Sunday, July 15, 2012

房產泡沫沒在怕?



2011年的產業市場熱度持續升溫,這股溫度延燒至2012年,2011年的產業市場報告傳達了重要的訊息,產業價格漲幅接近10至15%,高達1千380億令吉的成交價值,也是一項創新紀錄;不過,有關方面採取的一些降溫措施,料有助於降低產業市場的價格溫度與交易熱度。
發展商樂觀看待銷售盈利
對產業發展商來說,2012年的產業市場,仍將是發展蓬勃的一年,幾乎所有的發展商預測,今年可以取得創新紀錄的銷售與盈利,他們對今年的產業市場展望保持樂觀。
走過2012年首季的大馬產業市場,回頭看過去的一年,成交價值上漲28%,主要是農業地與發展地段交易大幅增長,發展商競相增購地皮資產,其中檳城的交易價值躍升40%、柔佛45%,巴生河流域適度增長,取得17%增幅,整體成交量增加14%,增長步伐最迅速的是住宅領域,漲幅為19%。
2011年,住宅產業是產業市場最大的領域,房屋價格指數上漲9.9%,佔交易總值的45%及交易量的63%,是1996年以來最迅速的漲勢。
吉隆坡的屋價增長12.2%,漲幅與2010年相近,檳城的屋價漲勢加速上揚至8.9%,比2010年的3.5%漲幅高,柔佛7%,比2010年的2.7%高;在巴生河流域,吉隆坡的排屋享有較強勁的18.8%價格漲幅,獨立式洋樓漲幅只有0.4%。
辦公樓出租率縮減
另外,2011年巴生河流域零售與辦公空間的出租率縮小2%,形勢可能進一步惡化,原因是有許多新增供應加入市場,其中巴生河流域的酒店市場在2011年的出租率改善3.5%,達到67.7%,不過,這個比率仍相當低,形勢可能會扭轉。
與此同時,大馬的住宅產業交易,在2011年達到有史以來的最高水平,交易總值增長22%至618億3千萬令吉,交易量則增加19%至27萬個單位。
此外,大馬屋業指數在2011年上揚9.9%,是1990年代中期的最快速步伐,前面說過,吉隆坡的屋價上漲12.2%,檳城與柔佛的屋價也在2011年加速上漲,不過,落後於全國平均水平,在過去的11年,柔佛的住宅產業是落後大市的最大領域。
2000年起,吉隆坡的半獨立式房屋,是巴生河流域各類型產業中,取得最大價格漲幅的領域,過去11年的累積平均增幅為6.4%,這可能是因為吉隆坡半獨立式房屋的供應是最低的一個,比獨立式洋樓的供應更少,屋價表現最差的是雪蘭莪的高樓產業,過去11年的累積價格增幅只是1.6%。
另一方面,巴生河流域的辦公樓與零售產業空間出租率,在2011年大約下跌2%,辦公樓產業出租率較弱,在雪蘭莪州比較明顯,出租率下跌3.1%至81.9%,吉隆坡的零售產業出租率滑落8.3%至79.5%;此外,巴生河流域的酒店是較明朗的領域,出租率上揚3.5%至67.7%。
住宅產業交易創新高
最近公佈的2011年產業市場報告,雖然經濟成長放緩,從2010年的7.2%成長率,放緩至2011年的5.1%,不過,產業交易繼續增長。
產業交易的增長比率,從2010年的11%,加速成長至14%,交易價值的成長,則從33%緩跌至28%,市場預期交易價值在2011年下跌15至20%,在這之前,產業交易價值的成長,不曾保持超出30%超過一年的時間。
市場對產業交易下跌的預測一如預期,28%的漲幅的確相當可觀,而且接近30%的水平,總的來說,2011年交易價值達1千378億3千萬令吉,是另一個創新紀錄。
農業產業交易價值漲幅最大
在大馬的3大產業市場,柔佛漲幅45%,接下來是檳城40%及巴生河流域17%。以產業類型而言,交易價值漲幅最大的是農業產業,躍升65%至188億2千萬令吉,接下來是發展地段,上揚53%,2大領域最大的上漲動力,主要是發展商在過去的一年大舉增購土地,以發展綜合產業城鎮。
在大馬的產業交易,住宅產業居首,佔最大的交易比率,交易值與交易量分別為45%與63%,排第二的是商業產業,佔交易值與交易量的20%和10%。
彭玻登森霹5州
屋價急急追
2011年大馬的住宅產業領域,表現保持樂觀,整體房屋價格指數的上揚,從2010年的6.7%,加速成長至2011年的9.9%,交易價值的成長,則從2010年的21%,增長至2011年的22.1%。
總值618億3千萬令吉、為數26萬9千789個住宅產業於2011年易手,不過,已交易的住宅產業平均價,只上升2.6%至22萬9千185令吉,這意味比較多價格稍低的住宅產業單位敲定交易。
雪州有望追上吉隆坡
2011年的房屋價格指數是1990年代中至今,取得最強勁的漲幅,雪蘭莪屋價的上漲步伐,有潛能追上吉隆坡,從2010年的9%,上揚至2011年的11.3%。
柔佛與檳城的屋價漲幅,也在2011年加速成長,柔佛取得1995年以來最大的7%漲幅,不過,從長時間計,柔佛仍是國內產業交易較落後的州屬。
值得一提的是,2011年房價指數漲幅較大的並非國內3大市場,而是一些較小市鎮。2010年吉隆坡的屋價漲幅最強勁,雖然2011年的上漲幅度與2010年接近;可是,排名退至第五,彭亨反而是2011年屋價漲幅排在首名的州屬,漲幅達16%,該州在2010年屋價指數最落後。
彭亨漲16%居首
其他規模較小的產業市場,例如玻璃市、登嘉樓、森美蘭及霹靂,屋價皆取得雙位數的增長率,表現比檳城及柔佛產業市場還要好。
回顧過去10年,石油資源富裕的州屬,例如沙巴與登嘉樓,產業價格取得最大的漲幅,半島西海岸一些州屬,例如柔佛、馬六甲、森美蘭及雪蘭莪,產業價格漲幅反而不明顯;對許多人來說,這有些意外,因為這幾個也是先進州屬,而且這些州屬高度工業化,應該有助於將產業價格進一步推高。
隆檳房產漲價空間縮小
以屋價漲幅來看,吉隆坡排名第五、檳城第八,主要因素之一是這2大市場的產業價格,上漲的空間開始縮小,在2011之前兩年已取得相當大的漲幅。
從附表可以看出,過去多年,2011年是國內多個州屬,包括吉隆坡,屋價成長首次取得雙位數水平,這足以解釋為何有關當局敲起警鐘,提醒市場人士產業價格潛在泡沫危機,並且為開始踏入社會的畢業生及較低收入群,推出新的置產配套。
雪州各類住宅
漲幅最遜
巴生河流域佔大馬產業市場近半的交易,仍是國內最大、最有活力的市場,一些發展商選擇只集中在巴生河流域發展產業計劃,並在過去幾年取得可觀賺幅。
當然,也有一些發展商走出半島,並走向沙巴,開拓該州的產業市場,並且看好該州的產業發展潛能,國內3大產業市場的交易,佔交易總值的70%。
在各類型產業單位中,吉隆坡半獨立式洋房,從2000年至今,享有最大的6.4%價格漲幅,這可能是吉隆坡的半獨立式洋房供應量最少,比獨立式洋房還少,表現最差的領域是雪蘭莪的高聳住宅單位,過去十多年來的增幅只是1.6%,根本無法追上2.3%的通膨率。
回頭看1988年的情況,以價格增幅來說,吉隆坡的獨立式洋房居首位,當時,半獨立式洋房排第二,吉隆坡的排屋居第三,獨立式洋房強大的漲勢,可能是較多市民喜歡這些住宅社區,例如肯尼山莊、大使園、白沙羅高原、孟沙/班底山莊及敦依斯邁花園,都是一些吸引提昇產業擁有者的地區。
雪蘭莪高聳住宅產業表現最差,主因不只是高聳共管公寓,也包括可負擔的高聳公寓及廉價房屋,中低價房屋如果管理欠佳,往往回酬偏低,足以牽累高聳住宅單位的整體表現,至於吉隆坡的高聳住宅單位,表現比雪蘭莪較為理想。
此外,雪蘭莪獨立式洋房表現較遜色,雪州土地寬廣,獨立式洋房單位較多,佔州內住宅單位總供應的3.4%,幾乎是吉隆坡的一倍,而且雪蘭莪州前往吉隆坡市中心的距離比較遠,削弱了有關產業對富裕者的吸引力。
排屋漲幅潛在泡沫危機
2011年大馬房屋價格指數接近10%的漲幅,加大了人們認為產業泡沫正在形成的可能性,崩跌的可能性似乎更為明顯。
房價漲幅超月收入
聯昌證券研究指出,去年初,該證券行預測,2011年屋價將上漲5至10%,最終的結果是:屋價漲幅達10%,追上或超越收入的成長,看看1990年代的趨勢,我們看到的是屋價從1994年上漲,到了1997年亞洲金融危機爆發後,漲勢在1998年開始消退,其中1994年上漲8%、1995年揚升18.3%及1997年上揚12.9%。
事實上,從1991至1996年,屋價累積上揚13.4%,比2010年的6.7%幾乎多了一倍,而且走在2011年9.9%的前端。
市場人士認為,2011年吉隆坡排屋價格的漲幅,潛在泡沫危機,其中排屋的價格上漲了18.8%、比高聳產業的14.8%、半獨立式房屋的11%及獨立式洋房的0.4%高。
隆有地房產續漲價
不過,許多人並沒有意識到,長遠來說,吉隆坡排屋的價格,緊跟獨立式洋房及半獨立式洋房的走勢,由於供興建有地房屋的土地有限,吉隆坡有地房屋的價格,仍將會繼續上漲。
對吉隆坡廣大的市民來說,家居單位不只局限在排屋,如今,高聳的住宅大廈不斷從市區聳立起來,有建築面積少過1千平方尺的共管公寓、組屋、公寓或廉價房屋,高聳住宅單位與廉價房屋,佔吉隆坡住宅單位74%的供應量。
市民喜歡排屋,主要原因不外是可以停泊兩、三輛轎車、有一小塊地供園藝,主要地點包括孟沙、白沙羅高原及金地花園,如今售價幾乎超過100萬令吉,其中一些甚至逼近200萬令吉,坐落在吉隆坡較不高尚的地點,例如安邦、舊巴生路、文良港以及蕉賴的排屋,價格也開始揚升。
結語:
我們認為產業價格的漲勢,整體來說還合理,主要在於反映需求與供應,供應的成長趨勢開始收縮,2011年,大馬住宅產業供應的成長下跌至1.5%,是紀錄上最低的水平,3大產業市場供應成長放緩最明顯,平均成長率只是1.2%,假如供應的成長繼續落在人口成長的後頭,屋價可能進一步上揚。
(星洲日報/投資致富‧產業焦點)

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