美國房價下跌是“最後一跌”？

最新的美國房價走勢讓美國人憂慮。標普房價指數顯示，今年2月美國房價環比下降3.3%，為2009年11月以來最大降幅。另一項權威房價指數Core Logic顯示的數據更差，今年3月的環比降幅為7.5%。而一家網上不動產數據庫Zillow則表示，房價已經連續下跌57個月。

很多人都在問，現在的大跌會是最後一跌嗎？

兩年前，美國房市已經大跌過一次。2009年，美國20大城市中有17個城市的房價出現下滑，其中明尼阿波利斯、底特律以及紐約等地房價出現了歷史最大月度跌幅。後來，多虧了低利率和政府給予買房者最高8000美元稅收抵免額計劃的刺激，讓房價和銷售額趨於平穩。但自從去年夏天，隨著稅收抵免政策的到期，市場成交量繼續大幅下滑，一波更大範圍的房價下跌開始了。

“供大於求”情況嚴重

多位經濟學家預測，美國樓市將會在2011年末觸底，然後開始復甦，近期卻紛紛修改上述預期。

Zillow首席經濟學家漢弗萊斯說，2月和3月的市場成交跌幅驚人，但這樣的跌幅反映了實際的基本需求，由於大多數稅收抵免額的影響已經消失，實際的基本需求現在顯現出來，並且美國市場“供大於求”的情況十分嚴重。

漢弗萊斯認為，美國房屋價格不會在今年觸底，此前還會有7到9%的跌幅。上月，房利美首席經濟學家鄧肯也表示，房價在第二季度會同比下跌5.3%，跌幅大於他之前預計的2.6%。標普房價指數則認為，再下降25%也不是沒有可能的。

房價大幅下跌對美國意味著經濟有了大麻煩——現有的抵押貸款看似更難負擔，違約費用也在上漲。

美國各家銀行和兩家政府支持的抵押貸款巨頭房利美和房地美，將面臨大量的止贖房屋的壓力。

房利美和房地美不得不大量拋售房屋，以拿回部份資金，但大量拋售對房價迅速下跌起到推波助瀾的作用。而偏高的違約率，使得銀行要求更優的信用評級和更多的首付比例，這些苛刻的要求讓很多首次買房的購房者無法達到。

不過，也有看好美國房市的。《經濟學人》在調查後得出結論，現在的大跌是最後一跌。

租金上漲支持房價走高

《經濟學人》說，首先，美國公寓空置率在今年第一季度迅速下跌，為3年來最低的，而租金則在上漲，有分析師認為到明年租金將上漲超過4%。一般而言，上漲的租金將使得買房看來更有吸引力，從而支持房價走高。其次，信貸市場在逐漸恢復。美聯儲紐約分行表示，第一季度按揭貸款數實際上升了。貸款利率緊隨下降的美國國債利率，已經回落到了歷史低點。

最後，過去3個月內，每月新增20萬個工作機會，而去年則新增超過130萬個。改善的勞動力市場使處於困境的家庭得以支付貸款，降低止贖數。有經濟學家認為，工作機會的增加，可能會引起所謂的“影子需求”。即為了節約，某些家庭特別是年輕勞動者，在經濟復甦期內合住，而隨著經濟環境的改善，現在有錢能搬出去住了。新家庭需求的增長可能提高房價。（星洲日報／投資致富‧國際走廊）

[星洲日報／投資致富]