房產有價無市？

當我們談產業市場概況時，不可能對經濟成長隻字不提，經濟成長樂觀、形勢平穩，人民對前景更有信心，目標自然會轉向產業，產業市場的購興也比較濃厚。

2011首半年的產業市場，基本延續去年下半年的走勢，不過，步伐稍微放緩，儘管轉手市場一些業主繼續調高賣價，可是，詢問的人多，敲定交易反而少，一些時候形成有價無市的局面。

根據政府公佈的數據，2011年首季國內生產總值取得4.6%成長率，與2010年第四季的4.8%成長率相當接近，成長動力保持平穩，2010年全年經濟成長率7.2%，預料2011年成長率將介於5與6%，符合當前的全球發展趨勢。

通膨為影響市場主因

通貨膨脹壓力續為影響市場走勢的主要因素，產業市場也不例外，通膨也是政府的隱憂，最近一次官方公佈的通膨率為3.5%，通膨造成產業價格相應走高，去年下半年至今年上半年，巴生河流域一些地區的產業價格，甚至取得雙位數成長率。

今年首半年，國家銀行調高隔夜政策利率25個基點至3.00%，法定儲備金也調升1%至3.00%，是2011年第二次調高，最新一次隔夜借貸率調升，從6.30%調高至6.60%，在一定程度上，購買產業的成本也稍微沉重。

雖然說基本借貸率的調升不會對產業市場造成太大效應，因為大馬的貸款成本仍被視為合理，不過，第三個產業貸款對產業價值的比率限定在最高70%，或多或少影響購屋者的興緻，國家銀行此舉被視為抑制通膨率，同時維持市場的成長。

以產業重鎮巴生河流域、檳城為例，有不少大型的住宅產業計劃完工，例如吉隆坡的孟沙／白沙羅高原、吉隆坡市區及滿家樂，這些完工計劃為市場帶來額外1千452個單位，使到吉隆坡的共管公寓累積供應量，增至2萬5千453個。

共管公寓繼續是市區主要的產業類型，在人多地少的市區，產業計劃惟有向上發展，設備完善的共管公寓成為發展商、置業者的首選產業，幾乎每年都有推出新的計劃，同時，也有新計劃的完工，2011首半年當然也不例外。

新趨1
房產越小越好賣

由於多數人的購買力面臨考驗，發展商意識到面積較小的單位，比較容易賣出，單位面積小、售價相對較低，更多人有能力負擔，這是產業市場其中一個趨勢。

楊忠禮置地（YTLLAND, 2577, 主板產業組）推出的發展計劃The Capers就是一個實例，該產業計劃由兩棟樓高38層（338個單位），建築面積介於700平方尺至1千500平方尺，以及128個低密度的產業套房、建築面積介於999平方尺至1千925平方尺組成。

高檔及共管公寓租金持穩

The Capers為冼都地區豪華公寓設定新的價格指標，每平方尺平均售價介於550令吉至600令吉，2011年3月推出後，高聳及低密度單位皆取得100%出售率。

在上半年，吉隆坡市區現有高檔及共管公寓的租金水平保持穩定，市郊地區如白沙羅高原及肯尼山莊則小幅下跌，不過，孟沙的租金水平稍有增升，一些較新產業計劃的完工，租金叫價走高，間接推高租金的水平。

銀行基本借貸率調高，對少數一些較有實力的產業投資者影響不大，但整體來說還是有影響，這可能是產業價格走高放緩的主要因素，建築材料及土地成本升高也是關鍵。

當然，產業坐落在理想地點，發展商口碑理想，產業質量佳依然可以吸引到有潛力的買家，發展商在推行新的發展計劃，焦點放在產業的質地，推動市場繼續向前邁進。

新趨2
融入綠色概念

大家普遍認為，產業市場熱烘烘，不過，也許我們忽略了商業產業其實並沒有想像中樂觀，2011首半年，吉隆坡的辦公樓市場保持偏軟，租金與出租率皆下跌，主要是在2010年至2011年初，有大批新的商業單位加入市場，造成供應量大幅增加，促使租戶有更多選擇，成為租戶的市場。

辦公樓租金出租率皆跌

產業估價師表示，在產業的交易方面，市場人士主要是本地買家與投資者，延續2010下半年的走勢。

實力產業經紀公司總裁陳建業認為，上半年產業交易步伐平穩，一些人士採取觀望態度，基本借貸率調高、第三間房貸頂限在產業價值的70%，在某種程度上影響部份人的投資與置業規劃，也有一些人決定將熱門地區的單位脫售，轉向外圍地區購買一些面積較大、較新、售價較低的單位，避免受到貸款成本升高的影響。

前面說過，供應量增加導致市場走勢稍軟，量身訂造辦公樓累積辦公空間供應達4千420萬平方尺，特別是Hampshire Place辦公樓在今年首半年完工，供應24萬平方尺的空間、回教銀行大廈有21萬3千平方尺，此外，吉隆坡市郊的辦公空間累積供應介於1千520萬平方尺。

與此同時，越來越多新建的辦公樓突出或貫徹綠色概念，例如樓高33層的348Sentral，預期在2012年完工，該大廈將獲頒美國能源與環保設計綠色大廈金獎（Leadership in Energy & Enviromental Design簡稱LEED），出租面積大約是34萬平方尺。

舊商業大廈需翻新

另一個普遍的趨勢是：順應時代的需求，不少商業大廈的設備已經過時，業主需做出翻新決定，例如貿易風機構宣佈拆除舊大廈，主要的計劃包括坐落在蘇丹依斯邁路的Crowne Plaza Mutiara酒店，以及Antarabangsa大廈，計劃轉換為耗資數十億令吉的綜合商業發展計劃，命名為“貿易風中心”。

此外，怡保花園（IGB, 1597, 主板產業組）也宣佈，該公司準備展開谷中城第三階段的發展計劃，這個階段的發展計劃將包括辦公樓、零售單位，預計面積將超過100萬平方尺。

該計劃預期在2016年完工，涵蓋辦公樓、零售單位、服務公寓及醫藥中心，大廈業主及發展商貫徹綠化特色，期待爭取國際綠化認證，例如美國的LEED、新加坡的BCA綠色建築指標，以及大馬的綠色大廈指數，以便吸引高檔租戶、爭取較高租金。

Menara Binjal預料將是大馬首個接獲雙綠色認證的辦公樓，就是新加坡的綠色標誌金獎，以及大馬的綠色大廈指數。

提昇辦公大廈
增競爭力

另外，目前的趨勢尚包括不少現有的辦公大廈業主，尋求達到大馬超級走廊地位，以吸引更廣泛的租戶，在2011上半年，The Intermark取得多媒體超級走廊電子資訊中心地位，預料將加強其市場競爭力，樓高39層的辦公樓，名為Integra Tower，也是Intermark發展計劃的一部份，已取得白金LEED認證，預料在2012年啟用時，可以發揮不錯的效應。

爭取大馬超級走廊地位

由Emkay集團發展的Lestari Emkay集團大廈，不久前獲頒LEED金獎認證，為大馬首個LEED金獎大廈，該大廈的綠色特點是：採用高度循環成份的材料、節能器材、儲存雨水系統、建設屋頂花園等等。

分層辦公樓銷售可觀

不少分層辦公樓計劃獲得市場不錯的反應，在過去的6個月取得可觀銷售率，不論是在吉隆坡市區或市郊，情況都相當一致，值得一提的地點包括：位於谷中城／孟沙路的吉隆坡生態城、吉隆坡中環廣場的Q Sentral、舊巴生路的Commerce One，以及敦拉薩路的KLTrillion。

在吉隆坡市區，2011首半年的平均租用率介於84%，至於吉隆坡市郊，出租率則是89%，辦公樓的租賃市場保持活躍；不過，依然相當競爭，特別是在2011年接下來的日子，預料將有更多的辦公空間加入市場。

政府為吸引100家跨國公司在巴生河流域設立區域總部做出努力，加上輕快鐵計劃將開跑，以及不少石油與天然氣公司將展開擴充計劃，可以緩衝中期內加入市場的充裕供應。商業產業的業主提昇或興建新的產業發展計劃，以應付市場對貫徹環保概念產業的需求。

酒店業前景穩健

在休閒產業，八打靈再也的希爾頓酒店將展開超過10年來的大型裝修，提昇酒店工程將分階段進行，預期在2012年8月完工，在過去27年管理該產業的希爾頓，將保留管理權至2025年12月31日。

為了加速產業領域的發展，政府加速努力，吸引更多遊客前來大馬，通過旅遊業為導向的措施，政府的策略加上經濟成長預測樂觀，分析員普遍深信，酒店業前景保持穩健趨勢，新的酒店品牌加入市場，形成百花齊放的局面，顯示未來前景可期，進一步提昇吉隆坡作為大都會的形象。

檳產業欣欣向榮

檳城的產業市場保持活躍，聯邦政府與州政府合作推出“大檳城轉型計劃”，以釋放該州的發展良機，將檳城轉換為“大型都會”。

在第十大馬計劃下，檳城從提昇基本設施、以加強銜接性的179億令吉投資中受惠，這些計劃包括擴展檳威大橋、興建第二檳城大橋、提昇檳城國際機場，以及檳城港口的設施，還有興建銜接怡保至巴東勿剎的電動雙軌計劃。

今年推出294億產業

發展商對檳城產業市場的活力保持信心，檳城與吉隆坡的6家發展商，預定今年在檳島推出總值294億令吉的住宅與商業產業計劃，其中東北區發展值149億令吉、西南區145億令吉。

值得一提的是，檳城在2010年對外投資達122億4千萬令吉，比2009年的22億令吉增長5倍，主要的外商分別是Western Digital企業42億令吉、Jabil公司23億令吉，以及B Braun公司17億3千萬令吉。

檳城國際機場搭客量在2010年大幅增長25%，搭客人數達410億人，比2009年的330萬人顯著增加，這是大馬所有機場中，增長率最高的一個，機場的提昇工程料將在2012年6月之前完成。

醫藥旅遊業也是有關方面努力開拓的領域，這方面的收入從2009年的1億6千200萬令吉，增至2010年的2億2千700萬令吉，其中70%來自檳城的7所醫院。

高檔共管公寓售價偏高

檳城的高檔共管公寓售價保持偏高，其中東方（E&O, 3417, 主板產業組）在2011年1月推出的Quayside Tower 1B，每平方尺售價從627令吉至1千零53令吉，建築面積從1千995令吉起計算，面積比較寬敞的2千462平方尺單位，售價介於690令吉至1千219令吉，3棟大樓的銷售率介於75%之間。

綜合以上各點，不難看出過去大半年來產業市場的趨勢主要有這幾點：多數發展商傾向興建建築面積比較小的單位、辦公大樓業主翻新現有的商業辦公樓，以及在住宅與商業單位融入綠色產業概念。

結語：

產業市場熱烘烘，其實只局限於少數一些有地、管理好、質量佳的分層住宅單位，大部份的住宅產業，並未取得可觀漲幅，即使有，可能是獲得週邊產業計劃的帶動。

上半年進入產業市場的多數是一些新手，老雀反而認為，以他們在市場多年的觀察所得，產業市場過去一年來大漲的情況比較少見，他們覺得市場存在炒風與投機，認為風險偏高，有些人則從股市轉向有地產業，並認為公寓比較難炒高，特別是一些單位數目眾多的計劃。

業界人士認為，下半年的產業市場展望不大樂觀，一個眾多人關注的因素：“大選”仍牽制多數人的投資步伐，股市受到外圍因素的困擾會大跌，不過，產業與股市不一樣，至少房產單位不至於成為廢紙，最多是打回原形，或是漲幅縮小，當前普遍的現象是，有能力購買產業者採取觀望態度，沒能力的想也不敢想。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）

[星洲日報／投資致富]