利率料降‧房價趨緩

歐債危機持續上演，產業市場也必定受到影響。不過，為了抵禦明年潛在的經濟放緩困境，經濟學家紛紛預計國家銀行會在2012年上半年下調利率。

當然，利率下滑，產業融資成本同樣跟著降低，絕對是件好事。儘管如此，政府在推行多項產業政策時，卻因受限於各種因素，而拖累“居者有其屋”目標。

本期《產業焦點》以小市民面對買房問題為主軸，再延伸至整體的置業情緒，特別是邁入略為降溫的2012年，你該如何作出買房抉擇。

Mortgage Broker公司董事溫國強指出，基於經濟前景不明朗，市場紛紛估計國行可能會在明年首季下調利率，並促使基貸率（BLR）也獲調低。

“一旦基貸率下調，肯定將惠及全民，並激勵產業市場變得更活絡。”

為了激勵內需，他預計國行將調低利率25基點，基貸率則料走低0.2%，並從6.6%下調至6.4%。

“以近幾年逾4%淨利率計，融資成本變得頗低，不過這並不足夠。”

他解釋，國人在置業方面仍面對各種障礙，包括借貸問題。

雖然“我的首間房子”計劃（My First Home Scheme）闡明購買房子的人士可取得100%貸款，因當中的10%由Cagamas承擔，銀行只須承擔90%，不過收集到的市場反應是很多申請者無法真正獲取100%貸款。

銀行業應全面配合政府措施

“我認為銀行業者應全面配合政府祭出的計劃，而不是令人民的置業行動面對重重障礙。政府一方面說可讓人民享有100%的貸款便利，但另一邊廂銀行卻不肯放貸，這可能導致此計劃會胎死腹中。”

溫國強指出，要取得銀行貸款並不容易，得胥視借貸者的財務狀況，如是否背負其他龐大債務，如車貸及卡債，因此獲得100%貸款的幾率非常低，“一般上銀行都不會給予100%貸款，最多只是90%，而第二間、第三間，甚至第四間只有60%。”

他補充，銀行對年輕人置業感到擔心，特別是當他們不須花半分錢就能買到產業，擔心呆賬會隨即飆升。

他認為政府須加以執行所宣佈的措施，否則最終還是流於表面，仍無法真正獲得落實，特別是銀行明年會進一步緊縮貸款措施，包括以淨收入作為借貸考量。

低收入群未獲政府全面支援

“這造成低收入群在置業方面仍未獲得政府的全面支援，他們沒有能力償還每個月的房貸，除非以聯名方式購買。”

針對“我的首間房子”計劃，超過53%受訪者對此計劃持負面看法，特別是認為就算產業價格上限調高至40萬令吉，低收入群仍欠缺負擔能力。

不過，也有不少人士持樂觀看法，相信上述計劃可推廣“居者有其屋”概念及適合低收入家庭。

“我的首間房屋計劃”主要為在私人界服務至少6個月、月入少過3千令吉的35歲以下年輕受薪者量身訂做，符合資格者可購買的房屋包括建好和興建中的住宅，惟價格必須介於10萬至40萬令吉，並可獲得100%的房屋貸款，攤還期長達30年。

64%樂觀看待一個大馬產業

至於“一個大馬產業”計劃（PR1MA）所獲得的迴響則相當不錯，64%受訪者抱持樂觀態度，24%對此計劃引頸期盼，對中低收入群有利。

溫國強說，以巴生河流域的生活水準來說，月薪6千令吉並不算多，扣除了車貸、卡債及日常消費，每個月最多僅剩下一兩千令吉。

“首間房子的買主通常都是年輕一代，除非工作10至15年存有一筆積蓄，否則就會面對置業的難題，就算要提出公積金置業，也須待房子建成後才行。”

一個大馬產業計劃（PR1MA）則與我的首間房屋計劃有所不同，P R1M A計劃主要針對月收入少於6千令吉的中產階級而設，並在巴生河流域、萬撓以及芙蓉一帶進行價格介於15萬至30萬令吉之間的產業發展計劃。

對於政府潛在干預每人僅限擁有一間產業及租金頂限措施，大部份受訪者都不表贊同，也不相信政府會實施這項措施。

63%大馬人：
房產還是很貴

隨著過去3個月產業價格降溫，Home Guru大馬區經理陳俊傑指出，人民對產業的可負擔能力情緒逐漸轉佳，從今年首兩季的“負面”轉向“正面”，顯示產業負擔能力展望更為正面，歸功於政府推出房產政策及打房措施。

不過，63%受訪者認為國內產業仍相當昂貴，但比次季的73%來得低。以各類產業計，78%指別墅價格最昂貴，反而公寓的“昂貴程度”卻是最低的，只有55%認為是昂貴的，而42%則表示公寓價格合理。

這是收集全馬超過2千800名受訪者意見而得出的調查結果。

至於最受歡迎的產業仍是公寓及排屋，各達26及20%，幾乎佔了一半。他說，產業價格趨穩，特別是商業領域，這是良好的跡象，以避免發生投機活動。今年上半年，3層式店舖的售價就達到500萬令吉。

“不過，受到產業地點影響，我們發現一些發展商新產業計劃的售價沒有以往般那麼具競爭力。”

雖然20%受訪者表示期望透過產業取得潛在資本增值，但他指出，若加上利息，很難想像到底能否抵銷相關的利息。20%則認為產業是資產投資，因為過去產業一直都在穩步挺升，接著是期望賺取租金收益。

產業價格漲勢將放緩

對於未來6個月展望，55%受訪者預期產業價格將走高，但比較次季卻達86%，顯示人民一般上預計產業價格的漲勢將受到抑制，惟仍會在本地置業。

以產業買賣活動來看，50%認為會有所下跌或維持在現有水平，大幅超越次季的18%。因此，不排除人民會先採取觀望態度，直到置業政策明朗化為止，特別是人民需要一段時間來“消化”各項房產政策。

陳俊傑不諱言，人民對政府的政策頗有微言，認為政府偏袒發展商，像以前曾提出的“先建後售”政策，至今都沒有落實。

“在新加坡，政府是在建造組屋後才脫售出去，所以你可以實實在在看到該項產業後，才申請購買。”

他指出，房產市場年初迄今市價已上漲25至30%，新產業的漲幅也不小，因之前在全球金融風暴期間，很多發展商都展延了推介計劃，但他們手握地庫，可展開發展計劃，“當首個發展商在某地區的銷售價是每平方呎1千令吉，第二個發展商的出價肯定較高，可能達1千200令吉，而下一個的出價甚至更高。”

高檔公寓價格或下跌

不過，對於高檔公寓，擁有高需求地區的價格可能會下挫，如吉隆坡市中心及滿家樂，下跌幅度或介於5至10%。

普遍上，高檔產業的租金回酬為4%，商業產業回酬則達6%，但這兩種產業的回酬皆料走低2%。

他表示，30萬令吉以下的公寓認購率仍非常出色，主要是還有很多低收入群，加上很多從租房子轉為買房子。

受到歐債危機影響，陳俊傑相信人民會在明年採取觀望態度，但他也堅信產業買氣仍相當正面，其中中高檔產業的認購率仍頗高，國人可負擔80萬令吉以下的房子，除了超高檔產業。

“而且，為了加強產業的吸引力，今年次季開始，發展商開始推出‘租金回酬保障計劃’，確保未來5年的回酬寫下6至8%。”

他強調，新產業供應不間斷，延續至明年，並支撐價格持續高企，其中以有地產業的漲幅最高。

有地產業增值力度較大

“雖然高檔住宅的租金回酬較高，但產業增值不大；而有地產業的情況剛好相反，租金回酬不高，但增值力度卻較大。”

同時，陳俊傑說，排屋最高的租金收益只有900至1千令吉，但面積較小的高檔公寓卻可帶來1千500令吉租金。所以在購買產業前，必須確定目標，究竟是要取得產業增值或者是賺取較高的租金回酬。

“現在產業面積已變得越來越小，不過價格卻越來越高，以往別墅的面積是1萬5千至2萬平方呎，但現在5千平方呎已可被稱為別墅，3千平方呎是半獨立式洋房。”

儘管明年產業價格彈升幅度料不會像今年般來得大，但若政府能順利推行各項利好工程如捷運計劃，國內產業市場是可以保溫的。

“趁外資未大舉進駐大馬並推高產業價格前，利率低企，加上融資成本仍低企的時候，人民應考慮儘早置業。”

二手屋價高
難出售

對於二手房產市場，溫國強表示，其走勢卻有點欠佳，經紀難以銷售二手產業，因為銷售價太高，惟一些二手產業價格仍攀升50至60%。

“如果我擁有一間產業，每平方呎350令吉，突然附近有新產業計劃，每平方呎550令吉，很自然的，我也要求550令吉。不過，對於估價師，他們卻有不同的估價方式，畢竟新房子與二手產業還是有所不同，所以不能相提並論。”

24%受訪者
對海外產業投資感興趣

他說，在巴生河流域，有些排屋上探至90萬至100萬令吉，以前這個價位已可以買到半獨立式洋房，但現在已買不到了。

另外，與次季一樣，第三季有24%受訪者對海外產業投資感興趣，其中對新加坡的興趣最濃厚，達26%，接著是澳洲及英國。

他表示，令人感到相當驚訝的是印度及印尼也漸漸成為國人在海外投資房產的重要據點。

“不過，印尼對外資的產業持有條例相當嚴謹，確實的情況仍不得而知。”

辦公室過剩惡化

溫國強指出，至今各類產業的認購率都不俗，除了當前辦公室單位已過剩14%，一旦明年的供應持續流入市場，過剩情況將進一步惡化。

“就算是吉隆坡市中心黃金地帶，辦公室單位也面對過剩困境，且接下來還會有另4千500萬平方呎辦公室空間，達到14%過剩率。”

他補充，高檔辦公樓，甚至具綠色指標及多媒體地位的商業單位都表現遜色，認購率低企，惟租金回酬仍持穩。

雖然高檔產業供應湧現，但並未顯著影響價格走勢，僅微幅走跌及租金回酬有所回落。

綜合產業
更受歡迎

陳俊傑提到，現今的產業計劃都必須更具“綜合性”，即除了住宅產業，發展計劃也須伴隨著其他基建計劃，如商場及休閒設施等。

“在添加了其他設施或發展計劃後，才能吸引更多人民來購買。

高檔產業購買者最關心的是日後的產業管理，由誰來維護及管理。”

他強調，消費者往往願意支付更高的價錢，以得到這些所謂的“附加值”設施。以實達集團（S PSETIA，8664，主板產業組）的吉隆坡生態城（KL Eco City）為例，至今獲得市場不錯的反應，認購率相當鼓舞。

“吉隆坡生態城每平方呎達1千200令吉，說實在的，並不便宜，但認購率非常好，歸功於發展商打造各種附加價值設施。”

陳俊傑也說：“產業計劃連帶酒店管理也是非常受歡迎的概念，你可以想像現在連蒲種都有希爾頓酒店嗎？”

至於另一趨勢是現代人喜歡在自己居住的地帶購買產業，特別是自小成長的地方，所以他們願意付出更高的價格。

“他們也喜歡與家人及親戚住得靠近，惟仍須胥視產業地點。”

結語：

對於低收入群來說，要在大城市擁有屬於本身的“安樂窩”還真的不簡單。雖然政府已有各項房產政策在案，但能否及何時能真正實施仍是個不確定性。

不過，隨產業前景持穩，而且需求不斷流入，有意置業者應隨時作好準備，鑑定本身的財務能力及房產目標，一旦時機來臨，就能從中受惠。

（星洲日報／投資致富）

[星洲日報／投資致富]