馬來西亞正朝向確保房產供應充足的方向邁進，在自由經濟模式的發展基礎上，這些年來，屋業計劃主要由私人界的發展商推行，加上政府機構發展商的配合，儘力迎合人民對房產的需求。
政府制定最新的國家房屋政策，主要目標是提供人民質量好、設施完善、環境舒適的房屋，同時，確保“居者有其屋”。
除了提供人民足夠的房屋，政府相關單位也聯手努力，加強人民擁有、租賃房屋的能力，以期房屋領域能永續發展。
大馬房屋發展至今已超過50年，半百的發展歷程，可以看出不同的年代，有不同的房產代表類型，突出房產模式的革新，並拉近本地房產計劃與區域市場的距離，自由買賣是最大的特色，人民財富水平的提昇，可以從屋價的水平與走勢反映出來。
＊1960年代是產業發展的扎根期，從非法屋到私人發展商走進市場、拉開了房屋發展的序幕，在1960至1970這10年，政府在1966年制定了房屋發展法令，以便改善房屋發展計劃的推行與管制。
＊1970年代房屋發展開始進入穩定期，有了房屋發展法令的管制，房屋發展的計劃平穩發展，公共房屋開始進入市場，房屋發展商公會與房屋部建立聯繫，到了70年代末，分層產業如公寓、組屋在城市發展起來。
80年代制定廉價屋政策
＊1980年代則是鞏固產業發展的階段，政府制定廉價屋政策，房屋供應的成長步伐走在經濟不景氣的前端，商品價格改善，推動產業市場的活力，房產領域在1988年開始復甦。
＊1990年代是一個趨向成熟的產業發展階段，1993年的股市牛市，推高市場人士對房產的需求，從房產的質量與產業的類型，可以看出產業的發展日趨成熟，1997年發生亞洲金融危機，對產業市場的影響延續至第二年，讓市場有了一段喘息的空間。
＊2000年代，產業的發展進入挑戰階段，中國與印度經濟的崛起，造成行業的營運成本升高，房屋發展法令與條例的修改，加大對產業領域與業者的管制，圍籬產業開始登場，市場趨勢邁向綠色產業的建築，包括在軟硬體設施融入現代科技。
撥地增建可負擔房屋
放眼接下來的日子，當國民生活水準逐漸提昇時，購屋者的要求與期許將進一步升高，產業市場的發展必須不斷革新，以迎合買家的要求；不過，在發展的過程中，無法避免的一些挑戰包括：可負擔房產單位的不足、供產業發展的土地稀少、建築勞工出現短缺，以及房屋的質量待檢討。
在過去的25年，私人產業發展商在提供可負擔房屋這方面，明顯相當成功，總共興建了450萬間這類型的房屋。
大馬房屋發展商會前任會長拿督曾福傳指出，增建可負擔房屋應該是政府的焦點計劃，土地稀少是一個不爭的事實，在城市、市區中心，只有撥出更多政府地，才能應付可負擔房屋計劃的發展。
他說，政府機構應該專注在可負擔房屋的發展，而不是與私人發展商在其他以市場為導向的房產計劃互相競爭。
所謂的可負擔房屋，一般指的是待售中與中低價房屋，至於出租房屋則以廉價房屋為主，以目前的定義來看，共有3個領域的可負擔房屋：分別是15萬至25萬令吉的中價屋、4萬3千至14萬9千令吉的中低價房屋，以及4萬2千及以下的廉價房屋。
在進行分配之前，相關單位必須展開調查，確保申請者符合資格，即使是已獲分配租賃者，隨後發現他們的條件已經不符合，例如收入超過規定的最低薪資水平，他們將在一個限期內（好比說3年內）遷出，以便將機會讓給其他符合資格、更需要的人。
設中央機制負責
曾福傳補充，政府相關部門或單位，必須設立一個中央機制，一個類似新加坡屋業發展局的單位，負責出售／出租可負擔房屋的事項。
所謂的廉價房屋，必須以消費者價格指數為參考依據，在適當的時候售價應該調升。至於可負擔房屋的興建，最好是能興建在靠近公共交通及其他設施的地方。
另外，我們需要有一個正規的政策與架構，例如：以開放的招標方式進行，包括對政府地的投標，發展商在私人土地興建可負擔房屋，需獲得政府基本設施的輔助。
城市赤貧人士需獲分開關注，政府應該啟動社會福利房屋計劃，例如廉價房屋，確保低收入者有能力租這些單位。當然，在進行分配時，事先一樣要進行調查。
收入提高須轉讓單位
一旦目標群的收入已經提高，他們必須騰空有關單位，轉向購買或租下其他的可負擔房屋，已騰空的單位將轉讓給其他收入較低微的人。
他認為，大馬建築業的生產率保持偏低，有必要加以提昇，以吸引本地工人加入，目前，大馬的建築業高度依賴海外勞工，這不大妥當；我們不可能一直依賴這些勞工來源，有朝一日，當勞工的國家經濟起飛、就業機會增加時，這些勞工可能選擇在國內謀職，不會遠離他鄉前來大馬當勞工。
2020年之前，當大吉隆坡／巴生河流域全面發展起來，人口可能增多400萬人，在城市與市郊需要多興建100萬間的房屋，假如要興建100萬間房屋，在接下來的9年，至少需開發5萬英畝的土地，在土地日漸減少的情況下，要從何物色土地，這是一個相當大的挑戰。
國家房屋政策6要點
由副首相丹斯里慕尤丁於2011年2月10日正式推出的國家房屋政策，共有6大要點，分別是：
●要點1：
各州政府將進一步推行可負擔房屋措施，國家房屋公司焦點將放在中價優質房屋，提供廉價房屋申請者融資、伸縮性處理中低價及中價房屋固打限額、公共與私人界在政府地聯手推行可負擔房屋發展計劃、量身訂造公共房屋供特定需求、例如為年長者及殘障人士設計通用設施房屋、提供獎掖及其他機制給業者，以興建更多中低價房屋。
房屋與地方政府部通過國家房屋部門，推行兩項廉價房屋計劃，這兩項計劃分別是：1.供人民租賃的公共房屋計劃、2.準備售賣給人民的公共房屋計劃，這些計劃一旦完工，將由州政府及地方政府負責管理。
月入少過2500家庭
可申購公共房屋
可申購公共房屋
提到供人民租賃的公共房屋，房屋與地方政府部國家房屋部門決策與策略規劃組的報告指出，供人民租賃的公共房屋，每月收入少過2千500令吉的家庭可以提出申請，每單位月租金只是124令吉，在全國各地共有87項類似計劃，單位總數7萬6千664個，截至2011年3月31日，已完工的計劃共有61項、單位總數6萬零136個。
至於準備出售給人民的公共房屋，條件一樣是月收入少過2千500令吉，售價在3萬至3萬5千令吉之間，屋價比一般市值低。
報告說，截至2011年3月31日，該項計劃有30項、單位總數6千712個，已完工的公共房屋計劃有21項，單位總數3千零30個，已售出2千463個單位。
●要點2：
改善房屋發展的質量與生產率。設定最低的優質房屋規格，以確保房產質量獲得一定程度的監督，同時，在政府的房屋發展計劃，擴大本地建築材料的採用比率。
過去這些年，本地建築領域一些不足的地方包括：採用質量較劣等的建築材料、高度依賴外國廉價勞工、本地建築工藝的採用比率不高，監管與執法顯得疲弱。
因此，政府相關單位應該設立一個機制，以負責海外技術員工的招聘工作，同時，為本地建築業的員工提供訓練課程，加強現有法令針對建築業安全的條款與條規。
●要點3：
加強屋業發展的效率，通過決策的協調與執行，改善政府在房屋發展措施的落實，相關的努力包括制定、改善與落實屋業發展指南。同時，鼓勵業者採納“先建後售”概念、改善屋業領域各相關業者的配合、公共房屋計劃歸入單一機構，有關機構將負責出售、出租與保養房屋。
改善人民擁有房屋能力
●要點4：
改善人民擁有與租賃房屋的能力。設定廉價房屋基礎價，以及控制房屋擁有權的分配，避免出現投機情況、設定合理的廉價屋租金，以及提供財務援助給低收入群，確保他們有能力購買房屋。
根據統計有260萬人的月收入在2千至4千999令吉之間，從2006至2010年，由公共與私人興建的房屋有9萬7千790個單位，價格在3萬至7萬令吉之間。此外，在同一時間，一共興建了18萬2千243間價格介於7萬至20萬令吉之間的房屋。
在房屋信貸擔保制度下，所有銀行需與房屋信貸擔保公司合作，以融資可負擔房屋計劃。另外，簡化廉價屋、中低價及中價房屋的銀行貸款申請程序，建議銀行提供第二代貸款、改善國家房屋部門、房屋與地方政府部之下的房屋貸款制度。
此外，通過出租與購買，擴大公共房屋的銷售，政府推行的可負擔房屋政策，旨在協助中等階級擁有本身的房屋。同時，減輕青年人擁有房屋的負擔，每月收入少過3千令吉者，可取得100%融資。
大馬再抵押機構將擔保10%首期付款，讓符合資格者購買屋價介於10萬至22萬令吉的房屋，攤還期可拉長至30年。
採新科技永續發展屋業
●要點5：
房屋領域永續發展。提高對新科技的採用、推行革新房產計劃、興建符合環保概念的房屋，以改善房屋領域的研究與發展、鼓勵城市推行翻新計劃，例如重建舊的產業大廈。
綠色科技是屋業永續發展的准則、制定一個有效的再循環固體廢物機制、在中等及低密度住宅區，增設採集雨水的設備；提倡可循環能源科技的使用，以節省電源，在1976年城鄉規劃法令之下，通過架構圖、地方發展圖，提倡綠化鄰裡發展計劃。
此外，落實3R概念，減少及再循環家庭廢物，以及建築工地廢物、提倡活力與可居住城市概念，重新發展舊的住宅地區、配合城市更新概念，提倡城市再發展計劃，包括重新發展舊的工業區，保留城市地區具有文化特色的建築物。
●要點6：
提供基本設施，以塑造一個舒適、可居住的環境，同時加強管理機制，重視分層大廈及共管產業的維修與管理。
在房屋發展社區，落實安全城市概念，例如在住宅區提供公共與休閒設備、在新的房屋住宅區，提供踏腳車走道、行人走道，加強住宅區之間的公共交通銜接。
此外，改善及增加社區中心／資源中心的建立、興建超過400個單位的發展商，需要提供鄰裡互動空間、設立睦鄰計劃、成立居民協會，以及建立義務巡邏隊伍。
◆結語：
為確保國家房屋政策的實行，可以更好協助人民擁有理想的居住環境，政府將制定跟進行動計劃，國家房屋部門作為一個監管與執法機構，將進一步加強運作，以確保購屋者的利益獲得保障，包括建立國家房屋機構，以協助決策的制定與執行。
與此同時，州政府與地方政府將與私人界緊密合作，以增加中低價房屋的供應，預測房屋供求的機制也應該進一步加強；除此之外，改善高聳建築物，特別是廉價房屋的管理，持續檢討屋業發展法律與條例，以確保產業計劃永續發展。
（星洲日報／投資致富‧產業焦點）
[星洲日報／投資致富]
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