（吉隆坡5日訊）經濟展望欠佳雖令升息遭冷卻，卻未阻國家銀行打房決心，早前傳言國行以淨收入取代總收入發房貸的政策可能勢在必行，政府還可能在即將出爐的2012年預算案中向產業盈利稅“開刀”，不排除回復2007年4月前高達30%的水平。
低利率與購置產業的融資配套簡易，導致大馬家庭債務在2009與2010年創新高，達約76%，“債台高築”
陰影至今仍未退，截至今年7月，住宅產業貸款批准按年仍起14.7%，住宅產貸款佔總貸款比重也從前期49.7%增至54.3%，再度深化國行打房毅力。
國行早前放言，繼續“緊盯”大馬家庭債務情況並在必要時採取額外應對措施，也正向銀行業者咨詢，可能以扣除所有債務的淨收入標準計算家庭債務（房貸與車貸），而非目前實施的毛收入標準。
行政措施打壓房貸成長
目前房貸與車貸等家庭債的可接收水平是佔毛收入的30%。
興業研究不排除國行落實該打房措施，主要是經濟成長放緩下利息料無法抬頭，行政措施將成為國行壓制房貸過度成長的唯一工具。
興業仍無法預見，政策實施後，門檻會否調整，惟相信即使調整，可能也不顯著，否則國行打房章效將大減。
“儘管按產業增值、交易量與開放度，大馬產業市場依然落後區域產業市場，如新加坡、香港與中國的一級城市，然而，因國行已採取的打房措施也較其他區域寬鬆，相信國行具採取更多嚴謹打房策略的空間。”
國行早前祭出的打房策略，包括規定去年1月起，對5年內購置後轉手的產業徵收產業盈利稅5%，並在去年11月對第三房貸者施70%的貸款上限。
或對產業盈利稅“下手”
興業直言，政府還可能在即將出爐的2012年預算案中宣佈更多打房策略，產業盈利稅無疑是最可能“下手”的對象，並可能回復2007年4月前高達30%或略低過當時的水平。
興業認為，產業盈利稅在打擊產業投機風方面更具意義。
2007年4月1日前，購置產業2年內轉手的產業盈利稅達30%，再根據脫售年限減少而逐步降低，即購置3年與4年內脫售，產業盈利稅各為20與15%。
房價或下調10%
若國行落實以淨收入取代總收入批房貸大計，市場負擔力恐怕削減14到37%，高檔產業必然首當其衝，產業身價也可能相應走低。
高檔產業首當其衝
此外，經濟雙重衰退隱憂打擊產業購買情緒與需求，經濟成長略走軟下，產業銷售與價格可能面臨5到10%調整。
興業指出，未來房貸如果以淨收入計算，民眾貸款水平與產業負擔力勢必降低，產業供應要迎合需求，意味房價也可能在相關水平或更小比例中調整，否則供應需減少，以支撐產業價。
“反觀大眾主要專注的中價產業市場的衝擊估計較低，尤其是首次購屋者可能逃過該政策的一劫。”
興業也提到，近期馬股面對龐大賣壓料衝擊產業買氣，估計產業銷售和價格面對5至10%的微幅盤整。
2008與2009年經濟危機期間，產業銷售按年猛挫30至40%，吉隆坡產業身價也急跌10.6%，大馬2009年整體產業則微起3.7%。
儘管如此，基於通貨膨脹仍大行其道，原產品與有形資本如產業，依然是保值投資品，興業因而預見，機構不動產基金與產業投資信託，或持續尋求區域具吸引力的商業產業資產，如辦公室、酒店與零售商產。
興業預計，大馬一些具表現的零售商場仍具價值，而住宅產的交易量也料穩健，但價值可能走疲，歸咎於對宏觀因素較敏感的高檔產業需求可能放慢腳步。
事實上，大馬產業領域已掀起與區域發展商類似的趨勢，開始減少高檔產業推介計劃，並專注大眾市場，同時因絕對價較低，積極推動小單位。
產業股存下調空間
產業宏觀因素惡化為高貝他屬性的產業領域雪上加霜，促使產業股潛存更多下調空間。
興業對產業領域保持“中和”評級，即使許多產業股估值已元氣大傷，興業不建議投資者重返產業領域，主要是催化因素不在，加上風險回報力欠缺說服力。
興業直言，產業股一般的貝他較高，整體市場下壓沉重時，產業預計表現落後大市。
[星洲日報／財經]
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