想用賣公寓資金‧裝修新屋

A先生來信說，他與太太支付訂金，訂購了一間雙層排屋，預計會在2012年初交屋，建築工程已接近完工，向銀行提出貸款申請，銀行建議以完工產業計劃貸款來處理。

他說，這間房屋所在位置出入交通方便，比目前居住的房屋較大間，準備自住，打算以賣掉公寓的資金，用來裝修房屋，另外，準備提取公積金來償還新屋的貸款，請問這方法可行嗎？

目前的住家是與母親聯名，母親的遺囑表明房屋將留給A先生，這間房屋比較靠近市區，打算出租，每月租金大約是950令吉，畢竟有地房產可以保值，A先生準備等到有一天沒能力持產再考慮脫售。

A先生多購買一間房屋，主要是考慮到現在還有條件申請貸款，供期可以拉長至30年，這是個伸縮性的房貸配套，一有盈餘現金就增加還貸，以節省利息，需要時才提出來。

由於孩子的成績不大理想，可能需要準備一筆錢讓他們唸技術課程，以便他們掌握一技之長。

以下是A先生提供他與妻子的財務數據：

A先生40歲、A太太38歲、長子15歲、次女12歲，以及幼子7歲。

A先生每月薪資：RM6800（扣除公積金）
A太太每月薪資：RM1600（扣除公積金）
A太太兼職收入：RM650
A先生與太太年終花紅：RM8000（每年）

答：A先生來信沒有提及新購買的雙層排屋價值，發展商是否以先建後售的配套來出售，促使銀行建議以完工產業貸款來處理。

由於不曉得雙層新屋的價值，同時，也無法肯定公寓的現有市場價位，因此，A先生打算賣掉公寓，將售屋所得用來裝修新屋是否可行一事，讓我們比較難提供意見。

裝修預算視個人的財力

一間建好已移交新屋鎖匙的單位，需要用多少資金來裝修，基本都是因人而異，視個人的財力與預算，可以是簡單的三五萬令吉，也可以超過10萬令吉。至於說將公寓脫售，然後用售屋資金來裝修房屋，這要看公寓是否宜保留，假如公寓是一個仍有增值潛能的單位，建議保留一段時候，在過渡期有租金收入，若干年後再賣可能更有價值。

如果公寓的價值不大，例如在10萬令吉以內，而且難有增值空間，要出租也很難物色到理想的租戶，那麼考慮脫售，將售屋所得的部份現金用來裝修房屋是可行的，當然，不是將售屋的所有資金都用在新屋的裝修開銷。

另外，信中提及目前居住的這間房屋地點不錯，是A先生與母親聯名的產業，日後也將歸A先生所有，保留這間房屋是明智之舉，除了可擁有不錯的租金收入，也可以保留母親留給自己的資產。

由於A先生提供的資料不多，沒有提及是否供還汽車貸款、保費支出及其他的生活開銷，我們只能以假設來計算。

每月房貸供期
不能超過凈收入三分一

我們假設A先生目前居住的房屋，以及另一間公寓的貸款已經償清，而且沒有汽車分期付款，以凈收入8千400令吉來看，每月的分期付款不應超過2千800令吉，就是不能超過凈收入的三分之一，銀行一般不將花紅與兼職收入計算在內，因為這些是不穩定的收入。

假如A先生尚有汽車分期付款或房貸分期，那麼要扣除這些支出，剩下的凈收入數目除以三分之一，可以得出每月的房貸分期。

舉個例子，假如房貸分期與汽車貸款加起來大約是1千500令吉，剩下6千900令吉，每月的房貸分期不可超過2千300令吉。

銀行設定的房貸分期不可超過三分之一，或是凈收入的30%，主要是每個人仍有其他的生活開銷，如果個人不符合貸款條件，銀行隨意批准，最後對雙方都不利。

伸縮性房貸配套不錯

伸縮性的房屋貸款配套，是個別銀行推出的不同房貸產品，以供適合的客戶選擇，在手上有充裕現金時，可以投入一筆錢，有助於減輕個人的房貸利息開銷，在需要現金時，則可以暫時將現金用在其他需要的項目，是不錯的配套。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

[星洲日報／投資致富]