房地產是不是泡沫？

作者: 朱冠华 ， 栏名: 八方论见

马来西亚房价这几年飆涨异常凌厉，不少地区如吉隆坡，巴生谷和檳城一带，这几年房价都上涨差不多一倍了！人民薪资追不上屋价涨幅，购买房屋成了遥不可及的梦想。相关领域的人士举出不同的理由，认为马来西亚的房价未来还会上涨，现在不买，以后房价会更贵，未来更加买不起。

到底是什么原因造成马来西亚房价上涨？你所知的理由和「专家」告诉你的理由，是否大体如以下这14点？

1.建筑成本上涨。

2.经济增长迅速，未来发展潜能大，前景看好。

3.城市化发展，人口增加，住屋需求提高。

4.房价不会有泡沫，因为地点有別，有些地方贵，有些地方便宜，有些地方是黄金地段，价格很难下跌。

5.土地稀缺，不会增加，房屋需求却不断增加。

6.需求旺盛，所以房屋是有实际需求支持的。

7.房价长期来看都是上涨的。

8.买房可投资，也可保值，风险也非常低。

9.银行利率低，资金流动充足。

10.不会有泡沫，这一次不一样，我们国家的情况和外国比起来也不一样。

11.我国房价在国际上看並不贵。

12.人民平均收入对比房价是適当的。

13.房地產市场流动性高，买卖中介管道多，灵活性强。

14.政府政策扶持。

房价上涨的借口

如果你认为房价会继续上涨的理由基本包含类似以上的14点，这些理由全部都是错误的，不过是为了支持房价上涨有理所找的藉口。如果你看过世界各国出现房產泡沫崩溃前，所持有房价上涨有理的藉口，哪一个不是和这14点一样？

所以，这些藉口根本就不能算是理由。它们全都无数次地被歷史证明了是错误的，可每次房產泡沫还是拿回这些理由说事，可见人类根本不会从歷史中吸取教训，老是重复过去的错误。

假设你购买一间40万令吉的房屋，那么连本带利，总计你需要还多屋价的一倍，即80万令吉。如果租金没有约4000令吉一个月，扣除银行利息开支，现金收入连渣都没有多少，根本就是亏本投资。而且还需要加上门牌税、管理费、维修费、律师费等各种隱形成本。

总之，马来西亚的房价长期必然上涨。对了！亚洲金融风暴时，马来西亚房价不是也下跌了约20%吗？

亚洲金融风暴前，房地產贷款部门的大量增加促进了房地產市场的繁荣，同时也吸引了很多房地產开发商的投资。房地產价格在1991年-1992年期间上了12％-26％，在1995年-96年期间上升了13％-18％。否定泡沫者都说那是过去的事了，现在不一样。

的確不一样。虽然现在和亚洲金融风暴前，马来西亚房地產市场的居民住房、旅馆和办公用房已经供大于求，大量高级住宅和办公楼处于閒置状態，但是房地產市场继续高速扩张的情况，和现在一模一样。但是还有点不一样。那就是大马有600多亿的经济刺激计划，让巴生谷和檳城这些地段在两三年內涨了一倍，比1997年金融风暴前更厉害，的確是不一样哦？美国房价会下跌，日本会暴跌，香港会猛挫，杜拜会被腰斩，只有马来西亚的房价不会？

银行信贷的操纵

也许房价长期来看总是上涨，但是间中出现飆涨过快过高，就会回跌平均值。当房价回归平均值下跌时，你的资金是否可以撑过这段回跌的时间？

造成房地產价格上涨的根本原因，实际上是银行信贷操纵和炒作的一种庞氏骗局。其他理由都是炒作的藉口题材，是转移视线来骗人的。如果不清楚根本原因，就看不清楚房地產泡沫化的真相，陷入货幣幻觉的陷阱，无法辨识结构性的风险，不过是活在货幣幻觉中的迷途小羔羊，看不穿房地產的虚假迷相，既使大崩盘即將到来，还在幻想房地產未来的黄金十年，大难临头却不知觉。不少炒房者都是这样死的，死在他们认为零风险的房地產。

房屋是拿来住的。可当环境转为把房屋看做投资和投机品的时候，都是典型泡沫的心理现象。是经济带动房地產，不是房地產带动经济。当房价比经济增长还高时，都就是泡沫。

马来西亚人忘了亚洲金融风暴的教训，忘了美国的次贷，加入炒作无法提高生產力的房地產，製造虚假的財富增长。如果不需要生產，只需要靠银行信贷印钞票就能推高房价，造成財富增加的感觉，那还需要这么辛苦努力生產干嘛？继续印更多钞票啦！就让令吉贬值，提高我的房產价格，让我资產因令吉的贬值而被增值，一直印到无力为续走向崩溃为止。至于经济崩溃不关我的事，只要我预先將炒高的房屋卖给最后一个接棒的傻瓜就行了！

[东方日报]

赚幅改善 速柏玛前景转佳

（吉隆坡12日讯）隨著调高平均售价，以减轻最低薪金制的影响，分析员相信，速柏玛（SUPERMX，7106，主板工业股）的赚幅將从2013財政年次季开始改善，进而可打消市场对速柏玛无法將价格转嫁给客户的疑虑。

速柏玛管理层与肯纳格投行分析员会面时指出，其2013財政年首季（截至3月31日止）的赚幅下滑是属於一次性的，不太可能会再度发生。

该公司即將在8月份公佈的2013財政年次季（截至6月30日止）的赚幅可能比上一季来得好，因为提高平均售价的滯后效应將从2013財政年次季开始。

分析员称，速柏玛2013財政年首季税前盈利赚幅从2012財政年末季的13.1%，下滑1.7%，至11.5%。这是因为最低薪金制推高劳工开销，导致较高的成本无法完全转嫁给客户。

分析员指出，一般上在新的平均售价生效前，需要提前两至三个月通知客户。

「隨著速柏玛早在2013年1月份通知客户涨价3至5%，我们对该公司第二季以后的赚幅復甦充满信心。」

受惠美元升值

分析员表示，基於销售以美元计价，理论上，令吉兑美元贬值，速柏玛將从中受惠。

过去几个星期，令吉兑美元从平均2.99令吉兑1美元，疲软6%至3.18令吉兑1美元。

分析员表示，在其它条件不变的前提下，令吉兑美元每贬值1%，速柏玛的净利可推高1%至2%。

另一方面，该公司Lot6070厂房的12条生產线，已从胶乳手套生產，转为丁月青手套生產线，產能达14.3件手套。

假设以10%净利赚幅，以及平均售价每1000件手套28美元计算，生產14.3件手套將带来1200万令吉净利，或占2013財政年净利的8%。

另外两座厂房，即Lot6059和Lot6058，將从原定的2013年第三季，延后至2013年末季才投入商业生產。

儘管Lot6059和Lot6058厂房延后一个季度才投產，不过分析员维持其盈利预测，因为未將这两座厂房的贡献全数纳入財测。

年初至今，速柏玛的股价增长3%，落后其他业者，如高產尼品（KOSSAN，7153，主板工业股）（+68%）、贺特佳（HARTA，5168，主板工业股）（+32%）、以及顶级手套（TOPGLOV，7113，主板工业股）（+10%）。

分析员相信，速柏玛股价表现落后是买进的机会，因为一旦公佈2013財政年次季业绩，速柏玛有望被重估。因此，分析员维持该股「超越大市」投资评级，目標价格为2.39令吉。

[东方日报]

鵬達進軍印尼受看好

（吉隆坡11日訊）鵬達集團（PANTECH，5125，主板貿服組）獲印尼國營石油公司頒發合約訂單，市場分析員認為這是進軍印尼市場的良好開端，有助推動未來業務。

肯納格研究指出，鵬達昨日宣佈旗下獨資子公司獲得印尼國營石油公司Pertamina頒發一項總值150萬美元（約480萬令吉）合約是個好開端，以為後者供應感應長彎管，預料將在2014年次季交貨。

肯納格看好上述發展，相信鵬達將從印尼國營石油公司取得更多工程合約。由於上述工程盈利將在2014財政年才入賬，而營收及淨利僅佔0.7%，該行維持較早時的淨利預測。

肯納格指出，鵬達旗下的貿易及製造業務料將興旺，主要是區域油氣領域工程頒發有增無減，以及收購英國公司Nautic Steels後，新市場的盈利貢獻將增長。該行預測2014財政年淨利可達6千610萬，2015年則為7千500萬令吉。

興業研究指出，鵬達獲得印尼公司訂單合約，使該公司進軍印尼新市場的商機開始浮現，依然看好未來業務展望。

興業指出，雖然鵬達今次取得訂單數額不大，不過，卻是個良好開端，使鵬達突破印尼油氣業市場，也可推銷旗下子公司Nautic Steels的其他油氣相關服務與產品，如碳鋼配件、不銹鋼管及相關配件，以及外國銅鍍鎳等產品。

預料今年印尼油氣業的資本開銷達到190億美元（約600億令吉），使鵬達有機會攫取更多商機與合約訂單。

（星洲日報／財經）

中年買屋更具優勢？

在馬來西亞，人們多數將40歲以上者稱為中年人，中年置產者，大半是提昇在產業的擁有權，就是將原有的小間房屋賣掉，然後換一間比較大的房屋，能力充裕者也可能保留小屋出租，然後搬進中年購買的新屋。

中年購買房屋有其佔優勢的地方，就是比較有條件領取房屋貸款，或是比較有能力籌足購屋首期錢，例如屋價的20%或30%。

近年來，大馬屋價漲幅可觀，發展商推出新屋的銷售對象，多數瞄准中年購屋者或投資者，他們在市場進行調查，顯示中年人比較有能力購買屋價較高的房屋。

為何一些發展商將目標鎖定中年購屋者？而不是購屋新秀？發展商在商言商，除非他們興建數目眾多的中價屋子，例如屋價不超過25萬令吉的公寓，否則，當發展商興建數目較少的雙層排屋、兩層半大型排屋，或是半獨立式洋房，這些房屋動輒超過50萬令吉，一般不是年輕人有能力購買的單位。

中年購屋者或投資者，如果是以屋換屋，他們一般有能力購買價格較高、質量較佳、面積較寬敞、設計較新穎的房屋。

儘管中年人購屋有一些優勢，不過，如果條件不是很好，其實也有處於劣勢的時候。假設個人已經介於45歲，貸款年限不如年輕人享有的拉長供期便利，意思是如果貸款供期年紀最高65歲，那麼貸款年數最多是20年，與年輕享有的30年或35年供期比較，每月需要支付較高的貸款分期，也許年輕人支付的分期是1千500令吉，中年可能需要支付2千300令吉，以此類推。

須付更多產業貸款保險

另外，年紀較大的產業貸款者，在領取銀行提供的產業貸款時，所需購買的產業貸款保險，將面對較昂貴的保險費，一次過的產業貸款保險費，可從數千令吉至數萬令吉不等，視產業貸款的數額而定。

還有一點，中年人如果尚需承擔孩子的教育費，負擔也不輕，特別是還要供養3、4個孩子，費用並不小，在決定中年換屋時需要妥善規劃、謹慎衡量才行動會比較明智。

一些中年人換屋的其中一個原因是：有了一間面積較大的房屋，可以將年長的父母接過來一起同住，方便照顧長輩，可以說是個很好的安排。

今時今日，由於屋價繼續往上升，促使許多已有房屋者心動不已，他們眼看本身所擁有的單位，賬面上已取得很大的漲幅，心想何不再買一個單位賺取資本收益，或是享有被動收入，一舉兩得。

許多時候，看到自己名下單位的房產，取得可觀漲幅的業主，往往對投資產業抱有很大期望，非常希望自己擁有第二間或第三間房屋。按正規的推論，這些業主以中年人居多，形成轉手市場買家，中年人佔了半數比例。

假如個人財力能做到，擁有超過兩件或更多產業是可行的，不過，一定要瞭解本身的持產能力，避免風暴來臨時，讓自己陷入財務困境，這樣就要付出更大代價了。（星洲日報／投資致富‧房產買賣）

年輕人口支撐房市‧馬星續購雪隆地皮

（吉隆坡11日訊）馬星集團（MAHSING，8583，主板產業組）依然看好大馬產業的長期前景，主要獲得大馬人口年輕，即70%人口年齡落在40歲以下，而大馬房屋擁有率則達約65%等利好的支撐。

40歲以下人口佔70%

聯昌研究指出，該公司最看好巴生河流域產業，主要是政府在此區域推行多項大型基建計劃，從而也推動產業領域。有關計劃包括捷運地鐵及高速鐵道計劃；而在大吉隆坡計劃下，在2020年時的人口將增加至1千萬人。

該公司管理高層最近到歐洲進行一項非交易巡迴會上，回應歐洲基金經理提問時指出，該公司優先考慮市場仍然是巴生河流域，因為規模較龐大、人口成長強勁，以及是大馬首都及金融中心。

打造城鎮產業

該公司依然覬覦巴生河流域更多地皮，占地介於100英畝至700英畝之間，以供發展城鎮導向的產業發展計劃。

目前外資持有該公司的28%股權，可說是外資持股較高股項，不過，這比2007年持有35%來得低。該公司董事經理兼創辦人丹斯里梁海金則持有該公司35%股權。

預料依斯干達房產供過於求

馬星對柔州依斯干達區前景較為謹慎，預料數年後可能出現供過於求情況，特別是一些高檔共管公寓完成後浮現。而檳城及沙巴的產業市場規模較小，惟該公司也有顯著投資計劃。

該公司今年初推行的3配1附加股計劃籌得約4億令吉資金，其中3億5千萬令吉則準備充當收購地皮用途。上週五，該公司推行的5送1紅股計劃除權，使股本增至13億6千萬股。

截至今年首季，馬星的淨負債率為0.19倍，預料截至今年杪時將揚升至0.4倍，這將包括之前以6億2千500萬令吉收購3項地皮的部份付款在內。

馬星集團淨負債率比地皮成本增長率較低，主要是其收購的沙巴地皮是分成3.5年支付，擁有增購另外7億令吉地皮，而資產負債表也不會過於擴張。

由於股本擴大，聯昌相應調整每股盈利預測，並預測馬星集團2013年淨利為2億8千680萬，2014年為3億4千510萬，以及2015年為4億2千300萬令吉，預測2013至2015年的每股淨股息，介於8.5仙至10.5仙，使其派發比例介於34%至40%。

聯昌指出，馬星依然是首選產業股，並給予“超越大市”評級，主要是其強勁盈利成長、新銷售額，以及持續收購更多地皮等，都是價值重估的催化利好因素。（星洲日報／財經）

国行抑制个人贷款 马建屋永旺信贷应声跌

（吉隆坡8日讯）分析员认为，国家银行的新措施，将冲击高度依赖个人贷款业务的非银行金融机构，马建屋（MBSB，1171，主板金融股）和永旺信贷（AEONCR，5139，主板金融股）股价因而应声下跌。

为了抑制不断攀升的家庭债务，国行上周五祭出3项新措施。新措施监管范围除了银行，也涵盖非银行金融机构、信贷合作社、马建屋和永旺信贷。

在新措施当中，有一项是把个人融资摊还年限，从25年缩减至10年。此举被众家分析员诠释为，国行在这方面出手的对象，是针对非银行金融机构大于银行。

安联研究分析员指出，截至今年3月数据显示，我国由非银行金融机构持有的770亿令吉未偿还个人贷款里，有34%是来自人民银行（Bank Rakyat）、15%来自马建屋，及5%来自国家储蓄银行（BSN）。

这些银行占据如此显著市占率的原因是，他们为国内仅有4家金融机构中的3家，获批准为公务员提供信贷。

值得注意的是，该贷款是透过薪资自动扣除方式来偿还。

“我们相信，把还款年限缩减至10年，将对非银行金融机构带来冲击。”

提出类似观点的兴业研究分析员表示，更大程度上依赖个人贷款业务的非银行金融机构，将在新措施遭受比银行领域更大的冲击。

截至今年3月数据显示，在整个金融体系里，无抵押债务占总家庭债务约21%，而商业银行在当中仅占11%。

“相信当中的巨大缺口，是来自非银行金融机构。我们预测，整个金融体系里的无抵押家庭债务，相当于17.4%国内生产总值，而来自非银行金融机构的个人贷款，约相当于8.1%国内生产总值。”

分析员指，随着目前已把还款年限缩减超过一半，非银行金融机构可能被逼减低贷款利率。

“由此，将使得该净利息赚幅受到压缩。”

马建屋最脆弱遭降级

在所追踪的股项当中，分析员指高度专注在为公务员提供个人贷款的马建屋，将在国行新措施的冲击面前显得最脆弱。

马建屋目前的总贷款里，个人贷款占70%左右。

“个人融资摊还年限缩减至10年，一旦使低收入客户难以承受更高债务偿还比率（Debt Service Ratio），将可能影响未来的贷款需求。”

分析员表示，马建屋先前提供长达25年的还款期优势，也随之消去。

“假设竞争者在符合新监管措施之下，以更低盈利赚幅推介新贷款产品，马建屋可能会被击倒，因为该公司筹资成本较高，及缺乏获取低成本存款的管道。”

由此，在调低贷款增长预测之际，分析员把马建屋评级从“买入”下调至“中和”，目标价也下砍6.1%至3.10令吉。

产品比新措施严谨 永旺信贷或不受影响

至于永旺信贷，因该个人贷款配套已经比国行紧缩的新措施还要保守，因此，分析员认为该公司或不受冲击。

“永旺信贷个人贷款配套的还款期最高达5年，低于国行所订的10年上限。我们也相信该个人贷款业务的客户更加多元化，也不是主攻公务员。”

虽然该公司已相当保守，但个人贷款业务在总收入里占约20%的份额，并在2013财年享有超过100%的增长率。

目标价下修

“所以，在纳入可能放缓的情况下，我们决定对永旺信贷个人贷款业务增长预测，作稍微的调整。”

分析员维持永旺信贷“中和”评级，但把目标价从15.80令吉，下修至15.60令吉。

鉴于被视为首当其冲的个人贷款供应者，负面观点立即反映至马建屋和永旺信贷今日股价上，一度下跌4.7%与0.9%。

闭市时，马建屋收报3.06令吉，全日跌13仙或4%，成交量为743万1900股。

永旺信贷则平盘，成交量为2万9100股。

[南洋商报]

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HEAD, ISSUERS



05/07/2013   02:28 PM