Friday, July 12, 2013

房地產是不是泡沫?

作者: 朱冠华 , 栏名: 八方论见

马来西亚房价这几年飆涨异常凌厉,不少地区如吉隆坡,巴生谷和檳城一带,这几年房价都上涨差不多一倍了!人民薪资追不上屋价涨幅,购买房屋成了遥不可及的梦想。相关领域的人士举出不同的理由,认为马来西亚的房价未来还会上涨,现在不买,以后房价会更贵,未来更加买不起。

到底是什么原因造成马来西亚房价上涨?你所知的理由和「专家」告诉你的理由,是否大体如以下这14点?

1.建筑成本上涨。

2.经济增长迅速,未来发展潜能大,前景看好。

3.城市化发展,人口增加,住屋需求提高。

4.房价不会有泡沫,因为地点有別,有些地方贵,有些地方便宜,有些地方是黄金地段,价格很难下跌。

5.土地稀缺,不会增加,房屋需求却不断增加。

6.需求旺盛,所以房屋是有实际需求支持的。

7.房价长期来看都是上涨的。

8.买房可投资,也可保值,风险也非常低。

9.银行利率低,资金流动充足。

10.不会有泡沫,这一次不一样,我们国家的情况和外国比起来也不一样。

11.我国房价在国际上看並不贵。

12.人民平均收入对比房价是適当的。

13.房地產市场流动性高,买卖中介管道多,灵活性强。

14.政府政策扶持。

房价上涨的借口

如果你认为房价会继续上涨的理由基本包含类似以上的14点,这些理由全部都是错误的,不过是为了支持房价上涨有理所找的藉口。如果你看过世界各国出现房產泡沫崩溃前,所持有房价上涨有理的藉口,哪一个不是和这14点一样?

所以,这些藉口根本就不能算是理由。它们全都无数次地被歷史证明了是错误的,可每次房產泡沫还是拿回这些理由说事,可见人类根本不会从歷史中吸取教训,老是重复过去的错误。

假设你购买一间40万令吉的房屋,那么连本带利,总计你需要还多屋价的一倍,即80万令吉。如果租金没有约4000令吉一个月,扣除银行利息开支,现金收入连渣都没有多少,根本就是亏本投资。而且还需要加上门牌税、管理费、维修费、律师费等各种隱形成本。

总之,马来西亚的房价长期必然上涨。对了!亚洲金融风暴时,马来西亚房价不是也下跌了约20%吗?

亚洲金融风暴前,房地產贷款部门的大量增加促进了房地產市场的繁荣,同时也吸引了很多房地產开发商的投资。房地產价格在1991年-1992年期间上了12%-26%,在1995年-96年期间上升了13%-18%。否定泡沫者都说那是过去的事了,现在不一样。

的確不一样。虽然现在和亚洲金融风暴前,马来西亚房地產市场的居民住房、旅馆和办公用房已经供大于求,大量高级住宅和办公楼处于閒置状態,但是房地產市场继续高速扩张的情况,和现在一模一样。但是还有点不一样。那就是大马有600多亿的经济刺激计划,让巴生谷和檳城这些地段在两三年內涨了一倍,比1997年金融风暴前更厉害,的確是不一样哦?美国房价会下跌,日本会暴跌,香港会猛挫,杜拜会被腰斩,只有马来西亚的房价不会?

银行信贷的操纵

也许房价长期来看总是上涨,但是间中出现飆涨过快过高,就会回跌平均值。当房价回归平均值下跌时,你的资金是否可以撑过这段回跌的时间?

造成房地產价格上涨的根本原因,实际上是银行信贷操纵和炒作的一种庞氏骗局。其他理由都是炒作的藉口题材,是转移视线来骗人的。如果不清楚根本原因,就看不清楚房地產泡沫化的真相,陷入货幣幻觉的陷阱,无法辨识结构性的风险,不过是活在货幣幻觉中的迷途小羔羊,看不穿房地產的虚假迷相,既使大崩盘即將到来,还在幻想房地產未来的黄金十年,大难临头却不知觉。不少炒房者都是这样死的,死在他们认为零风险的房地產。

房屋是拿来住的。可当环境转为把房屋看做投资和投机品的时候,都是典型泡沫的心理现象。是经济带动房地產,不是房地產带动经济。当房价比经济增长还高时,都就是泡沫。

马来西亚人忘了亚洲金融风暴的教训,忘了美国的次贷,加入炒作无法提高生產力的房地產,製造虚假的財富增长。如果不需要生產,只需要靠银行信贷印钞票就能推高房价,造成財富增加的感觉,那还需要这么辛苦努力生產干嘛?继续印更多钞票啦!就让令吉贬值,提高我的房產价格,让我资產因令吉的贬值而被增值,一直印到无力为续走向崩溃为止。至于经济崩溃不关我的事,只要我预先將炒高的房屋卖给最后一个接棒的傻瓜就行了!

[东方日报]

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