跟上2012房產大趨勢

產業未來的發展趨勢，將順應城市的發展，特別是大吉隆坡計劃的推行、城鄉的遷移進行規劃；市場對低排碳、有效使用水資源與能源產業的需求，預料將改變產業發展的版圖。

2011年大馬人口統計數據顯示，城市人口佔大馬人口的70%，首都吉隆坡的人口大約是152萬8千888人，城市人對產業需求的殷切，將遠遠超出郊區人民對產業的需求；現階段，大馬人口在2千800萬人之間，人口逐年增加，對產業的需求將是一股不可忽視的動力。

由於年輕人口對產業的需求，傾向於貫徹電子資訊概念的單位，例如擁有高科技設施的單位，普遍將更受市場歡迎，業者須配合需求，調整產業計劃的設計與促銷包裝，以跟上時代的步伐。

大吉隆坡計劃正面效應

財政部產業估價署、全國產業資訊中心總監哈惹再南博士說，我們在探討產業投資之前，最好能掌握產業的發展趨勢、鎖定焦點發展計劃、哪一些是產業市場的成長領域、住宅產業的前景是否明朗，商業、休閒及工業產業將面對哪些挑戰，一定要瞭解清楚。

她表示，在未來的5年，大吉隆坡的規劃，將對產業市場的發展帶來正面推動效應，大吉隆坡計劃將概括10大產業發展計劃，這10大產業發展計劃分別是十五碑、小印度、巴生車站――中央藝術坊、默迪卡廣場與大地宏圖、瑪士吉占美回教堂、甘榜胡絨巴西與安邦路、甘榜峇魯、市政局、中南區及太子世界貿易中心。

提到焦點發展計劃，哈惹補充，有關方面已鑒定並將推行的計劃分別有：
1.坐落在策略性地點的政府地，供私人界與政府相關公司進行聯營發展計劃、

2.位於雙溪毛糯佔地2千588英畝的大馬橡膠研究院土地，可以用作綜合性產業發展，例如房產、商業、工業及基本設施，估計發展成本達100億令吉。

3.一個由100層辦公樓單位組成的綜合性發展計劃，名為默迪卡宏願大廈，估計發展成本達50億令吉，預期可在2015年之前完工。

4.一個大馬發展機構負責規劃的“吉隆坡國際金融區”，是一個價值達260億令吉的綜合性發展計劃，發展單位包括辦公樓、房屋與零售產業，坐落在新街場一塊34.4公頃的土地。

5.由國浩置地發展、耗資19億令吉的綜合產業計劃，位於白沙羅市中心的白沙羅城，這個由兩座辦公樓組成、各為56萬與28萬5千平方尺，是一個佔地29萬平方尺的零售產業大廈，還包括一家300個客房的酒店，以及一棟擁有260個單位的服務公寓大廈。

6.半山芭將重新發展為一個耗資50億令吉、名為“武吉免登商業中心”的市區商業計劃。

7.耗資6億2千800萬令吉的M A T R A D E發展計劃，是位於大使路的MATRADE展銷會議中心，將由NazaTTDI負責發展。

8.吉隆坡甘榜峇魯將重新發展，成為一個概括綜合性產業的城市發展計劃。

市場需求帶動週邊發展

與北同時，市場對發展地段的需求，以及其所產生溢出效應，將帶動週邊地區的產業發展計劃，這些計劃分別是：安邦―蕉賴―班登疏通大道、牙直利―白沙羅高速公路、白沙羅―八打靈再也高速公路、西班底―萬津―太平高速大道、雙溪杜亞―朱魯高速公路，以及巴雷―新那旺高速公路。

另一項不可忽略的是總值400億令吉的吉隆坡／巴生河流域捷運計劃，這項沿多個城鎮發展、全長55公里的捷運路線，讓已發展、未開發的土地業主受惠，有關業主包括25家產業發展商、3家政府相關公司、僱員公積金局、國民投資公司及一個大馬發展機構。

哈惹續稱，2011首半年，市場交易超過21萬4千宗，在這些交易宗數，其中66%（14萬2千600宗）是產業售價低於20萬令吉的單位，10.5%（2萬2千500宗）的產業交易，個別單位的價格超過50萬令吉，以產業類似而言，住宅產業佔62.4%、接下來是農業產業（20.2%），以及商業產業佔9.8%。

從以上數據可以看出，人們對產業的需求，最主要是鎖定住宅產業，這些都是各階層百姓需要購置的資產，農業地的需求排第二，主要是業者需要添購這些資產，在轉換用途後可進行產業發展計劃。

至於商業產業，由於交易金額比較龐大，同時，在一個產業發展計劃所佔的百分比不大，因此，佔產業交易的比率相比之下也比較低。

經濟穩
房產呆賬降

哈惹補充，政府持續採取一些措施，以及兩項總值670億令吉振興經濟計劃的推行，在一定程度上，對經濟構成扶持力。

在過去的6個季度，大馬國內生產總值持續成長，其中2010年首季10.1%、次季：8.9%、第三季：5.3%、第四季：4.8%，2011年首季4.9%，以及次季4.0%。

大馬經濟基本面保持強勁，國內消費年成長率5.2%、失業率3.0%，2011首半年通膨率維持在3.3%的水平，這些對產業的發展將起正面推動力。

在銀行領域，截至2011年6月，產業領域貸款總額佔總貸款9千477億令吉的54.3%（4千335億令吉）、截至2011年6月，呆賬減至274億令吉，比2010年6月的290億令吉少。

產業領域呆賬減至113億

在產業領域，該領域的呆賬從前期的133億令吉，減至113億令吉，全球經濟成長放緩，不過，在國內需求保持強勁的情況下將沖淡負面效應，國家銀行將通過扶持經濟活動、進行利率管理，向通膨宣戰。

2011下半年國內生產總值料保持強勁，目標成長率在5至6%之間。

為產業景氣把脈

達到高收入社會目標：
*國民收入從2萬6千400令吉增至3萬8千800令吉（2010至2015年）*年成長率在8.0%。

市場對房產單位的需求保持強勁：
*月收入少於3千令吉、購買22萬令吉房屋者，獲承擔10%首期付款。

*首次購買屋價低於35萬令吉者，買賣合約與貸款合約享有50%印花稅優惠。

*符合資格公務員，房貸最高額度可達45萬令吉。

*購買超過50萬令吉商業產業的海外投資者，不需尋求外資委員會的批准。

*加速發放工作准證給參與“大馬、我的第二家園”計劃、擁有技術專長的配偶，以加強有關計劃的推行。

新房產的供應將繼續流入市場，房屋畢竟是大多數大馬人主要的居所，政府將繼續通過一些措施的實行，例如讓建築業領域容易取得公共資金、銀行貸款，加速房產計劃的推行。

此外，政府將確保銀行體系提供貸款給產業發展業者、購屋者，同時，儘量讓成本保持在偏低水平。

從需求的角度來看：
*在國家銀行實行70：30貸款比率的措施時，徵收5%產業盈利稅，並不影響一些人對投資產業的信心。

*我的第一個家園計劃，預料將推動年輕人購買價格在10萬至20萬令吉之間的房屋，另外，加緊推行“大馬、我的第二家園”計劃，以及購買價格在50萬令吉以上的單位，不需尋求外資委員會的批准，相信將有助於提高市場對位於策略性地點高檔產業的需求。

從房產供應商與投資者角度來看：
*配合政府推行“我的第一家園計劃”，興建價格20萬令吉的可負擔房屋，協助年輕的家庭實現“居者有其屋”。

*邁向“先建後售”，減少擱置幾率。

*通過採納新的科技、革新與環保房產政策，提昇房產領域的永續發展。

*房產市場的架構，已從新房屋為主導轉向成熟的市場，買家從第一與第二市場擁有更多選擇。

2010年，大馬經濟取得7.2%的成長率，比2009年的負1.7%來得理想，在這一年，產業市場成長率5.2%（2009：5.8%），政府推行的振興經濟配套，推廣私人住宅建築業的發展。

在2010年總共有37萬6千583個、價值1千零74億4千萬令吉的產業投資計劃，比2009年分別增加11.4%及32.6%。（2009年：33萬8千零89項投資、總值810億2千萬令吉）。

一個城市的活力，可以從零售業是否蓬勃看出一斑，百貨零售業的蓬勃將帶動零售產業的崛起，過去的6年，我國零售業的年成長率為7%，未來，市場將興建更多大型的購物商場，以應付市民的需求。

統計數據顯示，購物商場的總面積，已從2005年的740萬平方公尺，增至2010年的1千零60萬平方公尺，增加了43%，過去的6年，出租率維持在80%的穩定水平。

市場研究報告指出，大馬消費者的生活方式，正在演進與逐漸轉型，財富與受教育水平不斷提高，對居住產業的需求，已從簡單的基本要求，演進至休閒主題，融入醫藥保健概念的類型；研究補充，大馬擁有比率相當高的年輕人口，65%的人口年齡在15至64歲之間，城市人口佔72%或2千零10萬人。

國人可負擔屋價30萬

大馬人的家庭平均收入，大約是4千744令吉，73%月收入不到5千令吉，可負擔房屋指數反映，人們的可負擔屋價是在30萬令吉之間，市場對可負擔產業的需求偏高，而且不乏中至高檔房產的需求，有20.7%的工作人口每月賺取少過5千令吉的收入。

經濟轉型計劃的推行，在捷運系統完成後，預計城市之間的銜接與便利性將進一步提高，可負擔房屋的興建、提供50%印花稅優惠、人民房產計劃的普及，將有助於緩和可負擔房屋的問題；另外，2009年6月起，外資在本地購買產業，不需尋求外資委員會的批准，推動本地高檔房地產的發展。

與此同時，2011年首9個月，購物廣場的交易總值達20億令吉，預料接下來該領域還有一些類似的交易，綜合社區發展計劃的崛起，例如Empire、TTDID u a l i s等等，都是一些融合生活、工作、休閒與購物商場的產業計劃。

結語

在未來，產業的發展新趨勢將以綜合住宅社區為主流，讓生活――工作――休閒融為一體、以人文為中心的大藍圖，改善彼此間的互動、產業將體現業務、生活方式與休閒概念。

（星洲日報／投資致富）

[星洲日報／投資致富]