房產泡沫沒在怕？

2011年的產業市場熱度持續升溫，這股溫度延燒至2012年，2011年的產業市場報告傳達了重要的訊息，產業價格漲幅接近10至15%，高達1千380億令吉的成交價值，也是一項創新紀錄；不過，有關方面採取的一些降溫措施，料有助於降低產業市場的價格溫度與交易熱度。

發展商樂觀看待銷售盈利

對產業發展商來說，2012年的產業市場，仍將是發展蓬勃的一年，幾乎所有的發展商預測，今年可以取得創新紀錄的銷售與盈利，他們對今年的產業市場展望保持樂觀。

走過2012年首季的大馬產業市場，回頭看過去的一年，成交價值上漲28%，主要是農業地與發展地段交易大幅增長，發展商競相增購地皮資產，其中檳城的交易價值躍升40%、柔佛45%，巴生河流域適度增長，取得17%增幅，整體成交量增加14%，增長步伐最迅速的是住宅領域，漲幅為19%。

2011年，住宅產業是產業市場最大的領域，房屋價格指數上漲9.9%，佔交易總值的45%及交易量的63%，是1996年以來最迅速的漲勢。

吉隆坡的屋價增長12.2%，漲幅與2010年相近，檳城的屋價漲勢加速上揚至8.9%，比2010年的3.5%漲幅高，柔佛7%，比2010年的2.7%高；在巴生河流域，吉隆坡的排屋享有較強勁的18.8%價格漲幅，獨立式洋樓漲幅只有0.4%。

辦公樓出租率縮減

另外，2011年巴生河流域零售與辦公空間的出租率縮小2%，形勢可能進一步惡化，原因是有許多新增供應加入市場，其中巴生河流域的酒店市場在2011年的出租率改善3.5%，達到67.7%，不過，這個比率仍相當低，形勢可能會扭轉。

與此同時，大馬的住宅產業交易，在2011年達到有史以來的最高水平，交易總值增長22%至618億3千萬令吉，交易量則增加19%至27萬個單位。

此外，大馬屋業指數在2011年上揚9.9%，是1990年代中期的最快速步伐，前面說過，吉隆坡的屋價上漲12.2%，檳城與柔佛的屋價也在2011年加速上漲，不過，落後於全國平均水平，在過去的11年，柔佛的住宅產業是落後大市的最大領域。

2000年起，吉隆坡的半獨立式房屋，是巴生河流域各類型產業中，取得最大價格漲幅的領域，過去11年的累積平均增幅為6.4%，這可能是因為吉隆坡半獨立式房屋的供應是最低的一個，比獨立式洋樓的供應更少，屋價表現最差的是雪蘭莪的高樓產業，過去11年的累積價格增幅只是1.6%。

另一方面，巴生河流域的辦公樓與零售產業空間出租率，在2011年大約下跌2%，辦公樓產業出租率較弱，在雪蘭莪州比較明顯，出租率下跌3.1%至81.9%，吉隆坡的零售產業出租率滑落8.3%至79.5%；此外，巴生河流域的酒店是較明朗的領域，出租率上揚3.5%至67.7%。

住宅產業交易創新高

最近公佈的2011年產業市場報告，雖然經濟成長放緩，從2010年的7.2%成長率，放緩至2011年的5.1%，不過，產業交易繼續增長。

產業交易的增長比率，從2010年的11%，加速成長至14%，交易價值的成長，則從33%緩跌至28%，市場預期交易價值在2011年下跌15至20%，在這之前，產業交易價值的成長，不曾保持超出30%超過一年的時間。

市場對產業交易下跌的預測一如預期，28%的漲幅的確相當可觀，而且接近30%的水平，總的來說，2011年交易價值達1千378億3千萬令吉，是另一個創新紀錄。

農業產業交易價值漲幅最大

在大馬的3大產業市場，柔佛漲幅45%，接下來是檳城40%及巴生河流域17%。以產業類型而言，交易價值漲幅最大的是農業產業，躍升65%至188億2千萬令吉，接下來是發展地段，上揚53%，2大領域最大的上漲動力，主要是發展商在過去的一年大舉增購土地，以發展綜合產業城鎮。

在大馬的產業交易，住宅產業居首，佔最大的交易比率，交易值與交易量分別為45%與63%，排第二的是商業產業，佔交易值與交易量的20%和10%。

彭玻登森霹5州
屋價急急追

2011年大馬的住宅產業領域，表現保持樂觀，整體房屋價格指數的上揚，從2010年的6.7%，加速成長至2011年的9.9%，交易價值的成長，則從2010年的21%，增長至2011年的22.1%。

總值618億3千萬令吉、為數26萬9千789個住宅產業於2011年易手，不過，已交易的住宅產業平均價，只上升2.6%至22萬9千185令吉，這意味比較多價格稍低的住宅產業單位敲定交易。

雪州有望追上吉隆坡

2011年的房屋價格指數是1990年代中至今，取得最強勁的漲幅，雪蘭莪屋價的上漲步伐，有潛能追上吉隆坡，從2010年的9%，上揚至2011年的11.3%。

柔佛與檳城的屋價漲幅，也在2011年加速成長，柔佛取得1995年以來最大的7%漲幅，不過，從長時間計，柔佛仍是國內產業交易較落後的州屬。

值得一提的是，2011年房價指數漲幅較大的並非國內3大市場，而是一些較小市鎮。2010年吉隆坡的屋價漲幅最強勁，雖然2011年的上漲幅度與2010年接近；可是，排名退至第五，彭亨反而是2011年屋價漲幅排在首名的州屬，漲幅達16%，該州在2010年屋價指數最落後。

彭亨漲16%居首

其他規模較小的產業市場，例如玻璃市、登嘉樓、森美蘭及霹靂，屋價皆取得雙位數的增長率，表現比檳城及柔佛產業市場還要好。

回顧過去10年，石油資源富裕的州屬，例如沙巴與登嘉樓，產業價格取得最大的漲幅，半島西海岸一些州屬，例如柔佛、馬六甲、森美蘭及雪蘭莪，產業價格漲幅反而不明顯；對許多人來說，這有些意外，因為這幾個也是先進州屬，而且這些州屬高度工業化，應該有助於將產業價格進一步推高。

隆檳房產漲價空間縮小

以屋價漲幅來看，吉隆坡排名第五、檳城第八，主要因素之一是這2大市場的產業價格，上漲的空間開始縮小，在2011之前兩年已取得相當大的漲幅。

從附表可以看出，過去多年，2011年是國內多個州屬，包括吉隆坡，屋價成長首次取得雙位數水平，這足以解釋為何有關當局敲起警鐘，提醒市場人士產業價格潛在泡沫危機，並且為開始踏入社會的畢業生及較低收入群，推出新的置產配套。

雪州各類住宅
漲幅最遜

巴生河流域佔大馬產業市場近半的交易，仍是國內最大、最有活力的市場，一些發展商選擇只集中在巴生河流域發展產業計劃，並在過去幾年取得可觀賺幅。

當然，也有一些發展商走出半島，並走向沙巴，開拓該州的產業市場，並且看好該州的產業發展潛能，國內3大產業市場的交易，佔交易總值的70%。

在各類型產業單位中，吉隆坡半獨立式洋房，從2000年至今，享有最大的6.4%價格漲幅，這可能是吉隆坡的半獨立式洋房供應量最少，比獨立式洋房還少，表現最差的領域是雪蘭莪的高聳住宅單位，過去十多年來的增幅只是1.6%，根本無法追上2.3%的通膨率。

回頭看1988年的情況，以價格增幅來說，吉隆坡的獨立式洋房居首位，當時，半獨立式洋房排第二，吉隆坡的排屋居第三，獨立式洋房強大的漲勢，可能是較多市民喜歡這些住宅社區，例如肯尼山莊、大使園、白沙羅高原、孟沙／班底山莊及敦依斯邁花園，都是一些吸引提昇產業擁有者的地區。

雪蘭莪高聳住宅產業表現最差，主因不只是高聳共管公寓，也包括可負擔的高聳公寓及廉價房屋，中低價房屋如果管理欠佳，往往回酬偏低，足以牽累高聳住宅單位的整體表現，至於吉隆坡的高聳住宅單位，表現比雪蘭莪較為理想。

此外，雪蘭莪獨立式洋房表現較遜色，雪州土地寬廣，獨立式洋房單位較多，佔州內住宅單位總供應的3.4%，幾乎是吉隆坡的一倍，而且雪蘭莪州前往吉隆坡市中心的距離比較遠，削弱了有關產業對富裕者的吸引力。

排屋漲幅潛在泡沫危機

2011年大馬房屋價格指數接近10%的漲幅，加大了人們認為產業泡沫正在形成的可能性，崩跌的可能性似乎更為明顯。

房價漲幅超月收入

聯昌證券研究指出，去年初，該證券行預測，2011年屋價將上漲5至10%，最終的結果是：屋價漲幅達10%，追上或超越收入的成長，看看1990年代的趨勢，我們看到的是屋價從1994年上漲，到了1997年亞洲金融危機爆發後，漲勢在1998年開始消退，其中1994年上漲8%、1995年揚升18.3%及1997年上揚12.9%。

事實上，從1991至1996年，屋價累積上揚13.4%，比2010年的6.7%幾乎多了一倍，而且走在2011年9.9%的前端。

市場人士認為，2011年吉隆坡排屋價格的漲幅，潛在泡沫危機，其中排屋的價格上漲了18.8%、比高聳產業的14.8%、半獨立式房屋的11%及獨立式洋房的0.4%高。

隆有地房產續漲價

不過，許多人並沒有意識到，長遠來說，吉隆坡排屋的價格，緊跟獨立式洋房及半獨立式洋房的走勢，由於供興建有地房屋的土地有限，吉隆坡有地房屋的價格，仍將會繼續上漲。

對吉隆坡廣大的市民來說，家居單位不只局限在排屋，如今，高聳的住宅大廈不斷從市區聳立起來，有建築面積少過1千平方尺的共管公寓、組屋、公寓或廉價房屋，高聳住宅單位與廉價房屋，佔吉隆坡住宅單位74%的供應量。

市民喜歡排屋，主要原因不外是可以停泊兩、三輛轎車、有一小塊地供園藝，主要地點包括孟沙、白沙羅高原及金地花園，如今售價幾乎超過100萬令吉，其中一些甚至逼近200萬令吉，坐落在吉隆坡較不高尚的地點，例如安邦、舊巴生路、文良港以及蕉賴的排屋，價格也開始揚升。

結語：
我們認為產業價格的漲勢，整體來說還合理，主要在於反映需求與供應，供應的成長趨勢開始收縮，2011年，大馬住宅產業供應的成長下跌至1.5%，是紀錄上最低的水平，3大產業市場供應成長放緩最明顯，平均成長率只是1.2%，假如供應的成長繼續落在人口成長的後頭，屋價可能進一步上揚。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）