Sunday, July 28, 2013

選後屋價不降反漲

2013上半年,本地產業市場進入較為沉靜的階段,一般市民抱著觀望的態度,心想看看全國大選舉行後,當形勢比較明朗、房產價格能否降溫,進而惠及普通百姓,再來決定談論購屋計劃。
轉眼半年過去了,城市中的一些發展商,開始推出新的產業發展計劃,或者繼續推出之前尚有的房產存貨,這些新屋的價格繼續上調,不論是單位售價或以每平方尺計,都刷新之前的紀錄,這令許多尚未購買房屋的年輕人感到納悶。
購屋者有心無力
收入保持在原有水平時,我們不禁要問:“這麼高的屋價,如何購買,即使有心想買,似乎也只能是有心無力!”
為何這樣說?購買房屋需要一筆首期購屋款,還要向銀行貸款一大筆錢,然後分20年、25、30或35年攤還,供完之年已經是“老安娣”或“老安哥”了。
就以雪隆一帶的屋價來說,平均價介於50萬令吉,從普通公寓的30萬令吉到有地房屋的70萬令吉,以平均價50萬令吉來界定,與現實情況相比,差距不會太大。
舉個例子,假設購買的房屋價格在50萬令吉之間,成功領取90%產業貸款,購買者年紀40歲左右,獲批貸款45萬令吉,貸款25年,就是供期至65歲,每月的供款在2千400至2千500令吉之間。
不論是個人或聯名購買者,收入至少要有7千500令吉,以2012年大馬人均收入9千970美元(約3萬2千令吉)計算,個人平均收入不到3千令吉,如果放眼50萬令吉產業,必須以聯名方式購買,或是轉為購買地點較遠、屋價較低的房屋。
市郊還有少數低於30萬令吉的房屋,不過,這些多半是租約尚存年限較短、比較老舊的房產單位,例如沒有電梯的5層樓公寓,或是管理質量較差的住宅社區。
策略性地點價格飆
許多時候,我們會以地點做為購買產業的優先考量,可是,位於策略性地點的產業價格,真的很高昂,遠遠超出市場的平均水平。
即使是在八打靈再也,儘管這裡並非鬧市,可是,服務公寓的售價已逼近每平方尺1千令吉的價位,令受薪階級者大嘆誇張!
雖然價位偏高,可是,發展商卻有辦法在短時間內,售出三分之二的單位,這是普通百姓無法理解的情況。姑且不說首都吉隆坡、八打靈再也、首邦市、甲洞、安邦等地區的產業價格,平均在50萬令吉的水平,後起之城“電子資訊城”,就是今天大家口中的“賽城”,新推出的產業價格也不便宜,這並非在為這個城市的產業計劃宣傳,而是投資產業的步伐已經往南移,借用行內人的話說,這裡的市場還有比較多的增值空間。
發展商紛進軍賽城
兩、三年前說到賽城,人們總覺得比較偏遠,不過,隨著不少大型發展商進駐該城,興建數量不多的高檔房產單位,而且取得不錯銷量,人們開始關注賽城的產業發展,加上這裡還有比較多的發展地段,可供發展商在接下來的8年、10年繼續發展屋業,促使他們紛紛進軍賽城。
假如週邊銜接交通完善,相信不用幾年光景,這裡的產業市場又是大家掛在口邊的課題,對於尚未有房產的年輕夫婦或上班族來說,總是希望產業價格的漲勢稍微放緩一些,以便他們可以搭上購買產業的列車。
產業稅助壓制房價
話說回來,在中高檔產業買家之中,其中不少已經有產業單位,即使產業價格昂貴,他們依然有條件領取房屋貸款,箇中安排包括:以手上其中一間已供完貸款的產業單位作為抵押。
假如我們說買家局限在少數一些人,這其實有一定根據,如果能展開比較深入的市場調查,不難發現,一些買家不只在A區擁有產業,也在B區有一個單位,甚至在C區有一間店屋,這一點也不稀奇。
一件理想的產業,不只容易出租、也會迅速增值,這使到買家很快達到投資目標、看到投資的成果,也成為產業投資者或投機者追逐的目標。
雖然有關當局意識到產業價格的漲勢,已經介於不能坐視不理的水平,可是,他們似乎心有餘而力不足,很想拉住產業升勢的韁繩,然後鎖定在一個位置,確保它不會繼續往上升,可是,力度不夠,尤其是在轉手市場,更足以反映這一點。
友聯產業公司總經理包久武認為,恢復實行1976產業盈利稅法令、是其中一個制止轉手市場產業價格上漲的措施。
他說,如果大家有稍微留意產業市場的走勢,不難發現,一度暫停實施的產業盈利稅條例,是產業價格隨後上漲的推手。
一些產業投機者準備一筆首期購屋款後,在市場頻密進出買賣產業,賺取可觀的利潤。
從附文可以看出,首2年賣出需要繳交30%的產業盈利稅,在豁免該項措施之後,造成一些人大舉進場,反正買了再賣又不必被抽稅,賺個3萬、5萬令吉並不難。
二手屋價也屢創新高
包久武補充,這一來一往的交易,導致產業價格越滾越高,買了之後賣,賣了之後又再買,如此的循環,轉手產業價格屢創新高,這股漲勢產生另一股效應,發展商以其首期、次期產業價格漲幅,作為後來新屋的訂價參考。
結果,推出市場的新屋售價也不便宜,相信有關注產業計劃售價的人士都意識到這一點。只是業界一些人士頻頻強調,本地的產業價格,與鄰國或區域市場比較便宜多了。這話雖然沒有錯,可是,別忘了,鄰國的人均收入是我們的數倍,以2012年新加坡人均收入5萬零714美元,折合馬幣是15萬2千142令吉為例,足以說明這一點,而且我們只是取比較保守的數據。
坦白說,我們希望業界人士不要再以本地的產業價格,比鄰國新加坡、區域市場的香港、台灣、歐、美市場便宜做比較,這是不實際的比較。
如果我們的人均收入是15萬令吉,那麼想要購買50萬令吉的產業,相信不必過於傷腦筋。
城市房屋需求激增
較早前提了一個時候的推廣“可負擔房屋”計劃,進展是否順暢仍有待觀察,國家屋業發展有限公司日前指出,政府設定5年內承建100萬間可負擔房屋目標,此舉雖未能全面應對需求過多的局面,不過,只要能填補市場上需求的10%,將有助於中低檔的房產價格、降溫至35萬令吉的水平。
該公司董事經理拿督卡瑪魯表示,目前在巴生河流域一帶的中低價房產,價格普遍介於30萬至45萬令吉,有些正逼近50萬令吉的價位。
按目前中低檔房產市價計算,若房價稍微下跌10%,巴生河流域一帶的中低檔房價,預計可回跌至30萬與40萬令吉之間的水平。
卡瑪魯透露,自1997年亞洲金融危機發生後,國內房地產市場步伐放緩了一段時期,直到10年前才逐步復甦,這幾年大學畢業生增加,在加入就業市場後,對房產構成一股需求力度。
此外,為了就業機會,不少年輕人進城找工作,掀起鄉村人民移居城市浪潮,推動市場對城市房屋的需求。
供求失衡推高售價
提及增加房產供應,是否能協助減緩房價漲勢,他說,我國房產目前的供應與需求,尚面對不足30%的情況,這也是造成房價升高的原因。
可是,郊區一些房產供應位於非熱門地點,存在滯銷情況,造成部份投資者蒙受虧損。因此,我們必須正視供求失衡的問題,才不會出現多數人擠在城市及週邊地區,造成擁擠情況嚴重,另外,一些地區的房產供應卻乏人問津。
“對我們而言,增加房產供應的目的,並非是為了100%滿足市場需求,只是希望可透過此舉稍微緩和需求嚴緊的情況,一旦需求獲得舒緩,房價漲勢自然會相應調整。”
可負擔房屋防炒作
關於可負擔房屋計劃可能演變成投機人士的炒作目標,卡瑪魯認為,政府應介入管制,同時建議由土地局做為主導單位,畢竟土地局才有權力決定土地或產業的擁有者。
土地局應為主導單位
“土地與產業的割名或轉名手續,最終決定權在土地局,假如能以該局為主導管制單位會更恰當,產業能否獲得轉名,最終決定權在於個別州屬的土地局。”
他說:“房屋與地方政府部雖然也可扮演管制角色,可是權力有限,當房產計劃建竣,發展商擁有自由銷售的權力。”
卡瑪魯認為,政府或者可依“一個馬來西亞房屋計劃”為指標,凡是40萬令吉以下的房產,都必須受到管制,確保最終能惠及中低收入的人民。
根據規定,所有房屋發展商在推出房產計劃前,必須獲得房屋與地方政府部發出的執照,同時,屋業廣告和銷售准證皆需獲准,可是,可負擔房屋並未明文定義,只准售給低收入人士,因此,容易讓投機者趁機謀利。
鑒於滿足市場需求是抑制市場炒風的最終解決辦法,不過這並非一朝一夕的目標,卡瑪魯指出,政府總歸需要介入管制,才能有效減少產業市場的炒作活動。
高檔房產興建一高峰
此外,各大發展商紛紛轉向發展高檔房產,中低房產則受到忽略,致使中低收入族群負擔不起,無法實現擁屋夢想,加上人民薪資調幅偏低,也是其中一個導致中低收入群買不起房屋的原因。
卡瑪魯說,造成中低檔房產走高的因素,基本可分為3個,就是發展商專注發展高檔房產、建築材料成本走高及人民薪資調幅偏低,政府應正視這幾個大因素。
“有鑒於此,政府準備結合房屋與地方政府部、國家屋業發展有限公司,以及一個馬來西亞房屋計劃的力量,推動可負擔房屋建設計劃,以期在5年內達到興建100萬間可負擔房屋的目標。”
卡瑪魯繼稱,2008年的全球金融危機發生後,連帶推高建築材料的成本,國內房產需求殷切,可是,原料成本大幅攀漲,導致供應減緩。
“發展商由於建築材料價格高居不下,暫緩建設工程8至12個月,造成一時間供應不足以應付需求,加上本地調薪幅度,始終追不上房價升幅,更讓投機者有機可趁。”
低收入者申貸不易
另一方面,欲購低價房產者也不容易獲銀行提供貸款,低收入者遭銀行拒於門外,讓想擁有首間房屋者求助無門,國家屋業發展有限公司仍與銀行洽商,目前只是伊斯蘭銀行提供這類型的房屋貸款。
“一項最新的調查指出,32%的房屋貸款者無力償還借貸,讓銀行不敢輕易批准他們提出的貸款申請,偏低的薪資是考慮擁有房屋的最大障礙,過去幾年,房價急劇上漲,薪資調幅卻只是房屋漲幅一個微小的比例,讓許多人沒有能力向銀行提出貸款申請。”
他說,以目前情況來看,人民對於房價40萬令吉以下的房產需求偏高,尤其是價格在20萬至30萬令吉的房屋,可是在巴生河流域一帶,似乎已經很難物色到這一價位的房產。
卡瑪魯以“一個馬來西亞親民房屋計劃”為例,指這類房產的購屋者,總是比較難獲得銀行提供貸款,因此,國家屋業發展有限公司正積極與銀行洽商,希望能有好的成果。”
結語:

卡瑪魯補充,當人民薪資追不上房價升幅,只得把目光從想要擁有房屋轉向租屋子,這會讓投機者視為良機,加購房產單位,出租給其他人,然後賺取租金收入,形成貧富差距進一步擴大。星洲日報/投資致富‧產業焦點

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