該家馬化國際獨資子公司,是於2004年在海曼島置產。

馬化澳洲的海曼酒店投資主管洛特羅納遜說,上述別墅是海曼島首度對私人開放產權。

海曼島是全球首屈一指度假島嶼,距澳洲北昆士蘭岸外33公里,隱密在澳洲大堡礁與惠森迪群島避世天堂之間。

他說,公司獲批准發展20單位別墅,目前打算發展8單位。其中3單位已售出,仍有5單位等待出售。

有關別墅由國際著名的繪測師Kerry Hill(新加坡)負責設計。別墅面積1千平方公尺、土地面積5千平方公尺,別墅立於88公尺水平線上,大堡礁風景盡收眼底。

“我們要找超富裕富豪,以購置傳為佳話的資產。”

該資產目前正建築中,2013年竣工。

買家可使用其210海曼島是富裕者群聚之天堂,更是蜜月佳期首選之地。(星洲日報/投資致富‧產業熱賣)

[星洲日報/投資致富]

公寓樓上漏水‧維修費誰付?

陳小姐說,她目前住在一個共管公寓單位,樓齡在10年左右,維修已不在發展商的責任之內。

“我想問關於樓上樓下漏水的問題。如果漏水事故是因為樓上的引起,那麼費用是由哪一方面負責?還是一人一半?或是可以要求管理公司出面解決,甚至要他們負責?”

根據瞭解,管理公司不會負責屋內的維修工程。另一方面,如果樓上不願意談或不願意維修,樓下的業主有甚麼辦法可以和樓上屋主交涉?

請問房屋部有甚麼條例參考嗎?或一般的處理方案又是如何?


答:公寓漏水一事可以說是老問題,也是新問題,因為一直都存在,而且不排除在明天將繼續發生。公寓的業主,在入住公寓之前,一般都有簽署一份共管契約的文件。該文件清楚說明,公寓的業主,必須確保本身的單位,不會給樓下單位業主造成不便。若公寓有損壞,包括漏水等問題,應該修理好,以便樓下業主的單位不會被漏水弄壞。

房屋到了一個年限,發生漏水是很普遍的問題,因為建築材料的壽命也有期限,久了變質或損壞,這些情況都很正常,如果大家合作,一般都不會有大問題。

可是,社會上許多人,並沒有肩負身為公寓業主的職責,他們不只不肯自費維修,也不與樓下業主配合,以致問題日漸惡化。房屋部也沒有一套指南可供參考。

假如能夠協商,共同尋求解決方案,包括要求管理公司充當協調人,儘量將問題解決是最好不過的了。如果嘗試一切努力還是不行,對方若態度惡劣,最後可能要通過律師發信給對方。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

[星洲日報/投資致富]

可否向發展商取回10%屋款?

李女士說,她買了一間興建中的房屋,首期錢已在2011年2月初支付,銀行則在3月批准她的房屋貸款,可是,律師在7月初才吩咐她簽署貸款合約,並在數天後收到已蓋印的買賣合約,隨後,律師才開始準備貸款合約的事宜。

此外,發展商在誌期6月28日的信中,吩咐她支付第三欄目首階段的完工屋款,律師是在取得她於7月2日的簽名後才處理貸款合約。

根據以上情況,她提出以下問題:

1.對所有發展商來說,這是否正常情況?

2.當貸款合約仍在處理中,而且是因為發展商那方面延遲,我是否要按照他們所說的支付10%屋款?

3.雖然銀行會在較後發放貸款,我預先支付的10%屋款,是否不容易取回?

4.在等待銀行發放貸款給發展商時,假如我拒絕支付10%屋款,我是否需支付利息?



答:林若輝說,發展商一般會發出按工程進展收費通知文件、附加建築師證書給購屋者,證實某階段的建築工程已經完工,購屋者必須在接到有關文件誌期的21個工作日內付款。

李女士來信沒有提及買賣合約的日期,不管怎樣,發展商會在買賣合約簽署與壓印後,寄出按工程進展的徵收屋款文件。

如果她沒有延遲處理房屋貸款的申請,可是,發展商卻向她徵收遲付款利息,她可以向發展商據理爭取豁免。

關於假如她預先付款,是否可以向發展商取回已付的款項,這一點就要諮詢該發展商了。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

[星洲日報/投資致富]

拍賣文件條款須清楚


讀者陳先生來信提出關於拍賣產業的問題:

他說,他看到一間商店被拍賣,不過,他曉得裡邊還有租客,但不知為何還有租客住在拍賣產業單位內?

“如果我成功標獲該商業單位,可是該名租戶已簽了5至10年的租約,我應該怎樣處理問題?如果租客已經把租金和抵押金支付給前業主,那我就虧大了,你能提供給我一些建議嗎?”

另外,由誰負責水電費和雜費呢?前業主還是新業主?



答:一間將被擺上拍賣桌的單位,不一定是空置的產業,有些時候,業主還住在裡邊,或是租戶仍未搬遷。

由於拍賣單位是不讓有意投標者進屋或進店察看,因此,許多時候是單靠個人的運氣。假如運氣不錯,很可能買到價格低於市價,而且房屋、店屋狀況還不差的單位。可是,假如運氣不好,很可能買到問題一籮筐的單位,甚至還留下一堆未償還的水電費等開銷。

須妥善處理
拍賣單位租戶問題

任何與拍賣產業有關的交易,將以拍賣文件作為依據,也就是說,水、電費和雜費,應該是由前業主或新業主承擔,需要在拍賣文件清楚列明。至於租戶仍在拍賣單位居住或經營業務,也可以在拍賣文件交代,希望前業主及負責擬定拍賣文件的拍賣師,能妥善處理好拍賣單位租戶的問題。

假如前業主已領取租戶的租金與抵押金,他應該退回及賠償租戶,一定要妥善安頓,避免發生交易完成了,租戶卻不肯搬走的問題。

假如該名租戶準備繼續租下有關單位,那麼,前業主應該將已收了的租金與抵押金,移交給新業主,以示公平。

另外要補充一點,如果被拍賣的單位是租賃契約的產業,尚需尋求州政府的批准,這過程需要更多時間,若標獲拍賣單位,欲落實交易,必須抓緊時間,假如是租賃契約的單位,最好還是再三考慮。

對產業投資者來說,拍賣會是一個可以購買到比市價較低的產業場所,但未必一定比市價低。許多時候拍賣單位的起跳價,其實與市價水平相差無幾,被迫將產業帶上拍賣桌的賣家(銀行),他們也希望儘所能脫售產業,以取回貸款者拖欠的款項。

投標者不允檢查拍賣單位

上面提及有些待拍賣的產業,可能是一些空置一段時間的單位,也有少數是業主仍住在里邊的產業。若有意投標,通常只能在產業外面觀看,無法(多數不能)入屋觀看或檢查,有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。

假如該單位空置,不妨從窗口或任何其他管道,瞭解屋內情況,可以嘗試與鄰居、管理公司閒談,以探聽房屋空置多久、上一個屋主或住客居住的時間與背景。

如果根本無法查看屋內情況,必須做好最壞情況的心理準備,另外一种情況是:若有人在此產業單位居住,有可能是屋主或租戶,假如他的態度友善,那自然最好,有可能可以給一些協助或配合,假設有關單位是出租給別人,你可能會有現成租戶。

租客不友善
投標應三思

如果居住在有關單位的房客不友善,並抱持敵意態度,最好要考慮清楚,勿發生需要通過庭令來驅趕住客的事情,不論他們是業主或是租戶,都是一件麻煩的事。

假如查看房屋後,有關產業單位需要大整修,而你對裝修又不在行,不能肯定裝修預算,最好是請承包商或裝修商為你估價。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

[星洲日報/投資致富]
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