Sunday, March 4, 2012

想用賣公寓資金‧裝修新屋

A先生來信說,他與太太支付訂金,訂購了一間雙層排屋,預計會在2012年初交屋,建築工程已接近完工,向銀行提出貸款申請,銀行建議以完工產業計劃貸款來處理。
他說,這間房屋所在位置出入交通方便,比目前居住的房屋較大間,準備自住,打算以賣掉公寓的資金,用來裝修房屋,另外,準備提取公積金來償還新屋的貸款,請問這方法可行嗎?
目前的住家是與母親聯名,母親的遺囑表明房屋將留給A先生,這間房屋比較靠近市區,打算出租,每月租金大約是950令吉,畢竟有地房產可以保值,A先生準備等到有一天沒能力持產再考慮脫售。
A先生多購買一間房屋,主要是考慮到現在還有條件申請貸款,供期可以拉長至30年,這是個伸縮性的房貸配套,一有盈餘現金就增加還貸,以節省利息,需要時才提出來。
由於孩子的成績不大理想,可能需要準備一筆錢讓他們唸技術課程,以便他們掌握一技之長。
以下是A先生提供他與妻子的財務數據:
A先生40歲、A太太38歲、長子15歲、次女12歲,以及幼子7歲。
A先生每月薪資:RM6800(扣除公積金)
A太太每月薪資:RM1600(扣除公積金)
A太太兼職收入:RM650
A先生與太太年終花紅:RM8000(每年)
答:A先生來信沒有提及新購買的雙層排屋價值,發展商是否以先建後售的配套來出售,促使銀行建議以完工產業貸款來處理。
由於不曉得雙層新屋的價值,同時,也無法肯定公寓的現有市場價位,因此,A先生打算賣掉公寓,將售屋所得用來裝修新屋是否可行一事,讓我們比較難提供意見。
裝修預算視個人的財力
一間建好已移交新屋鎖匙的單位,需要用多少資金來裝修,基本都是因人而異,視個人的財力與預算,可以是簡單的三五萬令吉,也可以超過10萬令吉。至於說將公寓脫售,然後用售屋資金來裝修房屋,這要看公寓是否宜保留,假如公寓是一個仍有增值潛能的單位,建議保留一段時候,在過渡期有租金收入,若干年後再賣可能更有價值。
如果公寓的價值不大,例如在10萬令吉以內,而且難有增值空間,要出租也很難物色到理想的租戶,那麼考慮脫售,將售屋所得的部份現金用來裝修房屋是可行的,當然,不是將售屋的所有資金都用在新屋的裝修開銷。
另外,信中提及目前居住的這間房屋地點不錯,是A先生與母親聯名的產業,日後也將歸A先生所有,保留這間房屋是明智之舉,除了可擁有不錯的租金收入,也可以保留母親留給自己的資產。
由於A先生提供的資料不多,沒有提及是否供還汽車貸款、保費支出及其他的生活開銷,我們只能以假設來計算。
每月房貸供期
不能超過凈收入三分一
我們假設A先生目前居住的房屋,以及另一間公寓的貸款已經償清,而且沒有汽車分期付款,以凈收入8千400令吉來看,每月的分期付款不應超過2千800令吉,就是不能超過凈收入的三分之一,銀行一般不將花紅與兼職收入計算在內,因為這些是不穩定的收入。
假如A先生尚有汽車分期付款或房貸分期,那麼要扣除這些支出,剩下的凈收入數目除以三分之一,可以得出每月的房貸分期。
舉個例子,假如房貸分期與汽車貸款加起來大約是1千500令吉,剩下6千900令吉,每月的房貸分期不可超過2千300令吉。
銀行設定的房貸分期不可超過三分之一,或是凈收入的30%,主要是每個人仍有其他的生活開銷,如果個人不符合貸款條件,銀行隨意批准,最後對雙方都不利。
伸縮性房貸配套不錯
伸縮性的房屋貸款配套,是個別銀行推出的不同房貸產品,以供適合的客戶選擇,在手上有充裕現金時,可以投入一筆錢,有助於減輕個人的房貸利息開銷,在需要現金時,則可以暫時將現金用在其他需要的項目,是不錯的配套。(星洲日報/投資致富‧財富問診室)

[星洲日報/投資致富]

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