2013上半年，本地產業市場進入較為沉靜的階段，一般市民抱著觀望的態度，心想看看全國大選舉行後，當形勢比較明朗、房產價格能否降溫，進而惠及普通百姓，再來決定談論購屋計劃。
轉眼半年過去了，城市中的一些發展商，開始推出新的產業發展計劃，或者繼續推出之前尚有的房產存貨，這些新屋的價格繼續上調，不論是單位售價或以每平方尺計，都刷新之前的紀錄，這令許多尚未購買房屋的年輕人感到納悶。
購屋者有心無力
收入保持在原有水平時，我們不禁要問：“這麼高的屋價，如何購買，即使有心想買，似乎也只能是有心無力！”
為何這樣說？購買房屋需要一筆首期購屋款，還要向銀行貸款一大筆錢，然後分20年、25、30或35年攤還，供完之年已經是“老安娣”或“老安哥”了。
就以雪隆一帶的屋價來說，平均價介於50萬令吉，從普通公寓的30萬令吉到有地房屋的70萬令吉，以平均價50萬令吉來界定，與現實情況相比，差距不會太大。
舉個例子，假設購買的房屋價格在50萬令吉之間，成功領取90%產業貸款，購買者年紀40歲左右，獲批貸款45萬令吉，貸款25年，就是供期至65歲，每月的供款在2千400至2千500令吉之間。
不論是個人或聯名購買者，收入至少要有7千500令吉，以2012年大馬人均收入9千970美元（約3萬2千令吉）計算，個人平均收入不到3千令吉，如果放眼50萬令吉產業，必須以聯名方式購買，或是轉為購買地點較遠、屋價較低的房屋。
市郊還有少數低於30萬令吉的房屋，不過，這些多半是租約尚存年限較短、比較老舊的房產單位，例如沒有電梯的5層樓公寓，或是管理質量較差的住宅社區。
策略性地點價格飆
許多時候，我們會以地點做為購買產業的優先考量，可是，位於策略性地點的產業價格，真的很高昂，遠遠超出市場的平均水平。
即使是在八打靈再也，儘管這裡並非鬧市，可是，服務公寓的售價已逼近每平方尺1千令吉的價位，令受薪階級者大嘆誇張！
雖然價位偏高，可是，發展商卻有辦法在短時間內，售出三分之二的單位，這是普通百姓無法理解的情況。姑且不說首都吉隆坡、八打靈再也、首邦市、甲洞、安邦等地區的產業價格，平均在50萬令吉的水平，後起之城“電子資訊城”，就是今天大家口中的“賽城”，新推出的產業價格也不便宜，這並非在為這個城市的產業計劃宣傳，而是投資產業的步伐已經往南移，借用行內人的話說，這裡的市場還有比較多的增值空間。
發展商紛進軍賽城
兩、三年前說到賽城，人們總覺得比較偏遠，不過，隨著不少大型發展商進駐該城，興建數量不多的高檔房產單位，而且取得不錯銷量，人們開始關注賽城的產業發展，加上這裡還有比較多的發展地段，可供發展商在接下來的8年、10年繼續發展屋業，促使他們紛紛進軍賽城。
假如週邊銜接交通完善，相信不用幾年光景，這裡的產業市場又是大家掛在口邊的課題，對於尚未有房產的年輕夫婦或上班族來說，總是希望產業價格的漲勢稍微放緩一些，以便他們可以搭上購買產業的列車。
產業稅助壓制房價
話說回來，在中高檔產業買家之中，其中不少已經有產業單位，即使產業價格昂貴，他們依然有條件領取房屋貸款，箇中安排包括：以手上其中一間已供完貸款的產業單位作為抵押。
假如我們說買家局限在少數一些人，這其實有一定根據，如果能展開比較深入的市場調查，不難發現，一些買家不只在A區擁有產業，也在B區有一個單位，甚至在C區有一間店屋，這一點也不稀奇。
一件理想的產業，不只容易出租、也會迅速增值，這使到買家很快達到投資目標、看到投資的成果，也成為產業投資者或投機者追逐的目標。
雖然有關當局意識到產業價格的漲勢，已經介於不能坐視不理的水平，可是，他們似乎心有餘而力不足，很想拉住產業升勢的韁繩，然後鎖定在一個位置，確保它不會繼續往上升，可是，力度不夠，尤其是在轉手市場，更足以反映這一點。
友聯產業公司總經理包久武認為，恢復實行1976產業盈利稅法令、是其中一個制止轉手市場產業價格上漲的措施。
他說，如果大家有稍微留意產業市場的走勢，不難發現，一度暫停實施的產業盈利稅條例，是產業價格隨後上漲的推手。
一些產業投機者準備一筆首期購屋款後，在市場頻密進出買賣產業，賺取可觀的利潤。
從附文可以看出，首2年賣出需要繳交30%的產業盈利稅，在豁免該項措施之後，造成一些人大舉進場，反正買了再賣又不必被抽稅，賺個3萬、5萬令吉並不難。
二手屋價也屢創新高
包久武補充，這一來一往的交易，導致產業價格越滾越高，買了之後賣，賣了之後又再買，如此的循環，轉手產業價格屢創新高，這股漲勢產生另一股效應，發展商以其首期、次期產業價格漲幅，作為後來新屋的訂價參考。
結果，推出市場的新屋售價也不便宜，相信有關注產業計劃售價的人士都意識到這一點。只是業界一些人士頻頻強調，本地的產業價格，與鄰國或區域市場比較便宜多了。這話雖然沒有錯，可是，別忘了，鄰國的人均收入是我們的數倍，以2012年新加坡人均收入5萬零714美元，折合馬幣是15萬2千142令吉為例，足以說明這一點，而且我們只是取比較保守的數據。
坦白說，我們希望業界人士不要再以本地的產業價格，比鄰國新加坡、區域市場的香港、台灣、歐、美市場便宜做比較，這是不實際的比較。
如果我們的人均收入是15萬令吉，那麼想要購買50萬令吉的產業，相信不必過於傷腦筋。
城市房屋需求激增
較早前提了一個時候的推廣“可負擔房屋”計劃，進展是否順暢仍有待觀察，國家屋業發展有限公司日前指出，政府設定5年內承建100萬間可負擔房屋目標，此舉雖未能全面應對需求過多的局面，不過，只要能填補市場上需求的10%，將有助於中低檔的房產價格、降溫至35萬令吉的水平。
該公司董事經理拿督卡瑪魯表示，目前在巴生河流域一帶的中低價房產，價格普遍介於30萬至45萬令吉，有些正逼近50萬令吉的價位。
按目前中低檔房產市價計算，若房價稍微下跌10%，巴生河流域一帶的中低檔房價，預計可回跌至30萬與40萬令吉之間的水平。
卡瑪魯透露，自1997年亞洲金融危機發生後，國內房地產市場步伐放緩了一段時期，直到10年前才逐步復甦，這幾年大學畢業生增加，在加入就業市場後，對房產構成一股需求力度。
此外，為了就業機會，不少年輕人進城找工作，掀起鄉村人民移居城市浪潮，推動市場對城市房屋的需求。
供求失衡推高售價
提及增加房產供應，是否能協助減緩房價漲勢，他說，我國房產目前的供應與需求，尚面對不足30%的情況，這也是造成房價升高的原因。
可是，郊區一些房產供應位於非熱門地點，存在滯銷情況，造成部份投資者蒙受虧損。因此，我們必須正視供求失衡的問題，才不會出現多數人擠在城市及週邊地區，造成擁擠情況嚴重，另外，一些地區的房產供應卻乏人問津。
“對我們而言，增加房產供應的目的，並非是為了100%滿足市場需求，只是希望可透過此舉稍微緩和需求嚴緊的情況，一旦需求獲得舒緩，房價漲勢自然會相應調整。”
可負擔房屋防炒作
關於可負擔房屋計劃可能演變成投機人士的炒作目標，卡瑪魯認為，政府應介入管制，同時建議由土地局做為主導單位，畢竟土地局才有權力決定土地或產業的擁有者。
土地局應為主導單位
“土地與產業的割名或轉名手續，最終決定權在土地局，假如能以該局為主導管制單位會更恰當，產業能否獲得轉名，最終決定權在於個別州屬的土地局。”
他說：“房屋與地方政府部雖然也可扮演管制角色，可是權力有限，當房產計劃建竣，發展商擁有自由銷售的權力。”
卡瑪魯認為，政府或者可依“一個馬來西亞房屋計劃”為指標，凡是40萬令吉以下的房產，都必須受到管制，確保最終能惠及中低收入的人民。
根據規定，所有房屋發展商在推出房產計劃前，必須獲得房屋與地方政府部發出的執照，同時，屋業廣告和銷售准證皆需獲准，可是，可負擔房屋並未明文定義，只准售給低收入人士，因此，容易讓投機者趁機謀利。
鑒於滿足市場需求是抑制市場炒風的最終解決辦法，不過這並非一朝一夕的目標，卡瑪魯指出，政府總歸需要介入管制，才能有效減少產業市場的炒作活動。
高檔房產興建一高峰
此外，各大發展商紛紛轉向發展高檔房產，中低房產則受到忽略，致使中低收入族群負擔不起，無法實現擁屋夢想，加上人民薪資調幅偏低，也是其中一個導致中低收入群買不起房屋的原因。
卡瑪魯說，造成中低檔房產走高的因素，基本可分為3個，就是發展商專注發展高檔房產、建築材料成本走高及人民薪資調幅偏低，政府應正視這幾個大因素。
“有鑒於此，政府準備結合房屋與地方政府部、國家屋業發展有限公司，以及一個馬來西亞房屋計劃的力量，推動可負擔房屋建設計劃，以期在5年內達到興建100萬間可負擔房屋的目標。”
卡瑪魯繼稱，2008年的全球金融危機發生後，連帶推高建築材料的成本，國內房產需求殷切，可是，原料成本大幅攀漲，導致供應減緩。
“發展商由於建築材料價格高居不下，暫緩建設工程8至12個月，造成一時間供應不足以應付需求，加上本地調薪幅度，始終追不上房價升幅，更讓投機者有機可趁。”
低收入者申貸不易
另一方面，欲購低價房產者也不容易獲銀行提供貸款，低收入者遭銀行拒於門外，讓想擁有首間房屋者求助無門，國家屋業發展有限公司仍與銀行洽商，目前只是伊斯蘭銀行提供這類型的房屋貸款。
“一項最新的調查指出，32%的房屋貸款者無力償還借貸，讓銀行不敢輕易批准他們提出的貸款申請，偏低的薪資是考慮擁有房屋的最大障礙，過去幾年，房價急劇上漲，薪資調幅卻只是房屋漲幅一個微小的比例，讓許多人沒有能力向銀行提出貸款申請。”
他說，以目前情況來看，人民對於房價40萬令吉以下的房產需求偏高，尤其是價格在20萬至30萬令吉的房屋，可是在巴生河流域一帶，似乎已經很難物色到這一價位的房產。
卡瑪魯以“一個馬來西亞親民房屋計劃”為例，指這類房產的購屋者，總是比較難獲得銀行提供貸款，因此，國家屋業發展有限公司正積極與銀行洽商，希望能有好的成果。”
結語：
卡瑪魯補充，當人民薪資追不上房價升幅，只得把目光從想要擁有房屋轉向租屋子，這會讓投機者視為良機，加購房產單位，出租給其他人，然後賺取租金收入，形成貧富差距進一步擴大。（
星洲日報／投資致富‧產業焦點）
