房產熱點逐個捉

一年之計在於春，春天尹始、百花盛開，在充滿春意的時節，考慮選擇投資產品，也是合時宜的規劃。

踏入2012年，以及緊接下來的農曆龍年，已經累積了一筆儲蓄的年輕人，開始規劃購屋大計，或是探討產業投資，關鍵是：應該投資哪一類型的產業單位？

可負擔房屋
實際選擇

對大多數人來說，購買可負擔（affordable）房屋，應該是最實際的投資選擇，特別是全球經濟形勢仍未明朗的時候，購買過於高價的房產單位，萬一後續衝擊向大馬吹來，一個措手不及，恐怕受拖累。

所謂的可負擔房屋，指的是介於人均收入可負擔水平，以大馬人均收入5千至6千令吉為基礎，分期付款在1千700至2千令吉之間，有條件購買房價介於20萬至30萬令吉的房屋。

＊哪類型產業最受青睞，可以作為適當的投資選擇，其實仍離不開熱門地點與發展商口啤好這2大因素。

人口密集的熱門地點，上班族熱衷的地帶，首選是共用設施完善的共管公寓，至於增值潛能較平穩的地區，要考慮的應該是有地房產，包括圍籬產業。

近年來崛起的醫療／休閒產業單位、服務公寓、度假公寓，都是一些備受推崇的房產類型，在地價昂貴的今天，城市的雙層與單層排屋，假以時日將成為珍貴的房產類型。

度假休閑公寓後起之秀

另外，政府推動旅遊服務業，度假、休閒公寓將是產業界的後起之秀，不可忽略其潛能。論投資，一定要概括增值潛能佳、容易出租、不難脫售這幾個大因素。

業界人士指出，投資哪一類型產業，其實依然離不開地點，在A地點適合投資這類型產業，在B地點可能適合投資另一類型產業，不可劃一來談。舉個例子，檳城土地少，公寓與度假公寓的活力，已經比一些有地的排屋更為出色，特別是坐落在理想位置的公寓，容易出租與脫售的程度，遠遠超出有地排屋，儘管有地房屋的增值保持可期。

受歡迎產業
各州不相同

可是，在半島南部的柔佛，公寓的受歡迎程度不如排屋、店屋、零售單位和園坵、一些種有農作物的園坵地，如果農作物收成不錯，可為地主帶來可觀收入。

馬六甲與檳城有相似之處，同樣是面積比較嬌小的州屬，也是遊客州之一，其度假公寓、別墅、醫療休閒單位備受歡迎，甲州在發展醫療休閒產業相當落力。古城的古蹟，對遊客有一定的吸引力，加上她處於吉隆坡與新加坡之間，兩大都會的遊客與消費者，推高了該州的產業與物價水平。

雪蘭莪與吉隆坡的巴生河流域，是我國的產業發展與投資重鎮，擁有多個交易熾熱的地區，其中雪蘭莪州以圍籬房產、共管公寓、農業地、零售單位、有地房屋為核心；吉隆坡則以服務公寓、辦公樓、共管公寓、醫療兼休閒中心公寓為主。

芙蓉與怡保有相近的地方，投資選擇在有地房屋、店屋，休閒屋，公寓吸引力較遜於有地排屋，後者的價位仍是許多業主有能力負擔的產業類型。

東海岸的關丹、瓜拉登嘉樓，還有避暑勝地如金馬崙高原、福隆港等地，比較受歡迎的產業類型包括度假別墅、洋房、度假公寓、排屋與店屋。

跨越彼岸的砂拉越與沙巴，除了市民屬意的有地排屋，其他如度假別墅、辦公單位、店屋、度假公寓，也是較多投資者首選的投資產業。

大馬房地產發展商會
主席拿督任廣財
有地房產增值潛能佳

大馬房地產發展商會主席拿督任廣財指出，今年，產業市場的通俗語是可負擔得起（affordable）的房屋。

業者配合政府推行的大馬產業發展政策，增建更多低收入、年輕人有能力購買的房產單位。

與國民平均收入相比，本地的產業售價超出一些人的購買力，土地價格昂貴也是一個主因，業者順應發展趨勢，建築面積較小的單位，例如服務公寓、共管公寓、還有分層的城市房宅。

圍籬設施產業受歡迎

如果準備投資有地房產，可能要遠離市區，選擇土地較便宜的市郊產業。當然，靠近巴士站、輕快鐵站、單軌火車站等地區的房產計劃，例如排屋及公寓，增值潛能較佳，漲勢也比較快速，是可以選擇的房產類型。

在有地房產方面，提供圍籬設施的產業比較受歡迎，這個新崛起的趨勢，主要順應市場的需求，而且新建貫徹圍籬概念的有地房產，皆取得不錯的銷售業績。

配合全球化與互聯網的普及，更多的個人將走出海外進行產業投資，做為組合投資多元化的一部份，富裕者比例升高，料將這使到這股投資步伐進一步加速。

新興市場繼續在全球領域扮演重要角色，佔全球超過一半成長的新興市場，是大家探討投資與發展的最大區域，大馬也是海外投資機構探討產業投資的其中一個據點。

產業顧問何振順
布城賽城屋價
具上揚空間

產業顧問何振順認為，價格持平一段時間、位於理想地點的共管公寓，是可以投資的產業類型，布城、賽城、新街場等地的產業仍有上揚空間。

至於中心點的八打靈再也，這裡的產業價格不大可能下跌，如果有能力持產，是可行的投資選擇。

當然，建議中捷運路線與附近地區的產業計劃，也不容忽視，市場人士不排除這些房產單位有一定的增值潛能。

投資產業離不開市場搜尋與研究，個人在鎖定投資產業類型之前，最好是花一些時間瞭解市場的走勢，以確保投資能順利與獲利。

永利行國際產業顧問公司
高級合伙人倪傳鵬
公寓
城市年輕人首選

檳城永利行國際產業顧問公司高級合伙人倪傳鵬說，不論是在巴生河流域或檳城，如果能物色到20萬至30萬令吉的房產，有地或分層單位，都是一些可以考慮的房產類型。在產業買家、租戶以年輕人居多的今天，公寓是城市年輕家庭或單身上班族的首選。

旅遊業帶動休閒產業發展

政府大力推動旅遊業與購物業，有助於帶動零售單位與休閒產業的發展，服務公寓將日趨普遍，基於建築材料成本逐年升高，產業的價格即使不會大漲，也不可能下跌。任何時候都可以進場投資產業，關鍵在於產業所在地點、產業的類型及有關產業類型在市場的供求情況。

世邦魏理仕全球研究
與產業顧問公司董事經理史龍展
購物商場炙手可熱

世邦魏理仕全球研究與產業顧問公司董事經理史龍展表示，人口逐年增加、位於策略性地點的購物商場零售單位，也是炙手可熱的投資選擇。

購物商場是廣大民眾消費的場所，越來越多的人選擇到購物商場添購百貨商品、用餐、與朋友會面，集多個特色與用途的百貨商場，是城鄉人民生活不可或缺的去處。

投資百貨商場零售單位，如果不是自用，將有關單位出租，一般不會投資失利。一些興旺地區的購物商場，經常面臨租戶等待進場的例子，說明營業額概括租金及其他相關開銷之後仍有可觀賺利。

二線城市潛力不容忽視

若要投資這類型產業單位，不一樣鎖定首都吉隆坡或巴生河流域，一些消費能力不錯的二線城市居民，讓城中的百貨商場業務欣欣向榮，只是投資者往往忽略了其潛在吸引力。

實力產業經紀公司總裁陳建業
可投資高聳住宅產業

實力產業經紀公司總裁陳建業指出，今年最好是避開一些產業價格已被大幅炒高的地點，選擇減持或出售已增值、但沒有收入的產業，例如空地、洋樓地段、豪華排屋、半獨立式洋樓及獨立式洋樓。

2012年產業資本收益可能有限，一些出租率較高的地區，可以考慮選擇投資高聳住宅產業，例如公寓及共管公寓，回酬率超過6%的商業產業、例如辦公單位、店屋、零售單位及工廠也是可以考慮的投資選項。

在市場不穩定時，個人的財務防備顯得更重要，配合本身的財務實力，包括掌握市場的變化，是必須要做的功課，我們不能改變產業市場的走勢，但我們可以調整投資組合，以掌握市場變化的良機。

高檔房產需求或下跌

另外，高檔有地房產的需求可能下跌，部份原因是租金回酬低，售價超過50萬令吉的住宅產業，需求可能走軟，因為價格超出多數大馬人的負擔能力。

如果投資購物商場單位，須以光顧的顧客人數，或顧客層次來決定，光顧的顧客人數多，可帶動商場的生意量。

產業顧問鄭水興
成熟商業
花園住宅風險低

邁入2012年，產業顧問鄭水興建議投資者不妨留意坐落在吉隆坡、八打靈再也或蕉賴一帶的成熟商業或花園住宅區，基於這些產業單位，無論在基建設施、就業機會及消費市場方面都已穩定與成熟，風險相對較低，是不錯的選擇。

中檔產業
熱門投資項目

另外，一些在成熟地區重建的產業或還未發展的空置地，也是深具潛能的投資項目。再者，中檔產業將是2012年的產業新星；不過，他勸請投資者做好投資分析功課，適當的設立一套完善的投資管理組合、考量風險的大小，然後才跨出投資的步伐。

他說，2012年大馬房地產市場將充滿變數，政治、經濟將對房地產市場造成重大影響，房地產投資熱點將會大挪移，東南亞將崛起成為海外投資新興市場，大馬也不例外。中檔產業是熱門投資項目，旅遊業也勢不可當，不過，投資者仍需按部就班、妥善規劃。

鄭水興補充，繼2011年歐美債務危機導致的經濟崩跌，加上國際政局動盪不安的局勢，2012年的市場相對的將呈現不穩定局面，世界政治、經濟局勢不安，影響消費市場，這種連帶影響也將呼應在房地產市場。

“大馬房地產市場經歷2007年的高峰期、2008年市場暴漲、到2009年陷入危機，2010年又上漲至2011年好壞交錯的一年，這些峰迴路轉的變化，主要是受國際或國內政治經濟政策影響。”

2012年世界經濟復甦若參差不齊，全球經濟產生變化將加大投資者的惆悵情緒，投資者因為市場不穩定而採取觀望的投資態度，對拿捏不準的投資結果未敢輕易決定。倘若政府對投資者推出打壓政策，在經濟或政策上確實會讓投資者卻步，大大影響投資情緒及消費市場的走勢。

中國打房
掀海外投資潮

縱觀亞洲國家和地區，如中國、香港、新加坡等實施嚴厲打房政策，驅使不少中國投資者對外找尋黃金投資地，掀起了一股海外投資潮流。正當歐美政經局勢不明朗，亞洲發達國家嚴厲打房，此時的東南亞國家，無論在天時地利人和，料將比較佔優勢。鄭水興預測，東南亞國家將順應這股優勢，成為海外房地產投資的新興市場。以馬來西亞為例，近年正是海外投資者覬覦的地方，我國政府推行的經濟轉型計劃、2012年財政預算案頒佈系列獎掖措施，也在經濟轉型計劃下積極推行大吉隆坡計劃，以吸引更多的海外投資者，提昇國內的經濟成長，讓我國邁向全球化的舞台。

開放政策吸引外資

政府的獎掖措施除了鼓勵外國投資者加入，我國的房價與亞洲國家相比也普遍偏低。在房產措施方面，我國採取開放政策，寬容以待外國投資者，無可置否，我國將可成為海外投資者的首選市場之一。

鄭水興強調，2012年我國房地產將全面革新，政府為了提昇我國為高收入先進國，積極推行經濟轉型計劃，以刺激經濟與房地產市場，系列計劃如吉隆坡國際金融區、捷運計劃、獎掖旅遊及醫療服務產業等，都被列為重點提昇產業熱度的策略。

雖然2012年經濟展望充滿不確定因素，但相信在大吉隆坡計劃、依斯干達經濟特區、砂拉越再生能源走廊等幾項大型城市基建工程的推行，預計我國仍能憑著地理及經濟穩定的有利因素，在各方面持續平穩發展，加上政府積極提昇旅遊業的獎掖，令坐擁旅遊資產豐富的大馬更具吸引力，料將順勢而上，推動旅遊產業的投資，成為新的投資地點。

結語：
2012年的產業市場可能一反常態，傳統似的最佳產業可能面對窘境，並出現零星泡沫，去年的房地產市場是好壞參半的一年，2012年的房地產市場將會是步步為營的一年，投資者將會發現另一片投資格局，房地產最佳的投資熱點將出現大挪移局面。

（星洲日報／投資致富‧新春產業）

[星洲日報／投資致富]