對大部份大馬人來說，買屋已成為一種生活需求，是邁向優質人生的基本需要，但也更可能是許多人一輩子所做的最大筆開支，必須透過銀行貸款的協助，才可能負擔得起“買屋”大計。
不過，眼見全球經濟情況一波三折，許多人開始猶豫起買屋時機；買得快，怕買貴了，屋價可能因經濟不明朗而回落；買得慢，又怕雙重衰退危機不過海市蜃樓，屋價利率繼續飛舞，屆時買屋更難了！適不適合買屋？怎麼挑選貸款？如何看準時機？
看本週《財富焦點》如何抽絲剝繭，讓你在動蕩的環境中，依然能輕鬆擁有屬於自己的“安樂窩”吧！
許多人覺得，若買屋目的在於自居，就無須擔心過後的屋價起落或經濟好壞；即使產業泡沫破裂了，你的屋子不也還好端端地豎立在那裡，無需為時機問題過度傷神，想買能買，買就對了！
“反正你都不打算脫售相關產業，自然沒甚麼虧不虧損的問題，房屋估值起伏不過是沒甚麼意義的字面變化而已。”
然而，這樣的說法是否正確？《財富焦點》就不太同意這種說法，因為有許多實際存在的衍生問題被上述觀點所忽略了。
別小看利率變化的影響
其中最主要的一點，就是利率變化對貸款利息的影響；而利率變化，又與宏觀經濟情況息息相關，在錯的時間選擇錯的貸款配套，購買自居產業也可能變成一種錯誤。
多說無益，舉個例子最實際，看看下列圖表吧！
國家銀行自2009年經濟復甦至今，前後共上調隔夜政策利率110個基點，基本貸款利率（BLR）也因此調漲了4次，試想想，若你在2009年杪向銀行貸款50萬令吉購買自居產業，並分成30年來攤還，到了兩年後今天，最初的貸款會出現甚麼樣的變化？
如上述圖表所示，你在貸款初期的基貸利率僅為5.5%，按此計算，你每月必須繳付的貸款利息為1千488令吉，不過，隨國家銀行在2010年3月宣佈上調隔夜政策利率25個基點，銀行也立即將基貸率上調至5.8%，如此一來，你每個月必須繳付的貸款利息，也將隨著走高至1千608令吉，或者較最初貸款利息增加了8.06%（假設你選擇了浮動利率配套）。
過後，隨經濟情況持續好轉，國行也一再上調隔夜利率，導致基貸率水漲船高，繼續上升至目前的6.6%，最初貸款的每月利息數額，也不斷攀漲至1千899令吉，較兩年前足足高出27.6%！
經濟復甦
基貸率續漲
你認為上述數字很誇張？實際上還差遠了；若全球經濟繼續復甦，基貸率也必然繼續上漲，到時候才說誇張也不遲。
畢竟，國內基貸率在1998年高峰時期，曾上探12.27%的驚人水平呢！
購屋自居
甭理房價起落？
此外，雖說房價起伏無法對自居產業造成甚麼實際影響，但身為精明的消費者，當然要設法找出對我們有利的交易，即使是購買自居產業，也必須考量任何搬遷或脫售的可能性，畢竟每個人都有身不由己的時候，又有誰敢保證自己會永遠定居在同一個定點？
因此在置業後，相關房價自然是越高越好，你將因此獲得更大的流動彈性，在必要時能以不虧損甚至溢價脫售相關產業；即使這情況發生的幾率僅有1%，留有餘力應對突發情況，也是有利而無害的。
當然，要預測未來房產價格走勢並不容易，即使最專業的交易商或分析員也無法精準預測長期房價走勢，所以我們只能憑著個人需求、貸款配套和蒐集資料等多方面下手，來將買房風險壓至最低。
那些純粹定居的產業買家，可考慮市中心以外的產業，這些地區的產業價格通常比較穩定，受大市走向影響的程度較低，惟一旦重大發展計劃在鄰近地區展開，房價卻可能水漲船高，惟必須留意交通和流動性問題。
選固定利率較易掌控？
那麼，按目前市道來說，究竟該如何買房才算精明？又是否應該選擇固定利率配套來避免貸款“節外生枝”？
ING保險有限公司抵押貸款主管林吉基認為，國內基本貸款利率過往最高紀錄曾上探12.27%，最低時期則是2009年的5.5%，按此推測，目前6.6%基貸率顯然處在低位，未來上揚潛能絕對大於下跌，因此建議此時購屋最好選擇較易掌控的固定利率配套。
“雖然歐美經濟放緩和債務纏身等問題目前已打亂國行升息步伐，但7月份市場通膨依然逼近3.5%水平，我們相信國行最早可能在明年初再次啟動升息列車，這對選擇浮動利率貸款的人無疑是項打擊。”
基貸率變動影響貸款管理
林吉基補充，房屋貸款管理往往被人忽略，卻是非常重要的理財環節之一，處理不當很可能就此打亂全盤理財規劃，讓所有努力付諸流水。
“許多人常在買屋時，只考量該向甚麼銀行借錢，以及當前利率水平等問題，並讓思考僅止於此，卻忽略基貸率可能逐年變動的事實，而且這才是貸款管理最重要的環節。”
他從基本因素分析，指國內房產價量雙雙維持穩定成長，而且國內住宅需求仍受來自年輕一代自居和城市化等因素支撐，加上通膨有增無減，未來房市前景依然看漲，國行升息列車料不會因目前全球經濟顧慮而報廢，只可能暫時停止而已。
“雖然浮動利率貸款的最初利息低於固定利率貸款，但房屋貸款一般都得拖上二三十年才能還清，若經濟情況整體向上，浮動利率貸款利息很可能不斷增加，最終造成攤還期被延長甚至無力償還貸款。”
未來基貸率或破7%
林吉基認為，儘管基貸率過去11年來穩定在7%以下水平，惟亞洲經濟崛起料同時帶領全球市場進入高通膨時代，未來基貸率很可能突破7%，往更高紀錄前進。
固定VS浮動
比一比
●固定利率貸款
優點
—利率開支一目了然。
—無須為利率波動操心。
—提昇賣屋規劃效率，能按照原定計劃繳付貸款及準時還清貸款。
缺點
—當浮動利率或基本貸款利率下跌，固定利率貸款配套或被迫繳付更高額利息。
—貸款人通常必須在最初數年內繳付高於波動貸款的利息開支。
—當市道不濟時，國行可能下調隔業利率來提振經濟，讓基貸率頻頻下滑，固定利率配套卻可能幫倒忙，將利率開支固定在高位。
●浮動利率貸款
優點
—儘管長期情況難以預見，惟貸款人能在短期內享有低於固定貸款利率的利息開支。
—根據市道好壞變化雖增加貸款管理難度，但只要選對時機，利息開銷可望逐年下滑（如在1998年以12.6%基貸率選用浮動利率貸款者，利率目前已下滑至6.6%）。
缺點
—分期付款數額可能隨時因國行宣佈上調利率而有所變動。
—貸款年限可能被自動延長。
—旦控制及管理失當，可能衍生諸多不便和問題。
選擇性購屋
避開高風險房產
回到關鍵問題：“現在買房合適嗎？”
要知道答案，必須先瞭解產業領域目前所處位置，不妨先看看下列市場專家對房市的分析吧！
市場觀察家認為，國內房產領域自2010年開始進入上升週期，至今已接近兩年，國行間中雖不斷出手干預漲勢，惟影響始終不太明顯，然而，由於家庭債務問題日趨緊張，房屋開銷更成為國人最大開銷，相信國行未來將繼續緊密監督房市，可能推出更多冷卻措施。
近期傳出國行計劃以淨收入取代總收入發房貸的政策勢在必行，觀察家指若政策如期開跑，市場買房能力預計大幅下跌，價格也可能初次陷入調整水平。
國內產業領域自2010年初開始急起直漲，首季和次季成長皆超越15%，第三和第四季同樣穩定成長；綜合全年，產業交易量達37萬6千583宗，涉及金額達1千零74億4千萬令吉，分別按年成長11.4%和32.6%。
限貸衝擊產業買氣
到了2011年，“產業風”依然毫無放緩跡象，引起國行關注並頻頻出手阻擾，市場分析員甚至開始悲觀指產業領域即將渡過週期高峰，不排除接下來出現放緩的可能性。
“若經濟放緩跡象愈加明顯，衝擊產業買氣，加上國行繼續干預，產業銷售和價格可能面對5至10%回調，相信當中要以高檔產業首當其衝。”
國行早前已祭出數項打房策略，包括規定去年1月起徵收產業盈利稅5%，並在去年11月對第三房貸者實施70%的貸款上限。
產業盈利稅料卷土重來
分析員甚至預測，政府可能在即將出爐的2012年預算案中宣佈更多“打房”策略，並強調產業盈利稅是最可能被“開刀”的對象，不排除回復2007年4月前的30%的水平。
早在2007年4月1日前，購置產業後2年內轉手的產業盈利稅高達30%，但會根據脫售年限減少而逐步調低，如在3年和4年內脫售，盈利稅各為20與15%。去年1月起，任何在5年內購置後轉手的產業盈利稅為5%。
房價或走疲
不過，基於通貨膨脹仍大行其道，原產品與有形資本如產業，依然是保值投資品，觀察家因而預見住宅產業交易量保持穩健，惟價值可能走疲，歸咎於對宏觀因素較敏感的高檔產業需求可能遇阻。
總結上述觀點，觀察家認為目前依然能考慮買房，惟必須選擇性挑選房產，畢竟國內產業需求基礎依然穩定，泡沫風險也僅侷限在特定產業計劃或地點，只要避開這些高風險房產，尤其特定高檔產業，買屋其實沒甚麼不妥。
如國內家庭開支解剖圖顯示，住宅開銷共佔國內家庭總開支的26%，超越食物成為國內最主要的家庭開銷，這也是國行何以選擇將打壓房市作為控制家庭債務的主要策略之一。
結語：
三分天注定，七分靠打拼；買屋成敗，有時候還真得靠點“運氣”，但我們當然不能永遠寄望老天的厚愛！聚精匯神，儘可能降低每一種人為疏忽風險，用“實力”換取買屋後的安寧，才是每個買屋者必須擁有的專業心態啊！（星洲日報／投資致富‧焦點策劃）
[星洲日報／投資致富]
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