沙巴是距離大馬最遠，擁有不少大自然美景、岸外小島的州屬，近年來，已崛起為大馬及週邊鄰國熱門的旅遊州。
這是個充滿熱帶雨林、又多山的一個州屬，其人口接近200萬。以土地面積來看，沙巴是東馬、也是大馬第二大州屬，僅次於砂拉越，被稱為“風下之鄉”的沙巴州，處於颱風圈的範圍外，位於北婆羅洲的東部，佔地7萬4千500平方公里。
大馬“我的第二家園”，是海外銀髮族前來大馬置產投資的計劃，除了首都吉隆坡、巴生河流域、檳城等地，外資鎖定的另一個州屬是東馬的沙巴。
沙巴土地廣、樹林面積大，基以旅遊州的特色，市場對休閒產業、酒店客房的需求持穩，2010年1月2日公佈的數據顯示，2009年酒店的投宿率大約80%，接下來的酒店供應將來自納閩時代廣場，擁有192個酒店客房。
休閒產業酒店需求持穩
擁有200間客房的Lazenda Central，以及將納閩麗都戲院轉為3星、擁有130間客房的10層樓酒店，這些產業的建築工程正在進行中。
這與沙巴州過去幾年的產業市場交易，主要集中在農業領域稍有不同。
產業價2009年開始上揚
整體來說，沙巴的產業價格從2009年下半年開始上揚，主要是油棕價格揚升、旅遊業成長，聯邦政府推行的振興旅遊業措施，加上區域市場復甦，這些都是一些利好因素。
產業價格上漲，已讓一些潛在買家感嘆，跟不上屋價上揚步伐，土地價格與建築材料成本升高、條件較具吸引力的借貸配套，加上沙巴東海岸油棕資源豐盛的城市，對產業需求殷切，是其中一些促使沙巴州首府亞庇產業價格被推高的因素。
產業價格上漲，已造成投資回酬稍微緊縮，儘管投資者能從租金回酬及屋價的上漲中受惠。
在2011財政年預算案之下，聯邦政府將撥款1億令吉，作為耗資30億令吉綜合休閒發展計劃的部份融資，這個發展計劃由4與5星級酒店、濱海產業及娛樂中心組成，其中包括加拉布乃度假勝地、佔地600公頃，預料將於2011年開始，可能需要5年的時間完成，大約130公頃的土地將用來興建5星級休閒酒店、高球俱樂部及沙灘別墅。
亞庇
住宅領域最活躍
以新發展計劃而言，住宅領域最活躍，推售的估計有1千545個單位，主要是2至3層排屋。
★住宅產業：
在2010年推出的雙層排屋，每單位售價在38萬至45萬令吉之間，比2009年類似產業計劃的價位高出10至15%。
雖然一些產業發展計劃的售價不到30萬令吉，但這些是在次要地區，建築面積比較小的單位。
新的雙層半與3層排屋，其中一些的價格超過60萬令吉，這些新的指標價格，促使產業層次從中等市場，轉移至高等市場，導致雙層排屋超出許多購屋者的能力範圍。
這使到價格在18萬至23萬令吉的公寓，以及25萬至35萬令吉的中階共管公寓，被視為替代選擇。
鑒於有地房屋的價格上漲步伐迅速，購買價格不超過22萬令吉的首次購屋者，獲提供10%首期錢擔保，預料只能讓中階層的分層產業購買者受惠。
不久前在亞庇完工的公寓發展計劃，分別有Cyber City公寓（1千172個單位）、大學公寓2（560個單位），以及大學共管公寓1（560個單位），這兩個位於哥打京那峇魯―蘇萊曼路。
管理完善的共管公寓，例如擁有海邊景觀或在首選地區的單位，在過去幾年取得不錯回酬，新的共管公寓發展計劃，放眼目標售價每平方尺在400至500令吉之間，靠近市中心、或擁有附加設備的售價更高，至於中階或次要地點的單位，每平方尺在270至350令吉之間。
在興建中的單位包括Alam Damai（552個單位），以及1 Sulaiman（1,008）單位，佔興建中共管公寓的超過50%，不少高檔的共管公寓發展計劃，仍在策劃階段，預定在2011至2012年推行。
★酒店產業：
沙巴旅遊局的數據顯示，在2010年前往沙巴的旅客人數大約有250萬人，比2009年增長11.5%，與2008及2009年的負7.2%及2.4%相比，顯示強力復甦。
2010年完工的是262客房Gaya中心酒店（市中心），以及102個客房的唐朝海灣酒店，還有不少經濟型與精品酒店，多數是商業店屋改裝後的休閒產業。
預計在2011年完工的有數家2至4星酒店，分別是南中國海皇朝酒店（174間客房、位於Sembulan）、Horizon酒店（184間客房、位於市中心），以及TD Plaza酒店（260間客房、位於市中心）。
政府支援的沙巴生態財富與生化多元活動，旅遊業價值偏高，將沙巴定位為首要的天然與探險地、興建新的酒店，確保旅遊業為沙州首要的收入來源。
未來區域經濟展望樂觀，亞庇國際機場跑道延伸工程完工，以容納更大型飛機及載客量；放眼未來日子，民航公司增加飛行班次，將亞庇發展為東方航空中心，預料將有助於促進沙巴的旅遊業及休閒產業。
★酒店產業：
農業推動產業
與沙巴其他主要東海岸城市，以及亞庇市比較，山打根的產業市場，主要是由強勁的農業領域推動，棕油展望／價格走勢保持樂觀。
棕油價展望樂觀
2010年第4季，棕油每公噸價格創下3千令吉的水平，比2009年第1季的每公噸1千800令吉強勁，並且在2009年第4季改善至每公噸2千400令吉，進而推高過去1至2年的產業價格，可是，租金的漲幅落後於價格，導致回酬率下跌。
在山打根地方議會4至7公里內的地方，繼續是首選地點，新推出的產業發展計劃（主要是住宅），基本坐落在北路、拉博路6及7公里處，山打根其中一個比較活躍的地點是Bandar Utama住宅與商業發展計劃，新推出的Utama Park Villa“超大”或“XXL”排屋，分別是2A及2B階段，以及Sri Utama共管公寓，後者是山打根首個共管公寓發展計劃。
★住宅產業：
山打根雙層排屋的價格，基本介於22萬至25萬令吉之間，雖然一些特選計劃的新指標價格超過30萬令吉，主要是地段與建築面積較大。
發展商新推出的“XXL”、位於Bandar Utama的雙層排屋，價格訂在33萬8千至34萬8千令吉，土地與建築面積分別為2千125平方尺及1千774平方尺，至於坐落在1.5公里進行中的Taman Harbour View房屋，售價訂在32萬6千令吉、建築面積分別為2千200及1千680平方尺。
轉手市場的交易比較活躍，特別是新發展計劃的產業價格走高；另外，在興建中的店屋，售價介於40萬9千至51萬1千令吉。
★商業產業：
地方議會中心的商業地帶，包括2007年後的山打根港口廣場店屋辦公樓，依然是首要的商業中心，北路4至6公里處，更多新的店屋辦公樓及展銷中心，將在拉博路7至8公里處興建，靠近雙溪峇丹路的交界處，銜接至建議中的山打根教育中心。
更多新的商業發展計劃規模並不大，雖然店屋單位從最近的完工有所增加，進行中的計劃包括Bandar Prima第2期（99個單位）、第3期（75個單位）、Bandar Letat Jaya（94個單位）、Bandar Utama Zone 3（40個單位），以及Bandar Utama One Avenue 8（75個單位），有可能在2011年出現商業／零售空間飽和的現象，特別是在沿北路一帶地區。
另一個興建中較大的商業發展計劃：港口廣場、是一個5層、共有20萬平方尺的零售商場，包括山打根Four Points喜來登酒店，即將加入的購物廣場是山打根首個零售業大廈，位於山打根港口廣場。
山打根港口廣場的4層樓中間單位店屋，最近的轉手價格已達到180萬令吉，比發展商5、6年推出的原有價格大約高出55%。
另一個主要的商業計劃是建議中的購物商場，以及位於北路6里處的Bandar Utama一個200間客房的酒店。
2010年對山打根來說，主要的辦公樓交易是位於北路4、5里處的辦公大廈，9層樓的辦公大廈以2千萬令吉成交，該大廈擁有5萬1千325平方尺的面積。
★農業領域：
在農業領域，目前油棕地的價值每公頃介於5萬至7萬5千令吉，未栽種土地稀少的情況下，每公頃森林地可以取得不錯的價格，平均介於1萬4千至2萬令吉。
原棕油價格中短期展望保持樂觀，首要油棕園（7至15年）的價格，每公頃從2006年的4萬令吉，上漲至目前的7萬5千令吉。
斗湖
產業基本面穩定
斗湖產業市場基本保持穩定，其中農業（油棕地）走勢持續上揚，房產領域為成長的主要引擎，油棕業的揚升走勢，吸引來自大馬半島的投資者，進入農業領域投資，推高油棕地的需求、價格揚升30%至40%，商業及工業領域保持穩定。
整體來說，各產業領域的基本面與表現保持正面，儘管住宅領域的購興偏向中價房產。
★住宅領域：
2010年的住宅領域保持活絡，不過，發展趨勢明顯轉向推出中價房產計劃，價格低於30萬令吉。
新推出的中價單層房屋，售價比之前一年高出15至20%，這些房屋的價格在28萬令吉起跳，產業所在位置比較靠近城市，至於郊區的房產價格則比較低。
2011財政年建議的首次購買價格低於22萬令吉房屋者，獲100%貸款建議，預料將刺激第二地點對中價房屋的購興。
★商業領域：
城市的商業產業包括傳統的店屋，在Fajar商業中心及Bandar Sabindo的首要地點，繼續爭取到比較理想的價位。
市郊首要地點的商業發展計劃，在發展商採納新的策略，位於人口密集的地區，推出較小型的零星計劃展現不同的面貌。
這些地點新的商業店屋計劃，獲得投資者不錯的反應，3層樓及兩層樓店屋的價格，售價分別介於85萬至100萬令吉，以及70萬至82萬8千令吉之間，在接下來的一年，預料將有更多類似計劃的推出。
★休閒領域：
仙本那岸外小島度假勝地，繼續吸引更多海外國家的訪客，高檔的度假勝地提供比較理想的住宿及相關設備，以吸引更多遊客，在接下來的一年，預料在Mabul及Mataking島，將推出兩項休閒發展計劃。
共有100間客房的Shervinton Boutique酒店，於2010年10月正式開張，另外，118間客房的LA酒店，興建工程正在進行中，預計在2011年第3季開始營運。
★農業領域：
農業領域是斗湖表現最佳的領域，棕油好價繼續吸引來自半島的油棕投資者，前往沙巴投資油棕業，市場對油棕地的需求，推高了油棕地的價格至史無前例的水平，每英畝最高交易價達4萬6千500令吉。
在市場對油棕增加需求、以及空置農業地稀少的情況下，農業地及油棕地的價格料進一步升高。
拿篤
工業園吸引投資者
拿篤以“種植城”見稱，主要是該城由農業推動經濟成長，而且擁有龐大公頃的油棕種植園，該城位於沙巴的農業地帶，從北部的山打根延伸至南部的斗湖，油棕種植是主要的成長引擎，推動沙巴經濟的成長。
拿篤曾被選為建立大馬首個大規模棕油工業園的地點，其策略性位置就在沙巴的棕油園地帶。
該城的天然、深海港口也比沙巴其他城市較佔優勢，特別是作為未來的菜油船運中心。
工業園的設立，已促使更多公司擴大在當地辦事處的規模，較多的海外投資者到拿篤參觀，有鑒於此，更多的發展商也到拿篤產業市場發展。
★住宅領域：
在一些不錯地點、新成長區的住宅產業，依然是比較多人追逐的單位，在這之前，位於拿篤的房產計劃，主要分佈在拿篤以西，或是沿Silam路段，以合成產業發展公司為主，不過，在住宅與商業產業的發展商，正進軍新的領域，例如拿篤路至山打根地帶。
★商業領域：
在過去的15年，油棕園坵的擴展、下游活動的成長，推動了拿篤城發展更多商業店屋，市中心最新的擴展計劃是DarvelBay商業中心，以及進行中的Darvel BayPlaza。
之前，拿篤的商業發展計劃局限於市中心、傳統2至4層店屋，其中一些地點取得穩定的資本與租金回酬，新的商業地區已擴展至市郊地帶，例如Silam及Dam路，Sri Perdana城位於Silam路4.5公里處，最新的發展計劃、最近推行的i-Peak商業中心，位於Dam路一帶。
★零售產業：
隨著Darvel Bay Plaza的完工，拿篤城將擁有首個反映生活方式的購物中心，Darvel Bay Plaza是Darvel Bay商業中心的一部份，概括17英畝的土地，位於城中西南部，有關發展計劃於2008年推售，預期在2011年完工。
★工業領域：
拿篤工業區主要坐落在港口地帶，市場對工業地的需求主要來自油棕相關工業，少數一些從事油棕下游業務的公司，也在附近購買了一些土地。
其中Behn-Meyer及馬化學（CCM, 2879, 主板工業產品組）已在拿篤工業園，設立他們的肥料廠貨倉。
為應付棕油業及下游業的需求，許多產業發展商已掌握在拿篤發展輕工業產業的機會。
總結：
整體而言，在棕油業、石油與天然氣領域，以及旅遊業的推動下，沙巴的產業市場將繼續成長，對沙巴來說，2011年的產業價格保持穩定，當然需要興建更多中低價房屋，畢竟許多市民感嘆收入追不上屋價的漲幅。
資料參考：WTW產業市場報告（星洲日報／投資致富‧產業焦點）
[星洲日報／投資致富]
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