Wednesday, December 5, 2012

妻欲售夫名下產業


張女士來信說,她的丈夫在國外工作,不過,已失去聯繫一段時間,有朋友傳來未經證實的消息,就是丈夫與另一名大馬女子在一起,又有消息說丈夫逾期逗留,被扣押了。

丈夫之前以他的名義在本地購買了一間房屋,目前仍未還清房貸,如果由她獨自一人償還房貸,加上要養育兩名小孩,顯得有心無力,因此,她想要將這間房屋脫售,然後搬去與母親同住,這樣比較容易渡過難關,只是不曉得脫售房屋的手續是否會麻煩?

答:由於房屋是在張女士丈夫的名下,張女士必須取得丈夫的同意,在律師的協助下脫售房屋,就是由律師準備好相關的文件,郵寄到可以聯繫到丈夫的通訊處,由他簽名後才可進行買賣。
如果與丈夫失去聯繫,張女士可以到有關國家駐馬來西亞的大使館或最高專員署,尋求他們協助聯繫到張女士丈夫的下落。
另外,張女士可以嘗試聯絡上她與丈夫的共同朋友,希望通過的協助與丈夫取得聯繫,然後進行產業的買賣。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

聯名買屋‧母拒立遺囑


林小姐說,她與母親在數年前聯名購買了一間房屋,價格大約25萬令吉,她以個人名義向銀行申請貸款,貸款額是80%,母親早已退休,不過,20%的首期屋款由她與母親各支付10%。

她在信中指出,母親身體還健壯,不過,已相當高齡,跟她提起立遺囑的事項,她相當排斥,沒有意願要立遺囑。

林小姐提及將來有朝一日若母親不在人世,這個房產單位是否自動歸她?因為是由她一個人償還房貸分期,假如要脫售,手續會麻煩嗎?

答:林若輝律師回答時指出,假如產業是註冊在兩個人的名下,屬於聯名產業,這表示雙方各持有一半的擁有權。
雖然貸款賬戶是林小姐一個人名字,不過,假設林小姐母親將來逝世,並不意味她老人家擁有房屋的那一半權益,將自動歸林小姐所有。
林小姐在信中提及,她母親不願意訂立遺囑,因此,她母親的那半份產業擁有權,將根據遺產法令分配。
在遺產法令之下,逝世者的配偶將獲得財產的三分之一,其餘的三分之二由所有孩子平分。假如逝世者配偶已不在世,那麼財產由所有孩子平分,如果林小姐是獨身女,半份擁有權將歸她所有,如果她還有其他兄弟姐妹,那麼,林小姐必須與他們平分母親擁有的50%房產權益。
如果林小姐準備在現階段脫售產業,她與母親需要簽署所有相關文件,如果是在她母親逝世後才脫售,而母親又沒有立遺囑,那麼她需向法庭領取Letters of Administration(簡稱LA),如果老人家有訂立遺囑,林小姐需領取Grant of Probate,領取有關文件後,可以比較迅速進行遺產的處理。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

房貸12萬‧律師費和印花稅需多少?


署名慧的讀者來信指出,如果想要購買一間價格14萬令吉、貸款12萬令吉的房屋,需要支付的律師費與印花稅是多少?

假如供還期是20年,需要多少的利息開銷?如果多放一個人的名字,可以節省甚麼費用?

請問:應該注意哪些事項?

答:假如一個人的條件符合銀行的貸款規定,那麼只需一個人申請,買賣合約與貸款合約都是一個人的名字,日後如果準備脫售,其實也比較簡單,至少不會出現其中一個決定要賣,另一個卻不要賣的枝節問題。
以慧的情況,她購買的是屬於中低價產業,需要支付律師費與印花稅並不多。假設她是在轉手市場購買,她所買的14萬令吉房屋,買賣合約的律師費是1千400令吉,印花稅1千800令吉,還需要支付一些雜項開銷。
律師費首15萬令吉1%
律師費的徵收比率是首15萬令吉1%,印花稅是首10萬令吉1%=1千令吉,另外,4萬令吉2%=800令吉。
此外,貸款合約的律師費徵收比率與買賣合約一樣,首15萬令吉1%,如果她貸款12萬令吉,需要支付律師費1千200令吉,至於印花稅則是貸款額0.5%=8600令吉。當然,還需要包括其他一些開銷。
提到供期20年的利息開銷,慧只要到銀行的貸款部,要求有關部門的職員計算即可得出相當準確的數據。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

所有文件繳印花稅後‧銀行才發貸款


顏先生購買公寓面臨一些問題,他來信敘述情況及提出問題。他說情況是這樣,公寓還未有分層地契,買賣雙方共用一名律師。

雙方簽署買賣合約的日期是2012年2月9日、2012年2月23日簽署貸款合約、Deed of Assignment及PA,貸款合約的律師說,銀行需要7至10天的時間,才能把文件批閱後再簽回來。
請問:
1.Deed of Assignment為何不能與買賣合約一起送去印花局?律師說要等貸款合約、Deed of Assignment簽回來才一起送去印花局。
2.銀行是否要等所有文件繳印花稅後才會釋出房屋貸款?需要3個月那麼久嗎?因為賣方已經簽了Deed of Receipt & Reassignment。
3.在還沒有分層地契的時候,是否暫時不需要轉換地稅的名字?

4.由於現在還沒有完成轉名手續的辦理,因此需先向賣方租下該單位。這段期間買方是否可以先把水、電、排污與門牌稅轉到自己的名下,因為已先向賣方租了該單位。如果可以,就不需要等到最後一分鐘才處理轉名手續。

答:針對顏先生提出的第一道問題,我們徵詢了行內人士的意見,他們認為律師可以一起或分開將Deed of Assignment、買賣合約、貸款合約等交去印花局,當然,律師可基於日期一樣,一起交去估價和印花局。
來到第二個問題,購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示,銀行的確需要等到所有文件繳印花稅後才發放貸款,一般能在3個月內辦妥相關手續,算是效率不錯,而且是永久地契的單位,才有可能在3個月內落實交易。
未有分層地契
地稅由發展商轉交政府
由於還未有分層地契,業主是將地稅繳交給發展商,發展商每年會向業主收地稅,然後交給政府相關部門。
在轉名手續未辦妥期間,顏先生可以先向賣方租下該單位,租金比一般的行情低,如果準備將水、電、排污費及門牌稅等轉換名字,可以複印買賣合約幾頁重要的資料,然後到水務局、國能公司填寫表格、繳付抵押金(水、電賬戶)給有關公司。
不過,最重要的一點是,顏先生必須確保賣方沒有拖欠水費、電費,門牌稅、排污費等,否則,未必能成功轉換名字。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

Monday, December 3, 2012

若無遺囑‧直屬親屬皆獲遺產



柔佛一名讀者林先生來信提問有關遺產的問題,他說,其父親在生前沒有立遺囑,上個月病情惡化,結果在一週內就離開人世,其名下的資產,包括產業、股票、單位信託、銀行存款等都未辦好轉名手續,現在子女不曉得該怎麼辦理遺產的分配?
答:林若輝律師說,任何人在生前如果沒有訂立遺囑,他名下的所有資產,都將依據遺產法令進行分配,在沒有立遺囑之下的財產,例如現金、存款、房產、股票、信托基金等資產,逝世者的父母、配偶,孩子,人人都有權利繼承。
他說,1958年遺產分配法令(1997年修正)基本的概要如下:
*個人去世後留下的遺產,如果配偶健在、沒有子女、父母也不在世,遺產全部歸配偶。
*假如父母及配偶健在,不過,沒有子女,1/2遺產歸父母、1/2遺產歸配偶。
*如果有子女,配偶及父母已經不在世,全部遺產歸子女平分。
*假如父母健在、沒有子女、沒有配偶,全部遺產歸父母。
*如果配偶與子女健在、沒有父母,1/3遺產歸配偶、2/3遺產歸子女。
*假如父母與子女健在、配偶不在,1/3遺產歸父母、2/3遺產歸子女。
*如果父母,配偶與子女皆在,1/4遺產歸父母、1/4遺產歸配偶、2/4遺產歸子女。
假如逝世者生前有立遺囑,在辦理遺產的轉移時,將根據遺囑說明來分配與處理,這裡要補充一點:一個人在立下遺囑後,依然存在財產控制權,只有在立遺囑人去世之後,遺囑才真正發揮效用。
林先生可以在兄弟姐妹中,挑選一或兩位充當遺產的執行人,然後委托律師向法庭提出遺產執行令申請,待取得執行令後,才進行遺產的分配。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

分層地契費用算法


雪莉說,她在多年前購買了一間位於市郊的公寓,最近收到發展商的來信,吩咐業主前往發展商的律師樓,辦理分層地契轉移的事項;不過,他/她們對於辦理分層地契的費用並不很瞭解,因此來信詢問:“如何計算取得分層地契的費用?” 據她所知,個別業主所支付的律師費與印花稅並不一樣。
答:發展商在移交分層產業給業主後,必須為業主提出分層地契申請,然後交由律師為業主辦理分層地契的轉移,律師的收費及印花稅,是以產業的售價為計算基礎。
關於為何不同業主支付的律師費與印花稅不一樣的問題,原因是有些業主是與發展商購買的一手屋,有些是在轉手市場購買,交易價已相應提高,因此,在辦理分層地契需支付的律師費及印花稅,會出現不一樣的情況,這是最主要的原因。
一般沒有爭議項目的律師收費,是以“2006年律師收費規則”
或收費架構,作為計算基礎或參考依據。假設律師在處理個別業主的分層產業單位時,個別分層地契還未發出。
如今,個別地契已經發出,律師將負責把地契轉移到購買者名下,假如產業貸款仍並清還,那麼有關單位的地契將抵押給銀行。
在律師收費規則第6欄目2(a)條文,假如律師接手後來的地契轉名或辦理抵押手續,律師可以徵收不超過收費比例的25%,或最低收費200令吉。
假設雪莉當年購買公寓的價格是11萬9千800令吉、貸款10萬7千800令吉,律師可以分別徵收1%的費用,就是1千198令吉和1千零78令吉。
業主在簽署買賣合約及貸款合約,已分別支付有關費用,律師只能徵收1千198令吉、以及1千零78令吉的25%,以處理地契的轉移和抵押手續,以她的個例,涉及額外文件的處理,律師會另外徵收200令吉的費用。(星洲日報/投資致富‧產業問診室)

天有不測風雲‧儘早規劃醫療保障


今昂貴的醫藥費使我們不得不考慮,提早規劃、謹慎看待醫療保障。新時代的年輕人,健康提前亮紅燈的幾率大幅提高,患病者的年紀開始年輕化,導致患病的人數不斷增加。

相關的數據提醒人們對醫療保險和疾病保障意識的認知,足夠的醫療保障,可以加強個人的醫療福利與質量,確保得到比較完善的醫療照護,進而延長一個人的壽命。

美國友邦保險旗下STALLION集團的團隊成員楊詠晶認為,個人進行風險管理是人生規劃的必要步驟,一個人在一生中,主要的風險有:其一,是為壽命太短。天有不測風雲,我們無法預知意外何時找上門,提早做好人壽保險規劃,可以將自己對家人的愛與責任心,借由保險金的形式遺留給家人,表達我們對至親的重視。
其二,是活得太長壽。年老時如果沒有足夠的退休金,會影響一個人的生活質量。退休金或相關資產的充裕,足以影響一個人是否可以優閒安享晚年。
根據統計,大部份的大馬國民,在領出他們的公積金儲蓄後可能在不到10年的時間,即用完這筆儲蓄。當然,這得視不同人在職時的收入、對公積金的繳納額度,以及所累積的數目而定。
現代人儲錢防老
現代人大多數曉得未雨綢繆的重要性,開始規劃自己的未來,現代人對養兒防老觀念薄弱,而是採取儲錢防老措施,年老時是否活得較有尊嚴,就得看個人是否有充裕的退休金。
再說,財務規劃開始普及,現代人普遍開始擁有簡單的理財規劃。在財務規劃中,保險是其中的一環,為自己和至親投保一個幸福的未來,雖然保險理財無法讓一個人在一夜之間致富,但可確保日後的一筆資金,可以讓自己的至愛遠離貧窮,今天所支付的每一筆小錢,旨在投保未來會用到的大錢。
前面提到,當今的醫藥費用高昂,這讓許多人不得不考慮投資醫保,城市工作步伐快、生活緊張,許多的疾病開始年輕化,也提醒大家重視醫藥保險的時候,確保足夠的醫療保障,讓個人擁有較好的醫療照顧。
保險類別VS理財規劃
美國友邦保險旗下STALLION集團財務規劃經理楊詠俊及其團隊成員楊詠晶、林怡伶與張湘婷,針對讀者提出有關保險、保單類別,概括的保障,在個人理財規劃的重要性,給予詳細的解答。
以下是問題與解答的摘錄:
1.請說明保險中的36種疾病保單?
答:保險中的36種疾病保單分別是:1.中風、2.癌症、3.心臟病、4.冠狀動脈繞道手術、5.其他嚴重冠狀動脈疾病、6.血管成形手術及其他有侵略性的嚴重冠狀動脈疾病治療、7.心臟瓣膜手術、8.爆發性病毒肝炎、9.末期肝臟衰竭、10.原發性肺動脈循環血壓過高、11.末期肺病、12.末期腎衰竭、13.主動脈手術、14.慢性再生障礙性貧血、15.主要器官/骨髓之移植、16.失明/完全喪失視力、17.失聰/失去聽覺、18.失聲、19.昏迷、20.嚴重燒傷、21.多發性硬症、22.癱瘓/下半身麻痺、23.肌肉營養障礙症、24.阿茲海默氏痴呆症/無法復原之腦部器官衰竭障礙、25.運動神經之疾病、26.柏金森氏症、27.末期疾病、28.腦炎、29.良性腦腫瘤、30.嚴重的頭部創傷、31.細菌腦膜炎、32.腎脊囊腫病症、33.腦部手術、34.失去獨立生活能力、35.因輸血導致愛滋病及36.嚴重心臟病。
2.甚麼是普險?是指人壽保險?或是意外保
答:普險並不是人壽保險,普通保險通常包括任何沒有確定是人壽保險的保險。它被歸類於非壽險的財產和意外傷害保險。在大馬,普險通常分成兩大類,商業及個人財產和意外傷害保險。
商業財產和意外傷害保險包括公司產業風險,公司工人的僱主責任、公眾責任保險、產品責任,有許多公司提供全面的商業保險計劃,為不同的行業,包括商店,餐館和酒店的風險及責任提供保障。
個人財產和意外傷害保險包括個人意外受傷及傷亡保障,汽車(私家車),業主(住戶),個人貴重物品,個人公共責任保險,保險債權人和其他都歸類為普險。
3.自然死亡是否包括在意外保險中?
答:由自然原因死亡,死因和死亡證書和相關文件記錄,是歸因於天然藥物,一般的疾病或身體內部故障的死亡。
例如,一個人死於流感(感染)或心臟病發作(身體內部出現故障)的併發症,會被列為死於自然原因。
舊時代是沒有科學界公認的死亡原因,總會有一個更直接的原因,在某些情況下,儘管它可能是未知原因,但可能是老化相關的疾病。
根據馬斯洛的需求層次在心理學的理論,一個人如果生活在群體中,是以漸進式的追求、滿足生理與心理需求,從中描述在人類生長階段的重點。馬斯洛使用生理、安全、歸屬和愛,自尊和自我實現的需要,來形容人類的出發點及一般的移動模式。
漸進方式計劃本身財務
在個人的財務管理,也有異曲同工的成長階段,可是往往被人們所忽略,甚至顛倒順序地安排本身的財務計劃與出發點。人們應該以漸進式的方式來計劃本身的財務,以免在根基未穩的情況下,被突發的經濟因素擾亂本身的經濟成長。
舉個例子,如果一個人不根據本身財務根基的穩定與否,而貿然的進行高風險的股票投資,倘若本身不幸遇到疾病等問題,在無法等待理想股價的情況下,必須緊急脫售手上所持有的股票,所面對的損失是雙重的,即必須自費處理疾病費用,而且需以不理想的股價脫售股票。
同樣的道理,一個人無論在個人的風險保障,儲蓄及長期投資都作了妥善的安排,即使作出投機性的短期投資,他已做好情緒及財務籌碼的準備,就算回酬不如意,也不會影響原本的計劃,不至於賠了夫人又折兵。
以下是根據馬斯洛的需求層次,在心理學的理論研發出財務出發點的移動模式。
儲蓄保險
保障退休生活
保險業的儲蓄計劃,已在近幾年為保險界打開全新的一扇門,在過去,保險與保障劃上等號。但近幾年,當人們的知識水平提高,再加上對個人財務規劃的認知,形成市場對以儲蓄為主要元素的保單需求量速增,各家大型保險公司應市場需求,推出不同儲蓄年份,固本年金回酬的保單計劃。
儲蓄保險最獨特的風格是賠償額己不是在失去肢體或生命的體恤金,而是很有規劃性的為年老時的投保人,籌備理想的退休生活方式與素質,保障未來可擁有應付生活的退休收入。
在最近的市場調查,有提到3個提早退休的基本方案。
1)保住本金可觀,規律性的成長。
2)客觀的衡量年數,與開始計劃的年齡。
3)本金風險承受度,而不是一味的偏向高回酬高風險。
舉個例子,如果今天你30歲,那只須每個月儲蓄RM1,000,為期20年,以5.50%復利式計算,就有可能在沒有風險的情況下,在你55歲退休那年,積累了RM434,837,或是在你88歲那年為,家人遺產積累RM2,486,064。
試問一下自己:
1)你是否想擁有一個舒適的退休生活?若是,你就該以保本為投資主要指標。
2)你是否希望你的下一代,無論在任何不可預料的狀況下,依然可接受高等教育?如是,你就應該在儲蓄計劃中,加入付款方的保障利益。
3)你是否想履行為你的另一半,照顧她或他一生的承諾?那麼,保證年派息類型的投資是非常完善的計劃。
4)你是否想辛苦一生創建的企業,在你退休之後,仍然為你提供收入?如是,那你應該開始計劃撥出一部份累計資金,以可觀、規律性的增值,做為生意最穩健的後備基金。
5)你是否想打破富不過三代宿命的傳統?若是,那三代式的受托人基金,絕對是值得考慮的方案。
財務模式VS保險心態
在我們的金融市場,歐元區和美國持續的高失業率等不穩定因素,這些都是影響今年全球經濟走勢的問題。不論你是否瞭解,我們的國家難免將受到市場動盪的衝擊。
雖然存在不確定的經濟環境及全球市場需求放緩,不過,打擊馬來西亞經濟成長,形成經濟衰退的可能性不大。
雖然股市出現波動,人們探討進場機會,在合理價值的水平上,為投資者帶來的機會。
產業投資是另一個普遍受喜歡的方式,以對衝通膨及作為投資組合的一部份,儘管很多關於房地產泡沫的說法,但還是有許多人進場投資優質房產。
房地產市場可能會出現調整,不過,許多人預計,樓價不會大幅下降。因此,對於那些熱衷於房地產的投資者,目前經濟不會阻止他們置業,因為他們有堅定的信念,產業是最快、最好的資本收益方式。
一些人看上海外產業投資,在東盟國家如印度尼西亞,越南和泰國,焦點投資在農村地區。這些不外是中期至長期投資,他們相信,這些地區將是未來的發展重點。
黃金投資已在近幾年開始普及,雖然黃金價格波動比較大,不過,仍在這一資產類別中取得可觀的回報。黃金19%的年均複合增長率(CAGR),從2001至2011年,超過其他資產類別的增長。它被視為是對貨幣損失和通貨膨脹的對衝,並保持它在市場的投資地位,並作為一個在經濟危機時期的避風港。
投資金幣金條者速增
在馬來西亞,越來越多的人投資金幣和金條,許多人選擇避免儲存實物黃金的麻煩,因此,他們選擇投資黃金儲蓄賬戶,國內主要商業銀行的黃金存款和黃金投資賬戶,允許投資者可負擔得起數額的黃金投資。
另外,也有不少人選擇投資債券,因為債券投資給予持有人較高的回酬率,介於5至6%的水平,老年人和退休人士通常選擇規避風險,例如選擇默迪卡債券,讓投資者有5%的保證回報。
保險需求保持
話說回來,市民對保險的需求將保持不變,儘管全球市場的不確定性,作為風險管理工具,保險是獨特、不可替代的,因此,市場對這種風險管理工具的需求仍然在增長。
大多數人瞭解保險的需要,他們不介意用最少的保費獲得保障,特別是醫藥、住院費高漲的今天,醫保扮演舉足輕重的角色。
此外,保險公司也提供儲蓄計劃提供保證獎金,迎合當前市民的需求,因為定期存款利率稍欠吸引力。(星洲日報/投資致富‧財富話題)
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