全國房價飆漲？

住宅產業價格上漲，將惠及各家產業發展商，至少在中短期內情況是這樣，發展商將逐一提高售價、產業的交易量也有望創新高。

土地的成本基本保持穩定，勞工成本及原料則不斷提高，最大的贏家是住宅產業專家，以及擁有龐大面積土地的產業公司。

產業價格上升，對擁有較少土地的公司比較不利，因為他們必須以較高的價格購買土地，以填補土地資源，巴生河流域是大馬最大的產業市場，交易價總值佔大馬總額的超過50%。一些產業發展商，儘管所擁有的土地不比同行多，不過，如果多數坐落在巴生河流域，還是比較佔優勢。

2010年供應僅增3%

產業市場的供與求，對產業市場的走勢產生一定程度的影響，屋價的上漲在很大程度上，受到市場力量的牽制，也就是所謂的供與求力量；在過去的幾年，新增供應顯著下跌，其中大馬與巴生河流域的住宅產業，從2001年的增長12至13%，減至2010年的增長2至3%。

產業重鎮已達飽和

當然，產業供應成長率的下跌，是意料中事，大馬產業市場重鎮，例如巴生河流域、柔佛與檳城，已經達到某種程度的飽和，供應已追上市場的需求，吉隆坡與檳城住宅產業的不足並不顯著，這是兩個幾乎已全面城市化的市場。

柔佛與雪蘭莪仍面對住宅產業不足應付需求的局面，其他州屬也存在供應不足的情況，只有森美蘭州除外，全國不足的總數接近200萬個單位，許多大馬人仍住在店屋、非法屋、長屋及非石磚房屋。

供應趨緊
推高二手屋價

發展商市場供應趨緊，推高了第二或轉手市場的價格，對有地產業來說，情況尤其明顯，主要是土地的供應日漸稀少。

在巴生河流域，購屋者選擇不購買距離市區較遠的產業，因為耗在路上的時間與過路費，也可以造成業主面對沉重的負擔。

有地房產漲幅大

過去的10年，巴生河流域有地房產價格的漲幅，遠比高聳的分層產業迅速，以吉隆坡居首，主因是土地供應有限，高聳、高密度的產業計劃，所需的土地相對較少。從圖表可以看出，雪蘭莪高聳住宅產業的供應最高，大多數的成長來自共管公寓與普通公寓，吉隆坡排屋的成長率只是1.1%，這是過去幾年排屋價格大幅度增長的因素。

此外，大馬與吉隆坡獨立式洋樓的供應增幅緩慢，長期的增值幅度最顯著，供與求是推動價格的主要因素。

柔佛滯銷最嚴重

“泡沫”被解釋為不穩定、風險高或不可能持久，對許多人來說，“泡沫”是迅速爆破、買家持謹慎態度的東西。對大馬的產業領域來說，任何一種解釋都不太適合，大馬仍有滯銷產業，不可能在一夜之間突然消失，滯銷最嚴重的州屬是柔佛，吉隆坡的情況平穩。

吉隆坡情況平穩

巴生河流域的滯銷數據是35%、雪蘭莪州只是29%，主要是人口成長率高，看看吉隆坡城中城與滿家樂共管公寓的情況，可能是吉隆坡產業市場面臨滯銷的原因之一；也許有人會說，這兩個地區的產業泡沫已在數年前爆破，在那幾年，龐大的供應過剩造成資本與租金大幅下跌。

2008／2009年的全球金融危機，是最初的導因，不過，隨後幾年的供應過剩，造成價格被壓制，發展商必須給予折價優待，以賣掉舊的產業單位，如今，他們推出的是小型服務公寓，而非面積較大的單位。

以郊外園城鎮為例，許多人以該產業計劃潛在泡沫為例子，排屋叫價在140萬令吉以上，超大排屋及半獨立式洋房喊價高達400萬令吉，獨立式洋樓地段每平方尺超過400令吉，共管公寓每平方750令吉。

圍籬產業溢價可觀

該圍籬產業計劃取得可觀溢價，因為擁有雙重保安系統、有不錯的園林設計、湖泊，以及供市民休閒的公園、還有私立學校和私立醫院，這是一個規劃得不錯、基本設施完善、體現生活方式的產業計劃，對提昇產業者有巨大的吸引力，有關發展商的成功理念，已引來不少追隨者，許多人認為，該項計劃可作為發展商參考的模式。

雪蘭莪州及柔佛住宅產業的高聳公寓的業主，受到一定程度的衝擊，從1996至2010年，雪蘭莪高聳住宅產業的價格，只取得年度複成長率0.3%，柔佛整體的住宅產業價格微升0.9%，成長率緩慢，遠遠落在通膨2.5%，以及家庭收入4.2%成長率的後端。

大馬房價區域最合理？

與區域市場比較，大馬的平均房屋可負擔水平應該是最理想的一個，4.6倍的比率是本區域最低的水平，比泰國或印尼低，即使是吉隆坡的7.4倍，也比區域的11.4倍平均值低，與北亞洲的20倍或更高水平比較，吉隆坡還是相當便宜。

以可負擔指數為基礎，大馬及巴生河流域住宅產業的價格，擁有相當大的上揚空間，如果大馬住宅產業的可負擔指數回到1987至2000的水平，價格須上升70至100%。

如果是巴生河流域，屋價須揚升50至80%，以回到亞洲金融危機之前的水平，大馬的住宅產業不曾在12個月內，取得龐大漲幅，至少需要幾年的時間才能達到目標。

以家庭常年收入漲幅對比通膨率，住宅產業屋價的上揚空間，長遠來說料比較高。假設1987至2000年的可負擔水平是適當的指標，而且是在“理想”的範圍，在經濟日趨成熟、收入成長放緩的情況下，過去偏低的可負擔比率並不適用。

中短期利率維持適中水平

另一個假設：抵押貸款率維持偏低一段相當長的時間，由於不容易對未來進行預測，勞工市場狀況、商品價格上漲，以及偏高的通膨壓力，是否將把利率推至1970／1980年代的高水平，有賴於個人的猜測。不管怎樣，我們相信，在中短期內，利率將維持在適中水平。

還有一個可以衡量可負擔性房屋的指標是：房屋對家庭收入的平均價位，大馬的比率並不是很高，介於4.6倍，這意味家庭平均需要4年6個月的收入，才能購買到一間平均價的房屋。

許多人對這個偏低的數據感到驚訝，特別是2009年的家庭平均收入只是4千零25令吉，2010年，大馬住宅產業的平均交易價只是22萬3千270令吉，吉隆坡最高，介於7.4倍、登嘉樓最低，只是2倍，2010年吉隆坡房屋的平均價是48萬8千526令吉，登嘉樓只是7萬4千零64令吉。

隆市排屋最普遍

許多人對大馬或吉隆坡平均房屋的低價值感到意外，主要是人們轉向擁有保安設施的有地產業，多數的大馬人在排屋長大，希望擁有可以花園或泊車的空地；可是，土地資源日漸稀少，有潛能的買家必須以較高溢價購買排屋，特別是在首都或土地較少的檳島，因此，擁有圍籬設施的郊外園城鎮，超大排屋每單位售價超過200萬令吉並不稀奇。

不過，郊外園城鎮並非所謂的平均價房屋，吉隆坡最普遍的房屋是排屋，排屋佔住宅總單位的31%，不過，高聳產業單位佔48%，共管公寓與公寓佔其中的32%，組屋佔其餘的16%。

吉隆坡24%的住宅單位是廉價房屋（46%為組屋、54%為民房），很少人意識到吉隆坡的廉價房屋比排屋多；因此，在過去的幾年，有地產業大幅增值並不稀奇，上述產業計劃是提昇產業、富裕者屬意的社區。

經濟轉型．大吉隆坡計劃
推動雪隆產業發展

對大馬的產業市場來說，帶動產業市場的進展，特別是在巴生河流域分別是：“經濟轉型計劃及大吉隆坡的發展”，放眼在2020年之前，吉隆坡成為首20大可居住都市，大吉隆坡的發展將從2個大型工程計劃的發展：耗資500億令吉的捷運及165億令吉的高速鐵路計劃中受惠。

捷運計劃的發展將改善巴生河流域的公共交通系統，協助緩和吉隆坡的交通阻塞情況，通過改善地面下的銜接性、購物體驗，提昇吉隆坡市中心的產業價值。假如高速鐵路計劃成功落實，將有助於提高吉隆坡的產業價值，特別是新加坡與吉隆坡之間的川行路程，可以從4至6小時，縮短至1小時30分至2個小時之間。

高速鐵路計劃將使依斯干達經濟特區的產業價格受惠，建議中的鐵路工程將在新山停留，然後續程前往新加坡，可能推動吉隆坡人前往依斯干達經濟區購買產業，替代購買新加坡的昂貴房產；工程的第二階段將延伸鐵路服務前往檳島，這對檳城產業市場是利好訊息。

其他一些將加強吉隆坡吸引力的計劃，包括耗資35億令吉的改善河流生命力計劃，預料將有助於美化途經首都全長10.5公里的河流景觀；全長44公里的有蓋行人走道，銜接各主要的景點，以及市區客流量的地區。

隆人口料增加400萬

在轉換大吉隆坡成為傑出都市做出的部份努力，預計人口將從目前的600萬人，增至2020年之前的1千萬人，人口增加400萬人，估計其中的50萬人是海外專業人士，或是從海外歸來的大馬人。

假設每家庭4人，估計需要興建100萬間房屋，以迎合人口增加的需求，在過去的5年，巴生河流域住宅房屋新增供應平均每年只是6萬個單位，除非發展商積極增建房屋，否則將面對房屋短缺問題，短缺將進一步推高房屋的價格。

結論：

在金融與投資領域的人，普遍認為住宅產業價格已在最近幾年升上頂端，產業的泡沫等待爆破，我們不否定某些地區的某些產業，已在最近幾年大幅揚升，可是這些產業的租金，並沒有相應提高，以致無法支撐資本值的膨脹。

我們必須以蘋果和蘋果相比，不應被一些不代表大多數人地區的水平所左右，平均住宅產業不是坐落在巴生河流域的萬達鎮、敦依斯邁花園、孟沙、白沙羅高原、金地花園、吉隆坡城中城，或是檳城的關仔角、斯里丹絨檳榔及峇都丁宜等，平均價產業包括廉價房屋、公寓及排屋，以應付廣大群眾的需求。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）