高檔共管公寓，一般被詮釋為每平方尺售價在500令吉或以上的產業，這類型、價位的房產單位，主要集中在吉隆坡市區、特別是吉隆坡城中城以及滿家樂一帶地區。
眾所周知，於2007年8月開始爆發的全球金融危機，在2008年8月全面白熱化，到了2011年8月，似乎又以伺機出擊的形勢浮出水面。
如今，全球金融市場潛在不穩定形勢，全球市場的監管者已做出最新反應，不過，採用決策工具的火力似乎已被削弱。
產業估價師艾文費南達斯表示，對我們來說，大問題是：第二輪的通貨緊縮風是否將影響產業市場的發展，以及吉隆坡高檔共管公寓的前景？
辦公樓高檔公寓受衝擊
在全球金融危機發生期間，大家的共識基本是：該項金融危機並未顯著影響或打擊大馬的產業市場，可是，至少有兩大領域受到衝擊，分別是：辦公樓及吉隆坡的高檔共管公寓市場。
以價格及租金這兩個項目來說，上述兩大市場大約下跌25%，供與求皆受到影響，有了這點認知，我們須意識到大馬產業市場各領域，都有可能受到外來因素、本地與海外市場波動的衝擊。
他說，有鑒於此，我們必須保持開放的思維，在全球經濟因歐洲主權債券危機擴大，以及美國經濟需要較長時間適應架構性改革走下坡之際，本地的高檔共管公寓市場面臨衝擊料將是無可避免的。
對通縮做出反應的投資者，偏向安全資產如美國國庫債券，預期前方以通貨膨脹為主的投資者，則湧向購買熱門資產如黃金等投資工具。
那麼產業的定位又在哪裡？在美國，市場並沒有急於進場，產業是一個對衝通膨的工具，畢竟通縮仍困擾美國投資者。
在高水平通膨率的印度市場，投資者也不急於衝進產業市場，儘管市場需求仍在，可是，貸款利率偏高，貸款利率高主要受高利率的牽制，政府維持高利率的出發點主要是對抗通膨，削弱高通膨的隱憂。
大馬產業需求樂觀
艾文費南達斯也是Khong & Jaafar集團董事經理，他說，在過去的5年，大馬產業市場的表現普遍向好，市場需求保持樂觀，政府扶持經濟成長，加上銀行與金融機構的支持，發展商也提供優惠房產與融資配套。
從基本面來說，這是個自由市場，供應並未受到限制，目前的房屋供應模式保持樂觀，長遠來說，有助於維持房產價格在穩定的水平，風險主要由發展商、金融機構及購屋者共同分擔。
公寓基本面將出現調整
高檔共管公寓及辦公樓領域受全球金融危機風險的影響比較明顯，隨後會以較低水平穩定下來，假如有更多的衝擊，那麼市場將持續調整，特別是高檔共管公寓，基本面將出現調整。
關於高檔共管公寓市場出現調整一事，艾文費南達斯指出，市場轉向其他類型產業，例如有地房產、優質排屋，位於特選地區的產業價值已經上升。
接下來經濟形勢存在通膨升溫風險，是其中一個推動高檔公寓市場投機性需求的主因，其他因素包括低利率、發展商的獎掖，以及投資選擇不多。
有地、優質排屋，在需求的推動下，價格穩健升高，並帶動住宅產業市場繼續向前，市場的基本面已出現轉移，最新的趨勢是小面積、更多人有能力購買、商業兼住宅，例如SoHo，以及購物商場連接共管公寓、服務公寓，都是一些比較多人需求的例子。
在全球金融危機期間，吉隆坡的高檔共管公寓價值下跌大約25%，如今，有不少高檔公寓的業主爭取新的租戶，最高租金不超過1萬5千令吉，較低水平在5千至1萬令吉之間，以這些水平的租金來看，回酬率介於3%，或5至6%，投資共管公寓，理想的回酬率至少要有5至6%。
租金高
抑制公寓發展
假如發展總值是以每平方尺1千200令吉計算，以每平方尺1千200令吉計算，估計每平方尺租金為3令吉80仙，年回酬率大約3%。
以每平方尺租金3令吉80仙計，若建築面積在1千平方尺之間，一個月的租金是1萬3千令吉，不過，這不是廣大租戶能夠或願意支付的數目，因此，也是抑制高檔共管公寓市場往上升的主因。
如果在經濟轉型計劃下，未來租金可以高達2萬令吉，或是每平方尺5令吉70仙，發展總值將是每平方尺2千令吉。
展望未來
打造隆成世界級都市
政府倡議推出的經濟轉型計劃，焦點將吉隆坡發展為一個“可居住城市”，另外，有關當局也落力將吉隆坡打造為世界級都市，放眼吸引更多海外專才，這將有利於吉隆坡的高檔共管公寓市場，海外專才前來我國，他們的目標鎖定共管公寓，在基本面、租金水平堅穩的情況下，共管公寓市場前景保持樂觀。
馬來西亞與其他許多區域政府一樣，通過一些決策與措施的實行，將產業市場與基本因素緊密聯繫在一起，以期維持金融與社會的穩定。（星洲日報／投資致富‧產業話題）
[星洲日報／投資致富]
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