Thursday, October 27, 2011

市场低靡房子难租?


2009年,利息大幅度往下调、房产价格偏低、卖者急买者喜,这怎么说都是一个进场投资房地产好时机。
但偏偏这个时候却是交易量萎缩的时候,除了投资者缺乏信心,融资贷款艰难,最大问题就是租金与出租率滑落。
(完结篇)

购屋者都是向“钱”看,买房当然是为了赚钱,而房子的收入不可只靠增值来达到资本盈利(capital Gain),更应该有租金的收入来抵消通胀率与贷款利息的开销。

房地产并非股票或其他流通的商品,可以随时交易,一般的房地产拥有期都至少两年或以上,一些国家或本地投资家更将之当成终身投资。

因此,投资产业绝对不只是考虑其增值的回酬率,更应该将其租赁的机率与利率算在内。

产业没使用加速折旧

房地产投资一般不是以现金交易,大部分投资者都会向银行贷款,而房子也必须维修与打理,这期间可能涉及大笔开销与管理费。

更何况产业在没有使用的情况下会加速折旧,因此租金的多寡与租约的长短成了投资成败的决定因素。一般投资者往往在对租赁方面没有深入研究与规划,就签下买卖合约,铸成大错。

这种情况更常出现在第一次投资房地产的年轻人身上。

因此,在经济不景气当中,虽然房价大跌,但租金与租赁率也相应下调,而投资者也因为其房子的租金跌而调低屋价,以此循环房地产因此陷入低靡期。

而在这非常时期,能够将房子高价出租者,再将房子高过市价卖出,然后再以收到的现金在低靡的市场买进双倍的房地产,这就是我们所谓的少数化危机为良机的成功投资者。

身为一名有智慧的房东,必须懂得如何推销他的房子,而他们的竞争力永远都是高过他人一等。

符合市场改变出租

房东首先要改变房子本身的命运,即其格式、用途与呈现方式。

以商业店铺来说,若其租户经营的是高级海鲜餐厅,其生意在此时此刻肯定深受影响,可能要求减租。

然而,同样的地点在这个时候却非常适合Kopitiam式的饮食店,他们甚至可以付出更高的租金,那您的店铺的售价是不是可以不受经济不景的影响?

在旧吧生路的一家购物广场,在市场大好时虽然生意尚属过得去,但在不景气的时候换了业主生意却反而大增,车水马龙。

原因是业主改变经营概念,改成中价菜市场,其租金大增,当然其产业身价也水涨船高。

切记!房子与女人一样,当一个男人喜欢她的时候没有价钱,也不关市场的好坏,而是那女人有多大的吸引力来决定。

那无论市场如何,哪会有租不出去的房子,哪会有租不出去的价钱?

靠增值加分容易出租

一些公寓虽然供过于求,无法高价出租。

但业主仍可以长租维持入息,或更长的免租期来维持房子的租赁身价,或以其他的优惠与特点来吸引租户,仍可让业主以更高的售价推出市场。

但一般投资者有一个很大的错误观念,房东认为经济不景气的时候尽量的减少装修,或为了省下一笔,或认为租户以经济便宜为主,因此致使房子迟迟无法出租,这都是致命伤。

而更吊诡的是,在市道不好时,租户的要求反而更高,因为他们认为他们处于谈判位置的上上方。

●转载自《房东博士》郑水兴著作

[南洋商报]

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