買賣股票是一項營業？

黃先生問：在馬來西亞，沒收入人士在股票賺到的錢合法嗎？股票資本收益（Share Capital Gain）需要或如何報稅？

另外，沒收入的人士，將來可以動用從股票賺到的錢買房子嗎（現金購買）？如果有一天內陸稅收局來查詢時，就提出證明；就是拿出股票所每個月寄出的每月結單可以嗎、足夠嗎？

股票所每個月寄出的月結單大概要收幾年？需要收每一項交易記錄嗎？如果是每日交易者，內陸稅收局會當做營業收入來徵稅嗎？

請問：每日交易者是如何定義？是每日交易的獲利（每一天結賬？），對敲收益（4天裡結賬？），或者一個月裡超過某些數字，買賣交易同一隻股票是否屬於每日交易者？可從哪方面尋求進一步資料？有任何教導投資者如何報稅的課程嗎？

答：宏願理財機構稅務與財務咨詢總監蔡兆源說，在1967年大馬所得稅法令下，營業（business）包括專才執業（profession）、討生活的方式（vocation）、交易（trade）、每項有商業性質的製造、冒險或動作（every manufacture，adventure or concern in the nature of trade），但不包括員工僱用（employment）。

基本上，如果你是在投資股票（Investment in shares），就無需繳所得稅；反之，如果你是在買賣股票（Dealing in shares），就必須繳所得稅。怎麼樣來鑒定一項股票交易是投資或買賣呢？請參考以下例子：黃先生在今天購買一隻股票，隔天賣出，之後又再購買一隻股票，再賣出。黃先生一直頻密進行同樣的交易。這是有商業性質的冒險或動作，而那賺幅就是營業盈利，黃先生被視為進行一項股票買賣，須繳個人所得稅。

另一個相對的例子是：吳先生今天購買一隻股票，賺取股息，10年後吳先生把它賣掉，賺了一筆錢。這賺幅是資本進款（capital receipt），不是一項有商業性質的冒險或動作，吳先生被視為進行一項股票投資，不須繳所得稅。

“投資股票”和“買賣股票”的差別

若要分辨“投資股票”和“買賣股票”是不容易，且又具爭論性的。一般來說，有更多商業特徵（badges of trade）的罕有動作或交易，被視為一項營業的可能性就更大。

在股票交易來說，擁有期越短，意思就是說，買和賣股票的日期越接近，商業性質就越高，盈利須繳稅的可能性也就越大。此外，同樣交易的次數越高，那商業性質就越高，盈利須繳稅的可能性也就越大。例如，頻密地買賣了好幾次股票。

“投資股票”和“買賣股票”的虧損

值得注意的是，當股票交易被視為一項營業，其虧損就是商業虧損（business loss），可以用來抵銷其他收入，包括其他商業或非商業收入，而未被抵銷的商業虧損（unabsorbed business loss），可以被結轉至下一個估稅年，用來抵銷下一個估稅年的任何商業收入（business income）。

從股票投資的非商業虧損（non-business loss）是不能用來抵銷任何收入的；同樣的，未被抵銷的非商業虧損（unabsorbed non-business loss）不可以被結轉至下一個估稅年。

須保存記錄最少7年

雖然在自行估稅的制度下，除了報稅表格，很多文件都不須被呈上去給稅收局，但這並不代表納稅人，不須保存這些文件以供稅務局審查。在沒逃稅的情況下，納稅人最少要保存過去7年的文件。因此，如果你是買賣股票，必須保存有關股票的月結單，最少要保存7年。

如果對買賣股票的稅務事宜不甚瞭解或不清楚如何處理，納稅人應該諮詢稅收局的官員。查閱稅收局網站http://www.hasil.gov.my或諮詢稅務顧問的意見。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

無懼經濟放緩‧精英國際穩健成長

動蕩、不明朗和錯綜複雜，建構了2011年全球經濟的版圖。美國經濟疲軟，歐元區債務危機深化和多個嚴重天災，令全球經濟和個別企業一片愁雲慘霧。由於政府加大開支，2011年大馬經濟平均成長5.1%。

高素質教育需求殷切

儘管成長放緩，但是教育事業仍然強穩。事實上，本地教育事業在協助國家栽培人才和提昇國家競爭力上扮演重大角色，因此，市場對高素質教育的需求仍極為殷切。

2011年對精英國際而言是充滿挑戰的一年，惟該集團成功在2011財政年達成總體目標。

在2011財政年，精英國際的營業額從上一年的1億520萬令吉，增長2.7%至1億800萬令吉，稅前盈利為2千30萬令吉，2010年則為2千660萬令吉。

營業額成長放緩是受多項因素影響，中國學生人數減少，這是由於人民幣走強，令中國學生更有能力到美英國家升學；由於政府檢討，令越南中心的報讀日期延後；重新遷移藝術與科技學院（HELP CAT）至Fraser商業園；以及將雙聯課程從精英大學轉移至精英Academy。轉移學園地點和雙聯課程需要重新申請准證和尋求批准，因此令招生活動延後。

為了達到教育部的要求，以便升級至全大學地位，該集團必須聘請更多博士級的師資，導致集團在員工投資的成本大增，而把藝術和科技學院搬遷至Fraser商業園，也帶來一次過的搬遷成本。

如今HELP CAT學院已全面運作，提供許多職業課程，例如和世界知名的法國里昂Paul Bocuse學院合作開設的廚藝課程、ACCA會計課程以及大馬唯一和美國第一級大學新南罕什布爾大學（Southern New Hampshire University）合作的雙聯課程。在完成搬遷校園和轉移課程之後，該公司將可以專注於招收本地和國際學生至個別校園。

放眼2016年學生達2萬人

在重新遷置藝術與科技學院至吉隆坡大都會策略性地區、完成梳邦2綠色工藝校園、白沙羅校園的高入學率，以及開辦汽車和交通管理學院，該學院已準備就緒以在2016年創下2萬名學生的紀錄。為了建立商業模式的可持續性，精英國際將在擴張、差異化和國化方面尋求創新。

首先，精英國際將強化在亞洲和東盟的品牌，讓更多人可到該校園升學深造。其次，該集團和多名伙伴針對線上學習進行合作，並發展廣泛的聯合和雙重文憑。

第三點，精英國際將客制化教育服務，提供企業訓練和專業及執行人員發展課程。

為了保持品牌的可信度和領導素質，精英國際將繼續依循良好的企業監管指南和作業，在人才和最佳管理作業上作出投資。

發展卓越教育模式

精英國際集團正擴大它在教育價值鏈的角色，該集團獲得教育部批准，在雪蘭莪梳邦設立精英國際學校（HIS），該學校可容納3千名學生，在2013年9月啟用後，每年可招收500至600名學生。

該集團的目標是要發展一套卓越的模式，並在往後於亞洲其他策略性地點複制此模式。作為全球最大的A水平課程供應機構，精英國際將在國際學校逐步引進此全球品牌，以及之後發展更蓬勃的教學課程以作為全球教育標準。

由於感覺到歐洲業務的變化，精英國際在2011年12月和瑞士Management Circle集團達致售股協議，脫售在Bridge2think的19.1%股權該集團，所脫售的公司是一家全球學習解決方案集團，在歐洲和其它地區營運。精英國際是在2011年1月以42萬瑞郎投資於該公司，最終在脫售後取得32萬7千令吉盈利，相等於23%回酬。

（星洲日報／投資致富‧年報一瞥）

雪隆公寓存貨供應最多

以房產存貨供應，吉隆坡、巴生河流域擁有最多的共管公寓／公寓存貨供應，分別是38%及22%，雪蘭莪州16%，至於排屋則以柔佛州居首，佔49%，接下來是雪蘭莪州44%、其他州屬44%、巴生河流域39%、檳城30%，以及吉隆坡23%。

廉價屋保持平穩

廉價房屋基本保持平穩，介於21至25%，柔佛最高25%、雪蘭莪21%。此外，半獨立式與獨立式洋房的存貨供應多數在單位數，只有柔佛州佔12%。

（星洲日報／投資致富‧房產傳真）

購買土著單位……

鄧先生說，他最近購買了一間二手廉價房屋，可是心有疑慮，因此來信提出了一些問題：他指出，這間房屋的屋主是馬來人，不曉得馬來民族的單位能否成功割名給華人？如果能割名，應該如何進行？是否交由律師處理即可？

答：廉價屋一般是不能轉名的，只有少數州屬例外，廉價房屋的屋子若是馬來民族，或我們常說的土著，除非是轉賣給土著，非土著有意購買難上加難，在土地局成功轉換名字的幾率是零。

有些廉價房屋價格便宜，轉售價可能也在數萬令吉之間，一些非土著準備以現金購買，在律師樓辦理轉讓擁有權文件，但是轉名手續未必能獲土地局批准。

我們不曉得鄧先生所指的購買了一間二手廉價房屋，交易已進行到哪一個階段，只是支付訂金，抑或已經簽署買賣合約，付了相等於屋價的10%購屋款。

鄧先生最好是向律師瞭解清楚，真的能夠成功將房屋轉換名字嗎？有多大的把握、成功的幾率有多高等等。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

買拍賣房子須小心

任何人在投標購買拍賣房產，必須很小心，業主的產業遭銀行拍賣，不外是拖欠貸款供期，無法繼續償還的結果。

其中有許多個案不只拖欠銀行的房貸分期付款，還拖欠發展商不少的管理維修費，令購獲拍賣公寓者，如同捧著燙手山芋！

余太太來信指出，她購買拍賣公寓面對一些問題：去年12月，她成功標獲一間公開拍賣的公寓，並付了10%首期錢及簽署相關文件。

當取得相關文件後，委托律師負責草擬合約，在草擬過程中，遇到一些問題。律師告訴她前業主拖欠發展商大筆管理維修費及其他相關費用，在這之前，她未獲告知要支付這些費用，因此，有一種被騙的感覺，請問應該怎麼辦？

另外，她也在信中提出以下問題：

1）請問私人凍結令有甚麼用途？

2）如果前業主針對有關產業做了私人凍結令，是否就沒辦法解決問題？

3）如果不償還以上費用，而發展商遲遲不發出批准交易的信件，請問拿回10%首期錢的幾率多高？

答：投標購買拍賣房屋的消費者，事先應查問前業主是否拖欠發展商大筆管理服務費；假如是，應該先談好由銀行承擔，若銀行表示同意，再通過白紙黑字寫清楚才投標，如果無法達致協議，最好再三考慮。

黃振原律師說，私人凍結令的作用是凍結有關地段的買賣，假如產業單位仍是總地契，發展商一般不批准凍結，只要有關單位沒被凍結，買賣照樣可進行。

另外，假如不準備償付前業主所拖欠的費用，發展商當然不會發出批准交易的信件，過了預定的期限，10%首期錢將被沒收，除非通過律師嘗試提出延長交易期限。

還有可通過律師與銀行、發展商洽談，嘗試努力爭取豁免買者繳付有關的費用，或者減半之類的安排，雖然說成功投標獲得拍賣單位者本身大意、或缺乏購屋經驗，但完全由買者承擔，相信多數人會認為不合理。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

工人住在興建中房屋……

彼得來信投訴他所面對的問題，他說，2010年5月向發展商訂購一間雙層半獨立式房屋，至今已完成大約80%的工程。

可是，今年2月間，他路過其新屋的建築地點，意外發現發展商安排了工人，住宿在他購買的那間單位，在裡邊煮食與居住，整間房屋不像是一間新屋。

針對這點，他很不滿，致電發展商的建築經理投訴，後者表示會儘快處理這事。

可是，一星期、一個月過去了，問題依然沒有解決，工人仍然住在裡邊。最近，他要求建築經理儘快安排工人搬遷；但是，建築經理竟然出爾反爾，並指工程進行期間，他們有權利讓工人住在裡邊，拒絕安排工人搬走。

請問：

1.發展商是否有權利讓工人住在興建中的房屋？

2.如果是有這樣的權利，我們應該怎樣做？

3.如果他們拒絕搬遷，我們有何對策？

答：在法律上，沒有明文規定發展商可以或不可以讓工人在興建中的房屋居住。一些做事週全的發展商，或是與他們合作的承包商，會指示工人搭建臨時房屋暫時居住，或提供工人臨時住所。

沒明文規定屬灰色地帶

由於沒有明文規定，造成灰色地帶的出現，也形成相當大的爭議點。

嚴格來說，發展商不宜讓工人在未建好的房屋居住或煮食，這對有關的買主非常不公平，不論是他隨意選中哪一間，對個別買主來說，都欠合理。

雖然發展商理直氣壯的說，房屋未建好之前，不屬於個別購屋者，但話說回來，如果我們反問承包商，假如他或其親人購買的房屋（可能不會有這麼一天），就是建築工人住過的單位，而且將房屋弄得骯骯髒髒，他的感受又是如何？

可是，這樣的爭論最終不會有圓滿的結果，也許可以嘗試與發展商或承包商談，要他們另做安排，並指示工人遷出，至少選擇未售出的單位。

業主可以告訴發展商，讓建築工人住在未建好的單位，其實他們也冒一些風險，萬一建築物出問題、或發生一些狀況，造成工人生命受到危害，他們是否準備承擔意想不到事故的責任。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

辦理分層地契‧不想用發展商律師……

李珍妮來信詢問關於辦理分層地契的問題。她說，去年，發展商寄來一封通知業主辦理分層地契的信件，照會業主與發展商的律師樓聯絡。

公寓是她與先生聯名的產業，當年購買的屋價是14萬3千令吉左右。

請問：“我們準備領取分層地契需要支付多少錢？（如律師費、印花稅、等等）。如果我們不用發展商介紹的律師，找別的律師辦理是否可行？（發展商介紹的律師樓很遠），是不是每一間律師樓都有辦理分層地契的手續？

答：如果李珍妮沒有採用當初為她準備買賣合約的律師，協助處理分層地契的轉名手續，需要支付比較多的費用。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，有關的費用包括律師費與印花稅，計算的方程式與購買房屋，簽署買賣合約所需的支付費用相近。

律師費的計算方式：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、再接下來的20萬令吉是0.6%。

至於政府的印花稅：首10萬令吉1%：1千令吉、接下來的15萬令吉2%，此外，還需要加一些雜項收費。

分層地契的辦理，不一定要選擇發展商推荐的律師，假如是採用當初為李珍妮準備買價合約的律師，可以向有關律師樓瞭解收費詳情，如果是其他律師的收費，基本是以上所提的計算方式。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

全國房價飆漲？

住宅產業價格上漲，將惠及各家產業發展商，至少在中短期內情況是這樣，發展商將逐一提高售價、產業的交易量也有望創新高。

土地的成本基本保持穩定，勞工成本及原料則不斷提高，最大的贏家是住宅產業專家，以及擁有龐大面積土地的產業公司。

產業價格上升，對擁有較少土地的公司比較不利，因為他們必須以較高的價格購買土地，以填補土地資源，巴生河流域是大馬最大的產業市場，交易價總值佔大馬總額的超過50%。一些產業發展商，儘管所擁有的土地不比同行多，不過，如果多數坐落在巴生河流域，還是比較佔優勢。

2010年供應僅增3%

產業市場的供與求，對產業市場的走勢產生一定程度的影響，屋價的上漲在很大程度上，受到市場力量的牽制，也就是所謂的供與求力量；在過去的幾年，新增供應顯著下跌，其中大馬與巴生河流域的住宅產業，從2001年的增長12至13%，減至2010年的增長2至3%。

產業重鎮已達飽和

當然，產業供應成長率的下跌，是意料中事，大馬產業市場重鎮，例如巴生河流域、柔佛與檳城，已經達到某種程度的飽和，供應已追上市場的需求，吉隆坡與檳城住宅產業的不足並不顯著，這是兩個幾乎已全面城市化的市場。

柔佛與雪蘭莪仍面對住宅產業不足應付需求的局面，其他州屬也存在供應不足的情況，只有森美蘭州除外，全國不足的總數接近200萬個單位，許多大馬人仍住在店屋、非法屋、長屋及非石磚房屋。

供應趨緊
推高二手屋價

發展商市場供應趨緊，推高了第二或轉手市場的價格，對有地產業來說，情況尤其明顯，主要是土地的供應日漸稀少。

在巴生河流域，購屋者選擇不購買距離市區較遠的產業，因為耗在路上的時間與過路費，也可以造成業主面對沉重的負擔。

有地房產漲幅大

過去的10年，巴生河流域有地房產價格的漲幅，遠比高聳的分層產業迅速，以吉隆坡居首，主因是土地供應有限，高聳、高密度的產業計劃，所需的土地相對較少。從圖表可以看出，雪蘭莪高聳住宅產業的供應最高，大多數的成長來自共管公寓與普通公寓，吉隆坡排屋的成長率只是1.1%，這是過去幾年排屋價格大幅度增長的因素。

此外，大馬與吉隆坡獨立式洋樓的供應增幅緩慢，長期的增值幅度最顯著，供與求是推動價格的主要因素。

柔佛滯銷最嚴重

“泡沫”被解釋為不穩定、風險高或不可能持久，對許多人來說，“泡沫”是迅速爆破、買家持謹慎態度的東西。對大馬的產業領域來說，任何一種解釋都不太適合，大馬仍有滯銷產業，不可能在一夜之間突然消失，滯銷最嚴重的州屬是柔佛，吉隆坡的情況平穩。

吉隆坡情況平穩

巴生河流域的滯銷數據是35%、雪蘭莪州只是29%，主要是人口成長率高，看看吉隆坡城中城與滿家樂共管公寓的情況，可能是吉隆坡產業市場面臨滯銷的原因之一；也許有人會說，這兩個地區的產業泡沫已在數年前爆破，在那幾年，龐大的供應過剩造成資本與租金大幅下跌。

2008／2009年的全球金融危機，是最初的導因，不過，隨後幾年的供應過剩，造成價格被壓制，發展商必須給予折價優待，以賣掉舊的產業單位，如今，他們推出的是小型服務公寓，而非面積較大的單位。

以郊外園城鎮為例，許多人以該產業計劃潛在泡沫為例子，排屋叫價在140萬令吉以上，超大排屋及半獨立式洋房喊價高達400萬令吉，獨立式洋樓地段每平方尺超過400令吉，共管公寓每平方750令吉。

圍籬產業溢價可觀

該圍籬產業計劃取得可觀溢價，因為擁有雙重保安系統、有不錯的園林設計、湖泊，以及供市民休閒的公園、還有私立學校和私立醫院，這是一個規劃得不錯、基本設施完善、體現生活方式的產業計劃，對提昇產業者有巨大的吸引力，有關發展商的成功理念，已引來不少追隨者，許多人認為，該項計劃可作為發展商參考的模式。

雪蘭莪州及柔佛住宅產業的高聳公寓的業主，受到一定程度的衝擊，從1996至2010年，雪蘭莪高聳住宅產業的價格，只取得年度複成長率0.3%，柔佛整體的住宅產業價格微升0.9%，成長率緩慢，遠遠落在通膨2.5%，以及家庭收入4.2%成長率的後端。

大馬房價區域最合理？

與區域市場比較，大馬的平均房屋可負擔水平應該是最理想的一個，4.6倍的比率是本區域最低的水平，比泰國或印尼低，即使是吉隆坡的7.4倍，也比區域的11.4倍平均值低，與北亞洲的20倍或更高水平比較，吉隆坡還是相當便宜。

以可負擔指數為基礎，大馬及巴生河流域住宅產業的價格，擁有相當大的上揚空間，如果大馬住宅產業的可負擔指數回到1987至2000的水平，價格須上升70至100%。

如果是巴生河流域，屋價須揚升50至80%，以回到亞洲金融危機之前的水平，大馬的住宅產業不曾在12個月內，取得龐大漲幅，至少需要幾年的時間才能達到目標。

以家庭常年收入漲幅對比通膨率，住宅產業屋價的上揚空間，長遠來說料比較高。假設1987至2000年的可負擔水平是適當的指標，而且是在“理想”的範圍，在經濟日趨成熟、收入成長放緩的情況下，過去偏低的可負擔比率並不適用。

中短期利率維持適中水平

另一個假設：抵押貸款率維持偏低一段相當長的時間，由於不容易對未來進行預測，勞工市場狀況、商品價格上漲，以及偏高的通膨壓力，是否將把利率推至1970／1980年代的高水平，有賴於個人的猜測。不管怎樣，我們相信，在中短期內，利率將維持在適中水平。

還有一個可以衡量可負擔性房屋的指標是：房屋對家庭收入的平均價位，大馬的比率並不是很高，介於4.6倍，這意味家庭平均需要4年6個月的收入，才能購買到一間平均價的房屋。

許多人對這個偏低的數據感到驚訝，特別是2009年的家庭平均收入只是4千零25令吉，2010年，大馬住宅產業的平均交易價只是22萬3千270令吉，吉隆坡最高，介於7.4倍、登嘉樓最低，只是2倍，2010年吉隆坡房屋的平均價是48萬8千526令吉，登嘉樓只是7萬4千零64令吉。

隆市排屋最普遍

許多人對大馬或吉隆坡平均房屋的低價值感到意外，主要是人們轉向擁有保安設施的有地產業，多數的大馬人在排屋長大，希望擁有可以花園或泊車的空地；可是，土地資源日漸稀少，有潛能的買家必須以較高溢價購買排屋，特別是在首都或土地較少的檳島，因此，擁有圍籬設施的郊外園城鎮，超大排屋每單位售價超過200萬令吉並不稀奇。

不過，郊外園城鎮並非所謂的平均價房屋，吉隆坡最普遍的房屋是排屋，排屋佔住宅總單位的31%，不過，高聳產業單位佔48%，共管公寓與公寓佔其中的32%，組屋佔其餘的16%。

吉隆坡24%的住宅單位是廉價房屋（46%為組屋、54%為民房），很少人意識到吉隆坡的廉價房屋比排屋多；因此，在過去的幾年，有地產業大幅增值並不稀奇，上述產業計劃是提昇產業、富裕者屬意的社區。

經濟轉型．大吉隆坡計劃
推動雪隆產業發展

對大馬的產業市場來說，帶動產業市場的進展，特別是在巴生河流域分別是：“經濟轉型計劃及大吉隆坡的發展”，放眼在2020年之前，吉隆坡成為首20大可居住都市，大吉隆坡的發展將從2個大型工程計劃的發展：耗資500億令吉的捷運及165億令吉的高速鐵路計劃中受惠。

捷運計劃的發展將改善巴生河流域的公共交通系統，協助緩和吉隆坡的交通阻塞情況，通過改善地面下的銜接性、購物體驗，提昇吉隆坡市中心的產業價值。假如高速鐵路計劃成功落實，將有助於提高吉隆坡的產業價值，特別是新加坡與吉隆坡之間的川行路程，可以從4至6小時，縮短至1小時30分至2個小時之間。

高速鐵路計劃將使依斯干達經濟特區的產業價格受惠，建議中的鐵路工程將在新山停留，然後續程前往新加坡，可能推動吉隆坡人前往依斯干達經濟區購買產業，替代購買新加坡的昂貴房產；工程的第二階段將延伸鐵路服務前往檳島，這對檳城產業市場是利好訊息。

其他一些將加強吉隆坡吸引力的計劃，包括耗資35億令吉的改善河流生命力計劃，預料將有助於美化途經首都全長10.5公里的河流景觀；全長44公里的有蓋行人走道，銜接各主要的景點，以及市區客流量的地區。

隆人口料增加400萬

在轉換大吉隆坡成為傑出都市做出的部份努力，預計人口將從目前的600萬人，增至2020年之前的1千萬人，人口增加400萬人，估計其中的50萬人是海外專業人士，或是從海外歸來的大馬人。

假設每家庭4人，估計需要興建100萬間房屋，以迎合人口增加的需求，在過去的5年，巴生河流域住宅房屋新增供應平均每年只是6萬個單位，除非發展商積極增建房屋，否則將面對房屋短缺問題，短缺將進一步推高房屋的價格。

結論：

在金融與投資領域的人，普遍認為住宅產業價格已在最近幾年升上頂端，產業的泡沫等待爆破，我們不否定某些地區的某些產業，已在最近幾年大幅揚升，可是這些產業的租金，並沒有相應提高，以致無法支撐資本值的膨脹。

我們必須以蘋果和蘋果相比，不應被一些不代表大多數人地區的水平所左右，平均住宅產業不是坐落在巴生河流域的萬達鎮、敦依斯邁花園、孟沙、白沙羅高原、金地花園、吉隆坡城中城，或是檳城的關仔角、斯里丹絨檳榔及峇都丁宜等，平均價產業包括廉價房屋、公寓及排屋，以應付廣大群眾的需求。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）

轉移產業擁有權須辦割名手續

林先生說，他單身時與弟弟在10年前，聯名購買一間房屋，銀行貸款也是他和弟弟的名字。

他們兩人除了平分支付首期錢，也分擔每月的貸款分期，一人大約支付750令吉，另外，每月的管理與維修費、加上維修儲備金，大約是165令吉。

如今，他與在鄰國工作的弟弟商量好，希望拿回這間房屋的擁有權，這間房屋已經有分層地契。

林先生在信中提出以下問題：

1.在支付最後一期供款後，應該向銀行拿回甚麼文件？

2.如果要撤除弟弟在產業的擁有權，只剩下他本身的名字，應該辦理哪些手續？需要多少的費用、律師費、發展商方面的收費又如何？

答：林若輝律師指出，轉移產業擁有權必須進行一般的割名手續，假如已償清房屋貸款，可以向銀行贖回地契、貸款合約正本文件，然後再簽署一份解押文件，就是贖回之前將產業權益移交給銀行的契約。

林先生要撤除弟弟在產業的名字，一樣需要辦理割名手續，在過程中，必須支付印花稅、律師費等費用。

買賣合約的律師費是首15萬令吉，徵收1%，即1千500令吉，如果產業的價值是20萬令吉，接下來的5萬令吉是0.7%，即350令吉。

至於買賣合約的印花稅，首10萬令吉收1%，就是1千令吉、接下來的10萬令吉是2%，就是2千令吉，總共3千令吉，因此，轉換產業擁有權所簽署的買賣合約律師費及印花稅，總共是4千850令吉（以產業價值20萬令吉為計算基礎）。

關於解押手續及轉換產業擁有權新簽的買賣合約，可以交給同一家律師樓辦理，假如銀行沒有推荐，也可以通過朋友的介紹尋求有經驗律師的協助。

如果產業單位已有分層地契，不需尋求發展商的同意與批准。關於林先生準備將弟弟持有的一半產業擁有權購買過來，除非弟弟不在乎，否則，最好是以市價、而非當初的購買價計算，然後支付弟弟擁有的一半權益，避免日後引起爭議。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

保留地被出售‧阻出入

黃先生說，他有一塊土地，隔壁是一家上市公司的發展地，兩塊土地之間本來是一片保留土地，可是，當他準備發展這塊土地時，卻發現這塊保留地已賣給別人，而且已經有了地契號碼，現在，他的這塊土地已經沒有入口與出口。

請問：

1.保留地是否可以買賣？

2.如何解決這塊沒有出入口土地的問題？

答：林若輝律師說，保留地通常是不能脫售的，不過，這是保留道路的個例，發展商可能會開闢替代路，以取代保留道路。

鑒於沒有通路進出黃先生的土地，黃先生需要等待隔壁的地主，在其本身的發展地段推行計劃後再看可以採取哪些對策。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

清盤資產由清盤師接管

陳先生來信指出，他跟朋友簽了買賣合約，購買了一間位於吉隆坡市郊的公寓閣樓。

可是，在交易進行過程中，他發覺之前的發展商已經清盤，無法找到相關負責人簽署文件，以轉讓擁有權。（有關單位的地契隸屬吉隆坡）。

請問：“應該如何處理問題？”

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，產業的交易需要尋求發展商的批准，相信有關單位仍未有分層地契，如果發展商因各種不同的因素，已沒有繼續運作、或是已經清盤，已被清盤師接管，最好是找到該家發展商的清盤師，協助簽署所需的文件。

不論產業所在是哪一個州屬，程序基本是一樣，當一家公司宣告清盤，其資產將由清盤師接管，來信提及的該家產業發展商，旗下許多子公司相繼結束營業，留下不少茫然的購屋者。

與這些茫然的購屋者相比，已經領取鎖匙和入住文件的業主，看來還是比較幸運，只是在進行產業轉手交易時會比較麻煩。

至於已經簽署買賣合約的陳先生，可能要有交易延遲落實的心理準備，這裡要補充一點，負責買賣合約的律師，也能協助陳先生完成產業的交易。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

被判窮籍‧資產將凍結

雪莉說，她與丈夫在12年前聯名購買了一間18萬8千令吉的房屋，現在還欠銀行大約11萬令吉。

最近幾年丈夫因拖欠的信用卡債，並已經超出所能容許的額度，倒楣的是，丈夫的生意並不順利，結束生意在外打工的收入，不足以償還房屋貸款。

請問：

1.假如丈夫繼續拖欠債務，會否被宣判入窮籍？

2.如果丈夫宣告破產，聯名購買的房屋會否受影響？目前，我繼續償還房屋貸款，因為我本身有工作和收入。

3.如果現在撤除丈夫在產業的名字，是否還來得及？

4.一直以來都是我在償還房屋供款，假如要聘請律師爭取這間房屋的擁有權，是否行得通？

答：任何人若拖欠或不償還欠款，譬如金融機構的房屋貸款、汽車貸款或信用卡債，都可能遭有關機構起訴，並被判入窮籍。

假如當事人宣告破產，或被判入窮籍，其旗下的產業、銀行賬戶，不論是個人或聯名擁有，都將被凍結，出國護照也將被扣留。

產業持有人繼續償還房屋貸款，基本不會面對產業被拍賣的問題，但由於破產者擁有該產業50%的權益，債權機構可以申請追索欠款，要求拍賣產業的50%權益。

雪莉可以做出的努力是將丈夫持有產業的一半擁有權轉到自己名下，不過，如果丈夫已被起訴判入窮籍，無法在關鍵的期間辦好手續，其名下的資產將被凍結，欲轉換名字也來不及了。

不管怎樣，雪莉丈夫拖欠的銀行信用卡債，仍需連本帶利償還，解決問題的最根本方案，就是償還拖欠銀行的信用卡債，這樣可免去被起訴破產或判入窮籍的風險。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

土著單位只能轉售土著???

張女士說，她最近買了一間土著單位的單層排屋，可是，覺得有些不安，來信提問日後欲售房屋會否有問題？

答：張女士的來信提供的資料很有限，我們只能以一般情況解答。如果是在一手市場購買，發展商售賣的是土著單位，一般都會向購屋者說明已經申請開放，非土著也可以購買，假如是未申請開放的土著保留單位，發展商不可能向非土著售賣。

我們假設張女士是在轉手市場購買土著單層排屋，能否成功轉換名字，其實是個未知數，針對土著保留單位，個別州屬設定不同的條件；如果是租賃契約的單位，交易需經過州政府的批准，土著單位只能轉售給土著，相關領域的人士如果說可以成功轉名，那是站不住腳的說法。

一間未能成功轉名的土著單位，日後業主若準備脫售，只能售賣給土著，或是準備以現金購買的人士，房屋未能轉名，銀行不可能提供貸款給購買者，有意購買的人，需以現金購買，而且轉售者必須以低於市價的水平脫售，才有可能吸引到買家。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

自僱人士擬2年內退休

黃太太與丈夫同樣是46歲，先生受薪人士、太太自僱，有兩個孩子，兒子今年中六，志願是當一名機械工程師，女兒今年中三，志願是當一名輔導老師或音樂老師。

問題：
1.計劃在這一兩年退休，然後全職做義工，可行嗎？

2.準備購買一輛車，價格大約10萬至15萬令吉，需要駕長途，載一些志工去照顧不幸的人，如果不能，大概可以買哪一價位的車子？

3.是否應該將目前一些股票轉換為信託基金？

4.如果丈夫在55歲退休，夫婦退休後的生活費，每月大約需要多少？

5.想與丈夫每年出國旅遊，費用大約是1萬5千令吉，可行嗎？

6.如果兩個孩子都在本地大學完成學業，必須準備多少的生活費與學費給孩子？

7.如果想購買信託基金，可選擇哪一類型來投資？

黃太太提供數據的：

半退休狀態較可行

答：1.你們夫妻兩人今年46歲，你們的車子還有4年就可供完車貸分期，假設4年後50歲要退休。你們這4年存下的剩餘薪金和花紅約為29萬9千184令吉，加上可動用現金和定存13萬令吉，現金總共42萬9千184令吉。

如果你們退休後的每月開銷為5千350令吉（扣除車貸和補習費），則會在7年內花完你的現金。而公積金儲蓄是在55歲後才能全部領出，那時唯有先用股票和基金的資金，這些開銷還未包括兩個孩子的大學費用。你們也許還不能完全放下手上的工作，或許可以半退休和兼職做義工，畢竟幫助別人也要有足夠的條件才可行，這樣才能無後顧之憂的付出，以取得最大的效應。

退休後供車添負擔

2.如果你們退休後還要負擔車貸，將會是一個財務壓力，10萬令吉的車子貸款9年，每個月約要1千令吉以上的分期（還不包括維修保養）。你們可以考量這筆費用是不是值得？也許這1千令吉用做慈善會更好。如果長途出外次數不多，租車也是一個省錢的方法，畢竟車貸一簽，就不能說斷就斷。

投資組合風險應調低

由於問題性質接近，第三題和第7題一起回答。在你們的資產組合裡，股票比例約20%，不過在可快速變現的現金組合，股票卻佔了70%以上，把風險組合調低一點，會比較適合你們未來的退休規劃。建議把30至50%的股票轉換到可帶來穩定收入的投資，比如有高固定利息的儲蓄／投資保險、保值避險的黃金存褶、或長期表現良好的信託基金。若持有的是高配息和市場領導公司的股票，這些股票也是符合低風險投資要求。

自行衡量何時退休

4.隨著世界人口的增加和資源的缺乏，未來全球金融局勢是逐漸不穩定和難於臆測。我們不知道未來的物價會漲多少，不過西歐各國的法定退休年齡已經延長到60至65歲。

我們發展中國家仍堅持55歲退休，其實是不太實際，如今國人的平均壽命為男性74歲，女性77歲。如果55歲退休，就需要預算接下來20年的生活開銷。

假設你未來20年的生活維持在目前的水平或更節儉，你每月開銷約為5千350令吉，20年的費用需要128萬4千令吉。你們可以參考本身的收入，然後才衡量幾時可以退休。

妥善規劃退休後收入

5.如果以你們目前的收入來看，是有足夠的條件每年出國旅遊。假如退休後，10年的旅遊費就需要15萬令吉。

如果退休後還是可以有穩定的收入，則每年旅遊和做義工服務就不是不可能的事情。也許你們可以請專人為你們的公司，規劃一個可永續經營的生意模式，就算退休了公司還是可自行運作和成長。

可考慮子女海外求學

6.如果你們的孩子成績優秀，又可申請到國外大學獎學金或學費減免，建議在國外深造會比本地大學畢業更有競爭力。讓孩子接觸不同國家的社會和文化，可以增加他們的見識和社會技能，這是學校裡學不到的。

如果預算有限，在國內學院讀取雙聯課程2+1或3+1，可節省一半的學費。

本地大學學士學位的學費約在5萬至10萬令吉之間，不同學科的費用會有所差異。外國大學的學費至少兩倍於本地大學，不過國外的國立大學會比私立大學學費便宜約一半。與本地學院比較，其實也不會太貴，你們可以考慮。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

銀行有錢待借vs申貸無門‧中小企業當自強

我們常聽言，各發展金融機構是有錢“待借”，然而卻有許多業者申訴“借貸無門”。如此大的落差，究竟問題出在哪？

為中小企業處理借貸已有近20年經驗的我，不難看到，借貸對眾多中小企業而言，仿如是可遇不可求，心中是多麼想要，卻往往似乎都要碰碰運氣。有時候，以為可順理成章的獲得貸款，誰知道，到後來則是空歡喜一場。

冗長的申貸時間、繁雜的申請手續、透明度不高的批准准則、惱人的官僚作風等種種問題澆熄企業家炙熱的心。常常聽到諸多雄心萬丈的企業家埋怨自己被借貸單位“玩弄”於股掌中，動彈不得，造成許多大計都被迫停滯，有苦自己知。

沒有資金甭談創業夢與其說借貸單位跋扈不講理，倒不如說中小企業家不知悉要如何為自己找到一條便於貸款的出路，更不知道自己到底出甚麼問題。因此，這勾起我要出版這本書的動機；希望藉由此書能夠點醒雄心勃勃的企業家，找出申貸被拒的根源，然後對症下藥。

當然，有些被否決的理由不完全在於申請本身，而是借貸單位的問題。誠如之前所述，可能是透明度不高、官僚作風、人為疏忽等因素所使然，造成申貸的夢想胎死腹中。惟，洞悉察覺我國借貸單位的各項貸款批准准則與發展動向，借貸成功率方能大大提高。總括我國借貸單位的發展動向，粗略分成3個階段，分別是：

■第一階段

1997年金融風暴前：當時可謂“百花盛開”的時代，因為，幾乎所有的企業家較少面對難以借貸的問題，並易於借到理想的額度。在這階段，銀行與發展金融機構數量較多而銀行各分行經理或貸款部主管擁有一定的批貸權，所以，“人脈”變成了關鍵。誰與分行經理或貸款部主管的交情至深，誰即擁有申貸通過的“方便。不得不說的是，許多企業家為能容易獲得貸款，不惜與這群“銀行家”應酬，在酒色場所皆能看到他們的蹤影。

■第二階段

2000至2008年：眾所周知，1997年的金融風暴使得整個亞洲金融陷入癱瘓中，許多企業不堪打擊紛紛倒閉，迫使金融機構必須承擔爛賬，故，許多銀行收回分行經理或貸款部主管的批貸權，一切由總部操作，企業申貸的成功率可謂難上加難。

直到2000年，政府成立的馬來西亞信貸擔保機構（Credit Guarantee Corporation，簡稱“CGC”）破天荒推出“直接接觸擔保計劃”（Direct Access Guarantee Scheme，簡稱“DAGS”），在這個計劃下，馬來西亞信貸擔保機構在各州首府成立分行。

舉凡馬來西亞信貸擔保機構所批准的貸款，銀行都不能拒絕，除非公司或董事在金融領域中存有不良的紀錄。其主要原因是信貸擔保機構提供百分百的無條件擔保。

在這時期，人脈固然重要，但是，撰寫計劃書的能力與文件的完整也變得更為重要，因此，單靠人脈是無法通過申貸的。

■第三階段

2008年後：這個階段一直發展至今，堪稱為“後DAGS年代”。這期間，政府推出的融資計劃包括2008年的中小企業援助便利（SME Assistance Facility，簡稱“SAF”）與中小企業現代化融資便利（SME Modernisation Fcility，簡稱“SMF”）――這兩大計劃所推出的基金額分別是7億令吉和5億令吉。中小企業援助便利旨在協助一群因成本高漲而導致財務暫時受困的企業。

2009年，政府成立商業融資擔保有限公司（Syarikat Jaminan Pembiayaan Perniagaan Berhad，簡稱“SJPP”），並撥出100億令吉推出兩項擔保融資配套：50億令吉的流動資金擔保計劃（Working Capital Guarantee Scheme，簡稱“WCGS”）以及50億令吉的工業重組貸款擔保計劃（Industry Restructuring Loan Guarantee Scheme，簡稱“IRLGS”）。同年，政府也撥出20億令吉予馬來西亞信貸擔保機構以協助推出中小企業特別援助擔保計劃（SME Assistance Guarantee Scheme，簡稱“SAGS”）。

在這階段，各大銀行採用信用評分（Credit Scoring）與風險評級（Risk Rating）的打分制，以減少官僚作風、人為疏失的狀況發生。因此，“官說”

似乎變成不完全管用，反而需要黑字白紙的文件證明，以及有條有理的計劃書，以說服借貸單位批准。

讀到這裡，你是否恍然大悟，原來，過往的“官說”形式已沒落，取而代之的是具系統性與制度性的評比方式。

整個借貸發展趨勢會演變至今，是不難理解的。倘若大家記憶猶新，早在20年前，申請信用卡可說是難如登天，等待一張卡比等待太太臨盆還要難。所有信用卡部門的負責人都翹起二郎腿，用不屑的眼光望著申請者。如今，各大銀行都登門拜訪，希望眾人申請一張信用卡，申請的條件也隨之放寬。

為何會演變成如此的局面呢？原因無他，全球化的資本主義時代，外資銀行湧入，形成高度競爭的局勢，銀行不得不低頭要求眾人申請信用卡，商業申貸的狀況也是如此。許多銀行都希望能夠把錢借給企業家，所以，中小企業只要擁有周詳的計劃與資料時，即不必害怕遭到借貸單位的拒絕。

這個年代，是中小企業抬頭的時刻，大家一定要當自強！

最後，不得不提醒各位業者，商業運作絕對是項理性的決定，每項決定都將帶來一定的責任與後果，所以凡事必須先謀而後動，在未深思熟慮前絕不貿然申請貸款，否則破產路上又添加一“亡魂”！（星洲日報／投資致富‧融資解碼）

放眼業務成長30%‧SKALI擴張海外

電子政府和電子商務推手――SKALI集團，放眼2012年取得20至30%成長，為了達此目標，SKALI有意提高服務，包括把營運擴張至海外。

SKALI集團首席執行員東姑法立表示，“目前我們正處在擴張和改善硬體設施的階段，現有的公共雲端服務預計今年第二季完成。

“我們將把業務專注在汶萊、印尼和中東市場，同時，在越南、印度和中國的新興市場設立區域中心和夥伴關係。”

他披露：“截至今年2月為止，我們已經達至79%的目標，我們有信心在今年12月的財政報告的盈利，超越所預定的目標。”

去年盈利720萬創新高

在2011年12月止財政年，該公司未稽查營運盈利創下有史以來新高，報720萬令吉。

2011年的營運盈利也比2010年的552萬7千令吉，漲30%。至於營業額則從前年的5千656萬2千令吉，漲至6千766萬6千令吉。

東姑法立表示，公司強勁的表現，主要源自於SKALI雲端服務。

Skali是本區域首個推介公共雲端服務的公司，至今獲得500間來自美國、越南和布魯塞爾等海外私人企業和政府機構的採用。

他補充：“SKALI透過各種服務，如互聯網方案、數據中心、推介Liferay Enterprise CMS，以及為政府機構和企業提供各種培訓課程，以招攬新客戶。”

他說：“這促使SKALI成為最大的網絡服務供應商，提供軟件、硬體（管理服務和雲端服務）和培訓客戶。”

SKALI近期穩固其市場地位，成為人力資源發展基金（Category A）旗下，獲認證的培訓公司，提供各種Liferay網站管理、Liferay資料管理、網頁設計、Microsoft Word 2007、Microsoft Power Point 2007和Microsoft Excel 2007等培訓課程。（星洲日報／投資致富‧企業故事）

福星發展科技業務‧王大晉：看好前景才入股

近期加入低價股炒風行列的福星（ASUPREM，7070，主板工業產品組）雖多年來業務走勢低迷，但卻有人持不同的看法，認為這反而是個契機，特別是崛起成為最大單一股東的王大晉，除了成為董事，他也加入營運團隊出任董事經理，只因看好公司的前景，並期望下半年能順利轉虧為盈。

對於從事建築及產業領域的王大晉，突然參與科技公司，或許會令很多人不解，而且福星一直陷入虧損困境，更令市場對王太晉的入股動機感到疑惑。

不過，他僅指出：“入股福星，全因我對它的前景有信心，它擁有良好的發展潛能。”

累積持股至22.41%

王大晉說，當初是獲得前顯著股東邀請，所以才加入福星，從去年開始認購附加股，當時的持股權只有8%，但隨後對公司的未來發展深具信心，而逐漸累積持股，至今已持有22.41%。

同時，他表示，原本是期望將本身的建築及產業業務注入福星，成為另一核心業務，不過後來發現福星的前景不錯，最終決定讓福星持續往科技業務方向前進，而擱置早前的念頭。

現年60歲的王大晉，先在去年9月20日受委為福星董事，並在同年11月10日轉任董事經理。他也是Kembang Baru集團公司的董事經理，在工程建築和產業發展擁有超過30年經驗，而且曾在柏年（BREM，8761，主板建築組）旗下公司Wonderful Perfection擔任董事職務。

他談到，憑借在建築及產業領域的豐富經驗，1995年正式創立本身的公司，其產業發展計劃主要集中在檳城，涉及各項綜合發展工程。

“雖然已年屆60歲，但未曾想過退休，依然會積極參與各項業務。”

福星股票近期受熱捧

福星趕搭低價股熱炒風之際，換上新的大股東，難免令市場有不同解讀。然而，王大晉說：“董事部與我本身，目前唯一的任務是專注公司的發展，搞好業務，其他的問題，如股票交投大熱，則不在我們的控制範圍內。”

去年12月福星股價一度站上28仙高位，雖然隨後逐步回落，不過從今年3月初開始，又再受到市場追捧，交投持續熱絡。由於價量齊升，該股也曾引起大馬交易所的關注及質詢，不過該公司僅對此表示不知情。

定位專業科技公司
爭取LED合約

王大晉指出，公司正逐漸從傳統的低賺幅電子與電器產品供應商，轉向科技公司，以賺取更高的利潤。

“我們希望定位為更專業的科技公司，並擁有更好的競爭優勢。”

福星的產品主要出口至歐洲市場，佔了90%，其餘則供大馬、澳洲及英國市場，未來將朝電訊業電子產品及發光二極體（LED）邁進，其中供歐洲電訊業者沃達豐（Vodafone）的Singatronic能源節約產品已攫取首批訂單，達1千200萬令吉。

他強調，這只不過是部份已確定的訂單，隨合約期限長達3年，相信接下來會捎來更大的合約價值。

“至於LED合約在與美國及澳洲客戶洽談中，預計會在短期內到手。”

王大晉提到，公司另一重要客戶是Fastol，主要供應工業產品，料今年的出貨量將比去年多出一倍。

除了將產品出口至海外，他也希望能在大馬尋求一些訂單，以多元化市場組合，而目前本地市場則因受到各種限制而存有障礙，如壟斷問題。

他不諱言，單靠現有客戶群會存有一定的風險，不過他相信憑著公司良好的營運紀錄，相信仍可成為客戶的首選供應對象。

去年虧損惡化

福星從2002年起蒙虧（除了2006年），而2011財政年全年更蒙受1千828萬5千令吉淨虧損，較前期232萬7千令吉大幅惡化。

王大晉解釋，公司多年來一直蒙虧，主要歸咎於絲網印刷業務無法與外圍市場競爭，特別是低成本的中國市場，不過已全面退出該業務。

“雖然能源節約產品業務也同樣虧損，但程度相對較小，每年僅虧100萬至200萬令吉，所以我們仍有信心能捎來正面盈利貢獻。”

重組減債
擬籌資擴充業務

經過前兩年的系列重組計劃，至今福星已成功攤還大部份的累積虧損，促使銀行貸款大幅降低，不過由於公司須購買新機械配備作為業務擴展，不排除會透過資金市場籌資。

隨著訂單逐漸增加，王大晉預期居林廠房將在今年中達到100%產能，因此有意購買新機械配備，以應付接踵而來的訂單。

“為了融資新機械配備，會先向銀行借貸，若不足，才考慮透過資金市場籌資，如私下配售股權或發售附加股，一切仍在商討中。”

截至去年杪，福星的銀行借貸約為140萬令吉，較前期的558萬大幅減低，而且負債比僅企於0.1倍低水平。

他形容公司的資產負債表已頗為“乾淨”，可準備應對未來更大的挑戰。

此前該公司將每股面值1令吉股票，削資80仙至每股面值20仙，並以1配1比例發售附加股，再送1憑單，籌措1千800萬令吉還債及作為營運資本。削資計劃約進賬3千600萬令吉，主要用作攤銷累積的虧損。

針對福星另一大股東朝聖基金局（Lembaga Tabung Haji）的持股權從最初的逾14%，降至目前的3%，他表示，朝聖基金局持續釋股，旨在減低在規模較小公司的持股權，惟目前在董事部中仍有一名代表。（星洲日報／投資致富‧企業故事）

Muhibbah sinks on CIMB withdrawal

**LiangChai: 之前的APH案件, 今天终于把Muhibah给震下来了. 一天暴跌(-15%) =.='''. 好多人抛. 明天结果又是如何????

確定你的投資結構

確定投資哪些產品，有方法、也要明白為甚麼。

花旗銀行研究與投資分析主管邱思甥所說，建立你的投資邏輯、走出投資的第一步，就是要確定自己的投資結構。簡單地說，就是先確定你投資中固定收益資產和風險資產的比例。

一個最常用的方法是用100減去年齡，所得到的比例（假如你今年30歲，100-30=70，比例就為70%）就是你該投入在股票等風險資產上的比例，即股票／債券=70／30。

但是這個算法有有一些漏洞。比如，一名極端富有的80歲老人，每年只需其資產的1%就能滿足所有的日常開支，那麼他投資於股票的比例可以遠遠高於一個年齡比他小但生活拮据的人。

因為無論如何，他都不太可能面臨捉襟見肘的窘境。

同樣，一個30歲失業的人和一個30歲擁有高收入職業的人，他們能夠投資在股票上的比例也是不同的。

因此，公司財務理論專家、知名投資顧問伯恩斯坦建議投資者可以在“100-年齡”方法的基礎上，再加入一個風險係數進行調整：

須衡量風險承受力

風險承受能力並不是一成不變的。

你也很難通過回答風險能力測試問卷上的問題獲得正確的解答。按照《別讓鈔票變廢紙》的作者、華爾街日報投資與個人理財專欄作家賈森‧茲威格的說法，你還有可能只要被一個異性“輕輕地拍著你的肩膀鼓勵你，就會變得非常願意去冒投資風險。”不過，別對人性太悲觀，你至少還可以用下面這些問題來衡量自己的風險承受能力：

—你有多少錢？理財支出佔你總收入的多少比重？

—你能夠承受的虧損是多少？

—如果這筆投資全部虧損了，會對你的生活有多大影響？

此外，別忘記你的一個重要資本：自己。對年輕人來說，人力資本往往比金融資本更為雄厚。並且，正是由於人力資本的存在，他們幾乎就已經擁有了大量固定收益類資產，因為在正常情況下，他們的工資會每年逐步上升。

一個30歲的年輕人，其股票／債券比例應為70／30，但因為人力資本相當於一部份債券，那麼他可以將80%甚至更多的資產用於投資股票，同樣符合這一組合方式的原理。當然，和金融資本一樣，你也要考慮人力資本所面臨的風險。除了疾病、死亡之外，還有下述幾種風險是值得你考量的：

——所在地。如果你身在中國，並且正為一家業務以國內為主、用人民幣支付工資的公司工作，要是中國經濟出現大幅滑坡或漫長的衰退，那麼勞動力價格也勢必大打折扣；

——物價上漲。它會侵蝕你通過勞動獲得、積累的財富；

——特定風險。假如你在航空公司工作，那麼油價上漲可能會給你造成風險。因為大馬的飛機票價是由政府部門管制的，無法及時將成本轉移給消費者。

綜合考慮了你在金融資本和人力資本上的風險，以及相應的風險承受能力後，你就可以對自己的投資結構進行配置了。

恭喜，你已經開始正式上道啦。接下來，就用10或者30年，實現你的理財計劃吧！（星洲日報／投資致富‧財富教室）

股票術語中英文版何處尋？

Siu Mei問：

我是股票新手，才剛開始買本地作者的相關書籍回來學習。 剛在貴報的股票行情看到有點東西我不大明白，不知可以向您請教嗎？

1.中文和英文的公司名字中有個1令吉、50仙、20仙，代表甚麼？

2.每股資產是不是NTA？

另外，可否告知可以在哪裡找到關於股票術語的中英文版？

因為我的英文不好，都是買中文書籍回來研究。從中得知需要研讀大量的公司年報或甚麼的，且大都是英文版。所以深知只看中文書籍而英文術語不是那麼完整的情況下恐怕更難明白了。

答：你在上市公司中看到的1令吉、50仙、20仙……皆為股票面值。

股票面值是指股票票面上所標明的金額。

股票面值最初目的，在於保證股票持有者退股之際能夠收回票面所標明的資產，目前的兩大作用：一是表明股票認購者在股份公司投資中所占的比例，作為確認股東權利根據；二為在首次發行股票時，將股票的面值作為發行定價的一個依據。因此，一般上，股票的發行價都會高於面值。

每股資產英文稱“asset value per share”，每股資產是指股東權益和總股數的比例，為反映每股股票所反映所擁有的資產現值。若每股資產越高，股東擁有的資產現值越多，反之亦然，通常，每股資產越高越好。

至於NTA，是“Net Tangible Asset”，中文稱淨有型資產。所謂淨有形資產，是指一間公司的總資產（不包括無形資產）扣除所有負債後所餘，一般上只要把公司的股東基金除以股本，再減去無形資產，就可得到每股淨資產。

投資知識瞬息萬變，你不妨參考網絡上的資料，liuchu兩個有中英文股票術語的網站供你參考―MBAlib、路透金融詞典。（星洲日報／投資致富‧投資問診室）

場外交易不一定依市價

黃先生問：

我的疑問是，達雅集團（DAYA，0091，主板貿服組）3月1日的市價為RM0.20，但場外卻有兩千萬股以R M0.185低於市價交易，這是甚麼情況呢？以業績來看達雅每年都有增長，是否可長期持有？

答：場外交易是根據“買者願買，賣者願賣”的機制，所以若有股東願意以18.5仙脫手，買方也不一定需依市價交易。按業務表現言，達雅的基本面不俗，該公司預見，油氣和技術服務部的成長持續正面，如無意外，截至2012年的營運表現將符合預期。

達雅基本面不俗

該公司在業務拓展方面積極，在政府採油活動如火如荼下，致力探討上游油氣領域的新商機，同時可能和合作夥伴探討潛在聯營計劃，以參與產業發展或拓展其他和業務或投資相關的計劃。該公司近期獲檳州發展機構（PDC）頒發值6千200萬令吉的工廠和辦公室建設合約。

儘管如此，若按短期技術層面論，該股現處於下挫格局，因此波動可能不大。（星洲日報／投資致富‧投資問診室）

所有股息都需報稅？

鄧問：

本人姓鄧，又是呈報所得稅的時候了。本人有點稅務上的問題想向閣下請教：是否所有的股息，包括有沒有預扣所得稅，都得要報稅？

答：股票的股息有兩種，一種是有抵稅的，稱為稅務減免股息或可徵稅股息（Franked Dividend／Taxable Dividend），另外一種是單層股息（single tier dividend）。所以如果你收到的股息是屬於可徵稅股息，就可以報稅索取多付的稅金。目前仍有一些上市公司採用這類派息制，因此，當你收到相關股息結單時需多加留意，單上會列明股息的種類。

值得一提的是，上市公司將自2013年全面採用單層股息，這意味明年起，所有股息不再能退稅，屆時你也無需再報稅。（星洲日報／投資致富‧投資問診室）

Muhibbah: CIMB Bank withdraws support for APH restructuring

KUALA LUMPUR: CIMB Bank Bhd has withdrawn its support for the proposed scheme to restructure the Asia Petroleum Hub Sdn Bhd (APH)project.

Muhibbah Engineering (M) Bhd said on Tuesday its legal advisers were informed of the bank's decision to withdraw its support for the restructuring.

The restructuring was filed previously by the receiver and manager, PricewaterhouseCoopers, which was appointed by the bank.

"The company is currently evaluating various courses of action and solutions. Further development will be updated accordingly," it said.

In February this year, StarBiz reported Muhibbah Engineering was forced to take a hit of more than RM300mil in losses, arising from the project's chief promoter KIC Oil & Gas failure to pay for the construction contract it had been awarded for marine piling and jetty works.

APH, as the developer and operator, secured a RM1.4bil financing facility from CIMB in 2006 to build what was touted to be the world's largest fully-integrated bunkering terminal.

With a storage capacity of 924,000 cu m and a large trans-shipment facility with multiple jetties, it was to be located on a 40ha reclaimed island off Johor, north-west of Singapore.

However, disputes arose between the shareholders KIC and Seaport Terminal, which owns two of Johor's main ports including Tanjung Pelepas.

Despite those problems, CIMB went ahead to fund the project led by KIC.

But the latter's troubles deepened when the financial crisis in 2008 prompted the Government to shelve infrastructure works such as roads, water supply and power lines valued at roughly RM350mil.

[TheStar]

Muhibah Asia Petroleum Hub Sdn Bhd (“APH”) Project Case

**LiangChai: CIMB 已撤回他们对Muhibah重组APH计划的支持.

放慢腳步 走對路

時間管理的真諦，並不是要你用最短的時間，做最多的事情。
而是要你選擇對的事情來做，甚至，要你少做一點不必或不該做的事情，把人生的每一分鐘過得輕輕鬆鬆。


廣告大師奧格威說︰『勤奮工作，不會致人於死。慵懶過活，才會教人斃命。』
朋友反駁說︰『日本有很多人因過勞而猝死。』
雖然沒有直接證據，但我以為，日本上班族的猝死原因，
並不是過勞，而是死於工作壓力太大，沒有適當抒發。


一般人看到身兼數職的我，聊起我的工作量，總以為我是一個標準的工作狂。每天工作超過十二個小時，上床前還要花一個半小時閱讀及寫作。既要擔任行銷企劃顧問提供客戶服務，又要參加廣播及電視節目演出‥‥‥


由於工作如此忙碌，幾乎一個人要做三個人的工作，難怪剛認識我的人都十分好奇，想知道究竟有什麼祕訣。其實，祕訣無它，只有三個重點，作好時間管理、養成規律的運動習慣，以及經常旅行。


時間管理，是一門重大的學問。認真講起來，三天三夜也講不完。五年來，定期受邀為一家企管顧問公司講授『時間管理』的課程，時間只有兩個鐘頭。每次上完課，學員填寫課程滿意度的問卷時，都還算十分給面子，看起來效果不錯。把三天三夜要交代的話，用兩個鐘頭講完，這也算是時間管理的成果吧！但是，時間管理的真諦，並不是要妳用最短的時間，坐最多的事情。而是要妳選擇對的事情來做，甚至，要你少做一點不必或不該做的事情，把人生的每一分鐘過得輕輕鬆鬆。

做對的事情 (Do Right Thing!)，遠比你把事情作對 (Do Thing Right!)，來得重要。前者，是指先選擇重要的事情來做。後者，是指做事情的時候要用正確的效率及方法。

當然，要先選擇重要的事情來做，然後才來講求正確的效率及方法。否則，埋頭苦幹的結果，很可能到最後白忙一場，快要接近完成的階段時，才發現眼前的目標，並不是自己真正想要的。就像有人一旦陷入愛情，就千方百計研究談戀愛的方法，一心一意想要和對方天長地久，開始注重穿著打扮，蒐集報章雜誌上刊登最佳約會地點的資料，甚至鑽研一些小奸小詐的偷心技巧。可是，到頭來卻仍失去這段愛情。原來，他一開始就找錯對象、愛錯人了。

人生，雖然應該珍惜『過程』，但『結果』並非真的那麼不重要。畢竟，歲月匆匆，年華有限，欲回頭時已是百年身，我們能浪費多少時間在不重要的事情上？又能夠承受多少次的悔恨？出發之前，要先想好目的地。著手努力之前，也要先看清楚目標。這就是為什麼要『選擇重要的事來做』的道理。


至於，什麼是重要的事？


我想，這個答案完全視個人狀況而定，因人而異。只要是對你達成人生目標與幸福有幫助的事，都可以算是重要的事。把大部分的精神，投入在重要的事情上，盡量不要浪費時間做無意義的事情，這就是做好時間管理的起步。


養成規律的運動習慣，不但對健康有益，對工作更有十分顯著的幫助。運動會讓你放鬆緊繃的肌肉，並且直接紓解精神上的壓力。更重要的是，它會幫助你提振士氣，產生正面的思考。


從小到大，我都不是一個頂愛運動的人，直到當兵以後，才有重大的改觀。無論太陽酷熱、寒風刺骨，我們穿著紅短褲、白短衫，每天跑著五千公尺。起跑前，真是痛苦萬分，但是跑完後，卻覺得全身筋骨舒暢，痛快得很。兩年下來，我的體質改變，連多年醫不好的鼻竇炎都奇蹟似的不藥而癒。出社會工作後，我仍保持運動的習慣，對工作及生活都有明顯的幫助。

當時，為了保持體力，紓解壓力，我加入晨泳的行列。印象最深的是，有一天為了一個難纏的客戶，我十分惱怒，一夜輾轉反側、不能成眠，清晨到辦公室時，決定要跟他終止合作關係。很衝動的做完這個決定後，我就去晨泳。

我將整個身體投入冰冷的池水中，以悲絕得心情，去感受世態的炎涼。半個鐘頭之後，我從水中起來，整個人突然改觀了----那個客戶，沒有那麼罪大惡極吧！我如此告訴我自己︰『我們彼此的觀念差異很大，需要再次好好的溝通一下，交換立場為對方想一想，也許相互之間都能再找到新的解決方法。』到現在我還很清楚的記得，那個很難纏的客戶，在誠懇的溝通之後，也變得沒有那麼討厭了。後來，我們還陸陸續續合作了好幾個案子。

從這個過程中，我體會到定期保持運動的一項好處，除了健康及紓解壓力之外，運動絕對有助於正面思考。

旅行，又是另一種增進工作效能的祕方。知名的作家曹又方小姐、吳淡如小姐及褚士瑩先生，都是酷愛旅行的人。

知己朋友都知道，『旅行』對我來說，就像是一帖兼具紓解壓力與快速充電的特效藥。不論工作多忙，一年我總要出去旅行幾趟。每當心力快要被搾乾前，我就知道該去旅行了。每次旅行回來，我就像一塊吸水後的海綿，濕潤而飽滿，回到生命最豐盈的狀態。

在旅行中，可以釋放心中的許多負擔，並且接收到許多外來的新訊息，讓視野和心胸都變得更加開朗、豁達。旅行，不但能增廣見聞，同時也可以適當調劑工作與生活的壓力。但是，旅行品質有好有壞，端看妳怎麼計畫、用什麼角度看待、與什麼個性的人伴遊，這些都會影響休閒效果。

很多人說，一次好的旅行是要靠機運。例如運氣不好就會遇到壞天氣、碰到扒手小偷、飛機誤點、行程不順利‥‥‥‥幸運的話，一路上都會玩得非常愉快。但是，我到覺得運氣不是最重要的，因為很多事情並不是操之在我。比運氣更重要的是，面對運氣的態度。無論是好運與壞運，把它當作是旅行中的驚喜，就算是令人很挫折的事，也把它當作寶貴的學習經驗。你會發現，事情沒有想像中的那麼糟。

其實旅行不一定要出國，目的地也不一定是風景名勝，只要是離開家門、離開平常的生活空間，都可算是一次旅行。只要你打開心靈的眼睛，放鬆情緒的神經，認真去感受、去體會，就算是從家裡慢慢散步到附近的小公園，都可以是處處有驚喜的旅程。 

人生，本來就是一次旅行。只不過這趟旅行，只有起點，沒有回程。

交易所如何壓制炒風？

李三問：

我想知道針對炒風，交易所除發出“不尋常交易”的質問外，還能夠作些甚麼？即使像之前，將豐盛工業（HARVEST，9342，主板工業產品組）列為指定股壓制漲風，但這樣的例子似乎不常見，那是否意味交易所對投資者的保障其實有限？

答：根據交易所的回覆，交易所非常重視投資者的保障，為達到這保障目的，交易所採取了以下5步驟來維持市場次序、合理及透明度。這5措施如下：

5步驟維持市場次序

1.透過監測系統監督所有交易，以對市場失序保持謹慎。交易所採用國際接受指標以辨識可能性的市場操作。交易所也採用其他不同管道，如投訴、分析工具。若交易出現濫用，交易所將和經紀或代理接洽以採取立即行動。

2.監督上市公司公佈的資料，以確保他們遵守上市需求。

3.若出現不尋常交易，將進一步諮詢相關公司。

4.依各種交易疑慮和嚴重度，採取其他監督工具及防範未然行動，包括市場警惕（Market Alerts）、指定股（Designations）。

5.若經紀、上市公司、董事或顧問觸犯條例，如延遲公佈或公佈具誤導性的資料，交易所將對相關人士採取程序強制措施。若不尋常交易涉及內線交易或其他濫用情況，交易所將向證券監督委員會投報，指該公司可能侵犯資金市場與服務條例2007。

因此，“不尋常交易質問”並非交易所用來對付不尋常交易的唯一途徑，基於市場並非經常透明，交易所也施其他策略，包括和不同組織接洽，配合交易所投資者保障框架，採取防患未然和強制的舉措。（星洲日報／投資致富‧投資問診室）