不可不知的買屋資訊

買屋，可能是許多人一生中所做的最大筆交易，也可能是你邁入成年人階段後，其中一項最需要深思的財務決定。

這雖然是件讓人興奮的事，尤其是購買第一間房子，但許多相關的繁文縟節，卻是你千萬不能忽視的，甚至必須比買車來得更為謹慎。

為此，本期《買屋篇》將為讀者提供關於買屋及相關融資的一些資訊，希望你在迎來首間房屋的同時，也省去許多不必要的麻煩，一勞永逸。

買或租？

當然，若你擁有足夠而穩定的收入，買間屬於自己的房子當然是最佳選擇；但若你的收入僅僅能勉強支付分期付款，又沒有足夠儲蓄來應付突發狀況，那麼，你可要好好想想“買或租”的問題了。

而且，自行擁有一所房子的負擔，除了“金錢”開銷之外，還得犧牲一定程度的“時間”及“自由”，這點你是否考慮過？

當你擁有一所房子，意味你必須打理一般維修及保養工作，包括許多微小的房屋提昇活動，如粉刷、更新必須設備及保養等工作，都會增加你的金錢及時間負擔。若房子是租來的，維持工作及費用一般皆由屋主承擔，你也因此省去許多麻煩。

此外，由於房子流動性較低，買屋也同時意味你將被房子束縛在某個定點，不像租戶那樣能隨意搬遷，而且，若你對新鄰居有所不滿，可能會發現自己被“卡”在房子里，一直到相關房子價格上漲，讓你能脫售為止。

最後，許多意外因素都可能讓你的房屋價值下跌，也是身為屋主必須承受的風險，你最好評估自身需要及財務情況後，才來決定“買或租”答案，這樣能助你更接近自己的生活情況及財務目標。

甚麼時候該租房？
●當你不能承擔分期付款或貸款頭期時
●當你預測產業市場將放緩時
●當你找不到合適的地點來購買房子時
●當你不想為維持及維修費用傷腦筋時

房產投資須知

投資產業能成為建立財富的有力工具，但自然也具備特定風險，下列是一些買屋最常見的一些問題：

●甚麼樣的產業才能增加投資價值？

●該期待多少租金收入？

●能不能處理長期擁有產業所帶來的負擔，包括維修開銷，尤其是在現金流不穩定、產業未能成功出租的時期？

●由於房子屬於非流動資產，不能快速脫售，這是否會在急需現金時造成問題？

為了投資用途而購買產業，相關住宅地點必須是首要考量因素，坐落在優秀地點的產業，如具備交通方便、基本設施、安全等特點，讓你更容易尋獲租戶，並取得良好增值回酬。

不過，若是計劃藉脫售房產來獲利，你必須意識自己可能為此被徵收產業盈利稅（RPGT）；根據2012年財政預算案，2年內脫售房屋，業主需繳納10%產業盈利稅；2至5年內間產業盈利稅為5%，超過5年則可避開這筆稅務。

承擔身為屋主的責任，可不是項簡單的工作，你可能面對租戶遲繳租金，或對他們有所不滿等問題，此外，你還得同時處理維修、租賃合約、或報稅等工作。當然，你可以雇聘專業人員為你打理這些瑣碎事務，但這自然也變相加重你的財務負擔。

財務及非財務考量

一般來說，購買房屋前的主要考量，可分成財務及非財務2種，包括：

非財務考量

1）產業地點

你必須決定你要住在哪裡，及適合甚麼樣的鄰居，當中可能有許多影響你選擇地點的因素，包括：基本設備如商店、銀行、郵局、學校、醫院、休閒公園等；公共交通設施；與工作地點的距離；交通情況；治安。

2）產業種類

產業大致上可分成有地及高檔2種；有地產業通常價格較高，尤其是那些靠近城市地區的有地產業，高檔產業的財務負擔則一般較輕，不過，有地產業的升值速度常比高檔產業來得要快。

3）擁有權種類

當你購買永久地契產業，你能無限長時間擁有相關產業；至於租賃產業，則只能讓你在特定時間內持有產業，一般來說最長期限為99年，在租賃期屆滿後，租賃產業被有關單位回收，除非租賃權被更新，為此，永久地契產業通常比租賃產業更高價值。

4）地契

地契是你擁有房子的證明書，買房時，你必須注意發展商會否同時將地契轉到你名下。

購買有地產業將獲得個人地契，而公寓則會提供分層地契。強烈建議你在購買房子前問清相關房子的轉移權限，或是否設有其他限制。這些可能影響房子的日後轉移或銷售能力。

因此，在預付任何訂金前，最好先徵詢律師或其他熟知詳情的人士意見。

5）發展商的信譽

大多數發展商都會為新產業計劃採用“先售後建”策略，因此，相關發展商的過往發展紀錄非常重要。

可以的話，最好先徹查相關發展商過往運送紀錄是否準時、做工的素質、是否提供事先承諾的設備、過往買家的滿意度，還有最重要的一點，若發展計劃半途腰斬，買家是否仍需要背負銀行已派給發展商的貸款責任？具備良好信譽的發展商，一般都會為自身產業徵收溢價。

財務考量

1）個人財務面

記得評估你的現金流和個人淨值，確認財務地位，因為，個人財務情況是買房最基本，也是最重要的考量因素，相關結果將成為你是否適合實踐買房大計的指標。

2）首期付款及其他相關成本

假設10到20%的首期付款是比較合理的推測，你也必須預備另外5至10%資金作為相關費用，比如手續費及印花稅等。

你可以透過儲蓄或投資戶頭，甚至是公積金的第二戶口中提出資金來繳付首期付款；欲從公積金戶頭中提款，可以向鄰近的公積金辦事處提出申請。首期付款額越高，貸款成本也就越低，這是你在繳付首期付款及制定攤還期時，必須慎重考慮的因素之一。

3）貸款配套適用度

大多數人都會透過貸款來融資買屋餘額，但在進行貸款前，最好事先評估你的債務／收入比率，嘗試將你的每月份期付款總數，維持在總收入的40%以下水平。

若你目前正繳付車貸，則更需要進一步評估是否有能力借取其他貸款，若高教貸款、車貸及其他貸款總數已觸及“舒適攤還”頂線，那你可能需要挪後買屋計劃了！

屋價＝RM250,000
首期付款（10%）＝RM25,000
貸款（90%）＝RM225,000
利率＝每年7%
貸款期限＝25年

就上述情況計算，你的每月份期付款為1千590令吉，而根據40%法則來說，你的每月收入必須至少要有3千975令吉，才能負擔得起這間房子，諸以類推，你就能對自己能買些甚麼房子，有個概念了。

此外，上述假設情況是以你沒有其他貸款為基礎。因此，若你肩負其他貸款，則必須自行作出衡量及調整，並將所有債務納入考量。

比如說，若你目前每月車貸付款為938令吉，外加房貸1千590令吉，總額為2千528令吉。同樣地，根據40%貸款法則，你須要有至少6千320令吉收入，才能同時負擔2項貸款。

4）貸款種類

評估完貸款能力後，你可以開始查詢市場上的貸款配套，然後根據需求及自身情況選出最合適的配套。

這聽起來好像有點複雜，畢竟各種貸款配套實際上大同小異，大多數人可能還真不明白當中到底有甚麼差異，但只要多花點心思逐步瞭解，人人都能明白的。

你可以比較不同銀行甚至貸款配套所提供貸利率，也可以打聽銀行是否提供任何優惠，包括準時償還貸款獎勵或其他形式的回饋？

值得留意的是，根據國家銀行出台的《負責任的貸款指南》，銀行將在2012年7月1日起，降低提前付清貸款的門檻，即提前解約費（Early Termination Fee）僅能反映金融服務產品帶來的成本，相信這項條例有助於購房者加快清還房貸。

至於投資用途的產業，則最好儘量壓低房屋貸款比（LTV），這是由於當房價大幅下挫時，銀行可能要求你減少貸款餘額或提供額外保障，讓房屋貸款比符合銀行設定的水平。

結語：
終於！長達5期的《財務教育》系列圓滿落幕了！不知道讀者是否從中領悟了些甚麼？理財可是一輩子的事，絕不是看幾篇文章就能輕易搞定的，只有持續性加入“努力”成份，理財任務才能功德圓滿。加油！

你知道嗎？ 房屋貸款保險（MRTA） 這是一項一次性貸款保險，能在貸款人死亡或終生殘廢時，自動替貸款人繳付貸款餘額。 房屋貸款比（LTV） 房屋貸款比能被詮釋為貸款總額；一般來說，銀行願意融資相等於90%房屋價格貸款額，但也可能因產業種類、現有貸款及貸款者的還債能力而有所差異，而貸款額及房價之間的差價，你必須用現金繳付。 基本貸款利率（BLR） 基貸率是銀行在考量資金成本及其他內部開銷後，按照固公式所算出的利率，每當基貸率出現變動，償還額度也將隨著增加或下滑，貸款期也可能被延長或縮短。

（星洲日報／投資致富‧理債教室）





[星洲日報／投資致富