去年，全球呈現一片股市熱、房地產熱，惟當全球資產價“高歌”時，泡沫破裂的恐慌卻在市場不脛而走。
大馬產業市場去年“進步神速”，一口氣急漲30到50%，惟近期全球經濟震盪暴發的股災卻令產業“泡沫”危機的恐慌死灰復燃，大馬產業市場會否引發一輪價格震盪？
《產業焦點》請來本地產業投資專家米蘭多希、Zerin產業地產仲介首席執行員霈溫德蘭，為你撥開產業市場的迷霧。
“我打算買房子，還約了明天給訂金！若股市灰頭灰臉，我還應該明天下定金嗎？還是先觀望？”
“要是美國股災重新引發房債問題，會否打擊全球產業信心？若股市長期衰落，產業看來是不會起了，最多是持穩但最壞情況可能是泡沫！大馬房市應該不至於那麼糟吧？”
“如果美國破產，大馬經濟受影響，銀行利息會上還是下？政府要刺激經濟也許下調利息，那貸款買屋不就是好事嗎？”
“股災暴發的話，投資者理應會把更多流動資金轉投資在房產，作為投資股市的另一選項，並進一步推高房產價格，這是否意味房產業依然是長期投資的首選？”
8月初引爆的股災究竟對大馬房地產帶來甚麼樣的影響？該話題近期在網頁上炒得火熱，大馬產業市場是否面臨“泡沫”危機的恐慌再度四處流竄。
產業價格或隨時調整
然而，解讀產業“泡沫”現象前，也許，投資者應先釐清“泡沫”的定義。所謂產業“泡沫”，指的是產業估值急漲到難以承受的程度，或背離了內在價值，引發價值暴跌或氣泡破裂情況，它也指當虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對理論價格的非平穩性上漲。
大馬產業市場是否面臨“泡沫”威脅？
在本地產業投資專家米蘭多希眼中，若按以上定義來看，大馬產業市場其實未現“泡沫”，但基於去年產業身價大幅躍升，暴升30到50%，相信產業價格調整可能隨時浮現。
他坦言，迪拜之前暴發的產業危機就是產業泡沫現象的最佳例子，同時相信中國很可能是產業泡沫危機的另一國家，因為該國產業自2005年起，房價已增長3倍。
Zerin產業地產仲介首席執行員霈溫德蘭也不認為大馬產業市場浮現任何“泡沫”跡象，即使股災捲土重來，相信產業市場不至於受顯著拖累，主要是相比股市波動的直接影響，產業市場與經濟成長的關係較大，因此，馬股下壓沉重可能僅短暫衝淡產業士氣，中長期仍無阻產業穩健度。
股市崩盤或令產業受惠
他反而認為，股市崩盤可能間接令產業市場受惠，因投資者將重新規劃資產投資，而美國信貸評級遭下修或促使投資者轉移“股市”資金至“黃金”，“房地產”一般是續“黃金”後的投資選項。
“歐美市場灰頭灰臉，或也帶動亞洲產業市場成為投資者的目標。”
事實上，大馬大部份產業專家皆相信，大馬產業價格並未像香港與中國等區域國的產業價一樣，價格短期內暴升，大馬產業價長期穩步上揚，因此，不能與上述區域國家的產業市場相提並論。
房價會下調嗎？
即使產業泡沫問題未現，產業市場在經歷一輪漲潮後，近期顯得“無精打采”已是眼見的事實，該趨勢會否是產業市場的不祥預兆，發展商去年一窩蜂轉戰房地產，是否引發“供應過剩”問題，進而成為產業價格的“幕後殺手”，已受到市場關注。
仍處復甦週期第三年
米蘭多希認為，產業價格去年“水漲船高”後，似乎難逃調整劫數。
“商業復甦週期一般介於6至7年，大馬產業仍處於復甦週期的第三年。”
他進一步分析，2008與2009年金融危機時期，發展商紛紛延遲至去年推介產業，所以，一旦這些產業計劃同時期完成，難免出現供應過剩情況，市場也需時“消化”這些新供應。
不過，霈溫德蘭不太認同，產業價格接下來將調整，直言現只處於橫擺格局，明年初相信將繼續逐步走高。
“產業市場目前的放緩跡象，只因買家對產業價格抱持觀望態度，儘管未來數月的產業市場料續表現平平，2012年首季後有望再掀高潮。”
產業需求放緩
他承認，產業需求流露放緩跡象，但相信這疲軟情況不至於動搖產業價值，主要是就業市場蓬勃下，市場游資與產業持有能力依舊強穩。
“產業市場近期放慢腳步只是短暫問題，相信產業價格水平緩和有望帶動需求回揚，產業市場也因此將正面調整。”
政府或壓制房價狂飆
他也認為，有地產業未面對產業供應過剩問題，但特定地帶的公寓產業，可能出現短期供應過剩窘境。
另外，大選迫在眉睫，也令市場普遍預期，政府可能“絞盡腦汁”壓制房價狂飆，以討好民心。
對此，米蘭多希直言，政府近期確實可能採取更多行動打壓房價，如進一步壓制房貸，隨通膨、建築與地段成本節節上升，產業價相信長期仍看漲。
“大馬與新加坡產業概況不同，建築成本佔產業成本多達60%，地段成本僅佔20%。”
他以新加坡的產業市場分享，即使有關當局採取壓制房價措施，卻始終無阻房價狂飆，因為仍有大部份投資者來自海外，如印度、印尼與大馬。
排隊買產業
“全家出動，再加上工人，3天不停歇的‘車輪戰’式排隊，就只為了搶先定購屬意的吉屋！”年初，“排隊買房”熱潮在大馬悄悄抬頭，一些產業發展計劃因獨樹一幟的概念，產業一面市即一掃而空，然而，付出百萬令吉，只為求一個小單位，究竟值得嗎？
對米蘭多希而言，一些動輒叫價百萬令吉產業，的確有點“難消化”，他也不明白，投資者為何能夠為狹小單位支付龐大代價？
他雖未擔心這些產業的前景，但直言：“若投資者發現相關產業有點令人‘難以消化’，應謹慎看待。”
產業走勢難捉摸
他笑言，產業走勢有時很難捉摸，他以本身在UOA孟沙商業產業投資為例，該產業長達兩年無人問津，最終找到買家，只能以每平方呎940令吉交易，但有趣的是，吉隆坡生態城計劃與中環的新辦公產業一面市，即能以高達每平方呎1千100令吉出售。
放眼價格適中房產
產業市場雖未現泡沫風險，但全球股市之前的崩盤卻預視了整體經濟的不明朗，此時進軍產業，恐怕需更加謹慎，“不理智”的決策看來應免則免。
隨產業需求近數個月趨緩，霈溫德蘭建議投資者放眼價格適中的產業，尤其轉手市場的有地產業，至於一手市場，建議投資者向提供優惠配套的良好發展商購買。
勿涉足高風險產業投資
米蘭多希提醒，進攻產業未賺錢無所謂，但萬萬不能涉足無必要的高風險產業投資並蒙損，因為投資產業不像買股票，置產需高度舉債，潛在損失極可能遠超100%。
“要當一名精明投資者，必須有能力洞悉未來，但因為幾乎沒有人可以精準作預測，身為投資者，至少應作到對最壞形勢作好準備。”
基於市道不穩，他坦言，精明投資者目前在產業投資路上應轉向謹慎，必要時套現，而進軍房市前應先篩選。
排隊買產業、大吉隆坡捷運與100層樓高的大型計劃……近年，大馬產業市場頻頻掀起新趨勢，但市道不佳之下，“隨波逐流”的決策還算理智嗎？
勿盲目追逐高價產業
投資者為著名產業發展商的產業付高價是否合理？米蘭多希認為，投資者應對投資地點有所警惕，其實，一些滿家樂或城中城產業已出現供應過剩問題，出租率也有走疲現象，反觀中環的產業依然穩健，主要是供應受限降低置產風險。
他也對賽城的產業前景有所保留，直言該區進行的產業計劃超過20項，地段也太多，可能引起供過於求的問題。
他對市面上太多產業推介感到擔心，隨市場需時消化，他建議投資者置產前，不妨先問自己，若產業空置至少6至12個月，能否承受？如果不行，更應該三思。
“去年產業一片榮景時，很多新公司加入發展產業的行列，這也是投資時應注意的。”
捷運開跑
房價水漲船高？
當政府“敲鑼打鼓”宣佈大吉隆坡捷運工程時，產業市場開始“欣喜若狂”，歡慶大吉隆坡捷運工程對產業市場帶來的結構性影響，並令產業價“水漲船高”，惟米蘭多希卻有所保留，笑言：“10年，當中可能潛存了兩個金融危機！”。
10年內潛存金融危機
他認為，投資者無需太在乎吉隆坡未來接踵而來的輕快鐵計劃，因為政府的政策朝夕改，執行度仍是一大問號！
“輕快鐵計劃需長達10年進行，10年期間可能歷經至少1至2次的經濟衰退，投資者何必過度興奮。“針對大馬放眼在吉隆坡興建100層樓高辦公大樓的漣漪效應，他更直言不諱：“這些‘不理智’的發展計劃，如摩天樓，投資者更無需多加理會。”
置產靠智慧
即使市況不景，產業投資路上，總是有人仍能把握時機，揮一揮衣袖，帶走一桶桶的金，究竟問題出在那？也許，就像投資股票，賣出、持有、買進，都隱藏深層的智慧。
你的置產經驗是否與投資股票一樣，買進時，資產價暴跌，當按兵不動時，資產價卻生龍活虎？米蘭多希笑言，這是許多人的切身經驗。
對於產業，他認為，若有機會出售，就出售，尤其沒有表現或表現欠佳的產業，以及地點不好的產業。
“當心理作好準備，貸款能力提高，並有能力轉手持有的小型產業，再買入更大型的產業，或物色到更好的產業，不妨賣出，因為這可能是春天清倉的最好時機。”
然而，若因想要購置更廉價的產業，而出售優良產業，他直言，最好別輕舉妄動，因產業進入成本介於3至5%，出去的成本也要2到4%，涉及的成本很高。
他也語重心長提醒，艱鉅時刻，好產業可能在賣出後很難再買進，尤其買家多、銀行貸款充裕時期。
至於“持有”產業，他認為，若相關產業的地點優越，容易找到租戶，不妨持有。
此外，若購置的是舊產業，同時很容易把握高達70%的貸款，他認為，投資者不妨考慮再融資。
“但若大市不好，需瞭解，即使市面上有很多優質產業，卻可能難獲房貸，這也是為何，當銀行放貸謹慎時，第一級客戶也可能淪為第三級客戶。”
應等待好產業時機
他強調，購置產業應有耐心，應等待好產業的時機，而非倉促行動之後又後悔，然而，一旦機會來臨，就要把決策化為行動。
“購買產業應注意，地點與基本建設優的產業，一般具上探潛力，投資，應在購買時就能賺錢，而非等到出售後才賺錢。”
他也奉勸投資者，應為最壞情勢作好準備，最好先設想若投資徹底損失，是否能面對？
結語：
顯然，今年產業市場已無法如去年產業市場般“鋒芒畢露”，投資者置產時恐怕更應三思而後行，因景氣好亂鎗打鳥或還能撈得一筆，但市場不景的年代，恐怕謹慎還是任何投資的上策，尤其置產往往需背負沉重的房貸。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）
[星洲日報／投資致富]
No comments:
Post a Comment