Sunday, December 25, 2011

拍賣文件條款須清楚


讀者陳先生來信提出關於拍賣產業的問題:

他說,他看到一間商店被拍賣,不過,他曉得裡邊還有租客,但不知為何還有租客住在拍賣產業單位內?

“如果我成功標獲該商業單位,可是該名租戶已簽了5至10年的租約,我應該怎樣處理問題?如果租客已經把租金和抵押金支付給前業主,那我就虧大了,你能提供給我一些建議嗎?”

另外,由誰負責水電費和雜費呢?前業主還是新業主?



答:一間將被擺上拍賣桌的單位,不一定是空置的產業,有些時候,業主還住在裡邊,或是租戶仍未搬遷。

由於拍賣單位是不讓有意投標者進屋或進店察看,因此,許多時候是單靠個人的運氣。假如運氣不錯,很可能買到價格低於市價,而且房屋、店屋狀況還不差的單位。可是,假如運氣不好,很可能買到問題一籮筐的單位,甚至還留下一堆未償還的水電費等開銷。

須妥善處理
拍賣單位租戶問題

任何與拍賣產業有關的交易,將以拍賣文件作為依據,也就是說,水、電費和雜費,應該是由前業主或新業主承擔,需要在拍賣文件清楚列明。至於租戶仍在拍賣單位居住或經營業務,也可以在拍賣文件交代,希望前業主及負責擬定拍賣文件的拍賣師,能妥善處理好拍賣單位租戶的問題。

假如前業主已領取租戶的租金與抵押金,他應該退回及賠償租戶,一定要妥善安頓,避免發生交易完成了,租戶卻不肯搬走的問題。

假如該名租戶準備繼續租下有關單位,那麼,前業主應該將已收了的租金與抵押金,移交給新業主,以示公平。

另外要補充一點,如果被拍賣的單位是租賃契約的產業,尚需尋求州政府的批准,這過程需要更多時間,若標獲拍賣單位,欲落實交易,必須抓緊時間,假如是租賃契約的單位,最好還是再三考慮。

對產業投資者來說,拍賣會是一個可以購買到比市價較低的產業場所,但未必一定比市價低。許多時候拍賣單位的起跳價,其實與市價水平相差無幾,被迫將產業帶上拍賣桌的賣家(銀行),他們也希望儘所能脫售產業,以取回貸款者拖欠的款項。

投標者不允檢查拍賣單位

上面提及有些待拍賣的產業,可能是一些空置一段時間的單位,也有少數是業主仍住在里邊的產業。若有意投標,通常只能在產業外面觀看,無法(多數不能)入屋觀看或檢查,有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。

假如該單位空置,不妨從窗口或任何其他管道,瞭解屋內情況,可以嘗試與鄰居、管理公司閒談,以探聽房屋空置多久、上一個屋主或住客居住的時間與背景。

如果根本無法查看屋內情況,必須做好最壞情況的心理準備,另外一种情況是:若有人在此產業單位居住,有可能是屋主或租戶,假如他的態度友善,那自然最好,有可能可以給一些協助或配合,假設有關單位是出租給別人,你可能會有現成租戶。

租客不友善
投標應三思

如果居住在有關單位的房客不友善,並抱持敵意態度,最好要考慮清楚,勿發生需要通過庭令來驅趕住客的事情,不論他們是業主或是租戶,都是一件麻煩的事。

假如查看房屋後,有關產業單位需要大整修,而你對裝修又不在行,不能肯定裝修預算,最好是請承包商或裝修商為你估價。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

[星洲日報/投資致富]

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