2009年，利息大幅度往下调、房产价格偏低、卖者急买者喜，这怎么说都是一个进场投资房地产好时机。
但偏偏这个时候却是交易量萎缩的时候，除了投资者缺乏信心，融资贷款艰难，最大问题就是租金与出租率滑落。
（完结篇）
购屋者都是向“钱”看，买房当然是为了赚钱，而房子的收入不可只靠增值来达到资本盈利（capital Gain），更应该有租金的收入来抵消通胀率与贷款利息的开销。
房地产并非股票或其他流通的商品，可以随时交易，一般的房地产拥有期都至少两年或以上，一些国家或本地投资家更将之当成终身投资。
因此，投资产业绝对不只是考虑其增值的回酬率，更应该将其租赁的机率与利率算在内。
产业没使用加速折旧
房地产投资一般不是以现金交易，大部分投资者都会向银行贷款，而房子也必须维修与打理，这期间可能涉及大笔开销与管理费。
更何况产业在没有使用的情况下会加速折旧，因此租金的多寡与租约的长短成了投资成败的决定因素。一般投资者往往在对租赁方面没有深入研究与规划，就签下买卖合约，铸成大错。
这种情况更常出现在第一次投资房地产的年轻人身上。
因此，在经济不景气当中，虽然房价大跌，但租金与租赁率也相应下调，而投资者也因为其房子的租金跌而调低屋价，以此循环房地产因此陷入低靡期。
而在这非常时期，能够将房子高价出租者，再将房子高过市价卖出，然后再以收到的现金在低靡的市场买进双倍的房地产，这就是我们所谓的少数化危机为良机的成功投资者。
身为一名有智慧的房东，必须懂得如何推销他的房子，而他们的竞争力永远都是高过他人一等。
符合市场改变出租
房东首先要改变房子本身的命运，即其格式、用途与呈现方式。
以商业店铺来说，若其租户经营的是高级海鲜餐厅，其生意在此时此刻肯定深受影响，可能要求减租。
然而，同样的地点在这个时候却非常适合Kopitiam式的饮食店，他们甚至可以付出更高的租金，那您的店铺的售价是不是可以不受经济不景的影响？
在旧吧生路的一家购物广场，在市场大好时虽然生意尚属过得去，但在不景气的时候换了业主生意却反而大增，车水马龙。
原因是业主改变经营概念，改成中价菜市场，其租金大增，当然其产业身价也水涨船高。
切记！房子与女人一样，当一个男人喜欢她的时候没有价钱，也不关市场的好坏，而是那女人有多大的吸引力来决定。
那无论市场如何，哪会有租不出去的房子，哪会有租不出去的价钱？
靠增值加分容易出租
一些公寓虽然供过于求，无法高价出租。
但业主仍可以长租维持入息，或更长的免租期来维持房子的租赁身价，或以其他的优惠与特点来吸引租户，仍可让业主以更高的售价推出市场。
但一般投资者有一个很大的错误观念，房东认为经济不景气的时候尽量的减少装修，或为了省下一笔，或认为租户以经济便宜为主，因此致使房子迟迟无法出租，这都是致命伤。
而更吊诡的是，在市道不好时，租户的要求反而更高，因为他们认为他们处于谈判位置的上上方。
●转载自《房东博士》郑水兴著作
[南洋商报]
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