买房出租8大风险

当房东并非全无风险，依我的经验所见，投资买房出租一般会遇上8大风险。

掌控不好这8大风险，随时惹上一箩筐的麻烦。

对于全无认识的初哥而言，这些风险随时都会形成巨大的跘脚石，让经验不足的房东裁跟斗。

当不了富房东不得，反而可能还要赔钱，甚至惹上麻烦。

只要鉴定和了解风险，然后拟定对策，就能胸有成竹的踏出当富房东的第一步。

若能再加上专业管理和圆滑的外交手腕，登上一品富房东宝座指日可待。

好，且让我们看看房东的8大风险：

1.空置风险

笔者从事房地产工作20年，所未见过的租约都不是太长，一般长期租赁都是2、3年，更常见的是短期的租赁活动，可是当房东却是一条长远的路。

期间租户如走马灯般不停更换，在租户更迭交替的当儿，如果衔接得不好，就会出现房子空置的风险。

根据租赁市场回馈，物业每年的租金扣除各项费用后，遗下约80%的收入。

举例，你有一所房子月租5000令吉，如果每两年更换一个租户，除去10%附加费用和10%空置期损失，意即5000令吉乘以24个月等于12万令吉，扣去20%损失，则是要亏损2万4000令吉，这不是小数目。

更何况，房子空置就会影响收入，房子空置越久，收入越低，影响投资回酬。

当然，面对一名长期租户总好比面对5个短期租户，有时在租金和其他方面作出优惠，可留住好租户，长久计除笨有精，拨出的优惠可从房子空置期中赚回来。

2.贷款利率风险

许多人都是使用贷款便利来购买房子，并按照月租收入当作月还行贷款额的标准，这是非常危险的，会很容易受到无可预料的变化所影响。

例如，银行利率上升，月还贷款额也会水涨船高；租金收益往下调整；房子空置期拉长等等，都会影响缴还银行贷款的预算，如果入不敷出，肯定会进一步影响到家计和引发其他问题。

因此，打消“以租养房”的念头，避免本身陷入财务困境。

3.装修折旧风险

一般装修若保持得宜，可用上10年，不过若是用在出租方面，装修持久率则要折半，约是5年左右。

如果装修转旧而不及时维修，势必影响租金价格，因此要适当考量装修与维修的次数和费用。

4.租金变化风险

市场租金动荡不定，这是正常不过的事，特别是对高档物业来说，这种变化尤为明显。

影响房业租金价格水平的因素很多，除了房地业市场本身的影响外，还要受到国家经济不景气、周边屋业发展、政府规划等的宏观和微观影响。

这会直接造成租约届满后，房子的空置期更长；因此租金越稳定，租户的更换频率越少，房子也更容易出租，空置期则越短。

5.税务政策风险

国家经济政策随时可以改变税务架构，就会打乱投资者与房东的算盘，让他们无法按照目前的税率计算投资回报率。

所以应该计算一个长期的平均税率，方便考虑投资的决策。

6.拖租风险

一些租户习惯性拖欠租金，房东稍微松懈，租户可能就得寸进尺，越欠越多，最后可能要发出律师信讨债。

7.纠纷风险

租户居住期间如果发生破坏房屋设施或结构的问题，极可能会引发纠纷风波，导致房东受气，并要费时费力向租户索赔。

8.滥用风险

一些居心不良租户假藉租房子另作用途，诸如制毒、收藏贼赃、安顿非法外劳等等。

一旦受到执法部队上门取缔，房东也会受到牵连，在我国这一类事件是时常发生。

●转载自郑水兴著作《房东博士》

[南洋商报]